Arglistige Täuschung beim Hauskauf und Grundstücksverkauf: OLG München Urteil zu Altlastenverdacht, Offenbarungspflicht & Schadensersatz
Arglist bei Grundstücksverkauf: Wenn der Verkäufer entscheidende Hinweise verschweigt
Wer ein Grundstück oder ein Haus kauft, verlässt sich häufig darauf, dass die wesentlichen Risiken offen auf den Tisch gelegt werden. Umso größer ist der Schock, wenn nach dem Kauf auffällt, dass der Boden mit Bauschutt, Asphaltresten, Gleisschotter, Metallteilen oder anderen auffälligen Materialien verfüllt wurde. Schnell steht dann die Frage im Raum, ob es sich nur um eine lästige Überraschung handelt oder ob der Verkäufer für die verschwiegenen Altlasten haftet.
Für Käufer kann ein solcher Befund erhebliche Folgen haben. Eine Bodenuntersuchung, die Entsorgung belasteten Materials oder eine Sanierung können hohe Kosten verursachen. Hinzu kommen Verzögerungen bei Bauvorhaben, Auseinandersetzungen mit Behörden und die Unsicherheit, ob das Grundstück überhaupt wie geplant genutzt werden kann. Besonders schwierig wird es, wenn im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Viele Käufer gehen dann zunächst davon aus, keine Ansprüche mehr geltend machen zu können. Das ist jedoch nicht immer richtig.
Rechtlich kommt es maßgeblich darauf an, ob ein Sachmangel im Sinne des Kaufrechts vorliegt und ob der Verkäufer aufklärungspflichtige Umstände verschwiegen hat. Beim Grundstückskauf richtet sich dies insbesondere nach den §§ 434, 437 BGB. In Betracht kommen je nach Fall Schadensersatz, Rückabwicklung des Kaufvertrages, Minderung oder Ersatz von Sanierungs- und Untersuchungskosten. Ein vertraglicher Haftungsausschluss ist zwar bei Immobilienkäufen üblich. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer darauf aber nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
Arglist bedeutet nicht zwingend, dass der Verkäufer eine festgestellte Kontamination sicher kannte. Es kann bereits genügen, wenn ihm Umstände bekannt waren, die einen konkreten Altlastenverdacht begründeten, und er diese Informationen dem Käufer nicht offenbarte. Genau dies hat das Oberlandesgericht München in seinem Urteil vom 09.01.2019 – 20 U 1016/18 hervorgehoben. In dem Fall ging es um ein Grundstück, bei dem Auffüllmaterialien vorhanden waren, die einen Altlastenverdacht begründen konnten. Das Gericht stellte klar, dass der Verkäufer solche Umstände nicht verschweigen darf, wenn sie für die Kaufentscheidung erkennbar wesentlich sind.
Arglist bei Grundstücksverkauf: Altlasten verschwiegen erkennen
In der Praxis geht es häufig um frühere gewerbliche Nutzungen, alte Tankanlagen, Werkstattbetriebe, verfüllte Gruben, Bauschuttablagerungen oder Hinweise aus früheren Bau- und Sanierungsmaßnahmen. Nicht jeder Verdacht führt automatisch zu einem Anspruch. Entscheidend ist, was der Verkäufer wusste oder wissen musste, was dem Käufer mitgeteilt wurde und welche Beschaffenheit nach dem Vertrag erwartet werden durfte. Auch Formulierungen im Exposé, Angaben bei Besichtigungen und Aussagen von Maklern können eine Rolle spielen.
Für Käufer ist es wichtig, Beweise frühzeitig zu sichern. Dazu gehören Fotos, Gutachten, Bodenanalysen, Schriftverkehr, Exposés, Bauunterlagen, Zeugen aus Besichtigungsterminen und gegebenenfalls behördliche Auskünfte. Wer vorschnell saniert, ohne den Zustand zu dokumentieren oder dem Verkäufer Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben, kann seine Position im Streitfall schwächen. Auch Fristen sollten nicht unterschätzt werden. Zwar können Ansprüche wegen arglistigen Verschweigens länger durchsetzbar sein als gewöhnliche Gewährleistungsrechte, dennoch sollte die rechtliche Prüfung nicht aufgeschoben werden.
Auch Verkäufer sollten Altlastenrisiken ernst nehmen. Wer bekannte Verdachtsmomente verschweigt, riskiert trotz Gewährleistungsausschluss erhebliche Schadensersatzansprüche. Eine transparente Aufklärung vor Vertragsschluss ist häufig der sicherere Weg als der Versuch, problematische Informationen zurückzuhalten.
Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der rechtlichen Prüfung von Altlastenfällen, bei der Auswertung von Kaufverträgen, Gutachten und Beweismitteln sowie bei der Durchsetzung oder Abwehr entsprechender Ansprüche. Gerade bei Grundstücken mit Sanierungsrisiken ist eine frühzeitige rechtliche Einschätzung sinnvoll, um Kostenrisiken zu begrenzen und taktische Fehler zu vermeiden.
