Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf: OLG Karlsruhe 19.10.2004 – Rückabwicklung bei Feuchtigkeitsschäden & Grunderwerbsteuer
Feuchtigkeit im Keller: OLG Karlsruhe stärkt Käuferrechte beim Immobilienkauf
Wer ein Haus kauft, verlässt sich nicht nur auf den notariellen Vertrag. Auch Besichtigungen, Exposéangaben und Erklärungen des Verkäufers prägen die Erwartung, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Besonders problematisch wird es, wenn nach dem Kauf Feuchtigkeit im Keller festgestellt wird – etwa nasse Wände, abplatzender Putz, muffiger Geruch oder nicht nutzbare Kellerräume. Für Käufer stellt sich dann schnell die Frage: Ist das nur ein altersbedingter Zustand, den man hinnehmen muss, oder ein Mangel, für den der Verkäufer haftet?
Mit genau einer solchen Konstellation befasste sich das Oberlandesgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 19.10.2004 – 17 U 7/04. Die Käufer hatten ein Erbbaurecht an einer Doppelhaushälfte erworben. Der Kaufpreis betrug 230.000 Euro. Im notariellen Kaufvertrag war – wie bei Immobilienkäufen häufig – die Gewährleistung weitgehend ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärte außerdem, ihm seien verdeckte Mängel nicht bekannt.
Nach dem Erwerb zeigte sich jedoch, dass die zu Wohnzwecken ausgebauten Räume im Kellergeschoss wegen Feuchtigkeit nicht vertragsgemäß nutzbar waren. Nach dem Vortrag der Käufer waren Kelleraußen- und Kellerinnenwände erheblich durchfeuchtet. Außerdem lösten sich Fliesenflächen im Waschraum/WC. Die Käufer verlangten deshalb die Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadensersatz.
Das OLG Karlsruhe sah in der unzureichenden Isolierung des Kellergeschosses gegen Feuchtigkeit einen erheblichen Sachmangel. Besonders wichtig war für das Gericht, dass die Kellerräume nicht lediglich einfache Abstellräume waren. Sie waren ausgebaut und sollten nach der vertraglich geprägten Erwartung der Käufer nutzbar sein. Wenn solche Räume wegen Feuchtigkeit praktisch nicht wie vorgesehen verwendet werden können, betrifft dies einen für den Kaufentschluss wesentlichen Umstand.
Entscheidend war weiter, dass sich der Verkäufer nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen konnte. Nach § 444 BGB hilft ein Haftungsausschluss dem Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist setzt dabei nicht voraus, dass der Verkäufer den Käufer mit sicherem Wissen täuschen will. Es kann genügen, dass er einen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und dennoch nicht offenlegt, obwohl er weiß oder damit rechnen muss, dass dieser Umstand für den Käufer bedeutsam ist.
Im Fall des OLG Karlsruhe gab es nach den Feststellungen des Gerichts deutliche Anhaltspunkte dafür, dass der Verkäufer von der Problematik wusste. Er war bereits vor Vertragsschluss auf das Fehlen einer horizontalen und vertikalen Feuchtigkeitsabdichtung sowie auf dadurch bedingte Feuchtigkeitsschäden hingewiesen worden. Gleichwohl fand sich im Kaufvertrag kein entsprechender Hinweis. Im Gegenteil: Der Verkäufer hatte erklärt, verdeckte Mängel seien ihm nicht bekannt. Gerade diese Erklärung wertete das Gericht als bedeutsam. Wer eine solche Erklärung abgibt, obwohl ihm konkrete Hinweise auf erhebliche Feuchtigkeitsschäden vorliegen, kann sich später nicht ohne Weiteres hinter einem allgemeinen Gewährleistungsausschluss verstecken.
Die Entscheidung zeigt, dass Feuchtigkeit im Keller beim Immobilienkauf rechtlich sehr ernst zu nehmen ist. Maßgeblich ist nicht allein, ob ein Gebäude älter ist oder ob Keller bei älteren Häusern gelegentlich Feuchtigkeit aufweisen. Entscheidend sind die konkrete Nutzungserwartung, das Ausmaß der Feuchtigkeit, die Erkennbarkeit bei der Besichtigung und vor allem die Kenntnis des Verkäufers. Wurden Kellerräume als Wohn-, Hobby-, Büro- oder sonstige Nutzräume dargestellt, kann fehlender Feuchtigkeitsschutz einen erheblichen Mangel darstellen.
Für Käufer ist die Beweissituation besonders wichtig. Feuchtigkeitsschäden sollten frühzeitig fotografisch dokumentiert werden. Sinnvoll können auch Feuchtigkeitsmessungen, Sachverständigengutachten, Handwerkerberichte und die Sicherung von Zeugen sein. Ebenso sollten Exposé, E-Mails, Besichtigungsnotizen, Angaben des Maklers und der notarielle Kaufvertrag sorgfältig geprüft werden. Oft entscheidet sich der Fall nicht allein daran, ob Feuchtigkeit vorhanden ist, sondern daran, was der Verkäufer wusste und was er offenbaren musste.
Verkäufer sollten umgekehrt bekannte Feuchtigkeitsschäden, frühere Wassereintritte, Abdichtungsmängel oder entsprechende Gutachten nicht verschweigen. Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss schützt nicht vor Ansprüchen, wenn offenbarungspflichtige Umstände zurückgehalten wurden. Das kann erhebliche Folgen haben: Im Fall des OLG Karlsruhe ging es nicht nur um eine Minderung, sondern um Rückabwicklung des Vertrages und Schadensersatz.
Wer nach einem Immobilienkauf Feuchtigkeit im Keller feststellt oder als Verkäufer mit entsprechenden Vorwürfen konfrontiert wird, sollte frühzeitig prüfen lassen, welche Rechte und Risiken bestehen. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Sie bei der rechtlichen Bewertung des Kaufvertrages, der Beweislage und der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen wegen Mängeln beim Immobilienkauf.
