Rückabwicklung eines Hauskaufs: Umfang der arglistigen Täuschung bei Setzriss im Obergeschoss

Verschwiegener Setzriss beim Hauskauf: Wann Sie den Vertrag rückabwickeln können

Das Problem aus dem Alltag

Sie kaufen ein älteres Haus, besichtigen es mehrfach und fragen ausdrücklich nach Mängeln. Man versichert Ihnen, es sei alles in Ordnung, das Haus sei eben renovierungsbedürftig. Nach dem Kauf entdecken Sie einen langen Riss, der rund um ein Zimmer läuft und der sich mit einfachen Renovierungsarbeiten nicht beheben lässt. Dürfen Sie den Kauf dann rückgängig machen, obwohl im Vertrag steht, dass jede Gewährleistung ausgeschlossen ist? Genau diese Frage hat das Oberlandesgericht Köln in einem Beschluss vom 23.06.2015 beantwortet (Az. 19 U 196/14).

Der Fall

Ein Ehepaar kaufte ein Haus aus dem Baujahr 1975 für 195.000 Euro. Im Kaufvertrag war ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Das bedeutet vereinfacht, dass der Verkäufer grundsätzlich nicht für spätere Mängel haften sollte. Im Obergeschoss befand sich ein rundum laufender Setzriss im oberen Wandbereich. Ein Setzriss ist ein Riss, der entsteht, wenn sich das Gebäude im Untergrund bewegt oder gesetzt hat. Die Käufer erklärten wenige Tage nach dem Kauf den Rücktritt und ließen den Riss von einem Sachverständigen begutachten.

Das Landgericht Aachen gab den Käufern recht. Das OLG Köln wies die Berufung der Verkäuferin durch Beschluss zurück und bestätigte damit: Der Rücktritt war wirksam, der Kauf wird rückabgewickelt, und die Verkäuferin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Der Mangel im Detail

Der entscheidende Punkt war die Art des Schadens. Es ging nicht um normale Gebrauchsspuren, sondern um einen umlaufenden Riss, der die Bausubstanz betrifft. Der Sachverständige stellte fest, dass sich dieser Riss durch bloße Renovierung nicht dauerhaft beseitigen lässt. Die Käufer bezifferten den Aufwand für eine nachhaltige Beseitigung auf rund 20.000 Euro. Das Gericht formulierte dazu wörtlich: „Durch solche Maßnahmen kann der Setzriss des verkauften Hauses indes nicht dauerhaft behoben werden.“

Wichtig für die Einordnung: Das Gericht hat nicht festgestellt, dass das Haus unbewohnbar war. Es hat vielmehr klargestellt, dass ein Mangel nicht zwingend eine spürbare Einschränkung der Nutzung voraussetzt. Für Sie als Käufer bedeutet das, dass ein Schaden an der Bausubstanz auch dann ein rechtlich erheblicher Mangel sein kann, wenn Sie im Alltag zunächst normal in dem Haus wohnen könnten.

Der rechtliche Rahmen in verständlicher Sprache

Rechtlich ging es um mehrere Bausteine aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB):

• Sachmangel (§ 434 BGB): Ein Mangel liegt vereinfacht dann vor, wenn die Sache nicht die Beschaffenheit hat, die vereinbart wurde oder die man üblicherweise erwarten darf. Das Gericht sah den umlaufenden Setzriss als solchen Mangel an. Der Hinweis im Verkaufsprospekt (Exposé) auf allgemeinen Renovierungsbedarf reichte dafür nicht aus. Im Exposé hieß es: „Das Haus befindet sich in weiten Teilen im Zustand des Baujahres. Eine umfassende Renovierung ist angebracht. Dies wurde bei der Kaufpreisfindung bereits berücksichtigt.“ Das Gericht stellte klar, dass unter Renovierung „umgangssprachlich und bei der Verwendung des Begriffs im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften eine Ausbesserung oder Wiederherstellung verstanden“ wird. Mit einem tiefer greifenden Schaden an der Bausubstanz mussten die Käufer deshalb nicht rechnen.
• Rechte bei Mängeln und Rücktritt (§ 437, § 440, § 323, § 346 ff. BGB): Liegt ein Mangel vor, kann der Käufer unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten. Rücktritt bedeutet, dass beide Seiten das Erhaltene zurückgeben, der Käufer also das Haus und der Verkäufer den Kaufpreis.

Was der Bundesgerichtshof zu Altbauten sagt

Bei älteren Häusern ist nicht jeder altersbedingte Zustand automatisch ein Mangel. Der Bundesgerichtshof hat das für Feuchtigkeit mehrfach klargestellt. Diese Grundsätze helfen, den Kölner Fall einzuordnen.

In seinem Urteil vom 07.11.2008 (V ZR 138/07) führt der BGH aus: „Richtig ist zwar, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, … nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls; dabei kann von Bedeutung sein, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft worden ist, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind.“

Im Urteil vom 15.06.2012 (V ZR 198/11, BGHZ 193, 326) heißt es zur Grenze: „Feuchtigkeitserscheinungen stellen bei einem sehr alten Gebäude wie dem hier verkauften zwar nicht immer einen Mangel dar … Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war die Feuchtigkeit aber so erheblich, dass sie zur Bildung von Schimmel geführt und damit die Nutzung der Kellerräume in einem auch bei Altbauten nicht mehr bauartbedingt hinzunehmenden Umfang beeinträchtigt hatte.“

Und im Urteil vom 16.06.1989 (V ZR 74/88) stellt der BGH klar, dass für offen erkennbare Mängel keine Aufklärungspflicht besteht: „Waren die Mängel aber bei genauer Besichtigung ohne weiteres erkennbar, bestand hier schon deshalb keine Aufklärungspflicht, weil … angesichts des Alters des Gebäudes Kaufinteressenten ohnehin mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen mußten, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheinnahme nahelegte.“

Wichtig ist, was das OLG Köln daraus gemacht hat. Es hat diese Rechtsprechung nicht einfach übernommen, sondern für den Setzriss abgegrenzt. Der für Feuchtigkeit entwickelte Maßstab der erheblichen Nutzungsbeeinträchtigung ist nach Auffassung des Senats keine zwingende Voraussetzung für einen Mangel. Und anders als in dem BGH-Fall zur Erkennbarkeit war der Riss gerade nicht so deutlich erkennbar, dass die Verkäuferseite auf eine Kenntnis der Käufer vertrauen durfte.

Warum der Gewährleistungsausschluss nicht half

Normalerweise schützt ein Gewährleistungsausschluss den Verkäufer. Er gilt aber nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Auch der Einwand, der Käufer hätte den Mangel selbst erkennen können, greift bei Arglist nicht ohne Weiteres (§ 442 BGB).

Das Gericht beschreibt arglistiges Verschweigen so: „Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel, den er zumindest für möglich hält, trotz Offenbarungspflicht verschweigt und dabei billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag jedenfalls nicht so abgeschlossen hätte.“

Im entschiedenen Fall kannten die Personen, die für die Verkäuferin verhandelten (ihr Sohn und der Makler), den Riss. Sie wiesen die Käufer aber nicht darauf hin, obwohl diese ausdrücklich nach Mängeln gefragt hatten. Dieses Wissen der Verhandelnden wurde der Verkäuferin zugerechnet. Dass sie die hohen Beseitigungskosten möglicherweise selbst nicht kannten, änderte nichts, denn die Aufklärungspflicht soll gerade den Wissensvorsprung des Verkäufers ausgleichen.

Was bedeutet das für Sie?

• Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ist kein Freibrief für den Verkäufer. Verschweigt er einen ihm bekannten, wesentlichen Mangel arglistig, können Sie trotz Ausschluss Rechte geltend machen.
• Ein allgemeiner Hinweis auf Renovierungsbedarf deckt nicht automatisch tiefer greifende Schäden an der Bausubstanz ab.
• Bei Altbauten ist nicht jeder alterstypische Zustand ein Mangel. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Diese Entscheidung ist ein starkes Argument, aber keine Garantie für einen bestimmten Ausgang in Ihrem Fall.

Checkliste beim Verdacht auf einen verschwiegenen Mangel

• Dokumentieren Sie den Mangel frühzeitig mit Fotos und Datum.
• Halten Sie fest, ob und wie Sie bei der Besichtigung nach Mängeln gefragt haben und was Ihnen geantwortet wurde.
• Sichern Sie das Exposé und die gesamte Kaufkorrespondenz.
• Lassen Sie den Schaden fachlich bewerten, insbesondere die Frage, ob eine nachhaltige Beseitigung möglich und mit welchem Aufwand sie verbunden ist.
• Handeln Sie zügig und lassen Sie Ihre rechtlichen Möglichkeiten prüfen, bevor Fristen verstreichen.

Fazit

Der Beschluss des OLG Köln zeigt, dass Käufer auch bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht schutzlos sind. Wer einen bekannten und bedeutsamen Mangel verschweigt, kann sich später nicht auf den Ausschluss berufen. Entscheidend sind die konkreten Umstände des Einzelfalls und eine sorgfältige Beweissicherung.

Ihre Rechtsberatung bei Jürgens & Mehrtens

Ob ein Setzriss, Feuchtigkeit oder ein anderer verschwiegener Mangel: Beim Immobilienkauf hängt viel von den konkreten Umständen und einer sauberen Beweissicherung ab. Unsere Kanzlei Jürgens & Mehrtens ist auf das Immobilienkaufrecht spezialisiert und prüft für Sie, ob ein Mangel vorliegt, ob ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss greift und welche Rechte Sie geltend machen können. Wir begleiten Sie von der ersten Einschätzung bis zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche und beraten Sie verständlich und auf Ihren Fall zugeschnitten.

Wenn Sie unsicher sind, wie Sie vorgehen sollen, sprechen Sie uns an. In einem persönlichen Gespräch klären wir Ihre Ausgangslage und die sinnvollen nächsten Schritte.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall. Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. Wir beraten Sie persönlich.