Verschwiegene Altlasten beim Grundstückskauf: Wann der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss haftet

Wer ein Grundstück oder ein Haus kauft, verlässt sich meist darauf, dass wesentliche Risiken offen angesprochen werden. Umso größer ist der Schreck, wenn nach dem Kauf auffällt, dass der Boden mit Fremdmaterial verfüllt wurde, etwa mit Bauschutt, Asphaltresten, Gleisschotter oder Metallteilen. Dann stellt sich schnell die Frage, ob es sich um eine bloße Unannehmlichkeit handelt oder ob der Verkäufer für verschwiegene Altlasten einstehen muss.

Warum das für Käufer so schwer wiegt

Ein solcher Befund kann teuer werden. Eine Bodenuntersuchung, die Entsorgung belasteten Materials und eine Sanierung verursachen oft hohe Kosten. Hinzu kommen Verzögerungen beim Bauvorhaben, Auseinandersetzungen mit Behörden und die Unsicherheit, ob sich das Grundstück überhaupt wie geplant nutzen lässt.

Besonders schwierig wird es, wenn im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss steht. Das ist eine Vereinbarung, mit der die Haftung des Verkäufers für Mängel weitgehend ausgeschlossen wird. Viele Käufer glauben dann, sie hätten keine Ansprüche mehr. Das ist so pauschal nicht richtig.

Der rechtliche Rahmen in einfachen Worten

Entscheidend ist zunächst, ob ein Sachmangel im Sinne des Kaufrechts vorliegt. Ein Sachmangel ist vereinfacht gesagt eine Abweichung von der Beschaffenheit, die man nach dem Vertrag erwarten durfte. Beim Grundstückskauf richten sich die Rechte des Käufers vor allem nach § 434 BGB und § 437 BGB. Je nach Fall kommen Schadensersatz, Rückabwicklung des Kaufvertrages, Minderung des Kaufpreises oder Ersatz von Untersuchungs- und Sanierungskosten in Betracht.

Ein Hinweis zur Rechtslage: Das Kaufrecht wurde zum 01.01.2022 reformiert. Für ältere Verträge gilt teils noch die frühere Fassung von § 434 BGB. Für Ihren konkreten Vertrag kommt es deshalb auf das Datum des Vertragsschlusses an.

Ein vertraglicher Haftungsausschluss ist beim Immobilienkauf üblich. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer darauf aber nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglistig bedeutet hier verkürzt, dass jemand einen Mangel für möglich hält und bewusst nicht offenlegt.

Arglist setzt keine sichere Kenntnis der Verunreinigung voraus

Ein weit verbreiteter Irrtum lautet, der Verkäufer hafte nur, wenn er die Verunreinigung sicher kannte. Das ist zu eng gedacht. Es kann bereits genügen, dass ihm eine frühere Nutzung oder Umstände bekannt waren, die einen Altlastenverdacht begründen, und dass er dies verschwiegen hat.

Genau das hat das Oberlandesgericht München in seinem Urteil vom 09.01.2019 (Az. 20 U 1016/18) herausgearbeitet. Das Gericht definiert Arglist wörtlich so:

„Arglistig i.S.v. § 444 BGB handelt bei der Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.“

 

Zur Offenbarungspflicht stellt das Gericht klar:

„Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB.“

 

Und zum Umfang der Aufklärung heißt es im Volltext:

„Zu offenbaren hatte er nicht nur Erkenntnisse über eine vorliegende Kontaminierung des Bodens, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Kontaminierung begründen konnten.“

 

Wichtig ist die feine, aber entscheidende Nuance: Es müssen nicht zusätzlich konkrete Tatsachen vorliegen, die den Verdacht erhärten. Es genügt, dass der Verkäufer die verdachtsbegründenden Umstände kennt und für möglich hält, dass daraus ein Altlastenverdacht folgt.

Der Mangel im entschiedenen Fall und was er für die Nutzbarkeit bedeutete

Im Fall des OLG München war das Grundstück mit Material aufgefüllt worden, das einen Altlastenverdacht begründete. Der Sachverständige stellte im Auffüllhorizont neben Kies, Sand und Schluff folgende Fremdkomponenten in stark schwankenden Anteilen fest: Gleisschotter, Asche, Ziegelbruch, Holzreste, Pflanzenreste, Beton, nicht genauer identifizierbares schwarzes Material, Schwarzdecke also Asphalt, Metall und gemischter Bauschutt.

Der Verdacht bestätigte sich. Von 15 Proben waren drei als kontaminiert einzustufen, davon ein Drittel in der Kategorie Z 1.2 und zwei Drittel in der Kategorie größer Z 2. Der Sachverständige schätzte, dass rund 630 Tonnen Aushub als Z 1.2 und etwa 1.260 Tonnen als größer Z 2 zu entsorgen sind. Material der Kategorie größer Z 2 lässt sich nicht verwerten und muss auf Spezialdeponien entsorgt werden.

Was folgt daraus für die gefahrlose Nutzbarkeit? Der Boden war nicht ohne Weiteres schadenfrei bebau- und nutzbar. Eine gefahrlose Nutzung des Grundstücks setzte hier voraus, dass das belastete Auffüllmaterial ausgehoben, beprobt und ordnungsgemäß entsorgt wird, im Fall der höchsten Belastungsstufe sogar über Sonderdeponien. Erst nach dieser Beprobung und Entsorgung ließ sich das geplante Bauvorhaben ohne fortbestehendes Schadstoffrisiko verwirklichen. Der Mangel betraf also nicht nur die Optik des Aushubs, sondern die tatsächliche und rechtlich unbedenkliche Verwendbarkeit des Bodens.

Das Ergebnis des Verfahrens: Das Gericht sprach den Käufern Schadensersatz zu und stellte die Pflicht des Verkäufers fest, auch den weiteren Sanierungsaufwand zu ersetzen. Zusätzlich billigte es den Käufern ein Zurückbehaltungsrecht am noch offenen Kaufpreisteil zu . Der Gewährleistungsausschluss half dem Verkäufer nicht, weil er die verdachtsbegründenden Umstände verschwiegen hatte.

Woran Sie einen Altlastenverdacht erkennen

In der Praxis geht es häufig um frühere gewerbliche Nutzungen, alte Tankanlagen, Werkstattbetriebe, verfüllte Gruben, Bauschuttablagerungen oder Hinweise aus früheren Bau- und Sanierungsmaßnahmen. Nicht jeder Verdacht führt automatisch zu einem Anspruch. Es kommt darauf an, was der Verkäufer wusste oder wissen musste, was dem Käufer mitgeteilt wurde und welche Beschaffenheit nach dem Vertrag erwartet werden durfte. Auch Angaben im Exposé, Aussagen bei der Besichtigung und Auskünfte von Maklern können eine Rolle spielen.

Was bedeutet das für Sie als Käufer

• Sichern Sie Beweise frühzeitig. Dazu gehören Fotos, Gutachten, Bodenanalysen, Schriftverkehr, das Exposé, Bauunterlagen, mögliche Zeugen aus Besichtigungsterminen und behördliche Auskünfte.
• Sanieren Sie nicht vorschnell. Wer den Zustand nicht dokumentiert und dem Verkäufer keine Gelegenheit zur Stellungnahme gibt, schwächt seine Position im Streitfall.
• Beachten Sie Fristen. Bei arglistigem Verschweigen können Ansprüche länger durchsetzbar sein als gewöhnliche Gewährleistungsrechte (§ 438 Abs. 3 BGB). Wie die Frist im Einzelfall genau läuft, sollte früh anwaltlich geprüft werden.

Was bedeutet das für Sie als Verkäufer

Nehmen Sie Altlastenrisiken ernst. Wer bekannte Verdachtsmomente verschweigt, riskiert trotz Gewährleistungsausschluss erhebliche Schadensersatzansprüche. Eine offene Aufklärung vor Vertragsschluss ist meist der sicherere Weg als der Versuch, problematische Informationen zurückzuhalten.

Kurz-Checkliste

• Gab es frühere gewerbliche Nutzungen, Auffüllungen oder Ablagerungen?
• Liegen Auffüllpläne, Genehmigungen oder Gutachten vor?
• Wurde im Exposé oder bei der Besichtigung über den Bodenzustand gesprochen?
• Sind Fotos, Proben und Schriftverkehr gesichert?
• Steht der Zeitpunkt des Vertragsschlusses fest, um die richtige Fassung von § 434 BGB anzuwenden?

Wie wir Sie unterstützen

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der rechtlichen Prüfung von Altlastenfällen, bei der Auswertung von Kaufverträgen, Gutachten und Beweismitteln sowie bei der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen.

Gerade bei Grundstücken mit möglichen Bodenbelastungen ist eine frühzeitige rechtliche Einschätzung sinnvoll. So lassen sich Kostenrisiken besser bewerten, Beweise rechtzeitig sichern und taktische Fehler vermeiden.

Sie haben Fragen zu möglichen Altlasten oder zu verschwiegenen Bodenbelastungen? Rufen Sie uns unter 0421 2238 45 22 an.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens verfasst. Er enthält allgemeine rechtliche Informationen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Ob und in welchem Umfang Ansprüche bestehen, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.