Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Wenn die Wohnnutzung baurechtlich gar nicht erlaubt ist

OLG München, Endurteil vom 15.10.2019, Aktenzeichen 18 U 4053/18, nachfolgend BGH, Urteil vom 24.09.2021, Aktenzeichen V ZR 272/19

Das Problem: Ein Traumhaus, das man rechtlich nicht bewohnen darf

Sie kaufen ein Anwesen, um darin zu wohnen. Später stellt sich heraus, dass ein Teil der Gebäude baurechtlich überhaupt nicht zum Wohnen genehmigt ist. Genau diese Situation lag dem folgenden Fall zugrunde. Er zeigt, wie wichtig es ist, dass ein Verkäufer über die tatsächliche baurechtliche Lage aufklärt, und welche Ansprüche entstehen können, wenn er das verschweigt.

Zum Verständnis vorab zwei Begriffe in Alltagssprache. Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung bedeutet, dass ein Käufer sich von einem Vertrag lösen kann, wenn der Verkäufer ihn bewusst über einen wichtigen Punkt getäuscht hat, auch durch Verschweigen. Culpa in contrahendo, kurz Verschulden bei Vertragsverhandlungen, bezeichnet die Haftung dafür, dass eine Partei schon während der Verhandlungen wichtige Pflichten verletzt. Beide Grundlagen spielen in diesem Fall zusammen.

Der Fall: Wohnhaus und Zuhaus im Außenbereich

Eine Käuferin erwarb im Jahr 2014 ein bebautes Grundstück für 710.000 Euro. Auf dem Anwesen standen ein Hauptgebäude und ein weiteres Gebäude, das im Verkauf als sogenanntes Zuhaus, also als zusätzliches Wohngebäude, dargestellt wurde. Im Exposé und bei den Besichtigungen wurde eine Gesamtwohnfläche von rund 320 Quadratmetern für beide Gebäude genannt, wovon etwa ein Drittel allein auf das Zuhaus entfiel.

Tatsächlich war die baurechtliche Lage eine andere. Das Zuhaus war nach der Baugenehmigung vom 23.10.1972 nur als Betriebsgebäude zu gewerblicher Nutzung genehmigt, nicht zur Wohnnutzung. Auch der spätere Antrag des Verkäufers aus dem Jahr 2005 betraf ausdrücklich nur Umbauarbeiten und den Einbau eines Kamins in das bestehende Betriebsgebäude. Eine Genehmigung zur Wohnnutzung ergab sich daraus nicht. Das Hauptgebäude wiederum war lediglich als Betriebsleiterwohnhaus im Zusammenhang mit einer gewerblichen Nutzung im Außenbereich genehmigt.

Der Mangel und was er für die Bewohnbarkeit bedeutet

Der Mangel lässt sich anhand der gerichtlichen Feststellungen präzise benennen. Für das Zuhaus fehlte die baurechtliche Genehmigung zur Wohnnutzung vollständig, denn genehmigt war allein die gewerbliche Nutzung als Betriebsgebäude. Für das Hauptgebäude bestand nur eine an den Gewerbebetrieb gekoppelte Genehmigung als Betriebsleiterwohnhaus. Eine rechtsverbindliche behördliche Erklärung, die der Käuferin die gesicherte Befugnis gab, beide Gebäude dauerhaft zu Wohnzwecken zu nutzen, lag nicht vor.

Was bedeutet das für Sie als Käufer ganz praktisch. Wer ein Haus zum Wohnen kauft, muss sich darauf verlassen können, dass er dort dauerhaft und ohne behördliches Risiko wohnen darf. Fehlt die gesicherte baurechtliche Befugnis zur Wohnnutzung, ist genau das nicht gewährleistet. Die Wohnnutzung stand hier unter dem ständigen Risiko einer Nutzungsuntersagung, das gleichsam wie ein Damoklesschwert über der Käuferin schwebte. Die für einen Wohnkauf entscheidende, dauerhaft gesicherte und störungsfreie Bewohnbarkeit war damit gerade nicht gegeben, auch wenn tatsächlich einige Zeit lang dort gewohnt wurde.

Der rechtliche Rahmen

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann nicht nur eine völlig fehlende Baugenehmigung einen Mangel begründen, sondern auch ein Zustand, der von der Baugenehmigung abweicht und damit baurechtswidrig ist. Etwas anderes gilt nur, wenn eine rechtsverbindliche behördliche Erklärung vorliegt, die dem Käufer die gesicherte Befugnis gibt, das Gebäude in seinem vorhandenen Zustand auf Dauer zu nutzen. Eine solche gesicherte Erklärung gab es hier nicht.

Auch bei Vertragsverhandlungen, in denen beide Seiten eigene Interessen verfolgen, besteht eine Aufklärungspflicht über Umstände, die den Vertragszweck des anderen vereiteln oder erheblich gefährden können und deshalb für dessen Entscheidung wesentlich sind. Dazu gehört nach der Rechtsprechung auch der Umstand, dass eine Baugenehmigung nur für eine gewerbliche Nutzung erteilt wurde. Genau darüber hätte der Verkäufer aufklären müssen.

Die gesetzlichen Grundlagen zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung finden sich in § 123 Abs. 1 und § 142 Abs. 1 BGB. Die Rückabwicklung folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der zusätzliche Schadensersatz beruht auf der Haftung für Verschulden bei Vertragsverhandlungen nach § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 und § 241 Abs. 2 BGB.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts München

Das Landgericht Traunstein hatte die Klage zunächst abgewiesen. Das Oberlandesgericht München gab der Berufung der Käuferin dagegen überwiegend statt. Es sah in der verschwiegenen baurechtswidrigen Wohnnutzung des Zuhauses eine arglistige Täuschung im Sinne des § 123 Abs. 1 BGB.

Der Senat stellte fest, dass der Verkäufer als Antragsteller der Baugenehmigung wusste, dass das Zuhaus nur als Betriebsgebäude genehmigt war. Gleichwohl wurde es im Verkauf als weiteres Wohngebäude dargestellt. Weil dieser Umstand für die Kaufentscheidung und den Kaufpreis ausschlaggebend war, hätte der Verkäufer darüber aufklären müssen. Dass der Sohn des Verkäufers das Zuhaus über längere Zeit tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt hatte, änderte daran nichts, weil daraus keine gesicherte baurechtliche Position folgte.

Für das Hauptgebäude neigte der Senat ebenfalls dazu, eine arglistige Täuschung zu bejahen, ließ dies aber ausdrücklich offen, weil bereits die Täuschung über das Zuhaus die Anfechtung des gesamten Vertrages trug. Auch die Frage der Kiesgrubenerweiterung musste deshalb nicht abschließend entschieden werden.

Rückzahlung des Kaufpreises und Schadensersatz

Als Folge der wirksamen Anfechtung konnte die Käuferin die Rückzahlung des Kaufpreises von 710.000 Euro nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen. Zusätzlich sprach das Oberlandesgericht ihr aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen weiteren Schadensersatz zu, etwa für Notar- und Gerichtskosten, sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. Ferner stellte das Gericht fest, dass der Verkäufer auch künftige Schäden zu ersetzen hat, die aus der Täuschung entstehen können, beispielsweise eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei der Rückabwicklung der Finanzierung.

Nicht zuerkannt hat das Oberlandesgericht zunächst die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer. Es meinte, insoweit sei kein Schaden entstanden, weil die Käuferin die Provision von der Maklerin und die Steuer vom Finanzamt zurückfordern könne. Wegen dieser Frage ließ das Oberlandesgericht die Revision zum Bundesgerichtshof zu.

Wichtige Klarstellung durch den Bundesgerichtshof

Auf die Revision der Käuferin hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung in diesem Punkt aufgehoben. Nach dem Urteil vom 24.09.2021, Aktenzeichen V ZR 272/19, stellen die gezahlte Maklerprovision und die entrichtete Grunderwerbsteuer sehr wohl ersatzfähige Schadenspositionen dar . Der Leitsatz lautet wörtlich:

„Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers von dem Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision und die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadensersatzpositionen dar; die Erstattungsansprüche gegen den Makler und den Fiskus sind entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten (Bestätigung von Senat, Urteil vom 5. März 1993 – V ZR 140/91, NJW 1993, 1703).“

Für Sie als Käufer bedeutet das eine spürbare Erleichterung. Sie müssen sich nicht vorrangig an Makler und Finanzamt halten. Sie können diese Beträge vom Verkäufer verlangen und treten diesem im Gegenzug Ihre Erstattungsansprüche gegen die anderen Beteiligten ab. Damit trägt der Verkäufer den Aufwand und das Risiko der Durchsetzung dieser Ansprüche.

Was Käufer und Verkäufer daraus mitnehmen sollten

Der Fall zeigt, dass das Verschweigen wesentlicher baurechtlicher Umstände weitreichende Folgen haben kann. Verkäufer sollten offenlegen, wenn eine Genehmigung nur für eine bestimmte, etwa gewerbliche, Nutzung besteht oder wenn die gewünschte Wohnnutzung baurechtlich nicht gesichert ist. Für die Praxis besonders relevant sind Angaben zu folgenden Punkten:

• fehlende Baugenehmigung für die tatsächlich beabsichtigte Nutzung,
• Genehmigung nur für eine gewerbliche oder an einen Betrieb gekoppelte Nutzung,
• baurechtliche Einschränkungen im Außenbereich,
• fehlende gesicherte Befugnis zur dauerhaften Wohnnutzung.

Ob weitere Umstände wie eine geplante Veränderung in der Umgebung oder ein auffälliger Kaufpreisunterschied offenzulegen sind, hängt vom Einzelfall ab. Im entschiedenen Fall wurden diese Punkte nicht als Grundlage der Entscheidung herangezogen. Das unterstreicht, wie sehr es auf die konkreten Umstände ankommt.

Für Käufer folgt daraus eine klare Empfehlung. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die von Ihnen gewünschte Nutzung baurechtlich tatsächlich zulässig und gesichert ist. Lassen Sie sich Genehmigungen im Original zeigen und im Zweifel fachlich einordnen. Werden wichtige Informationen verschwiegen, können Ansprüche auf Rückabwicklung und Schadensersatz entstehen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.