Hauskauf im Wochenendhausgebiet: Wann Sie trotz Gewährleistungsausschluss zurücktreten können

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Ob in Ihrem Fall ein Rücktritt Erfolg hat, hängt von den konkreten Umständen und der Beweislage ab.

Das Problem: Ein Haus, in dem man nicht dauerhaft wohnen darf

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus, renovieren es und ziehen ein. Jahre später erfahren Sie von der Behörde, dass Sie dort gar nicht dauerhaft wohnen dürfen. Der Grund: Das Grundstück liegt in einem sogenannten Wochenendhausgebiet. Das ist ein im Bebauungsplan festgelegtes Gebiet, das nur der Erholung dient. Das dauerhafte Wohnen ist dort baurechtlich nicht erlaubt.

Genau so ein Fall lag dem Landgericht Kleve vor. Ein Ehepaar wollte dauerhaft umziehen und kaufte 2011 ein Grundstück, das im notariellen Vertrag als „Einfamilienhaus mit Carport“ bezeichnet war. Erst später erfuhren die Käufer, dass ein dauerhaftes Wohnen an diesem Ort baurechtlich nicht zulässig war.

Worin lag der Mangel?

Der Mangel war hier kein feuchter Keller, sondern eine rechtliche Einschränkung der Nutzung. Das Gericht stellte fest, dass die Immobilie in einem festgesetzten Wochenendhausgebiet liegt, „mit der Folge, dass das dauerhafte Wohnen in diesem Haus nicht zulässig ist“. Zusätzlich entsprachen einzelne Bauten nicht dem Bebauungsplan, etwa eine durch ein Tor zur Garage umgebaute Carport-Konstruktion.

Was bedeutet das für Sie? Wer ein Einfamilienhaus kauft, darf normalerweise erwarten, dort ganzjährig und legal wohnen zu dürfen. Das Gericht formulierte das so: Ein Käufer darf erwarten, „dass dieses Haus zu allgemeinen dauernden Wohnzwecken genutzt werden kann. Dies ist hier nicht der Fall.“ Fehlt diese Eignung, ist das Haus zwar körperlich bewohnbar, aber nicht rechtssicher zum Dauerwohnen nutzbar. Die Behörde kann die Nutzung sogar untersagen. Juristisch ist das ein Sachmangel (§ 434 BGB).

Der rechtliche Rahmen: Mängelrechte und Rücktritt

Liegt ein Sachmangel vor, stehen dem Käufer die Mängelrechte des § 437 BGB zu. Dazu gehört unter bestimmten Voraussetzungen der Rücktritt vom Vertrag. Rücktritt bedeutet, dass der Vertrag rückabgewickelt wird: Der Käufer gibt die Immobilie zurück und erhält den Kaufpreis zurück (§§ 346 ff. BGB).

Der Knackpunkt: der Gewährleistungsausschluss

Fast jeder notarielle Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie enthält einen Gewährleistungsausschluss, oft mit der Formel „gekauft wie besichtigt“. Das bedeutet: Grundsätzlich haftet der Verkäufer nicht für Mängel. Auch im Kleve-Fall gab es eine solche Klausel.

Dieser Ausschluss hat aber eine wichtige Grenze. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich auf den Ausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Arglistig verschweigen heißt vereinfacht: Der Verkäufer kennt den Mangel, weiß, dass er für den Käufer wichtig ist, und sagt trotzdem nichts. Genau das nahm das Gericht hier an. Es stellte fest: „Jedoch können die Beklagten sich auf diesen Haftungsausschluss nicht berufen, da sie den Klägern das Vorliegen des Sachmangels arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB).“

Ein Detail war für das Gericht besonders aufschlussreich. Die Verkäufer hatten vor dem Verkauf bei der Stadt angefragt, ob der Käufer „kein Nachteil bei der Wohnnutzung“ habe. Das Gericht wertete das als Beleg dafür, dass die Verkäufer das Problem kannten, denn eine solche Anfrage gehört „nicht zu den üblichen Vorbereitungen, die eine Privatperson trifft, wenn sie ihr selbstgenutztes Wohnhaus verkaufen möchte“.

Was bedeutet das für Sie? Ein Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nur bei ehrlichem Verhalten. Wer bewusst über einen wesentlichen Punkt schweigt, verliert diesen Schutz.

Praktische Folgen einer Rückabwicklung

Wird der Vertrag rückabgewickelt, kann der Käufer je nach Fall verlangen:

• Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks
• Ersatz notwendiger Verwendungen, also bestimmter Aufwendungen auf die Sache wie werterhaltende Renovierungskosten
• Ersatz weiterer Schäden aus der Täuschung, etwa Umzugskosten

Weist der Verkäufer die berechtigten Ansprüche zurück und nimmt die Immobilie nicht zurück, kann er in Annahmeverzug geraten. Annahmeverzug bedeutet, dass der Gläubiger die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Das kann für den Käufer prozessuale Vorteile bringen.

Ein wichtiger Hinweis zum Verfahren: Das Landgericht Kleve hat zunächst nur ein sogenanntes Grundurteil erlassen (§ 304 ZPO). Das heißt, es hat entschieden, dass der Anspruch dem Grunde nach besteht. Über die genaue Höhe des zu erstattenden Betrags wird erst in einem weiteren Schritt entschieden.

Handlungsempfehlung

• Prüfen Sie vor dem Kauf den Bebauungsplan und die zulässige Nutzungsart. Die Auskunft erteilt die Gemeinde.
• Lassen Sie sich die Zulässigkeit des dauerhaften Wohnens verbindlich und schriftlich bestätigen. Vorsicht: Eine allgemeine oder nur melderechtliche Auskunft genügt oft nicht.
• Dokumentieren Sie alle Aussagen von Verkäufer und Makler, auch das Exposé.
• Wenn Sie nach dem Kauf von einer Nutzungsbeschränkung erfahren, handeln Sie schnell und lassen Sie Ihren Fall anwaltlich prüfen, bevor Sie eine Rücktrittserklärung abgeben.

Fazit

Ein Gewährleistungsausschluss ist kein Freibrief. Verschweigt der Verkäufer bewusst, dass ein dauerhaftes Wohnen baurechtlich nicht zulässig ist, kann der Käufer je nach Lage des Falls zurücktreten und die Rückabwicklung verlangen. Das zeigt die Entscheidung des Landgerichts Kleve. Ob ein solcher Weg gelingt, hängt aber immer vom Einzelfall und von der Beweislage ab.

Sie planen den Kauf eines Hauses oder haben bereits gekauft und Zweifel an der zulässigen Nutzung? Wir prüfen Ihren Vertrag und Ihre Möglichkeiten. Sprechen Sie uns an.

Fundstelle: LG Kleve, Grundurteil vom 29.08.2018, Az. 1 O 94/17, NRWE (ECLI:DE:LGKLE:2018:0829.1O94.17.00).