Arglist beim Hauskauf: Was Käufer wirklich beweisen müssen

Das Problem: nasse Kellerwände nach dem Einzug

Sie haben ein Haus gekauft, sind eingezogen und entdecken einige Monate später feuchte Kellerwände, abblätternden Putz oder weiße Salzränder auf dem Mauerwerk. Schnell steht der Verdacht im Raum, dass die Verkäufer den Schaden gekannt und bewusst verschwiegen haben. Doch reicht dieser Verdacht aus, um Geld zurückzuverlangen? Eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf zeigt sehr genau, wo die Hürden liegen.

Der Fall des OLG Düsseldorf

Zugrunde liegt der Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf (24. Zivilsenat) vom 15. März 2018, Aktenzeichen 24 U 124/17.

Ein Ehepaar kaufte 2013 für 265.000 Euro einen 1973 errichteten Winkelbungalow. Verkäufer waren zwei Brüder, die das Haus als Erben ihrer verstorbenen Eltern veräußerten und dort selbst seit vielen Jahren nicht mehr gewohnt hatten. Der Keller war zu Wohnzwecken ausgebaut und möbliert. Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen Gewährleistungsausschluss. Wörtlich hieß es dort:

„Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstückes, des Gebäudes oder von eventuell mit verkaufen beweglichen Sachen sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Veräußerer handelt vorsätzlich. Der Veräußerer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Erwerber hat das Objekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen Zustand.“

Der Mangel im Detail

Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte als Sachmangel eine mangelhafte Außenabdichtung der Kellerwand fest. Die Folge war eine erhöhte Kellerfeuchtigkeit, weil die Außenwände nicht oder nur unzureichend abgedichtet waren. Ein Privatgutachter der Käufer bezifferte die notwendigen Sanierungskosten auf rund 57.700 Euro.

Die Käufer schilderten dazu unter anderem großflächig von den Wänden gelösten Putz im Hobbyraum, eine weitgehend verfaulte Kelleraußentreppe, eine korrodierte Stahltür im Heizungsraum sowie Aussalzungen und kristalline Mineralablagerungen im Heizkeller.

Was bedeutet das für die Bewohnbarkeit? Der Keller war nicht bloß Lager, sondern zu Wohnzwecken ausgebaut. Eine mangelhafte Außenabdichtung, die dauerhaft Feuchtigkeit ins Mauerwerk zieht, führt zu abblätterndem Putz, Salzausblühungen und feuchten Wänden. Für Räume, die zum Wohnen bestimmt sind, beeinträchtigt das die gesunde und schadenfreie Bewohnbarkeit spürbar. Angesichts des Sanierungsaufwands handelte es sich um einen Sachmangel im Sinne von § 434 BGB und nicht um eine bloße Unannehmlichkeit. Die Kellerräume waren in diesem Zustand nicht ohne Weiteres zum dauerhaften, schadenfreien Wohnen geeignet.

Warum die Käufer trotzdem leer ausgingen

Der entscheidende Punkt: Die Parteien hatten die Gewährleistung wirksam ausgeschlossen. Ein solcher Ausschluss ist beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie zwischen Privatleuten grundsätzlich zulässig. Er greift jedoch nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Genau deshalb hing der ganze Fall an einer Frage: Haben die Verkäufer arglistig gehandelt?

Was heißt Arglist? Arglist bedeutet hier nicht, dass jemand betrügerisch oder böswillig handeln muss. Es genügt der sogenannte bedingte Vorsatz, den Juristen auch Eventualvorsatz nennen. Der Verkäufer muss den Mangel also nicht sicher kennen. Es reicht, dass er ihn für möglich hält und in Kauf nimmt, dass der Käufer davon nichts weiß. Der Bundesgerichtshof hat diesen Maßstab so formuliert:

„Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, daß der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, daß der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte“ (BGH, Urteil vom 7. März 2003, V ZR 437/01).

Wichtig ist die Abgrenzung nach unten. Bloße Nachlässigkeit reicht nicht. Der Bundesgerichtshof stellt klar:

„Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus; dem steht es nicht gleich, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen.“ (BGH, Urteil vom 12. April 2013, V ZR 266/11, Leitsatz 2).

Ergänzend heißt es in derselben Entscheidung, dass „leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis“ nicht genügt. Wer einen Mangel also nur hätte erkennen können, aber tatsächlich nicht kannte, handelt nicht arglistig.

Unsicherheit ist noch keine Arglist

Für Fälle mit feuchtem Keller ist eine weitere Entscheidung des Bundesgerichtshofs aufschlussreich. Dort hatte ein Verkäufer sichtbare Feuchtigkeitsflecken zwar angesprochen, war sich über deren Ursache aber selbst nicht sicher. Der Bundesgerichtshof entschied:

„Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.“ (BGH, Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11, Leitsatz).

Für Sie bedeutet das: Ein Verkäufer, der bloß eine Vermutung über eine feuchte Stelle äußert oder ehrlich sagt, dass er die Ursache nicht kennt, handelt damit noch nicht arglistig. Nur konkretes Wissen, das er bewusst zurückhält, kann den Vorwurf begründen.

Die hohe Hürde beim Beweis

Die Beweislast für die Arglist liegt bei den Käufern. Der Bundesgerichtshof formuliert dies für den Immobilienkauf ausdrücklich so:

„Der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich sämtlicher tatsächlicher Umstände, die ein arglistiges Verschweigen begründen“ (BGH, Urteil vom 12. April 2013, V ZR 266/11).

Dabei genügt es nicht, dass ein Umstand möglich oder wahrscheinlich erscheint. Für die richterliche Überzeugung nach § 286 ZPO gilt ein allgemeiner, fachgebietsübergreifender Maßstab. Erforderlich ist ein

„für das praktische Leben brauchbaren Grades von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen“ (BGH, Urteil vom 16. April 2013, VI ZR 44/12).

Im Fall konnte kein Zeuge Feuchtigkeitserscheinungen bestätigen, auch nicht zwei fachkundige Architekten. Der gerichtliche Sachverständige äußerte lediglich eine Einschätzung, dass die Zustände wohl schon in den 1990er Jahren vorlagen, ohne sicheres Wissen. Damit ließ sich nicht feststellen, dass die Verkäufer den Mangel überhaupt bemerkt und verschwiegen hatten.

Warum das Berufungsgericht nichts mehr änderte

Viele Käufer hoffen, dass eine höhere Instanz die Beweise noch einmal ganz neu bewertet. So einfach ist das nicht. Das Berufungsgericht ist grundsätzlich an die Tatsachen gebunden, die das erstinstanzliche Gericht festgestellt hat. Es darf davon nur abweichen, wenn konkrete Zweifel bestehen. Will das Berufungsgericht die Aussagen von Zeugen anders bewerten, muss es diese sogar erneut anhören. Der Bundesgerichtshof formuliert das so:

„Insbesondere muss das Berufungsgericht die bereits in erster Instanz vernommenen Zeugen nochmals gemäß § 398 Abs. 1 ZPO vernehmen, wenn es deren Aussagen anders würdigen will als die Vorinstanz.“ (BGH, Beschluss vom 8. Februar 2011, VIII ZR 108/08).

Hier sah das Oberlandesgericht keine solchen Zweifel. Es bestätigte die Beweiswürdigung des Landgerichts und wies die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Was bedeutet das für Sie als Käufer?

• Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ist wirksam, solange der Verkäufer den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat.
• Der bloße Verdacht, der Verkäufer „hätte es wissen müssen“, reicht nicht. Sie müssen die tatsächliche Kenntnis oder das Für-möglich-Halten beweisen.
• Eine ehrlich geäußerte Unsicherheit des Verkäufers über die Ursache sichtbarer Feuchtigkeit ist noch keine Arglist.
• Erben, die selbst nicht im Haus gewohnt haben, müssen nicht aktiv nach versteckten Mängeln suchen.
• Die erste Instanz ist entscheidend. Tragen Sie dort alles vor und sichern Sie Beweise frühzeitig, etwa durch Fotos, ein Sachverständigengutachten und eine genaue Dokumentation, wann und wie sich der Mangel gezeigt hat.
• Prüfen Sie bereits vor dem Kauf gründlich und fragen Sie gezielt nach früheren Wasserschäden oder Renovierungen im Keller.

Fazit

Arglist beim Hauskauf ist rechtlich anspruchsvoll und im Prozess oft schwer zu beweisen. Ob sich in Ihrem Fall Ansprüche durchsetzen lassen, hängt von den konkreten Umständen und der Beweislage ab. Eine sorgfältige Einzelfallprüfung ist deshalb der wichtigste Schritt.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.