Bleirohre im gekauften Haus: Wann liegt ein Sachmangel vor?

Nach dem Kauf eines Hauses stellt sich manchmal erst bei Renovierungsarbeiten, einem Wasserschaden oder einer Untersuchung des Trinkwassers heraus, dass in dem Gebäude noch Bleirohre verbaut sind. Für Käufer ist das eine erhebliche Unsicherheit: Muss der Verkäufer dafür einstehen? Reicht es aus, dass das Haus älter ist? Oder hätte der Käufer selbst genauer nachfragen müssen?

Gerade bei älteren Immobilien werden Mängel häufig erst nach der Übergabe sichtbar. Im notariellen Kaufvertrag ist zudem regelmäßig ein umfassender Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart. Viele Käufer gehen deshalb zunächst davon aus, keine Ansprüche mehr geltend machen zu können. Das ist jedoch nicht immer richtig.

Ein Haus kann mangelhaft sein, wenn es nicht die Beschaffenheit aufweist, die ein Käufer nach Art der Sache erwarten darf. Nach der Rechtsprechung können Bleirohre in der Trinkwasserinstallation einen Sachmangel im Sinne von § 434 BGB darstellen. Entscheidend ist dabei nicht allein, ob die Rohre bei Errichtung des Gebäudes damals zulässig oder üblich waren. Maßgeblich ist vielmehr, dass von Blei im Trinkwasser eine gesundheitliche Gefahr ausgehen kann und dass bei normaler Nutzung die ernsthafte Möglichkeit besteht, dass Blei austritt.

Das OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 22.10.2019 – 24 U 251/18 klargestellt, dass ein Verkäufer über vorhandene Bleirohre aufklären muss, wenn ihm diese bekannt sind. Diese Pflicht besteht nach Auffassung des Gerichts auch dann, wenn noch kein akuter Sanierungsbedarf festgestellt wurde. Für die Praxis ist das bedeutsam: Der Verkäufer darf einen solchen Umstand nicht einfach verschweigen, wenn er für die Kaufentscheidung erkennbar erheblich ist.

Besonders relevant wird dies, wenn der Verkäufer bereits früher mit Leitungswasserschäden, Reparaturen oder Versicherungsfällen befasst war und daraus auf Bleirohre schließen musste. In solchen Fällen kann der vereinbarte Gewährleistungsausschluss unter Umständen nicht greifen, insbesondere wenn arglistiges Verschweigen im Raum steht. Dann kommen Ansprüche des Käufers etwa auf Schadensersatz oder Ersatz der Kosten für den Austausch der Leitungen in Betracht. Je nach Fall können auch Rücktritt, Minderung oder weitere Folgeschäden zu prüfen sein.

Käufer sollten in einer solchen Situation nicht vorschnell selbst sanieren lassen, ohne Beweise zu sichern. Wichtig sind insbesondere Handwerkerberichte, Fotos, Wasseranalysen, Rechnungen, Versicherungsunterlagen und die Kommunikation mit dem Verkäufer oder Makler. Auch der notarielle Kaufvertrag ist genau zu prüfen: Welche Beschaffenheitsangaben wurden gemacht? Welche Haftungsausschlüsse enthält der Vertrag? Gab es konkrete Fragen zur Installation oder zu früheren Wasserschäden?

Umgekehrt sollten Verkäufer bekannte Bleirohre oder frühere Leitungsprobleme nicht verharmlosen. Wer einen offenbar erheblichen Umstand verschweigt, riskiert auch bei vereinbartem Gewährleistungsausschluss spätere Ansprüche. Eine klare Dokumentation und rechtlich saubere Aufklärung vor Vertragsschluss können spätere Streitigkeiten vermeiden.

Ob Bleirohre im Einzelfall zu durchsetzbaren Ansprüchen führen, hängt stark von Kenntnis, Beweisbarkeit, Vertragsinhalt und zeitlichem Ablauf ab. Deshalb ist eine frühzeitige rechtliche Prüfung sinnvoll, bevor Fristen verstreichen oder durch unbedachte Kommunikation Nachteile entstehen. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Prüfung, Durchsetzung und Abwehr entsprechender Ansprüche im Zusammenhang mit Immobilienkaufverträgen.