Fehlende Baugenehmigung beim Wohnungskauf: Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?

Zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12. April 2013, Az. V ZR 266/11

Das Problem, das viele Käufer kennen

Sie kaufen eine schön sanierte Dachgeschosswohnung, ziehen ein und fühlen sich wohl. Jahre später, oft beim geplanten Weiterverkauf, stellt sich heraus: Für die Wohnung oder für den Balkon gibt es gar keine Baugenehmigung. Plötzlich steht die Frage im Raum, ob Sie hier überhaupt wohnen dürfen. Genau ein solcher Fall lag dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

Was war geschehen?

Eine Käuferin und ihr damaliger Lebensgefährte erwarben im Dezember 2005 von einem Verkäufer eine von diesem sanierte Dachgeschosswohnung zum Preis von 90.000 Euro. Die Haftung für Sachmängel war im Kaufvertrag ausgeschlossen. Als die Käuferin die Wohnung 2009 verkaufen wollte, zeigte sich, dass für die Wohnung und den Balkon keine Baugenehmigung vorlag. Ein bereits im Februar 2000 gestellter Bauantrag war zurückgewiesen worden. Der Verkäufer gab an, davon keine Kenntnis gehabt zu haben.

Das Bauamt untersagte im Juni 2009 zunächst die Nutzung zu Wohnzwecken vollständig und erteilte erst später eine Genehmigung unter Auflagen. Die Käuferseite trat vom Vertrag zurück und verlangte die Rückabwicklung. Sie warf dem Verkäufer vor, das Fehlen der Baugenehmigung arglistig verschwiegen zu haben.

Der Mangel: Es fehlt die gesicherte Erlaubnis, dort zu wohnen

Zunächst zum Kern der Sache. Ein Sachmangel ist ein Fehler der Kaufsache, der ihren Wert oder ihre Eignung für den vereinbarten Zweck beeinträchtigt. Der Mangel lag hier nicht in einem Riss in der Wand oder in einer feuchten Decke. Der Mangel bestand darin, dass die baurechtlich gesicherte Befugnis fehlte, die Wohnung für den vertraglich vorausgesetzten Zweck, also zum Wohnen, zu nutzen.

Der Bundesgerichtshof hat dazu in seinem ersten amtlichen Leitsatz wörtlich festgehalten:

„Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar; die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit haben die Zivilgerichte in eigener Verantwortung – ohne Bindung an einen erst nach Gefahrübergang ergangenen baubehördlichen Bescheid – zu beantworten.“

Was bedeutet das für die Bewohnbarkeit? Rein tatsächlich war die Wohnung möglicherweise sicher bewohnbar. Nach den Angaben des Verkäufers wurde nur Wohnraum saniert und modernisiert, ohne Eingriff in die Statik, Gleiches sollte für den Balkon gelten. Rein bautechnisch spricht danach vieles dafür, dass die Wohnung ohne Gefahr für Leib und Leben genutzt werden konnte. Der rechtliche Mangel ist davon aber unabhängig. Ohne Baugenehmigung fehlt die rechtlich gesicherte Erlaubnis, die Räume als Wohnung zu nutzen. Die Behörde kann diese Nutzung untersagen, und genau das ist hier zunächst auch geschehen. Eine schadenfreie Bewohnbarkeit im tatsächlichen Sinn ersetzt also nicht die fehlende rechtliche Absicherung. Erst diese macht das dauerhafte, ungestörte Wohnen sicher.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Maßgeblich ist der sogenannte Gefahrübergang, das ist in der Regel die Übergabe der Wohnung an den Käufer. Ob die baulichen Veränderungen genehmigungsbedürftig waren, müssen die Zivilgerichte selbst und bezogen auf diesen Zeitpunkt beurteilen. Ein erst später ergangener Behördenbescheid bindet die Gerichte dabei nicht.

Der rechtliche Rahmen: § 434 BGB und § 444 BGB

Zwei Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs stehen im Mittelpunkt.

§ 434 BGB regelt, wann eine Sache mangelhaft ist, und stellt dabei auf den Zeitpunkt des Gefahrübergangs ab. Die fehlende Baugenehmigung ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs regelmäßig ein solcher Sachmangel.

§ 444 BGB betrifft den im Vertrag vereinbarten Haftungsausschluss. Ein solcher Ausschluss ist üblich beim Verkauf gebrauchter Immobilien. Er schützt den Verkäufer aber nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Vereinfacht gesagt: Wer bewusst täuscht, kann sich hinterher nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen.

Was genau ist Arglist?

Der Begriff Arglist klingt streng, ist aber juristisch klar umrissen. Arglist setzt zumindest sogenannten Eventualvorsatz voraus. Das bedeutet, der Verkäufer kennt den Mangel oder hält ihn zumindest für möglich, und er nimmt zugleich in Kauf, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag so nicht geschlossen hätte.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem zweiten amtlichen Leitsatz wörtlich klargestellt:

„Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus; dem steht es nicht gleich, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen.“

Damit reicht es gerade nicht aus, dass der Verkäufer bestimmte Umstände hätte erkennen müssen. Bloße Nachlässigkeit oder auch grobe Fahrlässigkeit genügen nicht. Der Verkäufer muss die den Mangel begründenden Umstände tatsächlich gekannt oder zumindest für möglich gehalten haben.

Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat

Genau an diesem Punkt hatte das Berufungsgericht nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zu großzügig geurteilt. Das Oberlandesgericht hatte Arglist bereits deshalb angenommen, weil sich dem Verkäufer die aufklärungspflichtigen Umstände hätten aufdrängen müssen. Das genügt nach dem Bundesgerichtshof aber nicht, weil dadurch die Arglist vom Vorsatz gelöst und durch bloße fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil deshalb aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht muss nun zweierlei nachholen. Erstens muss geklärt werden, ob die baulichen Veränderungen im Zeitpunkt des Gefahrübergangs überhaupt genehmigungsbedürftig waren. Zweitens muss festgestellt werden, ob der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt. Der Ausgang des Falls war damit ausdrücklich offen. Die Käuferseite hatte gerade nicht endgültig obsiegt.

Ein weiterer verfahrensrechtlicher Hinweis des Gerichts ist für die Praxis bedeutsam. Bei einer nicht bezifferten Feststellungsklage ist der Erlass eines sogenannten Grundurteils, also einer Entscheidung nur über den Grund des Anspruchs, ausgeschlossen.

Was bedeutet das für Sie als Käufer?

• Prüfen Sie vor dem Kauf, ob für die Wohnung und für alle Anbauten wie Balkone eine Baugenehmigung vorliegt. Lassen Sie sich die Unterlagen zeigen.
• Eine fehlende Baugenehmigung kann ein Sachmangel sein, selbst wenn die Wohnung baulich einwandfrei und tatsächlich bewohnbar ist. Entscheidend ist die rechtlich gesicherte Erlaubnis zur Nutzung.
• Ein vertraglicher Haftungsausschluss hilft dem Verkäufer nicht, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Sie tragen dafür jedoch die Beweislast.
• Arglist erfordert, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt. Der Nachweis ist im Einzelfall anspruchsvoll und hängt stark von den konkreten Umständen ab.
• Dokumentieren Sie alle Auskünfte des Verkäufers und den Schriftverkehr sorgfältig. Solche Unterlagen können später entscheidend sein.

Fazit

Die Entscheidung zeigt zweierlei. Zum einen ist eine fehlende Baugenehmigung ein ernstzunehmender Rechtsmangel, der die sichere Nutzung Ihrer Wohnung gefährden kann, auch wenn baulich alles in Ordnung erscheint. Zum anderen sind die Hürden für den Vorwurf der Arglist hoch. Ob Ihnen Ansprüche zustehen, lässt sich nur nach genauer Prüfung der Einzelheiten beurteilen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.