Gewährleistungsausschluss beim Hauskauf: Wann Verkäufer trotz „gekauft wie besichtigt“ haften

Das Problem: Feuchtigkeit nach dem Kauf, und der Vertrag schließt Ansprüche aus

Sie haben ein Haus gekauft, im Kaufvertrag stand „gekauft wie besichtigt“ und die Haftung für Sachmängel war ausgeschlossen. Nach dem Einzug zeigt sich Feuchtigkeit an Wänden oder im Keller. Jetzt stellt sich die Frage, ob Sie trotz dieses Ausschlusses noch Ansprüche gegen den Verkäufer haben.

Die Antwort lautet: Ein Haftungsausschluss ist nicht in jedem Fall wirksam. Er kann durchbrochen werden. Ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt aber zugleich, wie hoch die Anforderungen sind. Es geht um das Urteil vom 14. Juni 2019 (Az. V ZR 73/18).

Kurz erklärt: die wichtigsten Begriffe

• Sachmangel: Ein Fehler der Immobilie, zum Beispiel eine undichte Abdichtung, durch die Feuchtigkeit eindringt.
• Gewährleistungsausschluss (Haftungsausschluss): Eine Klausel im Kaufvertrag, mit der Ansprüche wegen Sachmängeln grundsätzlich ausgeschlossen werden.
• Arglistiges Verschweigen (§ 444 BGB): Der Verkäufer kennt einen Mangel oder hält ihn zumindest für möglich und verschweigt ihn bewusst, obwohl er weiß, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Kenntnis anders entschieden hätte.

Der rechtliche Rahmen: Wann der Ausschluss nicht schützt

Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Das gilt auch dann, wenn eine solche Klausel im Vertrag steht, und ebenso, wenn sie fehlt.

Der Bundesgerichtshof stellt an die Arglist allerdings klare Anforderungen. Arglist setzt zumindest bedingten Vorsatz voraus. Der BGH formuliert es so: „leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht“ (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019, Az. V ZR 73/18). Und weiter: „Selbst ein bewusstes Sichverschließen reicht für die Annahme der Arglist nicht aus, erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes.“

Für Sie bedeutet das: Es reicht nicht aus, dass der Verkäufer den Mangel bei genauerem Nachdenken hätte erkennen können. Er muss den Mangel gekannt oder zumindest für möglich gehalten und ihn bewusst verschwiegen haben.

Sichtbare und versteckte Mängel

Der BGH unterscheidet danach, was bei einer Besichtigung erkennbar war. Für Mängel, die sich bei einer Besichtigung ohne Weiteres zeigen, besteht grundsätzlich keine Aufklärungspflicht, weil der Käufer sie selbst wahrnehmen kann. Anders liegt es bei Mängeln, von denen nur Spuren sichtbar sind, die aber keinen sicheren Rückschluss auf Art und Umfang des eigentlichen Problems erlauben. Dann muss der Verkäufer sein konkretes Wissen offenlegen.

Praktisch heißt das: Ein einzelner Wasserfleck an einer Garagenwand ist zunächst nur ein Hinweis. Er sagt für sich genommen noch nichts über die Ursache. Entscheidend ist, was der Verkäufer über die dahinterliegende Ursache tatsächlich wusste.

Der Fall des BGH: mangelhafte Drainage und Abdichtung

Käufer erwarben ein Einfamilienhaus von einem Maurermeister unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Bei den Besichtigungen war ein Wasserfleck an der Garagenrückwand sichtbar. Später stellte ein Sachverständiger fest, dass die Drainage nicht den bei der Errichtung im Jahr 1993 geltenden DIN-Vorschriften und anerkannten Regeln der Technik entsprach. Es fehlten eine Vliesummantelung an der Horizontaldrainage sowie ein funktionsfähiger Vertikaldrain. Die Abdichtung des Hauses war zudem wegen des verwendeten Materials funktionsuntüchtig.

Dieser Befund beschreibt einen ernsten Mangel. Weil Drainage und Abdichtung Feuchtigkeit in den Baukörper eindringen lassen, entstand ein fortschreitender Wasserschaden. Ein Haus, dessen Schutz gegen eindringende Feuchtigkeit nicht funktioniert, ist nicht dauerhaft ohne Folgeschäden bewohnbar, weil eine fortschreitende Durchfeuchtung der Bausubstanz droht. Dass ein Sachmangel vorlag, war zwischen den Beteiligten letztlich nicht streitig.

Die Entscheidung: Der BGH verneint eine vorschnelle Arglist

Wichtig ist, wie der Fall ausging. Das Oberlandesgericht Saarbrücken hatte den Käufern zunächst recht gegeben und eine Arglist des Verkäufers angenommen. Der Bundesgerichtshof hat dieses Urteil jedoch aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Die Begründung des OLG trug den Vorwurf der Arglist nicht.

Zwei Punkte sind zentral:

Erstens genügt es nicht, dass sich dem fachkundigen Verkäufer die eigentliche Ursache der Feuchtigkeit „hätte aufdrängen müssen“. Damit wäre nur Fahrlässigkeit belegt, nicht der erforderliche Vorsatz.

Zweitens gilt für die Angabe, das Haus sei fachgerecht errichtet worden, der Leitsatz des BGH wörtlich: „Die Angabe des fachkundigen Verkäufers, das Kaufobjekt fachgerecht bzw. nach den anerkannten Vorschriften errichtet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“, wenn er bei der Bauausführung unbewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen ist.“ Ein unbewusstes Abweichen von technischen Regeln macht eine solche Aussage also noch nicht zu einer arglistigen Täuschung.

Da der Rechtsstreit zurückverwiesen wurde, steht das Endergebnis nicht fest. Ob am Ende eine Arglist bejaht wird, hängt von den weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts ab.

Was bedeutet das für Sie als Käufer

• Ein Haftungsausschluss ist keine unüberwindbare Mauer. Bei arglistigem Verschweigen greift er nicht.
• Entscheidend ist, was der Verkäufer wusste, nicht, was er bei besserer Sorgfalt hätte wissen können.
• Sichtbare Spuren wie ein Wasserfleck können ein wichtiger Anknüpfungspunkt sein, ersetzen aber nicht den Nachweis, dass der Verkäufer die dahinterliegende Ursache kannte.
• Sichern Sie Beweise frühzeitig, etwa durch Fotos, Schriftverkehr und gegebenenfalls ein Sachverständigengutachten.

Was bedeutet das für Sie als Verkäufer

• Beantworten Sie Fragen des Käufers wahrheitsgemäß und vollständig.
• Wenn Sie über eigenes Wissen zu Ursachen von Feuchtigkeit oder früheren Reparaturen verfügen, sollten Sie dieses konkrete Wissen offenlegen.
• Transparenz senkt das Risiko späterer Auseinandersetzungen.

Kurze Checkliste bei Feuchtigkeit nach dem Kauf

1. Schaden und Ursache dokumentieren.
2. Prüfen, was bei der Besichtigung sichtbar und was besprochen wurde.
3. Klären, welche Kenntnisse der Verkäufer nachweislich hatte.
4. Fristen im Blick behalten und frühzeitig rechtlichen Rat einholen.

Jeder Sachverhalt ist anders. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Prüfung Ihres konkreten Falls.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.