Arglistige Täuschung beim Grundstückskauf: OLG München 15.10.2019 – Rückabwicklung wegen fehlender Baugenehmigung & Schadensersatz
Arglistige Täuschung beim Grundstückskauf
OLG München, Endurteil vom 15.10.2019 – 18 U 4053/18
Das Gerichtsurteil behandelt den Fall eines Grundstückskaufvertrags, bei dem die Klägerin den Beklagten auf Rückzahlung des Kaufpreises und auf Schadensersatz nach Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung verklagt hatte.
Im Mittelpunkt des Rechtsstreits stand die Frage, ob der Verkäufer beim Verkauf des Grundstücks wesentliche Informationen zurückgehalten hatte, die für die Kaufentscheidung der Klägerin von erheblicher Bedeutung waren. Bei Grundstückskäufen müssen Verkäufer nicht jeden Umstand ungefragt mitteilen. Bestehen jedoch besondere Umstände, die den Wert, die Nutzbarkeit oder die rechtliche Sicherheit des Grundstücks erheblich beeinflussen, kann eine Offenbarungspflicht bestehen.
Streit über baurechtswidrige Nutzung des Grundstücks
Das Landgericht Traunstein hatte die Klage zunächst abgewiesen, da nach seiner Auffassung keine vertraglichen Schadensersatzansprüche der Klägerin bestanden. Im notariellen Kaufvertrag sei keine Beschaffenheitsgarantie hinsichtlich bestimmter Eigenschaften des Grundstücks oder einer besonderen Wohnlage enthalten gewesen.
Das Landgericht verneinte außerdem das Vorliegen einer arglistigen Täuschung und wies die Anfechtung des Vertrags zurück. Nach dieser Einschätzung konnte nicht ausreichend festgestellt werden, dass der Beklagte die Klägerin bewusst über wesentliche Umstände getäuscht hatte.
Die Klägerin legte gegen diese Entscheidung Berufung ein. Sie argumentierte, dass der Beklagte sie über die fehlende Baugenehmigung des sogenannten „Zuhauses“ arglistig getäuscht habe. Das Gebäude sei ursprünglich als Betriebsgebäude genehmigt worden und nicht zur Wohnnutzung bestimmt gewesen.
Nach Ansicht der Klägerin hatte der Beklagte sowohl hinsichtlich des Zuhauses als auch hinsichtlich des Haupthauses gegen baurechtliche Vorgaben verstoßen. Besonders schwer wog für sie, dass die baurechtswidrige Nutzung als Wohnraum nicht offengelegt worden sei.
Verschweigen wichtiger Informationen als arglistige Täuschung
Die Klägerin war der Auffassung, dass der Verkäufer verpflichtet gewesen sei, sie über die tatsächlichen baurechtlichen Verhältnisse aufzuklären. Dies betraf nicht nur die fehlende Genehmigung des Zuhauses, sondern auch weitere Umstände wie die geplante Kiesgrubenerweiterung.
Bei einem Grundstückskauf sind Informationen über die zulässige Nutzung besonders wichtig. Käufer treffen ihre Kaufentscheidung häufig aufgrund bestimmter Vorstellungen darüber, wie ein Gebäude genutzt werden kann. Stellt sich später heraus, dass eine Nutzung rechtlich nicht erlaubt ist, kann dies einen erheblichen Wertverlust bedeuten.
Die Klägerin vertrat daher die Auffassung, dass eine Täuschung im Sinne des § 123 Abs. 1 BGB vorlag. Sie hätte den Vertrag nach eigener Darstellung nicht oder jedenfalls nicht zu den vereinbarten Bedingungen abgeschlossen, wenn sie von den tatsächlichen Umständen Kenntnis gehabt hätte.
Die gesetzlichen Grundlagen zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung ergeben sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Der vollständige Gesetzestext kann über Gesetze im Internet – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) abgerufen werden.
Entscheidung des Oberlandesgerichts München
Das Oberlandesgericht München gab der Berufung der Klägerin überwiegend statt. Das Gericht stellte fest, dass die Anfechtung des Grundstückskaufvertrages wegen der fehlenden Baugenehmigung des Zuhauses gerechtfertigt war.
Das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung stellte nach Ansicht des Gerichts einen erheblichen Sachmangel dar. Für die Klägerin war entscheidend, dass die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit nicht der Erwartung entsprach, die sie aufgrund der Umstände des Verkaufs haben durfte.
Der Beklagte hatte die Klägerin nach Auffassung des Gerichts arglistig über diesen Umstand getäuscht. Aufgrund dieser Täuschung konnte die Klägerin den Vertrag anfechten und die Rückabwicklung des Kaufgeschäfts verlangen.
Rückzahlung des Kaufpreises und Schadensersatz
Die Klägerin konnte daher die Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 710.000 € sowie weitere Schadensersatzansprüche und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten verlangen.
Das Gericht stellte außerdem fest, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin auch zukünftige Schäden zu ersetzen, die aus der arglistigen Täuschung entstehen können.
Nicht alle geltend gemachten Schadenspositionen wurden jedoch anerkannt. Die Klägerin konnte die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer nicht erfolgreich als Schadenspositionen durchsetzen. Nach Ansicht des Gerichts bestanden hierfür möglicherweise eigene Ansprüche gegenüber anderen Beteiligten, beispielsweise der Maklerin oder dem Finanzamt.
Der Beklagte wurde außerdem verpflichtet, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 6.154,56 € zu erstatten.
Bedeutung für Käufer und Verkäufer
Die Entscheidung zeigt, welche erheblichen Folgen eine arglistige Täuschung beim Grundstückskauf haben kann. Verkäufer müssen wesentliche Informationen offenlegen, wenn diese für die Kaufentscheidung des Käufers von Bedeutung sind.
Besonders relevant sind Angaben zu:
- fehlenden Baugenehmigungen,
- nicht genehmigten Nutzungen,
- baurechtlichen Einschränkungen,
- bekannten Wertminderungen,
- geplanten Veränderungen in der Umgebung.
Für Käufer zeigt das Urteil, dass eine genaue Prüfung der Immobilie und der rechtlichen Rahmenbedingungen entscheidend sein kann. Werden wichtige Informationen verschwiegen, können Ansprüche auf Rückabwicklung und Schadensersatz entstehen. Auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verdeutlicht regelmäßig, dass Verkäufer bei Immobiliengeschäften nicht über wesentliche Umstände schweigen dürfen, wenn diese den Wert oder die Nutzbarkeit erheblich beeinflussen. Informationen zur aktuellen Rechtsprechung finden sich beim Bundesgerichtshof.
Die Bedeutung dieses Urteils liegt darin, dass eine erfolgreiche Anfechtung eines Grundstückskaufvertrages aufgrund arglistiger Täuschung möglich war. Der Beklagte musste den Kaufpreis zurückzahlen, weil er die Klägerin über wesentliche baurechtliche Umstände getäuscht hatte. Das Urteil macht deutlich: Das Verschweigen wichtiger Informationen bei Vertragsverhandlungen kann schwerwiegende rechtliche Konsequenzen haben. Käufer und Verkäufer sollten daher bei Grundstückskäufen frühzeitig rechtliche Beratung einholen, um Risiken zu erkennen und Ansprüche richtig einzuordnen.
