Arglistige Täuschung beim Immobilienkaufvertrag: Rechte bei Schädlingsbefall, Rückabwicklung & Erstattung der Grunderwerbssteuer
Rückabwicklung des Hauskaufs bei verschwiegenen Mängeln: Was Käufer wissen sollten
Wer nach dem Kauf eines Hauses erhebliche Mängel entdeckt, steht oft vor einer schwierigen Entscheidung. Soll der Schaden auf eigene Kosten beseitigt werden? Reicht eine Minderung des Kaufpreises aus? Oder kommt sogar die vollständige Rückabwicklung des Kaufvertrages in Betracht? Besonders belastend ist die Situation, wenn der Käufer den Eindruck hat, dass der Verkäufer von den Problemen wusste und sie bewusst nicht offengelegt hat.
Mit genau dieser Konstellation befasste sich das OLG Braunschweig in seinem Urteil vom 01.11.2018 – 9 U 51/17. Die Entscheidung ist für Immobilienkäufer besonders praxisrelevant, weil sie die Pflichten des Verkäufers bei bekannten Mängeln klar herausarbeitet und zugleich zeigt, welche finanziellen Folgen eine Rückabwicklung haben kann.
Im Mittelpunkt des Urteils stand ein verkauftes Fachwerkhaus mit erheblichem Schädlingsbefall. Der Verkäufer hatte in der Vergangenheit selbst Bohrlöcher und Risse verfüllt und das Holz überstrichen, ohne den Befall fachgerecht sanieren zu lassen. Später traten erneut verbreitet Spuren auf. Der Käufer konnte bei der Besichtigung allenfalls einzelne Anzeichen erkennen. Das volle Ausmaß, insbesondere der langjährige und fortschreitende Befall, war für ihn jedoch nicht ersichtlich.
Das Gericht stellte in seinen Leitsätzen klar: Ein Verkäufer handelt arglistig, wenn er konkretes Wissen über einen tatsächlich bestehenden Mangel zurückhält, während der Käufer aufgrund der Besichtigung höchstens einen Mangelverdacht haben kann. Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer dann nicht. Entscheidend ist also nicht allein, ob der Käufer einzelne Symptome hätte sehen können. Maßgeblich ist, ob der Verkäufer mehr wusste als der Käufer erkennen konnte und dieses Wissen für die Kaufentscheidung wesentlich war.
Rechtlich geht es dabei insbesondere um die kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte aus §§ 434, 437 BGB sowie um § 444 BGB. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Für Käufer bedeutet das: Auch wenn im notariellen Kaufvertrag die Sachmängelhaftung ausgeschlossen wurde, können Ansprüche bestehen, wenn der Verkäufer offenbarungspflichtige Mängel verschwiegen hat.
Die Entscheidung zeigt außerdem, dass eine Rückabwicklung des Immobilienkaufs möglich sein kann. Im entschiedenen Fall musste der Verkäufer den Kaufpreis zurückzahlen, allerdings Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung des Grundstücks. Praktisch bedeutet dies: Der Käufer erhält sein Geld nicht einfach zusätzlich zur Immobilie, sondern der Vertrag wird im Kern rückgängig gemacht. Beide Seiten müssen das zurückgeben, was sie erhalten haben.
Besonders wichtig ist der vom Gericht behandelte Aspekt der Grunderwerbsteuer. Der Käufer hatte beim Erwerb Grunderwerbsteuer gezahlt. Das Gericht sprach ihm auch insoweit einen Erstattungsanspruch zu, allerdings nur Zug um Zug gegen Abtretung seines möglichen Rückerstattungsanspruchs gegen das Finanzamt. Hintergrund ist § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG: Wird ein Grundstückskauf rückgängig gemacht, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Aufhebung der Steuerfestsetzung und Rückzahlung der Grunderwerbsteuer verlangt werden. Der Käufer soll nicht doppelt profitieren; der Verkäufer soll aber auch nicht schlechter stehen, wenn dem Käufer ein steuerlicher Rückzahlungsanspruch zusteht.
Neben Kaufpreis und Grunderwerbsteuer können bei einer Rückabwicklung weitere Erwerbskosten eine Rolle spielen, etwa Notar- und Grundbuchkosten oder Maklerkosten. Ob und in welchem Umfang solche Positionen ersetzt verlangt werden können, hängt vom Einzelfall und von der konkreten Anspruchsgrundlage ab. Gerade deshalb sollte vor einer Rücktrittserklärung sorgfältig geprüft werden, welche Ansprüche bestehen und welche wirtschaftlichen Folgen die Rückabwicklung tatsächlich hat.
Für Käufer ist entscheidend, Beweise frühzeitig zu sichern. Dazu gehören Fotos, Gutachten, Handwerkerrechnungen, frühere Exposés, E-Mails, Angaben des Maklers und Zeugenaussagen. Wer vorschnell saniert oder den Verkäufer nur allgemein zur Zahlung auffordert, kann seine rechtliche Position schwächen. Auch Verkäufer sollten Vorwürfe arglistiger Täuschung ernst nehmen, da ein Gewährleistungsausschluss bei verschwiegenen Mängeln wirkungslos sein kann.
Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der rechtlichen Prüfung von Immobilienmängeln, bei der Bewertung möglicher Rückabwicklungsansprüche sowie bei der Durchsetzung oder Abwehr entsprechender Forderungen. Gerade bei erheblichen Mängeln und steuerlichen Folgefragen ist eine frühzeitige rechtliche Einschätzung sinnvoll, bevor Fristen versäumt oder wirtschaftlich nachteilige Schritte eingeleitet werden.
