Verschwiegener Hausbockbefall beim Hauskauf: Wann Sie trotz Gewährleistungsausschluss Schadensersatz bekommen können

Das Problem, das viele Hauskäufer kennen

Sie kaufen ein Haus, der Kaufvertrag enthält einen Gewährleistungsausschluss, und einige Monate später zeigt sich ein Schaden, von dem Sie nichts wussten. Viele Käufer glauben dann, sie hätten keine Ansprüche mehr, weil im Vertrag ja „gekauft wie besichtigt“ steht. Das Oberlandesgericht München zeigt, dass diese Annahme nicht immer stimmt. Wenn der Verkäufer einen wichtigen Umstand arglistig verschweigt, hilft ihm der Gewährleistungsausschluss nicht.

Was ist der Hausbock und warum ist er ein ernstes Problem?

Der Hausbock ist ein holzzerstörendes Insekt. Seine Larven fressen sich über Jahre durch das Innere von verbautem Nadelholz, besonders gern im Dachstuhl. Von außen bleibt die Holzoberfläche oft lange nahezu unversehrt, sichtbar sind meist nur kleine Bohrlöcher und feines Bohrmehl. Im Inneren kann der Balken dagegen bereits stark geschwächt sein.

Für ein Wohnhaus bedeutet das: Befällt der Hausbock die tragenden Hölzer des Dachstuhls, kann die Standsicherheit des Dachs mit der Zeit beeinträchtigt werden. Ein aktiver oder unbehandelter Befall ist deshalb nicht nur ein Schönheitsfehler, sondern kann die Tragfähigkeit der Konstruktion betreffen. Eine dauerhaft schadenfreie und sichere Bewohnbarkeit ist erst dann wieder gewährleistet, wenn der Befall fachgerecht bekämpft und die betroffenen Gebäudeteile instand gesetzt oder ausgetauscht sind. Solange das nicht geschehen ist, bleibt ein Risiko für die Sicherheit der Dachkonstruktion.

Der Fall vor dem OLG München

Ein Ehepaar kaufte 2008 ein Wohnhaus für 268.000 Euro. Der Kaufvertrag enthielt einen Ausschluss der Haftung für Sachmängel, ausgenommen für Vorsatz und Arglist. Die Verkäufer erklärten zudem, ihnen seien keine verborgenen Mängel bekannt.

Bereits 2003 hatten die Verkäufer im östlichen Teil des Dachstuhls Balken und Dielen erneuert. Dabei hatten sie an einer Stütze Hausbockbefall festgestellt, diesen chemisch behandeln lassen und anschließend nur noch imprägniertes Holz verbaut. Die gesamten Verkaufsverhandlungen überließen die Verkäufer einem Makler. Als dieser bei der Besichtigung nach dem Grund für die Baumaßnahmen im Dachstuhl fragte, nannten die Verkäufer nur ihr Renovierungsvorhaben. Den mitursächlichen Schädlingsbefall verschwiegen sie.

Im Frühjahr 2009 entdeckten die Käufer im westlichen, bei den Besichtigungen nicht einsehbaren Teil des Dachstuhls einen erheblichen Hausbockbefall. Sie verlangten Ersatz der Kosten für die Beseitigung des Schädlings und die Instandsetzung des Dachstuhls sowie ihre Gutachter- und Anwaltskosten.

Der rechtliche Rahmen einfach erklärt

Gewährleistungsausschluss: Damit vereinbaren die Parteien, dass der Verkäufer grundsätzlich nicht für Mängel der Immobilie haftet. Solche Klauseln sind bei gebrauchten Immobilien üblich.

Arglistiges Verschweigen: Ein Verkäufer handelt arglistig, wenn er einen für die Kaufentscheidung wichtigen Umstand mindestens für möglich hält und zugleich damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Umstand nicht kennt und auch nicht erkennen kann. Bei Arglist schützt der Gewährleistungsausschluss den Verkäufer nicht.

Offenbarungspflicht bei Nachfrage: Fragt die Käuferseite konkret nach, muss der Verkäufer wahrheitsgemäß und vollständig antworten, damit der Käufer entscheiden kann, ob und zu welchem Preis er kauft.

Der Makler als Erfüllungsgehilfe: Überlässt der Verkäufer die Verhandlungen vollständig einem Makler, wird dieser dem Verkäufer zugerechnet. Was der Makler weiß oder verschweigt, muss sich der Verkäufer zurechnen lassen.

Verschulden bei Vertragsschluss: Auf diesen Anspruch (§§ 311 Abs. 2, 280, 249 BGB) hat das Gericht die Haftung gestützt. Er greift auch bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss, wenn der Verkäufer einen für die Kaufentscheidung wesentlichen Umstand arglistig verschwiegen hat. Das Gericht musste deshalb nicht einmal abschließend klären, ob der Befall ein Sachmangel im Sinne des § 434 BGB war.

Die Entscheidung

Das OLG München, Urteil v. 09.11.2011 – 20 U 3106/11 gab den Käufern recht und stellte im Tenor fest:

„Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner den Klägern die Kosten für die Beseitigung des Holzschädlings Hausbock und die Instandsetzung der von diesem Holzschädling befallenen Gebäudeteile des Wohnhauses W. in P. zu ersetzen haben.“

Entscheidend war, dass die Verkäufer auf die Frage des Maklers nur die Renovierung nannten und den mitursächlichen Hausbockbefall verschwiegen. Damit unterbanden sie eine vollständige Aufklärung der Käufer von vornherein. Dass der Befall im Jahr 2003 behandelt worden war, änderte daran nichts. Das Gericht führte aus:

„Auch ein behandelter Hausbockbefall vermag Einfluss auf eine Kaufentscheidung zu nehmen. Jedenfalls muss ein redlicher Verkäufer damit rechnen, dass ein Käufer auf Grund einer solchen Information eine eingehendere Untersuchung des Dachstuhls vornehmen und es nicht bei einer bloß optischen Besichtigung belassen wird.“

Die Käufer erhielten die Feststellung ihrer Ersatzansprüche für Beseitigung und Instandsetzung sowie den Ersatz der Sachverständigenkosten und der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen. Die Revision wurde nicht zugelassen.

Was bedeutet das für Sie?

• Ein Gewährleistungsausschluss ist kein Freibrief für den Verkäufer. Bei arglistigem Verschweigen können Sie trotzdem Ansprüche haben.
• Auch ein bereits behandelter oder scheinbar erledigter Mangel kann offenbarungspflichtig sein, wenn er für Ihre Kaufentscheidung eine Rolle spielen kann.
• Wenn Sie oder Ihr Makler konkret nachfragen, muss der Verkäufer vollständig und wahrheitsgemäß antworten. Halten Sie solche Fragen und Antworten am besten schriftlich fest.
• Bei Verdacht auf Holzschädlinge oder andere Baumängel lohnt sich eine Untersuchung durch eine sachverständige Person, gerade in nicht einsehbaren Bereichen wie dem Dachstuhl.
• Ob im Einzelfall Arglist vorliegt, hängt stark von den konkreten Umständen und der Beweislage ab. Eine pauschale Aussage ist hier nicht möglich.

Kurz-Checkliste beim Immobilienkauf

• Dachstuhl und andere schwer einsehbare Bereiche gezielt in Augenschein nehmen lassen.
• Konkrete Fragen zu Renovierungen und deren Gründen stellen und die Antworten dokumentieren.
• Auffälligkeiten wie Bohrlöcher oder Bohrmehl ernst nehmen.
• Bei Unsicherheit sachverständige Prüfung veranlassen, bevor Sie unterschreiben.
• Bei nachträglich entdeckten Mängeln zeitnah rechtlichen Rat einholen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.