OLG Düsseldorf: Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf wegen Bleirohren – Sachmangel, Gewährleistung & Schadensersatz
Bleirohre im gekauften Haus: Wie sind diese rechtlich einzuordnen und wie sollten Sie vorgehen.
Nach dem Kauf eines Hauses zeigt sich manchmal erst später, oft bei Renovierungsarbeiten, nach einem Wasserschaden oder bei einer Untersuchung des Trinkwassers, dass im Gebäude noch Bleirohre verbaut sind. Für Käufer ist das eine große Unsicherheit. Muss der Verkäufer dafür einstehen? Genügt es, dass das Haus alt ist? Oder hätte man selbst genauer nachfragen müssen? Diese Fragen beantwortet dieser Beitrag verständlich und praxisnah. Er erklärt zunächst, warum Bleirohre rechtlich ein Problem sind, wann der Verkäufer haftet und was Sie als Käufer konkret tun sollten.
Wie erkenne ich ein Bleirohr?
Sie haben in Ihrer Immobilie ein Rohr entdeckt und fragen sich, ob es sich dabei um ein Bleirohr handelt? Bleirohre erkennen Sie häufig an ihrer matten, grauen Oberfläche und einem Verlauf in weiten Bögen statt rechtwinkligen Ecken. Typisch sind außerdem wulstige Verdickungen an den Verbindungsstellen. An vorhandenen Kratzstellen schimmert das weiche Metall silbrig; beim vorsichtigen Klopfen klingt es dumpf. Sichtbare Leitungen finden Sie beispielsweise im Keller am Wasserzähler. Treffen mehrere dieser Merkmale zu, besteht der Verdacht auf Bleirohre.
Bleirohre entdeckt – was sollten Sie jetzt tun?
Sie haben in Ihrer Immobilie Bleirohre entdeckt? Lassen Sie zunächst durch einen Sanitärfachbetrieb feststellen, dass es sich tatsächlich um Bleirohre handelt und welche Leitungsabschnitte betroffen sind. Eine fachgerechte Trinkwasseruntersuchung kann zusätzlich Aufschluss über die Bleibelastung geben. Für Schwangere, Säuglinge und Kinder bis zum sechsten Lebensjahr ist Wasser aus Bleileitungen zum Trinken und zur Zubereitung von Speisen ungeeignet. Verwenden Sie hierfür geeignetes abgepacktes Wasser.
Dokumentieren Sie die Leitungen und die Feststellungen des Fachbetriebs, bevor Arbeiten beginnen. Stimmen Sie außerdem frühzeitig ab, wie der Verkäufer informiert und zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden sollte. Dringende Maßnahmen zum Gesundheitsschutz sollten dadurch nicht verzögert werden.
Warum Bleirohre überhaupt ein Problem darstellen
Blei ist ein Umweltgift. Es kann sich über Jahre unbemerkt im Körper anreichern und zu chronischen Gesundheitsschäden führen. Besonders gefährdet sind Säuglinge, Kleinkinder und Ungeborene. Läuft Trinkwasser durch alte Bleileitungen, kann sich Blei im Wasser lösen.
Problematisch ist zudem, dass sich Blei im Körper anreichert und gesundheitliche Folgen oft erst nach Jahren sichtbar werden.
Die Trinkwasserverordnung sieht deshalb einen strengen Grenzwert vor. Seit dem 1. Dezember 2013 darf das Trinkwasser höchstens 0,010 mg Blei pro Liter enthalten. Wird dieser Wert überschritten, ist das Wasser nicht mehr unbedenklich nutzbar.
Was bedeutet das für Sie? In eine Haus mit Bleirohren können Sie im Zweifel das Leitungswasser nicht bedenkenlos trinken oder zum Kochen nutzen.
Sie sollten zunächst überprüfen, welchen Ausmaß der Mangel hat. Sind lediglich einzelne oder sämtliche Wasserrohre Ihrer Immobilie betroffen? Blei kann sich auch in Wasserleitungen ablagern, die selbst nicht aus Blei bestehen. Fließt Wasser durch ein Bleirohr, kann es Blei aufnehmen und in nachfolgende Leitungsabschnitte transportieren. Besonders in älteren, verzinkten Stahlrohren kann sich das Blei in Rost und anderen Ablagerungen festsetzen und später wieder ins Trinkwasser gelangen.
Sind Bleirohre ein Sachmangel im rechtlichen Sinne: Was das Gericht dazu entschieden hat
Eine Immobilie ist rechtlich mangelhaft, wenn es nicht die Beschaffenheit hat, die ein Käufer bei einer solchen Sache normalerweise erwarten darf. Diese objektiven Anforderungen an die Sollbeschaffenheit ergeben sich heute aus § 434 Abs. 1 und Abs. 3 BGB in der seit dem 1. Januar 2022 geltenden Fassung. Kurz gesagt geht es darum, ob die Immobilie für die übliche Nutzung geeignet ist.
Für Bleirohre gibt es hierzu eine wichtige obergerichtliche Entscheidung. Das OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 22.10.2019, Aktenzeichen 24 U 251/18, entschieden. Im Leitsatz heißt es wörtlich:
„Ein mit Bleirohren ausgestattetes Haus weist einen Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB auf. Ein solcher unterliegt der Aufklärungspflicht auch dann, wenn noch kein akuter Sanierungsbedarf vorliegt, indes die ernsthafte Gefahr besteht, dass Blei im Rahmen der üblichen Nutzung austritt.“
Das Gericht stützte sich dabei auf Grundsätze, die der Bundesgerichtshof für den Verkauf von Grundstücken mit Altlastenverdacht entwickelt hat, und übertrug sie auf Bleirohre. In den Entscheidungsgründen formuliert das Gericht:
„Ein aufklärungspflichtiger Sachmangel liegt nicht erst bei Bestehen eines akuten Sanierungsbedarfs vor. Vielmehr ist von einem solchen Mangel schon dann auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten.“
Auf das Baujahr der Immobilie kommt es dabei nicht an. Das Gericht stellte ausdrücklich klar, dass es ohne Belang ist, dass die Verwendung von Bleirohren zur Bauzeit des Hauses, hier im Jahr 1955, noch keinen Bedenken begegnete.
Bleirohre stellen somit grundsätzlich einen rechtlichen Sachmangel im Sinne des § 434 BGB dar. Seit dem 12.01.2026 sind Bleirohre in einer Immobilie gem. der Trinkwasserverordnung des Umweltbundesamtes ausdrücklich verboten. Eigentümer einer Immobilie sind seitdem dazu verpflichtet, die entsprechenden Rohre auszutauschen.
Der notarielle Haftungsausschluss
Haben Sie Bleirohre in Ihrer Immobilie gefunden stellt dies somit regelmäßig einen Sachmangel im rechtlichen Sinne dar. In notariellen Kaufverträgen wird die Haftung für Sachmängel allerdings fast immer ausgeschlossen oder auf grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Viele Käufer glauben deshalb, sie hätten keine Ansprüche mehr. Das stimmt so nicht.
Ein solcher Ausschluss schützt den Verkäufer nämlich dann nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Das ordnet § 444 BGB an. Arglistig bedeutet vereinfacht, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder für möglich hielt und verschwieg, obwohl er wusste, dass der Umstand für die Kaufentscheidung wichtig war.
Der Verkäufer behauptet, nichts gewusst zu haben. Habe ich trotzdem Chancen?
Dass der Verkäufer seine Kenntnis bestreitet, bedeutet nicht automatisch, dass Ihre Ansprüche scheitern. Hinweise können sich beispielsweise aus früheren Rohrreparaturen, Handwerkerrechnungen, Wasseruntersuchungen oder Aussagen beteiligter Handwerker ergeben. Entscheidend ist, ob sich daraus ableiten lässt, dass der Verkäufer die Bleirohre kannte oder zumindest für möglich hielt und Sie dennoch nicht darüber aufklärte. Frühere Wasserschäden allein beweisen dies noch nicht. Sichern Sie deshalb auch ältere Unterlagen und notieren Sie, wer Angaben zum Zustand der Leitungen machen kann. Sie müssen die Beweislage nicht selbst abschließend beurteilen, bevor Sie rechtlichen Rat einholen.
Entsprechend entschied das OLG Düsseldorf. Das Gericht war überzeugt, dass die Verkäuferin von den Bleirohren wusste und dies arglistig verschwieg. Ein starkes Indiz war, dass die Verkäuferin vor Vertragsschluss falsche Angaben zu früheren Leitungswasserschäden gemacht hatte. Sie hatte drei Schäden eingeräumt und zugesichert, es habe keinen Einzelschaden über 3.000,00 Euro gegeben. Tatsächlich waren der Versicherung sechs Schäden gemeldet worden, darunter einer mit einer Regulierung von 4.353,00 Euro . Das Gericht folgerte daraus zusammen mit weiteren Indizien, etwa beauftragten Reparaturen und gesetzlichen Untersuchungspflichten, dass die Verkäuferin die Bleirohre kannte. Da eine schadensfreie Bewohnbarkeit der Immobilie aufgrund des bestehenden Gesundheitsrisikos nicht gewährleistet werden kann, unterliegt dieser Mangel der Aufklärungspflicht der Verkäufer.
Was bedeutet das für Sie? Ein Gewährleistungsausschluss ist keine Garantie für den Verkäufer. Wenn Indizien dafür bewiesen werden können, dass der Verkäufer von den Bleirohren oder von wiederholten Wasserschäden wusste und dies verschwieg, können Ihre Ansprüche trotz Ausschluss durchsetzbar sein.
Welche Ansprüche kommen in Betracht?
Je nach Fall kommen verschiedene Ansprüche in Frage, insbesondere Schadensersatz, etwa für die Kosten des Rohraustauschs, sowie Minderung des Kaufpreises oder der Rücktritt vom Vertrag. Im Düsseldorfer Verfahren ging es um den Ersatz der Austauschkosten für die Bleileitungen, die dem Grunde nach zugesprochen wurden.
Grundsätzlich können Sie bei Mängel an der Immobilie Nacherfüllung gem. § 439 BGB, also Herstellung eines mangelfreien Zustands, verlangen. Verweigert der Verkäufer die Nacherfüllung können Sie unter den entsprechenden Voraussetzungen Schadensersatz gem. §§ 280 ff. BGB verlangen oder gem. §§ 323 ff. BGB von dem notariellen Kaufvertrag zurücktreten.
Entdecken Sie nach dem Kauf Mängel an Ihrer Immobilie, können Ihnen Ansprüche gegen den Verkäufer zustehen. Grundsätzlich können Sie zunächst verlangen, dass der Verkäufer die Mängel auf seine Kosten beseitigt. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie auch einen Teil des Kaufpreises zurückfordern, Schadensersatz verlangen oder vom Kaufvertrag zurücktreten. In der Regel müssen Sie dem Verkäufer zuvor eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen.
Welche Lösung für Sie sinnvoll ist, hängt vor allem davon ab, ob Sie die Immobilie behalten möchten und wie schwer die Mängel wiegen. Möchten Sie das Haus oder die Wohnung weiter nutzen, kommt zunächst die Beseitigung der Mängel durch den Verkäufer in Betracht. Schadensersatz kommt insbesondere in Betracht, wenn Ihnen durch den Mangel zusätzliche Kosten oder finanzielle Nachteile entstehen. Bei erheblichen Mängeln kann ein Rücktritt vom Kaufvertrag der passende Weg sein: Sie geben die Immobilie zurück und erhalten grundsätzlich den Kaufpreis zurück. Für jede dieser Möglichkeiten müssen die jeweiligen rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein.
Wir prüfen, welche Ansprüche in Ihrem Fall bestehen und welches Vorgehen für Sie sinnvoll ist. Rechtsanwalt Jürgens vertritt seit über einem Jahrzehnt bundesweit Immobilienkäufer. Kontaktieren Sie unsere Kanzlei unter 0421 22384522 oder per E-Mail an info@juergens-mehrtens.de für ein kostenloses Erstgespräch.
Beachten Sie außerdem die Verjährung. Ansprüche können mit der Zeit verjähren, weshalb es sinnvoll ist, früh rechtlichen Rat einzuholen, statt abzuwarten.
So sichern Sie Beweise richtig
Sanieren Sie nicht vorschnell, ohne den Zustand vorher zu dokumentieren. Wichtige Beweismittel sind:
- Handwerkerberichte und Fotos der freigelegten Leitungen
- Wasseranalysen mit Laborwerten
- Rechnungen und Kostenvoranschläge
- Versicherungsunterlagen zu früheren Wasserschäden
- die gesamte Kommunikation mit Verkäufer und Makler
Prüfen Sie außerdem den notariellen Kaufvertrag genau. Welche Angaben zur Beschaffenheit wurden gemacht? Welche Haftungsausschlüsse enthält der Vertrag? Gab es konkrete Fragen zur Installation oder zu früheren Wasserschäden, und wie wurden sie beantwortet.
Fazit und Handlungsempfehlung wenn sie Bleirohre im gekauften Haus haben
Bleirohre in der Trinkwasserinstallation können einen Sachmangel darstellen, weil das Haus nicht ohne Gesundheitsrisiko und damit nicht schadenfrei bewohnbar ist. Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt den Verkäufer nicht, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Ob Ansprüche tatsächlich durchsetzbar sind, hängt stark von der Kenntnis des Verkäufers, der Beweislage, dem Vertragsinhalt und dem zeitlichen Ablauf ab.
Ihre nächsten Schritte:
- Sichern Sie Beweise, bevor Sie sanieren lassen.
- Legen Sie den Kaufvertrag und alle Unterlagen bereit.
- Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig rechtlich prüfen, bevor Fristen verstreichen.
Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall. Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. Wir beraten Sie persönlich.
Rechtsanwalt Hendrik Jürgens
Sein Schwerpunkt liegt im Immobilienkaufrecht und bei Ansprüchen wegen versteckter Mängel. Er ist seit 2008 als Rechtsanwalt tätig und berät Immobilienkäufer bei Jürgens & Mehrtens in Bremen.
Mehr über Hendrik Jürgens →Lassen Sie Ihre Ansprüche prüfen.
Schildern Sie uns kurz, wann Sie die Immobilie gekauft und die Bleirohre entdeckt haben. Wir klären mit Ihnen, welche Unterlagen für die rechtliche Prüfung benötigt werden.
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