Asbest oder muffiger Geruch nach dem Hauskauf: Wann Käufer trotz Gewährleistungsausschluss zurücktreten können

Das Problem: Der Mangel zeigt sich erst nach dem Einzug

Viele Käufer entdecken erst nach dem Kauf, dass mit ihrem Haus etwas nicht stimmt. Bei einer Renovierung kommen asbesthaltige Fassadenplatten zum Vorschein. Oder es bleibt ein muffiger, modriger Geruch in den Räumen, der sich durch Lüften nicht beseitigen lässt. Fast immer steht im Kaufvertrag ein Satz, der die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausschließt. Dann stellt sich die Frage: Muss der Käufer den Schaden allein tragen, oder kann er sich trotzdem wehren?

Die gute Nachricht vorweg: Ein solcher Gewährleistungsausschluss ist nicht immer das letzte Wort. Ob Sie Rechte haben, hängt vom Einzelfall ab. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Punkte in verständlicher Sprache.

Kurz erklärt: Was ist ein Sachmangel?

Ein Sachmangel liegt vereinfacht gesagt vor, wenn die gekaufte Immobilie nicht die Beschaffenheit hat, die man bei einem solchen Haus erwarten darf. Der gesetzliche Maßstab dafür steht in § 434 BGB. Wichtig zu wissen: Diese Vorschrift wurde zum 01.01.2022 neu gefasst. Die im Folgenden vorgestellte Entscheidung aus dem Jahr 2020 hat noch die frühere Fassung angewandt. An der grundlegenden Bewertung von Asbest und Geruchsbelastung ändert das nach unserer Einschätzung nichts, im Einzelfall sollte aber stets die heute geltende Fassung geprüft werden.

Asbest in der Fassade

Asbest ist ein Baustoff, der bis in die 1990er Jahre häufig verbaut wurde, etwa in Zementplatten an Fassaden. Solange die Platten unversehrt sind, gelangen im Alltag oft keine Fasern in die Luft. Das Problem entsteht typischerweise dann, wenn gebohrt, gesägt, saniert oder abgerissen wird. Dabei können gesundheitsgefährdende Fasern freigesetzt werden, und die fachgerechte Entfernung und Entsorgung verursacht erhebliche Kosten.

Was bedeutet das für die Bewohnbarkeit? Ein Haus mit fest verbauten Asbestplatten lässt sich häufig zunächst bewohnen, ohne dass eine akute Gesundheitsgefahr besteht. Eine wirklich unbeeinträchtigte, schadenfreie Nutzung ist damit aber nicht gewährleistet. Denn übliche Umbau-, Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten, die bei einem älteren Haus früher oder später anstehen, lösen ein Gesundheitsrisiko und hohe Sanierungskosten aus. Genau darauf stellt auch die Rechtsprechung ab. Nach der Begründung des unten vorgestellten Urteils ist von einem Mangel „ohne akute Sanierungsbedürftigkeit schon dann auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten“ (LG Offenburg, Urteil vom 31.01.2020, 2 O 305/18, Rn. 36, unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs).

Muffiger Geruch durch Chloranisole

Bei älteren Fertighäusern, oft aus den 1960er und 1970er Jahren, tritt manchmal ein hartnäckiger, modrig-muffiger Geruch auf. Eine typische Ursache sind sogenannte Chloranisole. Das sind chemische Verbindungen, die aus früher verwendeten Holzschutzmitteln entstehen können und schon in kleinsten Mengen deutlich riechen. Der Geruch verschwindet nicht durch Lüften, weil die Quelle in der Bausubstanz steckt.

Was bedeutet das für die Bewohnbarkeit? Ein dauerhafter, erheblicher Geruch ist mehr als eine kleine Unannehmlichkeit. Er beeinträchtigt die Wohnnutzung spürbar, weil die Belastung ständig vorhanden ist und sich nicht einfach abstellen lässt. Nach der genannten Entscheidung kommt es dabei nicht einmal entscheidend darauf an, ob die Konzentration gesundheitsgefährdend ist, weil „es maßgeblich auf die Einschränkung der Nutzung der genannten Räume zu Wohnzwecken ankommt, die bei der hier vorliegenden ‚signifikanten Überschreitung der Geruchsschwelle‘ auf der Hand liegt“ (Rn. 38). Eine schadenfreie, unbeeinträchtigte Wohnnutzung ist damit nicht mehr sichergestellt.

Der Knackpunkt: Wann greift der Gewährleistungsausschluss nicht?

In fast jedem Immobilienkaufvertrag steht ein Ausschluss der Sachmängelhaftung („gekauft wie besichtigt“). Er ist grundsätzlich wirksam. Es gibt aber eine wichtige Grenze: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen solchen Ausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Arglist einfach erklärt: Der Verkäufer muss den Käufer nicht ausdrücklich belügen. Es genügt nach der Rechtsprechung, dass „der Verkäufer weiß oder zumindest für möglich hält, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und er bei Offenbarung den Vertrag nicht oder zumindest nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte“ (LG Offenburg, 2 O 305/18, Rn. 55). Wer als Verkäufer konkret von Asbest, einer erheblichen Geruchsbelastung, Feuchtigkeit oder vergleichbaren Umständen weiß, muss diese in aller Regel offenlegen. Ob im konkreten Fall Arglist vorliegt, bleibt aber immer eine Frage der Umstände und der Beweislage.

Das Beispiel: LG Offenburg, Urteil vom 31.01.2020

Wie das in der Praxis ausgehen kann, zeigt eine rechtskräftige Entscheidung des Landgerichts Offenburg (Urteil vom 31.01.2020, Aktenzeichen 2 O 305/18). Die Käufer hatten ein um 1970 in Fertigbauweise errichtetes Einfamilienhaus zum Preis von 290.000 Euro erworben. Die Fassade bestand aus asbesthaltigen Faserzementplatten, und im Haus bestand eine Geruchsbelastung durch Chloranisole. Die Kammer war davon überzeugt, dass die Verkäufer beide Umstände kannten, unter anderem wegen eines ihnen bereits vor dem Verkauf vorliegenden Sanierungsangebots einer Fachfirma, und die Käufer hierüber nicht aufgeklärt hatten.

Das Gericht hat die drei zentralen Aussagen in Orientierungssätzen zusammengefasst. Ein Orientierungssatz ist eine von der Dokumentationsstelle formulierte Kurzfassung der Kernaussagen, nicht ein vom Gericht selbst verfasster amtlicher Leitsatz. Die Orientierungssätze lauten wörtlich:

„1. Ein in einem notariellen Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus vereinbarter Haftungsausschluss kommt nicht in Betracht, wenn der Verkäufer dem Käufer offenbarungspflichtige Sachmängel des verkauften Grundstücks arglistig i.S.v. § 444 BGB verschwiegen hat.

2. Asbestzementplatten in der Fassade eines Einfamilienhauses stellen einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.
3. Geruchsprobleme eines Einfamilienhauses, die durch eine hohe Chloranisolkonzentration hervorgerufen werden, begründen einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB.“

Im Ergebnis hat das Gericht den Rücktritt für wirksam gehalten und die Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung von Grundstück und Mobiliar verurteilt. Vom Kaufpreis zog es die für den Zeitraum der Nutzung angesetzten Vorteile ab, sodass 279.440 Euro zuzusprechen waren. Hinzu kamen rund 52.719 Euro für Vertrags- und Verwendungskosten sowie das Privatgutachten und gut 4.066 Euro vorgerichtliche Anwaltskosten.

Zur Einordnung: Es handelt sich um eine erstinstanzliche Einzelfallentscheidung, die stark von der Beweiswürdigung im konkreten Fall geprägt ist. Sie bindet andere Gerichte nicht, zeigt aber sehr anschaulich, worauf es ankommt.

Welche Rechte haben Käufer?

Liegt ein erheblicher Sachmangel vor und wurde er arglistig verschwiegen, kommen für den Käufer mehrere Wege in Betracht. Welcher der richtige ist, klärt sich erst nach Prüfung des Einzelfalls.

• Rücktritt vom Kaufvertrag. Voraussetzung ist ein nicht unerheblicher Mangel (§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB). Als grobe Orientierung gilt: Übersteigt der Beseitigungsaufwand rund fünf Prozent des Kaufpreises, ist der Mangel in der Regel nicht mehr geringfügig. Bei arglistigem Verschweigen ist außerdem keine vorherige Frist zur Nacherfüllung nötig (§ 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
• Minderung. Statt zurückzutreten kann der Käufer den Kaufpreis herabsetzen (§ 437 Nr. 2, § 441 BGB), wenn er die Immobilie behalten möchte.
• Schadensersatz und Aufwendungsersatz. Daneben kommen Schadensersatz (§ 437 Nr. 3 BGB in Verbindung mit §§ 280 ff. BGB) und Aufwendungsersatz (§ 284 BGB) in Betracht, etwa für Vertrags- und Verwendungskosten. Kosten eines Privatgutachtens und vorgerichtliche Anwaltskosten können sich zudem aus der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten ergeben.
• Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Unabhängig vom Kaufrecht kann der Käufer den Vertrag unter Umständen nach § 123 BGB anfechten. Auch das führt zur Rückabwicklung, folgt aber eigenen Regeln und Fristen.

Worauf es in der Praxis ankommt: die Beweislage

Solche Fälle entscheiden sich häufig über die Beweisbarkeit. Der Käufer muss regelmäßig darlegen und beweisen, dass ein Mangel vorliegt, dass er bereits bei der Übergabe (juristisch: bei Gefahrübergang) vorhanden war und dass der Verkäufer davon wusste oder ihn zumindest für möglich hielt. Im Offenburger Fall war die Kenntnis der Verkäufer vom Asbest sogar unstreitig; die Kenntnis von der Geruchsproblematik leitete das Gericht aus dem früheren Sanierungsangebot und der Aussage des sachkundigen Zeugen ab.

Wichtige Beweismittel sind zum Beispiel:

• frühere Gutachten und Sanierungsangebote
• E-Mails, Maklerunterlagen und Exposés
• Fotos, Handwerkerrechnungen und Kostenvoranschläge
• Zeugenaussagen und der dokumentierte Ablauf der Besichtigungstermine

Verkäufer sollten umgekehrt bekannte Mängel nicht verharmlosen, sondern offen und nachvollziehbar dokumentieren. Das schützt vor dem Vorwurf der Arglist.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Sie nach dem Kauf Asbest, andere Schadstoffe oder eine erhebliche Geruchsbelastung entdecken, gilt vor allem eines: nichts überstürzen. Sanieren Sie nicht vorschnell und geben Sie keine unüberlegten Erklärungen gegenüber dem Verkäufer ab, denn beides kann Ihre Rechtsposition und die Beweislage verschlechtern.

Sinnvoll ist stattdessen, frühzeitig prüfen zu lassen:

1. Liegt überhaupt ein Sachmangel vor?
2. Greift der vereinbarte Gewährleistungsausschluss, oder ist er wegen Arglist unwirksam?
3. Bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Verkäufer Bescheid wusste?
4. Ist Rücktritt, Minderung, Schadensersatz oder Anfechtung der richtige Weg?

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Prüfung, Durchsetzung und Abwehr solcher Ansprüche rund um Immobilienkaufverträge.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall. Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. Wir beraten Sie persönlich.