Wenn die „Wohnfläche“ gar keine Wohnfläche ist: Ihre Rechte bei falschen Flächenangaben beim Wohnungskauf

Das Alltagsproblem

Sie besichtigen eine Wohnung, das Souterrain ist wohnlich eingerichtet, im Exposé steht eine großzügige Wohnfläche, und der Verkäufer schlägt vor, unten später ein Kinderzimmer oder eine Einliegerwohnung einzurichten. Nach dem Kauf stellt sich heraus: Die unteren Räume dürfen wegen zu geringer Deckenhöhe gar nicht dauerhaft zum Wohnen genutzt werden. Sie haben faktisch weniger nutzbaren Wohnraum gekauft, als Sie erwartet hatten, durch falsche Angaben zur Wohnfläche.

Genau hier setzt dieser Beitrag an. Er erklärt, wann in solchen Fällen ein Rechtsanspruch gegen den Verkäufer besteht und worauf Sie achten sollten.

Wohnfläche und Nutzfläche: ein wichtiger Unterschied

Nicht jeder Raum, der bewohnbar aussieht, ist rechtlich Wohnraum. „Wohnfläche“ meint die Fläche, die baurechtlich zum dauerhaften Wohnen zugelassen ist. „Nutzfläche“ (zum Beispiel Hobbyraum, Abstellraum, Souterrain oder ausgebauter Spitzboden) darf oft gerade nicht dauerhaft bewohnt werden, etwa weil die Deckenhöhe zu gering ist, die Belichtung fehlt oder keine Genehmigung vorliegt.

Was bedeutet das für Sie? Ein solcher Raum lässt sich zwar betreten und möblieren, er verursacht durch das Bewohnen in aller Regel auch keinen baulichen Schaden. Rechtlich verlassen können Sie sich auf die Wohnnutzung aber nicht. Das kann den Wert der Wohnung senken und Ihre Pläne für Nutzung, Vermietung oder Finanzierung durchkreuzen.

Wann liegt ein Sachmangel vor?

Maßgeblich sind die vereinbarte Beschaffenheit und das, was Sie als Käufer berechtigt erwarten durften. Wird eine Fläche im Exposé als Wohnfläche beworben, obwohl die Räume baurechtlich nicht zum Wohnen zugelassen sind, kann ein Sachmangel im Sinne des § 434 BGB vorliegen. Angaben in einem Exposé können dabei die geschuldete Beschaffenheit mitbestimmen.

Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem solchen Fall befasst (BGH, Beschluss vom 14. März 2019, V ZR 186/18, NJW 2019, 2383). Wichtig zur Einordnung: In diesem Verfahren ging es um eine Nichtzulassungsbeschwerde. Der BGH hob das Berufungsurteil wegen einer Verletzung des rechtlichen Gehörs auf und verwies die Sache zurück. Für die neue Verhandlung gab der Senat den Instanzgerichten allerdings deutliche inhaltliche Hinweise, die für die Praxis wegweisend sind.

Zum Sachmangel heißt es im Volltext wörtlich: „Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt ein Sachmangel vor, soweit das Souterrain wegen zu niedriger Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden darf.“ Der Käufer durfte nach dem beworbenen Zustand erwarten, dass das Souterrain zur Wohnnutzung zugelassen ist.

Aufklärungspflicht des Verkäufers

Häufig wird eingewandt, der Käufer hätte die wahren Verhältnisse aus der Teilungserklärung oder aus Grundrissen selbst erkennen können. Diesem Argument hat der BGH eine klare Grenze gesetzt. Im Volltext heißt es wörtlich: „Der Verkäufer, der falsche Angaben gemacht hat, genügt seinen vorvertraglichen Pflichten nicht schon dadurch, dass er den Kaufinteressenten in die Lage versetzt, die Unrichtigkeit dieser Angaben zu erkennen; er ist vielmehr verpflichtet, eine bei diesem zuvor hervorgerufene Fehlvorstellung zu korrigieren, indem er die wahren Verhältnisse von sich aus offenbart.“

Was bedeutet das für Sie? Es reicht nicht aus, dass irgendwo in den Unterlagen zwischen Wohnfläche und Nutzfläche unterschieden wird. Wer beim Verkauf den Eindruck erweckt, die Räume seien Wohnraum, muss aktiv über die tatsächliche Rechtslage aufklären.

Arglist und Haftungsausschluss

Viele notarielle Kaufverträge enthalten einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Ein solcher Ausschluss greift jedoch nicht, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB). Der BGH führt dazu im Volltext wörtlich aus: „Die objektive Seite einer arglistigen Täuschung ist regelmäßig gegeben, wenn Räume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die für eine solche Nutzung notwendige baurechtliche Genehmigung nicht vorliegt.“ Und weiter: „Nichts anderes gilt, wenn Räume als Wohnraum angeboten werden, obwohl die für eine solche Nutzung notwendige bauliche Beschaffenheit (hier: Deckenhöhe) nicht gegeben ist.“

Bei einer bewussten Irreführung kommen außerdem eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) sowie Schadensersatzansprüche aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB) in Betracht. Solche Ansprüche werden auch nach der Übergabe nicht durch die Sachmängelregeln verdrängt.

Was für Sie besonders wichtig ist: die Beweislage

In der Praxis entscheidet oft die Beweisbarkeit. Sichern und sammeln Sie deshalb frühzeitig:

• Exposé, Inserat und Maklerunterlagen
• Grundrisse und Wohnflächenberechnungen
• Teilungserklärung, Bauunterlagen und etwaige Genehmigungen
• E-Mails, Nachrichtenverläufe und Fotos
• Namen möglicher Zeugen aus Besichtigungsterminen

Nicht jede ungenaue Formulierung begründet einen Anspruch. Umgekehrt kann gerade das Zusammenspiel mehrerer Angaben den Eindruck einer zulässigen Wohnnutzung erzeugen.

Fristen und vorschnelle Erklärungen

Gewährleistungsrechte beim Immobilienkauf verjähren; die Fristen richten sich nach § 438 BGB, bei arglistigem Verschweigen gelten besondere Regeln. Erklären Sie nicht vorschnell Rücktritt, Minderung oder Anfechtung, ohne die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen geprüft zu haben. Eine unbedachte Erklärung kann Ihre Position schwächen.

Hinweise für Verkäufer

Auch als Verkäufer sollten Sie das Thema ernst nehmen. Wer eine baurechtlich nicht zugelassene Nutzung kennt, sollte sie nicht beschönigen, sondern offenlegen. Eine klare Aufklärung kann spätere Streitigkeiten vermeiden, während ein verharmlosender Umgang erhebliche Haftungsrisiken auslösen kann.

Ihr nächster Schritt

Ob im Einzelfall ein Sachmangel, eine arglistige Täuschung oder eine vorvertragliche Pflichtverletzung vorliegt, hängt stark von den konkreten Umständen ab. Eine frühzeitige rechtliche Einschätzung ist sinnvoll, bevor Fristen verstreichen oder nachteilige Erklärungen abgegeben werden. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens prüft für Käufer und Verkäufer die Vertragsunterlagen, bewertet mögliche Ansprüche und unterstützt bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung oder Abwehr.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall. Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. Wir beraten Sie persönlich.