Differenzschaden beim Immobilienkauf: Wann getäuschte Käufer Geld zurückfordern können

Sie kaufen ein freistehendes Einfamilienhaus, ziehen ein und erfahren erst später, dass Sie dort gar nicht dauerhaft wohnen dürfen. Genau diese Situation lag einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs zugrunde. Die zentrale Frage war nicht nur, ob der Verkäufer haftet, sondern vor allem, wie hoch der Schaden ist, den ein getäuschter Käufer als Differenzschaden beim Immobilienkauf verlangen kann. Der Bundesgerichtshof hat den Käufern dabei den Rücken gestärkt.

Die Verkäufer hatten ein Grundstück im Juni 2019 für 150.000 Euro erworben. Das Grundstück liegt in einem sogenannten Wochenendhausgebiet. Das ist ein Gebiet, das im Bebauungsplan der Erholung gewidmet ist und in dem dauerhaftes Wohnen baurechtlich nicht erlaubt ist. Im Verkaufsexposé des Maklers wurde das Haus dennoch als freistehendes Einfamilienhaus beschrieben. Im November 2020 kaufte die Klägerin das Grundstück für 325.000 Euro, und zwar unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel.

Ein Gewährleistungsausschluss ist eine Vertragsklausel, mit der der Verkäufer seine Haftung für Mängel weitgehend ausschließt. Solche Klauseln sind beim Kauf gebrauchter Immobilien üblich. Sie haben aber eine wichtige Grenze, auf die es hier ankam.

Der Mangel lag nicht in einem Riss in der Wand oder in feuchten Mauern, sondern in der rechtlichen Nutzbarkeit. Das Grundstück ist in einem im Bebauungsplan ausgewiesenen Wochenendhausgebiet nach § 10 der Baunutzungsverordnung gelegen. Deshalb fehlt, so der Bundesgerichtshof, die baurechtlich gesicherte Befugnis, das Haus zum dauerhaften Wohnen zu nutzen. Da im Exposé ohne Einschränkung von einem Einfamilienhaus die Rede war, durfte die Käuferin erwarten, das Haus wie ein normales Einfamilienhaus dauerhaft bewohnen zu dürfen. Diese Erwartung wurde enttäuscht, und darin liegt der Sachmangel. Für einen möglichen Differenzschaden beim Immobilienkauf ist diese Einschränkung der Wohnnutzung maßgeblich. Die Folge kann eine zu teuer gekaufte Immobilie sein.

Was bedeutet das für die Bewohnbarkeit? Das Haus war baulich wie ein ganzjährig nutzbares Wohnhaus ausgestattet, es ließ sich also praktisch bewohnen. Rechtlich gesichert und störungsfrei ist die dauerhafte Bewohnbarkeit aber gerade nicht. Wer ein solches Haus als Hauptwohnsitz nutzt, trägt das Risiko, dass die Behörde die dauerhafte Wohnnutzung untersagt. Eine unbeschwerte und rechtlich abgesicherte Nutzung als dauerhaftes Zuhause war der Käuferin damit nicht möglich.

Zunächst stellte der Bundesgerichtshof klar, dass ein Sachmangel vorliegt. Angaben in einem Exposé zählen zur vereinbarten Beschaffenheit, und es macht keinen Unterschied, ob der Verkäufer das Exposé selbst erstellt hat oder ob es vom Makler stammt.

Danach kam die entscheidende Hürde. Wegen des vereinbarten Haftungsausschlusses haften die Verkäufer nur, wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen haben. Arglist bedeutet vereinfacht, dass der Verkäufer den Mangel zumindest für möglich hält und zugleich damit rechnet und in Kauf nimmt, dass der Käufer davon nichts weiß und bei Kenntnis nicht oder nicht zu diesem Preis gekauft hätte. Die Beweislast dafür trägt der Käufer.

Der Bundesgerichtshof unterschied hier sauber zwischen zwei Ebenen. Die objektive Seite der Arglist war erfüllt, denn die Verkäufer hätten offenlegen müssen, dass es sich nicht um ein normales Einfamilienhaus handelt. Bei der subjektiven Seite hatte das Berufungsgericht jedoch zu schnell entschieden. Allein die Kenntnis von Vermerken auf einer Architektenzeichnung genügt nicht. Die Verkäufer hatten vorgetragen, sie hätten das Haus selbst rund zehn Jahre lang unbeanstandet bewohnt und seien dort mit Hauptwohnsitz gemeldet gewesen. Ob sie die Unzulässigkeit der Wohnnutzung wirklich erkannt haben, muss das Berufungsgericht nun erneut prüfen.

Besonders bedeutsam für Käufer ist der Umgang mit dem Schaden. Die Käuferin wollte zusätzlich festgestellt haben, dass ihre Forderung aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung stammt. Diese Feststellung hat praktische Vorteile bei der Zwangsvollstreckung und in der Insolvenz des Schuldners, denn solche Forderungen sind besser durchsetzbar und in der Privatinsolvenz nicht ohne Weiteres von der Restschuldbefreiung erfasst.

Das Berufungsgericht hatte einen deliktischen Anspruch verneint, weil es viele Interessenten gegeben habe, die den Preis von 325.000 Euro gezahlt hätten. Dem hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 27. März 2026, Aktenzeichen V ZR 169/24) widersprochen. Der amtliche Leitsatz lautet wörtlich:

„Der wegen arglistigen Verhaltens des Verkäufers nach Deliktsrecht zu ersetzende Differenzschaden des Käufers besteht in dem Betrag, um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers die Kaufsache zu teuer erworben hat. Es kommt nicht darauf an, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte.“

In den Entscheidungsgründen führt der Senat dazu wörtlich aus:

„Es kommt (…) nicht darauf an, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte. Entscheidend ist allein, wie sich der getäuschte Käufer bei Kenntnis der ihm verheimlichten Umstände verhalten hätte; verbleibende Unklarheiten gehen zu Lasten des aufklärungspflichtigen Verkäufers“.

Der Differenzschaden beim Immobilienkauf bemisst sich hier nach dem mangelbedingten Minderwert von 72.000 Euro. Ob andere Kaufinteressenten den vollen Preis gezahlt hätten, ist unerheblich. Der Käufer wird so gestellt, als hätte er bei Kenntnis der wahren Lage einen niedrigeren Preis ausgehandelt.

Wenn ein Verkäufer Sie über einen wesentlichen Umstand arglistig getäuscht hat, können Sie den Differenzschaden beim Immobilienkauf verlangen, also den Betrag, um den Sie zu viel bezahlt haben. Die häufige Verteidigung, der Verkäufer hätte ohnehin nur zum vollen Preis oder gar nicht verkauft, verfängt bei diesem Anspruch nicht. Verbleibende Unsicherheiten bei der Schadenshöhe gehen zu Lasten des Verkäufers, der aufklären musste.

Wichtig ist zugleich eine ehrliche Einordnung. Der entscheidende Streitpunkt in diesem Fall ist nicht der Schaden, sondern die Frage, ob den Verkäufern eine arglistige Täuschung beim Hauskauf nachzuweisen ist. Diese Frage ist noch offen und wird neu verhandelt. Ihre Erfolgsaussichten hängen deshalb immer von den konkreten Umständen und von der Beweislage ab.

• Sichern Sie das Exposé, Anzeigen und die gesamte Korrespondenz mit Verkäufer und Makler.
• Prüfen Sie den Bebauungsplan und die zulässige Nutzungsart des Grundstücks.
• Dokumentieren Sie, welche Angaben für Ihre Kaufentscheidung wichtig waren.
• Lassen Sie den mangelbedingten Minderwert fachlich einschätzen.
• Beachten Sie mögliche Verjährungsfristen und handeln Sie zeitnah.
• Lassen Sie prüfen, ob neben dem kaufrechtlichen auch ein deliktischer Anspruch in Betracht kommt.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Mehr zu Rechten bei versteckten Mängeln nach dem Hauskauf erfahren Sie auf unserer Themenseite.