Wohnfläche zu klein: Wann Sie beim Hauskauf den Kaufpreis mindern können

Das Problem: Im Exposé stand mehr, als tatsächlich da ist

Sie kaufen ein Haus, das im Verkaufsexposé mit „ca. 120 m² Wohnfläche“ beworben wird. Nach dem Einzug stellt sich heraus: Tatsächlich sind es nur rund 97 m². Fast ein Fünftel der versprochenen Fläche fehlt. Ist das ein Fall für eine Kaufpreisminderung, obwohl im Vertrag die Gewährleistung ausgeschlossen war? Genau diese Frage hat das Oberlandesgericht Hamm entschieden.

Zur Einordnung vorab: Es geht hier nicht um einen baulichen Schaden. Das Haus war voll bewohnbar und wurde von den Käufern vor dem Kauf besichtigt und für geeignet befunden. Der Mangel liegt allein darin, dass die Immobilie deutlich kleiner ist als zugesagt.

Der Fall in Kürze

Ein Ehepaar kaufte 2019 ein umgebautes Reihenendhaus zum Gesamtpreis von 220.000 Euro. Im Exposé, das die Verkäufer inhaltlich gebilligt hatten, war die Rede von „ca. 120 m² Wohnfläche“ und zusätzlich „ca. 50 m² Nutzfläche“. Tatsächlich betrug die Wohnfläche nach den Regeln der Wohnflächenverordnung nur 96,90 m². Die Käufer verlangten einen Teil des Kaufpreises zurück.

Der Mangel ganz konkret

Entscheidend ist die genaue Gegenüberstellung von geschuldeter und tatsächlicher Wohnfläche.

• Geschuldet war (Sollbeschaffenheit): eine nach der Wohnflächenverordnung berechnete Wohnfläche. Weil das Exposé eine Zirka-Angabe von 120 m² enthielt, gestand das Gericht eine Toleranz von 10 Prozent zu. Geschuldet waren damit mindestens 108 m².
• Vorhanden war (Ist-Beschaffenheit): nur 96,90 m² nach denselben Berechnungsregeln.

Die Abweichung liegt damit deutlich über 10 Prozent. Genau das begründet den Sachmangel. Ein Sachmangel ist ein Fehler, bei dem die Kaufsache nicht die Eigenschaften hat, die vereinbart wurden oder die der Käufer erwarten durfte.

Wörtlich heißt es im Urteil: „Ein Sachmangel liegt jedenfalls dann vor, wenn die nach dem Exposé zu erwartende Wohnfläche (als Zirka-Angabe) um mehr als 10 % unterschritten wird.“ (OLG Hamm, Urteil vom 23.06.2022, 22 U 91/21, Leitsatz 3).

Ähnlich hat das Oberlandesgericht Celle formuliert, ein Mangel liege vor, „wenn die im Exposé angegebene Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% überschreitet“ (OLG Celle, Urteil vom 21.04.2016, 16 U 140/15, redaktioneller Leitsatz 3).

Wichtig zu wissen: Diese 10-Prozent-Grenze ist eine Orientierung aus der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte und aus dem Miet- und Werkvertragsrecht. Der Bundesgerichtshof hat den genauen Toleranzwert für Zirka-Angaben beim Immobilienkauf bisher nicht abschließend festgelegt.

Was der Mangel für die Bewohnbarkeit bedeutet: Es handelt sich um eine reine Flächenabweichung, nicht um einen körperlichen oder baulichen Schaden. Standfestigkeit, Sicherheit und Nutzbarkeit des Hauses waren nicht beeinträchtigt. Das Haus war und blieb uneingeschränkt und schadenfrei bewohnbar. Der Mangel betrifft ausschließlich die Erwartung an die Größe der Wohnfläche, nicht die Frage, ob man in dem Haus gefahrlos wohnen kann.

Wie das Exposé zur verbindlichen Zusage wird

Viele Käufer glauben, Angaben in einem Exposé seien unverbindlich. Das stimmt nicht. Angaben, die ein Makler im Auftrag des Verkäufers macht, können eine Beschaffenheitserwartung begründen. Der Bundesgerichtshof zählt Exposé-Angaben ausdrücklich zu den öffentlichen Äußerungen, an denen sich der Verkäufer festhalten lassen muss (BGH, Urteil vom 25.01.2019, V ZR 38/18, Rn. 11). Damit wird die angegebene Wohnfläche zu einer Eigenschaft, die der Verkäufer schuldet.

Wichtig ist auch, wie die Wohnfläche berechnet wird. Einen einheitlichen, gesetzlich für alle Immobilien geltenden Wohnflächenbegriff gibt es nicht. Schon 1997 hat der Bundesgerichtshof festgehalten, dass sich für den Begriff der Wohnfläche kein allgemeiner Sprachgebrauch entwickelt hat und der Begriff deshalb auslegungsbedürftig ist (BGH, Urteil vom 11.07.1997, V ZR 246/96).

In solchen Fällen ist auf die Verkehrssitte abzustellen, deren Bestehen der Bundesgerichtshof als Tatfrage einordnet (BGH, Beschluss vom 19.01.2012, V ZR 141/11, Rn. 9). Ein Sachverständiger bestätigte hier, dass am Ort auch bei frei finanzierten Häusern nach der Wohnflächenverordnung gerechnet wird. Diese Feststellung ist regional geprägt und lässt sich nicht ohne Weiteres auf andere Orte übertragen.

Warum eine Besichtigung nicht ausreicht

Die Verkäufer wandten ein, die Käufer hätten das Haus besichtigt und sogar in der Küche nachgemessen. Das Gericht ließ dies nicht gelten. Die Wohnfläche ist ein rechnerischer Wert, der sich bei einer normalen Besichtigung kaum überprüfen lässt. Wer ein Haus besichtigt, achtet auf Lage, Zustand und Raumaufteilung, nicht auf eine juristisch tragfähige Flächenberechnung.

Auch die Übergabe von Grundrissen half den Verkäufern nicht. Der Bundesgerichtshof verlangt, dass eine einmal erzeugte Fehlvorstellung aktiv beseitigt wird: „Der Verkäufer, der falsche Angaben gemacht hat, genügt seinen vorvertraglichen Pflichten nicht schon dadurch, dass er den Kaufinteressenten in die Lage versetzt, die Unrichtigkeit dieser Angaben zu erkennen; er ist vielmehr verpflichtet, eine bei diesem zuvor hervorgerufene Fehlvorstellung zu korrigieren, indem er die wahren Verhältnisse von sich aus offenbart.“ (BGH, Beschluss vom 14.03.2019, V ZR 186/18, Rn. 12).

Hinzu kommt ein allgemeiner Grundsatz zur Übergabe von Unterlagen. Diese ersetzt eine Aufklärung nur unter engen Voraussetzungen: „Mit der Übergabe von Unterlagen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur dann, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zwecke allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird.“ (BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 245/10, Leitsatz). Hier waren die Grundrisse nur zur allgemeinen Information übergeben worden, nicht zur eigenen Nachrechnung der Wohnfläche.

Damit greift auch nicht die entgegengesetzte Regel des Bundesgerichtshofs. Danach trifft einen Verkäufer, der über die Größe der Wohnfläche durch bemaßte Grundrisszeichnungen informiert, grundsätzlich keine weitergehende Pflicht, zusätzlich die angewandte Berechnungsnorm offenzulegen (BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14, BGHZ 207, 349, Rn. 29). Diese Regel passte hier nicht, weil die Grundrisse gerade nicht zur Klärung der Wohnfläche, sondern nur ergänzend zur allgemeinen Information überreicht worden waren.

Der eigentliche Knackpunkt: der Gewährleistungsausschluss

Im Vertrag war die Gewährleistung ausgeschlossen. Ein solcher Ausschluss bedeutet, dass der Käufer wegen Mängeln grundsätzlich keine Rechte hat, und er erfasst nach der Rechtsprechung auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften (BGH, Urteil vom 25.01.2019, V ZR 38/18, Rn. 21).

Nach dem Gesetz greift ein solcher Ausschluss nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist setzt zumindest bedingten Vorsatz voraus. Der Bundesgerichtshof stellt klar: „Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus; dem steht es nicht gleich, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen.“ (BGH, Urteil vom 12.04.2013, V ZR 266/11, Leitsatz 2). Leichtfertigkeit oder grobe Fahrlässigkeit genügen für Arglist also gerade nicht.

Entscheidend war hier eine Besonderheit des Vertrags. Die Parteien hatten den Haftungsmaßstab vertraglich verschärft. Der Ausschluss sollte schon dann nicht gelten, wenn den Verkäufer grobe Fahrlässigkeit trifft. Grobe Fahrlässigkeit bedeutet, dass jemand die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt.

Genau das bejahte das Gericht. Die Verkäufer kannten aus dem Umbau zwei deutlich voneinander abweichende Flächenberechnungen. Sie hatten Zweifel an der höheren Angabe im Exposé, gaben sich aber mit der Erklärung der Maklerin zufrieden, die Gartenterrassen seien mitzuzählen. Nach außen veröffentlichten sie nur die für sie günstigere, höhere Zahl und verschwiegen die niedrigere. Das wertete der Senat als grob fahrlässiges Verschweigen. Deshalb konnten sich die Verkäufer nicht auf den Ausschluss berufen.

Wichtig zum Verständnis: Ohne diese vertragliche Absenkung des Maßstabs hätte grobe Fahrlässigkeit nicht ausgereicht. Dann hätten die Käufer echte Arglist beweisen müssen.

Wie hoch die Minderung ausfällt

Die Käufer meinten, 25 Prozent weniger Fläche bedeute 25 Prozent weniger Kaufpreis. Diese einfache Rechnung wies das Gericht ausdrücklich zurück. Bei einer Immobilie ist zwischen Bodenwert und Gebäudewert zu unterscheiden. Der Boden verliert durch eine kleinere Wohnfläche nicht an Wert.

Die Minderung wird stattdessen nach dem Verhältnis berechnet, in dem der Wert einer mangelfreien Immobilie zum wirklichen Wert der mangelhaften Immobilie steht. Ein Sachverständiger ermittelte den tatsächlichen Wert mit rund 211.000 Euro und den gedachten Wert bei versprochener Fläche mit rund 235.000 Euro. Daraus ergab sich ein Minderungsbetrag von 21.855,32 Euro, den die Verkäufer zurückzahlen mussten. Hinzu kamen vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 906,78 Euro.

Was das für Sie als Käufer bedeutet

• Angaben im Exposé sind nicht unverbindlich. Sie können zur geschuldeten Beschaffenheit werden.
• Eine Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 Prozent bei einer Zirka-Angabe kann einen Sachmangel begründen. Diese Grenze ist höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt.
• Ein Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er arglistig getäuscht hat. Prüfen Sie zusätzlich, ob Ihr Vertrag den Maßstab auf grobe Fahrlässigkeit absenkt.
• Die Höhe einer Minderung lässt sich nicht einfach aus der fehlenden Fläche hochrechnen. Hier ist regelmäßig eine sachverständige Bewertung nötig.
• Auch wenn die Fläche kleiner ist als versprochen, kann das Haus voll und schadenfrei bewohnbar sein. Das ändert nichts an möglichen Ansprüchen wegen der Flächenabweichung.

Checkliste bei Verdacht auf zu geringe Wohnfläche

1. Bewahren Sie das Exposé und alle Angaben zur Wohnfläche auf.
2. Sichern Sie Grundrisse, Baugenehmigungen und frühere Berechnungen.
3. Prüfen Sie im Kaufvertrag den genauen Wortlaut des Gewährleistungsausschlusses.
4. Lassen Sie die tatsächliche Wohnfläche fachlich ermitteln.
5. Handeln Sie zügig und lassen Sie Ihre Ansprüche frühzeitig rechtlich prüfen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.