BGH Beschluss: Arglistige Täuschung beim Hauskauf durch falsche Angaben zur Wohnfläche – Souterrain, rechtliches Gehör & Schadensersatz
Wenn „Wohnfläche“ tatsächlich keine Wohnfläche ist
Wer eine Wohnung kauft, verlässt sich regelmäßig nicht nur auf den notariellen Kaufvertrag. Exposé, Grundriss, Besichtigung und Gespräche mit dem Verkäufer prägen oft entscheidend die Vorstellung davon, was tatsächlich erworben wird. Besonders problematisch wird es, wenn Räume als praktisch nutzbarer Wohnraum erscheinen, rechtlich aber nur Nutzfläche sind. Für Käufer kann das erhebliche Folgen haben: Die Wohnung ist weniger wert, die geplante Nutzung ist eingeschränkt und die Finanzierung oder spätere Vermietung kann anders aussehen als erwartet.
Ein typischer Fall betrifft Souterrainräume, ausgebaute Spitzböden oder Hobbyräume. Sie wirken bei der Besichtigung wie Wohnräume, dürfen bauordnungsrechtlich aber nicht dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden, etwa wegen zu geringer Deckenhöhe, fehlender Belichtung oder fehlender Genehmigung. Wird hierüber nicht klar aufgeklärt, stellt sich schnell die Frage, ob ein Sachmangel vorliegt und ob dem Käufer Rechte gegen den Verkäufer zustehen.
Rechtlich kommt es zunächst auf die vereinbarte Beschaffenheit und die berechtigte Erwartung des Käufers an. Beim Immobilienkauf können Ansprüche insbesondere aus den kaufrechtlichen Gewährleistungsregeln, vor allem wegen eines Sachmangels, sowie aus vorvertraglicher Pflichtverletzung in Betracht kommen. Bei einer bewussten Irreführung kann außerdem eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB relevant werden. Auch Schadensersatzansprüche oder im Einzelfall die Rückabwicklung des Kaufvertrags können zu prüfen sein.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 14. März 2019, Az. V ZR 186/18, deutlich gemacht, dass ein Verkäufer nicht ohne Weiteres darauf vertrauen darf, der Käufer werde die rechtliche Nutzbarkeit von Räumen selbst richtig einordnen. In dem Fall waren Souterrainräume wegen zu geringer Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum zugelassen. Wenn beim Käufer durch Unterlagen, Grundrisse oder sonstige Angaben der Eindruck entsteht, bestimmte Räume könnten zu Wohnzwecken genutzt werden, kann den Verkäufer eine Pflicht treffen, diese Fehlvorstellung zu korrigieren. Entscheidend ist dabei nicht nur, was ausdrücklich gesagt wurde, sondern auch, welcher Eindruck durch die Gesamtumstände hervorgerufen wurde.
Für betroffene Käufer ist die Beweislage häufig der zentrale Punkt. Wichtig sind insbesondere Exposé, Maklerunterlagen, Grundrisse, E-Mails, Chatverläufe, Angaben im Inserat, Fotos sowie Zeugen aus Besichtigungsterminen. Auch die Teilungserklärung, Bauunterlagen, Wohnflächenberechnungen und etwaige Genehmigungen sollten geprüft werden. Nicht jede ungenaue Formulierung führt automatisch zu einem Anspruch. Umgekehrt kann aber gerade das Zusammenspiel mehrerer Angaben den Eindruck einer zulässigen Wohnnutzung begründen.
Vorsicht ist auch bei Fristen geboten. Gewährleistungsrechte beim Immobilienkauf können verjähren; bei Arglist gelten besondere Regeln. Zudem enthalten notarielle Kaufverträge häufig Gewährleistungsausschlüsse. Diese schließen Ansprüche jedoch nicht zwingend aus, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt oder wesentliche Umstände pflichtwidrig verschwiegen hat. Käufer sollten deshalb nicht vorschnell selbst Rücktritt, Minderung oder Anfechtung erklären, ohne die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen geprüft zu haben.
Auch Verkäufer sollten das Thema ernst nehmen. Wer unsichere oder rechtlich nicht genehmigte Nutzungen kennt, sollte diese nicht verharmlosen. Eine klare Offenlegung kann spätere Streitigkeiten vermeiden. Umgekehrt kann ein unklarer oder beschönigender Umgang mit Nutzflächen erhebliche Haftungsrisiken auslösen.
Ob eine Täuschung, ein Sachmangel oder eine Pflichtverletzung vorliegt, hängt stark vom konkreten Einzelfall ab. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Prüfung der Vertragsunterlagen, der Bewertung möglicher Ansprüche sowie bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung oder Abwehr entsprechender Forderungen. Eine frühzeitige rechtliche Einschätzung ist sinnvoll, bevor Fristen verstreichen oder taktisch nachteilige Erklärungen abgegeben werden.
