Fehlende Baugenehmigung beim Hauskauf: Welche Rechte Käufer und Verkäufer haben

Wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass etwas nicht genehmigt ist

Sie haben ein Haus gekauft und freuen sich über den ausgebauten Dachboden, den hellen Wintergarten oder die vermietbare Einliegerwohnung. Dann erfahren Sie, dass genau diese Flächen baurechtlich nie genehmigt wurden. Für viele Käufer ist das ein echter Schock, denn oft war gerade dieser zusätzliche Wohnraum der Grund für den Kauf. Plötzlich stehen unangenehme Fragen im Raum. Dürfen die Räume überhaupt bewohnt werden? Kann das Bauamt einschreiten? Und haftet der Verkäufer dafür?

Dieser Beitrag erklärt verständlich, wann eine fehlende Baugenehmigung zu einem rechtlichen Problem wird, welche Ansprüche in Betracht kommen und wie Sie sich als Käufer oder als Verkäufer sinnvoll verhalten.

Worum es rechtlich wirklich geht

In der Praxis ist selten entscheidend, ob „irgendein Papier“ fehlt. Wichtig ist, ob für die tatsächliche Nutzung oder für eine bauliche Veränderung eine Baugenehmigung nötig war und ob diese Genehmigung tatsächlich vorliegt. Eine Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Gebäude in einer bestimmten Weise zu errichten oder zu nutzen.

Typische Fälle sind ausgebaute Dachgeschosse, die als Wohnraum verkauft wurden, Kellerräume, die tatsächlich als Wohnung dienen, nachträglich errichtete Anbauten, Terrassenüberdachungen, Garagen und Carports sowie gewerblich genutzte Räume. Problematisch ist auch eine abweichende Nutzung. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Gebäude als Wohnhaus verkauft wird, obwohl Teile davon baurechtlich gar nicht zu Wohnzwecken genehmigt sind.

Was das für die Bewohnbarkeit bedeutet: Räume können tatsächlich nutzbar aussehen und trotzdem rechtlich nicht als Wohnraum bewohnbar sein. Fehlt die erforderliche Genehmigung, kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung untersagen. Dann sind die Flächen nicht dauerhaft und nicht schadenfrei bewohnbar, weil jederzeit ein behördliches Einschreiten droht und der Wohnraum rechtlich nicht gesichert ist.

Wann eine fehlende Genehmigung ein Sachmangel sein kann

Rechtlich kann eine fehlende Baugenehmigung einen Sachmangel darstellen. Ein Sachmangel ist einfach gesagt ein Fehler der Kaufsache, der von dem abweicht, was vertraglich geschuldet war. Maßgeblich sind vor allem § 434 BGB und § 437 BGB.

Bei der Prüfung wird in dieser Reihenfolge vorgegangen:

1. Beschaffenheitsvereinbarung. Zuerst zählt, was die Parteien konkret vereinbart haben. Wurde ein ausgebautes Dachgeschoss ausdrücklich als Wohnraum verkauft und beschrieben, gehört die entsprechende Nutzbarkeit zur vereinbarten Beschaffenheit.
2. Vertraglich vorausgesetzte Verwendung. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, kommt es darauf an, welche Nutzung die Parteien erkennbar vorausgesetzt haben.
3. Übliche Beschaffenheit. Erst nachrangig ist zu fragen, was ein Käufer bei einer Immobilie dieser Art üblicherweise erwarten darf.

Ist danach ein Mangel gegeben, kommen verschiedene Rechte in Betracht. Der Käufer kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen den Kaufpreis mindern (§§ 437 Nr. 2, 441 BGB), Schadensersatz verlangen (§§ 437 Nr. 3, 280, 281, 311a BGB) oder in schweren Fällen vom Kaufvertrag zurücktreten (§§ 437 Nr. 2, 323, 326 Abs. 5 BGB). Der Rücktritt führt zur Rückabwicklung, das Haus geht also zurück und der Kaufpreis wird erstattet.

Nicht jede fehlende Bescheinigung begründet einen Anspruch

Ein fehlender Nachweis führt nicht automatisch zu einem Anspruch. Zunächst ist zu klären, ob überhaupt eine Genehmigungspflicht bestand, ob eine Genehmigung möglicherweise in alten Bauakten vorhanden ist und ob eine nachträgliche Genehmigung erreichbar wäre.

Manchmal lässt sich das Problem durch eine Einsicht in die Bauakte und ein nachträgliches Genehmigungsverfahren lösen. In anderen Fällen zeigt sich, dass bestimmte Flächen dauerhaft nicht legal als Wohnraum genutzt werden dürfen. Dann verändert sich der wirtschaftliche Wert der Immobilie oft deutlich, weil die betroffenen Flächen rechtlich nicht als vollwertiger, schadenfrei bewohnbarer Wohnraum zählen.

Der notarielle Kaufvertrag und der Haftungsausschluss

Besonders wichtig ist der Kaufvertrag. Bei gebrauchten Immobilien wird die Sachmängelhaftung häufig weitgehend ausgeschlossen. Ein solcher Haftungsausschluss bedeutet aber nicht, dass der Käufer rechtlos ist.

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist bedeutet vereinfacht, dass der Verkäufer einen ihm bekannten offenbarungspflichtigen Umstand bewusst nicht mitgeteilt hat. Das kommt zum Beispiel in Betracht, wenn der Verkäufer wusste, dass ein Anbau ohne Genehmigung errichtet wurde, dass das Bauamt bereits nachgefragt hatte oder dass Räume nur tatsächlich, aber nicht rechtlich als Wohnraum nutzbar waren. Auch Angaben im Exposé, in E-Mails oder bei der Besichtigung können hier eine Rolle spielen.

Ein wichtiger Hinweis zur Verjährung

Ansprüche verjähren, das heißt, sie können nach Ablauf einer bestimmten Frist nicht mehr durchgesetzt werden. Bei Immobilien beträgt die Verjährung für Mängelansprüche grundsätzlich fünf Jahre (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Hat der Verkäufer arglistig gehandelt, gilt die regelmäßige Verjährung nach §§ 195, 199 BGB. Wegen dieser Fristen sollten Sie einen Verdacht frühzeitig prüfen lassen und nicht abwarten.

Bußgelder nach den Landesbauordnungen

Neben den zivilrechtlichen Ansprüchen gibt es eine öffentlich-rechtliche Seite. Das ungenehmigte Bauen oder Nutzen kann nach den Bauordnungen der Länder als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden. Zusätzlich kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung untersagen oder unter Umständen einen Rückbau verlangen. Die konkreten Voraussetzungen und Höhen unterscheiden sich je nach Bundesland. Deshalb lohnt sich eine Prüfung anhand der jeweils einschlägigen Landesbauordnung.

Was Käufer jetzt tun sollten

Schaffen Sie nicht vorschnell selbst Fakten. Wer sofort umbaut, Unterlagen entsorgt oder ohne rechtliche Prüfung mit dem Bauamt und dem Verkäufer verhandelt, kann seine Position schwächen.

Sinnvoll ist es, folgende Unterlagen zu sichern:

• den notariellen Kaufvertrag
• das Exposé und die Maklerunterlagen
• Grundrisse und Wohnflächenangaben
• E-Mails und Notizen aus der Besichtigung
• alle behördlichen Schreiben

Häufig ist zusätzlich eine Einsicht in die Bauakte erforderlich. Erst danach lässt sich seriös beurteilen, ob Ansprüche bestehen und welche Schritte taktisch sinnvoll sind.

Was Verkäufer beachten sollten

Auch Verkäufer sollten Vorwürfe wegen fehlender Genehmigungen ernst nehmen. Nicht jede Abweichung begründet automatisch eine Haftung. Entscheidend ist, was vertraglich vereinbart wurde, welche Kenntnis der Verkäufer hatte und ob der Käufer über den betreffenden Umstand aufgeklärt werden musste. Gerade bei älteren Häusern ist die Genehmigungslage oft unübersichtlich und muss sorgfältig geprüft werden.

Fazit

Eine fehlende Baugenehmigung beim Hauskauf ist keine reine Formsache. Sie kann erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben, weil betroffene Flächen unter Umständen nicht dauerhaft und schadenfrei bewohnbar sind. Eine frühzeitige Prüfung hilft, die tatsächlichen Risiken einzuordnen, Beweise zu sichern und vermeidbare Fehler zu verhindern.

Kurz-Checkliste für Käufer:

• Verdacht ernst nehmen und Fristen beachten
• alle Unterlagen sichern
• keine übereilten Umbauten oder Gespräche
• Bauakteneinsicht prüfen
• rechtliche Bewertung einholen, bevor Sie handeln

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.