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Anwalt Bebauungsplan

Anwalt Baurecht | Hendrik Jürgens • Feb. 20, 2020

Was ist ein Bebauungsplan? - eine Definition der wichtigsten Begriffe

Anwalt Bebauungsplan
Sie haben ein Grundstück gekauft und sind nun dabei auf Ihrem erworbenen Grund und Boden ihr Bauvorhaben in die Tat umzusetzen?

Dass man nicht einfach mit dem Bau beginnen kann und sich zunächst eine Genehmigung einholen muss, ist kein großes Geheimnis. Oft hört man jedoch in diesem Zusammenhang, dass für die Genehmigung eines Bauvorhabens vorausgesetzt wird, dass dieses den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht. Daher stellt sich oftmals die Frage, was ein solcher Bebauungsplan ist und welche Regelungen dort getroffen werden.

Was ist ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan ist grundsätzlich ein Plan, der regelt, was man wo bauen darf.  Er enthält nach § 8 I BauGB rechtsverbindliche Festsetzungen für die bauliche Ordnung.

Wer erstellt den Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde in Form einer Satzung erlassen und enthält verbindliche Regelungen.  Bei der Erstellung des Bebauungsplans findet der Flächennutzungsplan Berücksichtigung. Außerdem müssen verschiedene Verfahrensvoraussetzungen eingehalten werden, wodurch unter anderem sichergestellt wird, dass die Bürger ausreichend informiert wurden und diesen die Möglichkeit gegeben wurde, mitzuwirken.

Der Bebauungsplan ist meist auf der Internetseite der Gemeinde einsehbar und liegt dort vor Ort vor, so dass die Bürger sich jederzeit informieren können.

Welche Arten eines Bebauungsplans gibt es?

Man unterscheidet zwischen drei verschiedenen Arten eines Bebauungsplans. Welche Art des Bebauungsplans vorliegt, ist  abhängig vom Regelungsinhalt bzw. von der Festsetzungsdichte.

Es gibt einen sog, qualifizierten Bebauungsplan (§ 3O I BauGB),  einen einfachen Bebauungsplan (§ 30 III BauGB) und einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 BauGB)
§ 30 I BauGB – qualifizierter Bebauungsplan

Der qualifizierte Bebauungsplan wird in § 30 I BauGB geregelt und enthält viele Festsetzungen über verschiedene Bestimmungen,  mindestens aber Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche und die örtlichen Verkehrsflächen.

§ 30 II BauGB- einfacher Bebauungsplan

Der einfache Bebauungsplan nach § 30 III BauGB liegt immer dann vor, wenn die Mindestanforderungen an Festsetzungen gemäß § 30 I BauGB nicht erfüllt werden, also keine Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen gemacht werden.


§ 12 BauGB – vorhabenbezogener Bebauungsplan

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist eher eine Sonderform des Bebauungsplans, der in § 12 BauGB geregelt wird und eine Ausnahme darstellt.

Dieser Plan besteht aus einem Vorhaben – und Erschließungsplan eines Investors, der Satzung der Gemeinde und einem Durchführungsvertrag.  Der Vorhabenträger hat einen entsprechenden Antrag bei der Gemeinde zu stellen, welche sich anschließend damit befasst und  dabei die öffentlichen mit den privaten Belangen abwägt. Wird der Antrag positiv beschieden, so wird ein Durchführungsvertrag abgeschlossen, worin dann die verschiedenen Verpflichtungen schriftlich festgehalten werden.

Welche Regelungen enthält der Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan enthält unter Anderem Regelungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, Flächen für den Gemeinbedarf, Verkehrsflächen, Versorgungsflächen, öffentliche und private Grünflächen und Flächen für Landwirtschaft und Wald. Um Ihnen einen Eindruck über die möglicherweise für Sie wichtigsten Regelungen bezüglich ihres Bauvorhabens zu vermitteln, werden einige Regelungen im nächsten Abschnitt genauer erklärt.

Art der baulichen Nutzung ?

Die Art der baulichen Nutzung wird durch Unterteilung der Baugebiete nach Art der Grundstücksnutzung gegliedert.  Es gibt reine Wohngebiete und allgemeine Wohngebiete( WA), wo lediglich die wohnliche Nutzung der Grundstücke gestattet ist.

In Mischgebieten (MI) hingegen wird die Nutzung der Grundstücke sowohl für wohnliche als auch für gewerbliche Nutzung erlaubt. Bei Gewerbe- (GE). oder Industriegebieten (GI)  wird die Nutzung der Flächen ohne Wohnnutzung festgesetzt.

Die Zentren der größeren Städte werden als Kerngebiete (MK) festgesetzt. Eine abschließende Auflistung aller Gebiete findet sich in § 1 BauGB.

Maß der baulichen Nutzung

Die Festsetzungen über den Maß der baulichen Nutzung regeln die Größe eines Gebäudes. Deshalb finden sich dort unter Anderem Regelungen bezüglich der Höhe der baulichen Anlage(Wandhöhe, Traufhöge, Fristhöhe),  der Zahl der zulässigen Vollgeschosse sowie der Versieglungsintensität und Dichte auf dem Grundstück.

Überbaubare Grundstückflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Bestimmungen über die Baugrenzen, Baulinien und der Bebauungstiefe sowie die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt. So bestimmt sich beispielsweise der Standort eines Hauses auf dem Grundstück.

Bauweise

Außerdem enthält der Bebauungsplan auch Festsetzungen über die Bauweise. Es wird zwischen offener und geschlossener Bauweise differenziert. Beide Bauweisen regeln jedoch die Stellung des Hauses zu Nachbargebäuden und Grundstücksgrenzen. Die offene Bauweise regelt dabei, dass ein seitlicher Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden muss. Ist eine geschlossene Bauweise festgesetzt, so muss das Haus an dem Nachbargebäude bzw. der Grundstücksgrenze angrenzen.


Anwalt Immobilienrecht Hendrik Jürgens

Rechtsanwalt Hendrik Jürgens

  • 2005 Staatsexamen an der Universität in Bremen
  • 2006 - 2008 Referendariat am Hanseatischen Oberlandesgericht in Bremen
  • 2008 2. Staatsexamen
  • 2008 Zulassung zum Rechtsanwalt und Gründung der Kanzlei Jürgens & Mehrtens LL.M.Eur. Schwerpunkte: Mietrecht, Immobilienrecht, Bau- und Architektenrecht und Kaufrecht für Pferde.
  • Seit 2017 zudem Zwangsverwalter in Bremen und Bremerhaven

Gerne stehe ich Ihnen in allen Fragen des Immobilienrechts zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich gerne, um Ihr Anliegen vorab zu klären.

0421-22384523  | juergens@juergens-mehrtens.de
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Arglistiges Verschweigen im Grundstückskaufvertrag: LG Kleve entscheidet über Schadenersatzforderung

Wochenendhausgebiet: Rücktritt und Sachmangel

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Grundstückskaufvertrag, Rücktritt, Sachmangel, Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen, Bebauungsplan, Garage, Baurechtswidrigkeit, arglistiges Verschweigen. Klage dem Grunde nach gerechtfertigt, Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen arglistiger Täuschung. Grundstückskaufvertrag, Rücktritt, Sachmangel, Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen, Bebauungsplan, Garage, Baurechtswidrigkeit, Normenkette: BGB §346, §347, §433, §437, §440, §444. Schlüsselwörter: Immobilienrecht, arglistiges Verschweigen, Grundstückskaufvertrag, Rückabwicklung. Real Estate Law, Fraudulent Concealment, Property Purchase Agreement, Rescission.
Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages

Die Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung des Kaufpreises, Feststellung des Annahmeverzugs und Zahlung von Zinsen und Rechtsanwaltskosten

von Hendrik Jürgens • 14 März, 2024
Das Landgericht Bielefeld hat entschieden, dass die Kläger Anspruch auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages haben, da die Beklagte arglistig falsche Angaben zum Baujahr gemacht hat. Der Rücktritt vom Vertrag wurde als gerechtfertigt angesehen, auch trotz baulicher Maßnahmen am Gebäude. Die Beklagte wurde zur Zahlung des Kaufpreises, zur Eigentumsübertragung im Grundbuch und zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten verurteilt. Die Entscheidung basierte auf verschiedenen Beweismitteln und rechtlichen Grundlagen, darunter das BGB und die Zivilprozessordnung. Besonders entscheidend waren die Beschaffenheitsvereinbarung im Vertrag, das arglistige Verhalten des Vaters der Beklagten, das Ergebnis der Beweisaufnahme und der Annahmeverzug der Beklagten.
Gemäß § 464 Abs. 1 BGB kann das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werde

Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer

von Hendrik Jürgens • 14 März, 2024
Der vorliegende Fall betrifft die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten bezüglich des Grundstücks in H.- R. im Rahmen eines Vergleichs zwischen den Parteien. Gemäß § 464 Abs. 1 BGB kann das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die Formvorschriften für den Kaufvertrag gelten hierbei nicht, daher ist keine notarielle Beurkundung erforderlich. Der Beklagte hat sein Vorkaufsrecht durch Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten wirksam ausgeübt, wobei zusätzliche Ausführungen wie die Bitte um Aufnahme der Ehefrau in den Vertrag, Auskunft über Belastungen und die Frage der Maklergebühr nicht als Bedingung zu werten sind.
Schadensersatz, Kaufvertrag, Eventualvorsatz, Sachmangel, Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel

Arglistige Täuschung beim Verkauf eines bebauten Grundstücks. Beispiel.

von Hendrik Jürgens • 14 März, 2024
Die Zusammenfassung des Urteils des OLG Saarbrücken vom 21.02.2018 - 2 U 24/17 lautet wie folgt: Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz in Bezug auf das Vorliegen eines Mangels voraus. Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen. Der Verkäufer muss gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Der Käufer kann Rechte wegen eines Mangels geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. In diesem Fall wurde festgestellt, dass der Beklagte arglistig gehandelt hat, indem er falsche Angaben zur fachgerechten Ausführung der Abdichtung und Drainage gemacht hat. Dies führte zur Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz und zur Feststellung der Einstandspflicht für weitere Schäden. Der Kläger war berechtigt, den Kaufpreis wegen
Wann können Verkäufer vom Immobilienvertrag zurücktreten?

Rückabwicklung Kaufvertrag Immobilie durch Verkäufer

von Hendrik Jürgens • 14 März, 2024
- Der Käufer gerät in Zahlungsverzug, wenn er den vereinbarten Kaufpreis nicht pünktlich zahlt. - Der Verkäufer kann Verzugszinsen verlangen und vom Kaufvertrag zurücktreten. - Der Verkäufer kann auch Schadenersatz verlangen, falls er durch den Zahlungsverzug einen Schaden erleidet. - Vor einem Rücktritt muss dem Käufer in der Regel eine angemessene Frist gesetzt werden, es sei denn, der Käufer verweigert die Zahlung endgültig und ernsthaft. - Der Käufer sollte vor Vertragsabschluss über die Bonität des Käufers informieren und im Vertrag eine Zwangsvollstreckungsklausel aufnehmen, um Zahlungsprobleme vorzubeugen. - Es ist ratsam, bei Problemen mit der Zahlung des Kaufpreises professionellen fachlichen Rat einzuholen.
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