Täuschung über Schädlingsbefall: Rückabwicklung & Grunderwerbssteuer

Verschwiegener Schädlingsbefall beim Hauskauf: Wann Sie trotz Gewährleistungsausschluss zurücktreten können

Sie haben ein Haus gekauft und entdecken nach dem Einzug erhebliche Mängel. Schnell stehen große Fragen im Raum. Beseitigen Sie den Schaden auf eigene Kosten? Verlangen Sie eine Minderung des Kaufpreises? Oder können Sie den Kauf sogar vollständig rückgängig machen? Besonders belastend ist es, wenn Sie den Verdacht haben, dass die verkaufende Person das Problem längst kannte und bewusst verschwiegen hat.

Genau mit einer solchen Konstellation hat sich das Oberlandesgericht Braunschweig befasst (Urteil vom 01.11.2018, Az. 9 U 51/17). Die Entscheidung ist für Käuferinnen und Käufer sehr praxisnah, weil sie zeigt, wann ein vereinbarter Haftungsausschluss wirkungslos wird und welche finanziellen Folgen eine Rückabwicklung hat.

Der Fall: ein Fachwerkhaus mit verstecktem Schaden

Verkauft wurde ein Fachwerkhaus, dessen Gebälk stark von holzzerstörenden Insekten und Pilzen befallen war. Nach den Feststellungen des Gerichts war der Befall so weit fortgeschritten, dass die Standsicherheit des Hauses nicht mehr gegeben war und sich das Gebäude nicht mehr zum Bewohnen eignete. Anders gesagt: Ein sicheres, schadenfreies Wohnen war nicht mehr möglich.

Der Verkäufer hatte bereits 1998 erkennbare Spuren des Befalls in Eigenarbeit lediglich verdeckt, indem er Bohrlöcher und Risse verfüllte und die Balken überstrich, ohne den Befall fachgerecht sanieren zu lassen. In den folgenden 16 Jahren zeigten sich erneut Bohrlöcher und Risse. Bei der Besichtigung konnte der Käufer allenfalls einzelne aktuelle Anzeichen erkennen. Das wahre Ausmaß, also der seit vielen Jahren bestehende und fortschreitende Befall, blieb ihm verborgen.

Was das Gericht entschieden hat

Das Oberlandesgericht Braunschweig formuliert in seinen amtlichen Leitsätzen wörtlich:

„Hält der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie konkretes Wissen darüber zurück, dass ein Mangel tatsächlich besteht, während für ihn erkennbar dem Käufer aufgrund der Besichtigung sich allenfalls ein Mangelverdacht ergeben konnte, so handelt er arglistig und kann sich auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen.“

Und weiter:

 

„Auf ein konkretes, dem des Käufers überlegenes Wissen des Verkäufers darüber, dass das zu verkaufende Fachwerkgebäude einen seit Jahren währenden, ausgeprägten und fortschreitenden Schädlingsbefall aufweist, ist zu schließen, wenn der Verkäufer selbst in Eigenarbeit von ihm erkannten Schädlingsbefall, anstatt ihn fachgerecht zu sanieren, lediglich verdeckt, indem er durch Schädlingsfraß und Pilzbefall entstandene Bohrlöcher und Risse nur verfüllt, die Fachwerkbalken mit Farbe überstreicht und beim weiteren Bewohnen über lange Zeit (hier: 16 Jahre) auch für ihn als Laien erkennbar ist, dass der Schädlingsbefall weiter voranschreitet, indem sich erneut und verbreitet Bohrlöcher und Risse zeigen.“

Entscheidend ist also nicht, ob Sie als Käufer einzelne Anzeichen hätten sehen können. Entscheidend ist, ob die verkaufende Person deutlich mehr wusste als Sie erkennen konnten und dieses Wissen für Ihre Kaufentscheidung wichtig war.

Der rechtliche Rahmen in einfachen Worten

Ein paar Fachbegriffe kurz erklärt:

• Sachmangel: Die Immobilie ist in einem schlechteren Zustand als vertraglich geschuldet, etwa weil sie sich nicht für die vereinbarte Nutzung eignet. Im entschiedenen Fall war das Haus wegen des Befalls nicht mehr sicher bewohnbar.
• Gewährleistungsausschluss: In notariellen Kaufverträgen wird die Haftung für Mängel beim Verkauf gebrauchter Immobilien häufig ausgeschlossen. Man liest dann oft „gekauft wie gesehen“.
• Arglistiges Verschweigen: Die verkaufende Person kennt einen Mangel oder hält ihn für möglich, verschweigt ihn aber, obwohl sie weiß, dass er für Ihre Entscheidung wichtig ist.

Der Käufer trat hier nach den Regeln der Gewährleistung vom Vertrag zurück (§§ 434, 437 Nr. 2, 440, 323 Abs. 1, 346 Abs. 1 BGB). Der vereinbarte Haftungsausschluss half dem Verkäufer nicht, denn nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen solchen Ausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Ein wichtiger Hinweis zur Einordnung: Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gibt es grundsätzlich zwei mögliche Wege, den Rücktritt beziehungsweise die Rückabwicklung über das Gewährleistungsrecht und die Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB. Beide Wege haben unterschiedliche Voraussetzungen, Fristen und Folgen. Welcher Weg im Einzelfall der richtige ist, sollte anwaltlich geprüft werden.

Was bedeutet eine Rückabwicklung praktisch?

Der Verkäufer musste den Kaufpreis von 85.000,00 € zurückzahlen, allerdings nur Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung des Grundstücks. „Zug um Zug“ bedeutet, dass beide Seiten gleichzeitig zurückgeben, was sie erhalten haben. Sie bekommen also nicht Geld zusätzlich zur Immobilie, sondern der Kauf wird im Kern rückgängig gemacht.

Auch die mitverkauften Gegenstände wie Küche, Geräte und Brennholz waren Teil des einheitlichen Vertrages und wurden nicht vom Kaufpreis abgezogen.

Grunderwerbsteuer und weitere Erwerbskosten

Ein oft übersehener Punkt sind die Nebenkosten des Kaufs. Das Gericht sprach dem Käufer Erwerbskosten von insgesamt 10.862,82 € zu, darunter Notargebühren, Maklergebühren und Gerichtskosten für die Grundbucheintragungen. Nicht erstattet wurden die Kosten des vorgeschalteten Beweisverfahrens und die vorgerichtlichen Anwaltskosten. Das zeigt: Nicht jede Position ist automatisch erstattungsfähig.

Bei der Grunderwerbsteuer von 3.825,00 € entschied das Gericht differenziert. Der Käufer erhielt den Betrag nur Zug um Zug gegen Abtretung seines Rückerstattungsanspruchs gegen das Finanzamt. Hintergrund ist § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG. Wird ein Grundstückskauf rückgängig gemacht, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Aufhebung der Steuerfestsetzung und die Rückzahlung der Grunderwerbsteuer verlangt werden. So wird verhindert, dass der Käufer doppelt profitiert, während der Verkäufer nicht schlechter stehen soll.

Was bedeutet das für Sie?

• Ein Haftungsausschluss ist kein Freibrief für die Gegenseite. Wenn wesentliche Mängel bewusst verschwiegen wurden, kann der Ausschluss ins Leere gehen.
• Sichern Sie früh Beweise. Dazu gehören Fotos, Gutachten, Handwerkerrechnungen, frühere Exposés, E-Mails, Angaben des Maklers und mögliche Zeugen.
• Handeln Sie nicht vorschnell. Wer sofort saniert oder nur pauschal zur Zahlung auffordert, kann seine Position schwächen. Prüfen Sie vor einer Rücktrittserklärung, welche Ansprüche bestehen und welche wirtschaftlichen Folgen eine Rückabwicklung hat.
• Auch für Verkäufer wichtig: Nehmen Sie Vorwürfe eines arglistigen Verschweigens ernst, denn ein Gewährleistungsausschluss schützt Sie dann möglicherweise nicht.

Kurzer Hinweis zur Einordnung

Der private Kauf einer gebrauchten Immobilie ist kein Verbrauchsgüterkauf. Die für Verbraucher besonders günstigen Sonderregeln des Verbrauchsgüterkaufs gelten hier grundsätzlich nicht. Umso wichtiger ist die genaue Prüfung der allgemeinen Gewährleistungsregeln.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Ob in Ihrem Fall Ansprüche bestehen, hängt von den konkreten Umständen ab.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käuferinnen, Käufer und Verkäufer bei der Prüfung von Immobilienmängeln, bei der Bewertung möglicher Rückabwicklungsansprüche und bei der Durchsetzung oder Abwehr solcher Forderungen. Gerade bei erheblichen Mängeln und steuerlichen Folgefragen lohnt sich eine frühzeitige Einschätzung, bevor Fristen ablaufen oder wirtschaftlich nachteilige Schritte eingeleitet werden.