Feuchter Keller nach dem Hauskauf: Wann der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss haftet

Das Problem, das viele Käufer kennen

Sie haben ein Haus gekauft, der Notartermin liegt hinter Ihnen, und dann zeigt sich im Keller Feuchtigkeit. Die Wände sind klamm, im Sockelbereich blättert der Putz ab, an einer Ecke bildet sich Schimmel, und die Räume, die Sie als Wohn- oder Hobbyraum nutzen wollten, sind so nicht bewohnbar. Fast immer steht im Kaufvertrag ein Satz wie „unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“. Viele Käufer glauben deshalb, sie hätten keine Chance. Das stimmt so nicht. Eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe zeigt, wann Verkäufer trotz eines solchen Ausschlusses haften.

Der Fall vor dem OLG Karlsruhe

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hatte über den Kauf eines Erbbaurechts an einer Doppelhaushälfte zu entscheiden (Urteil vom 19.10.2004, Aktenzeichen 17 U 7/04). Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben und zu nutzen. Rechtlich wird ein solcher Kauf wie ein Rechtskauf behandelt, das Mängelrecht gilt aber im Grundsatz genauso wie beim Kauf eines Grundstücks.

Der Kaufpreis betrug 230.000 Euro. Im notariellen Kaufvertrag war die Gewährleistung weitgehend ausgeschlossen, wie es bei gebrauchten Immobilien häufig vorkommt. Zusätzlich erklärte der Verkäufer, ihm seien verdeckte Mängel nicht bekannt. Verdeckt bedeutet hier, dass ein Mangel bei einer normalen Besichtigung nicht ohne Weiteres auffällt.

Der Mangel: präzise benannt

Nach den Feststellungen des Gerichts und dem Vortrag der Parteien lag der Mangel in Folgendem:

• Die unterirdisch liegenden Kelleraußenwände verfügten bei Vertragsschluss über keinen wirksamen Schutz gegen Feuchtigkeit. Eine funktionierende Abdichtung, also eine Sperrschicht, die Wasser und Erdfeuchte von den Wänden fernhält, war nicht mehr vorhanden.
• Innen- und Außenputz im Sockelbereich wiesen Schadstellen auf.
• Die Kelleraußen- und Kellerinnenwände waren nach dem Vortrag der Käufer bis etwa einen Meter über dem Fußboden stark durchfeuchtet.
• Die Fliesenflächen im Waschraum und WC lagen hohl und lösten sich.
• Unterhalb des Bodenbelags im ausgebauten Gartenzimmer war großflächig Feuchtigkeit und Schimmel vorhanden.
• Hinter dem WC war es zu einem Wasserschaden gekommen.

Das Untergeschoss war ausdrücklich als Wohnraum ausgebaut und im Verkaufsexposé auch so beschrieben. Genau darauf durften sich die Käufer verlassen.

Was bedeutet das für die Bewohnbarkeit? Aus diesen Feststellungen folgt, dass die ausgebauten Kellerräume nicht dauerhaft und gesundheitlich unbedenklich bewohnbar waren. Durchfeuchtete Wände, sich lösende Fliesen und Schimmel unter dem Bodenbelag sprechen gegen eine schadenfreie Wohnnutzung. Die Räume konnten erst nach einer Sanierung und einer nachträglichen Abdichtung wieder so genutzt werden, wie es der vertraglich geprägten Erwartung der Käufer entsprach. Damit war die geschuldete Eignung zu Wohnzwecken erheblich beeinträchtigt.

Der rechtliche Rahmen

Wann liegt ein Sachmangel vor? Ein Sachmangel liegt vereinfacht dann vor, wenn die Immobilie nicht die Beschaffenheit hat, die man nach dem Vertrag erwarten darf, oder wenn sie sich für die vorgesehene Nutzung nicht eignet. Das Gericht stützte den Anspruch der Käufer auf die damals geltenden Vorschriften über Rücktritt und Schadensersatz beim Kauf (§§ 453 Abs. 3, 434 Abs. 1, 437 Nr. 2 und Nr. 3, 323, 346, 281, 280 BGB in der damals geltenden Fassung). Wichtig für Sie: § 434 BGB wurde zum 01.01.2022 neu gefasst. Der Grundgedanke, dass ein feuchter und dadurch nicht nutzbarer Wohnkeller ein Mangel ist, gilt aber weiterhin.

Das OLG Karlsruhe fasste seinen Standpunkt in einem Leitsatz zusammen, der hier wörtlich wiedergegeben wird:

„Die unzureichende Isolierung der Wände des Kellergeschosses gegen Feuchtigkeit und der darauf beruhende, einer Besichtigung nicht ohne weiteres zugängliche Eintritt von Feuchtigkeit stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel eines Gebäudes dar, den der Verkäufer redlicherweise insbesondere dann nicht verschweigen darf, wenn ihm die ausdrückliche Erklärung abverlangt worden war, verdeckte Mängel seien ihm nicht bekannt.“

Warum half der Gewährleistungsausschluss dem Verkäufer nicht? Ein Haftungsausschluss schützt den Verkäufer nach § 444 BGB nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist setzt dabei nicht voraus, dass jemand mit sicherem Wissen täuschen will. Es genügt, dass der Verkäufer einen Mangel zumindest für möglich hält und ihn trotzdem nicht offenlegt, obwohl er weiß oder damit rechnet, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Kenntnis so nicht gekauft hätte.

Im entschiedenen Fall gab es nach den Feststellungen des Gerichts deutliche Anhaltspunkte für die Kenntnis des Verkäufers. Er war schon vor Vertragsschluss auf das Fehlen einer Feuchtigkeitsabdichtung und auf feuchtigkeitsbedingte Schäden hingewiesen worden, unter anderem durch ein Verkehrswertgutachten. Im Kaufvertrag fand sich dennoch kein Hinweis auf die Feuchtigkeit. Im Gegenteil versicherte der Verkäufer sogar, ihm seien verdeckte Mängel nicht bekannt. Gerade diese Erklärung wertete das Gericht als bedeutsam.

Die praktischen Folgen

Weil der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hatte, konnte er sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Die Käufer durften vom Vertrag zurücktreten und den Kaufpreis zurückverlangen, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Erbbaurechts.

Wichtig ist aber ein realistischer Blick auf das Ergebnis. Die Käufer bekamen nicht jede geltend gemachte Position ersetzt. Die Kosten für eine Ersatzwohnung sprach das Gericht nicht zu. Grunderwerbsteuer und Maklerprovision musste der Verkäufer nur ersetzen, soweit die Käufer im Gegenzug ihre Erstattungsansprüche abtraten. Das zeigt, dass jeder Posten einzeln begründet und belegt werden muss.

Was das für Sie als Käufer bedeutet

Entscheidend ist selten allein, ob überhaupt Feuchtigkeit vorhanden ist. Es kommt vor allem auf vier Punkte an: die konkrete Nutzungserwartung nach dem Vertrag, das Ausmaß der Feuchtigkeit, die Erkennbarkeit bei der Besichtigung und das Wissen des Verkäufers. Wurden Kellerräume als Wohn-, Hobby- oder Büroraum dargestellt, kann ein fehlender Feuchtigkeitsschutz ein erheblicher Mangel sein.

Für Ihre Rechte ist die Beweislage oft ausschlaggebend. Sinnvoll ist es, frühzeitig zu dokumentieren und zu sichern:

• Fotos und Videos der Feuchtigkeit, des Putzes und eventueller Schimmelstellen
• Feuchtigkeitsmessungen und ein Sachverständigengutachten
• Handwerker- und Kostenvoranschläge zur Abdichtung und Sanierung
• Exposé, E-Mails, Besichtigungsnotizen und Angaben des Maklers
• den notariellen Kaufvertrag mit allen Erklärungen des Verkäufers

Was das für Sie als Verkäufer bedeutet

Verschweigen Sie bekannte Feuchtigkeitsschäden, frühere Wassereintritte oder Abdichtungsmängel nicht. Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss schützt Sie nicht, wenn Sie offenbarungspflichtige Umstände zurückhalten. Die Folgen können erheblich sein und bis zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zu Schadensersatz reichen.

Kurzes Fazit

Feuchtigkeit im Keller ist beim Immobilienkauf rechtlich ernst zu nehmen. Ein Gewährleistungsausschluss ist kein Freibrief. Wer als Verkäufer von einem erheblichen Feuchtigkeitsproblem weiß und dennoch schweigt, riskiert die Rückabwicklung des Kaufs. Käufer sollten ihre Ansprüche früh sichern, sind aber gut beraten, jede Schadensposition sorgfältig zu belegen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Constantin Wesser. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.