Verschwiegene Baumängel beim Immobilienkauf: Welche Rechte Käufer trotz Gewährleistungsausschluss haben

Sie haben ein Haus gekauft und entdecken danach feuchte Wände, Risse oder morsche Holzbalken. Im notariellen Kaufvertrag steht, dass die Gewährleistung ausgeschlossen ist. Heißt das, Sie bleiben auf allem sitzen? Nicht unbedingt. Wenn die Verkäuferseite ernsthafte Mängel oder auch nur einen konkreten Verdacht darauf kannte und diese Punkte verschwiegen hat, kann der Haftungsausschluss unwirksam sein.

Kurz zur Einordnung: Ein Gewährleistungsausschluss (also die vertragliche Vereinbarung, dass der Verkäufer für Mängel nicht einstehen muss) ist beim Verkauf gebrauchter Immobilien üblich und grundsätzlich wirksam. Er hat aber Grenzen. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf einen solchen Ausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. „Arglistig“ bedeutet dabei nicht, dass jemand betrügerisch handeln muss. Es reicht aus, dass der Verkäufer einen Mangel für möglich hält und in Kauf nimmt, dass der Käufer davon nichts erfährt.

Der Fall vor dem Brandenburgischen Oberlandesgericht

Mit dieser Frage befasste sich das Brandenburgische Oberlandesgericht im Urteil vom 21.06.2012, Aktenzeichen 5 U 5/11 (Vorinstanz: Landgericht Neuruppin, Urteil vom 18.01.2011, Az. 1 O 214/09).

Verkauft wurde ein älteres Wohngrundstück, angeboten als Zweifamilienhaus. Nach dem Kauf zeigten sich erhebliche Schäden. Ein Holzschutzgutachten kam zu einem klaren Befund. Das Gericht fasst es so zusammen: Die Holzbalkendecken zwischen Kellergeschoss und Erdgeschoss sowie zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss seien „in großem Umfang von holzzerstörenden Pilzen und Insekten befallen“, teilweise sei „Braunfäule“ festgestellt worden. Dazu kamen aufsteigende Nässe in den Außenwänden mit Putzschäden bis zu zwei Meter Höhe sowie Risse, deren Gefahr für die Standsicherheit nicht ausgeschlossen werden konnte.

Für die Bewohnbarkeit heißt das im Klartext: Ein Befall tragender Holzdecken und dauerhaft aufsteigende Feuchtigkeit betreffen die Substanz und die Standsicherheit des Hauses. Das Gericht stellt ausdrücklich fest: „Eine uneingeschränkte Eignung zur vorausgesetzten bzw. gewöhnlichen Verwendung als Wohngebäude ist in dieser Form nicht gegeben.“ Eine sorgenfreie Nutzung als Wohnhaus war also nicht möglich.

Warum der Haftungsausschluss die Verkäuferin nicht schützte

Entscheidend war ein Detail, das viele Verkäufer unterschätzen. Die Verkäuferin hatte bereits vor dem Verkauf ein eigenes Verkehrswertgutachten eingeholt. Ein Verkehrswertgutachten dient eigentlich der Wertermittlung, nicht der Bauprüfung. In diesem Gutachten fanden sich aber konkrete Hinweise: aufsteigende Nässe in den Außenwänden, feine Risse mit möglicher Gefahr für den Bestand und die ausdrückliche Empfehlung, für die Holzbauteile ein gesondertes Holzschutzgutachten einzuholen.

Das Gericht leitet daraus eine Aufklärungspflicht ab. Bei Feuchtigkeitsschäden muss der Verkäufer nicht erst sicher wissen, dass ein Schaden vorliegt. Es genügt, wenn er einen konkreten Verdacht hat. Wörtlich heißt es, der Verkäufer müsse „etwa bei Feuchtigkeitsschäden, bereits einen bestehenden Verdacht auf das Vorhandensein solcher Mängel offenbaren“. Wer trotz solcher Anhaltspunkte schweigt, kann sich nicht mehr hinter dem Gewährleistungsausschluss verstecken.

Wichtig ist außerdem ein Punkt, der oft missverstanden wird: Es kommt nicht darauf an, ob der verschwiegene Mangel die Kaufentscheidung tatsächlich beeinflusst hat. Das Gericht formuliert das eindeutig: „Eine Kausalität der Arglist für den Kaufentschluss ist nämlich nicht erforderlich … weil § 444 BGB nicht die Freiheit der Willensentschließung schützt, sondern an eine Verletzung der Pflicht zur Lieferung einer mangelfreien Sache anknüpft.“ Für den Käufer ist das eine Erleichterung, weil er nicht beweisen muss, dass er bei Kenntnis anders entschieden hätte.

Wenn schon der Verdacht ein Mangel sein kann

Ein weiterer Gedanke der Entscheidung ist für die Praxis besonders bedeutsam. In bestimmten Fällen ist bereits der Verdacht eines Schadens ein Sachmangel, also ein Fehler der Kaufsache, für den gehaftet wird. Das Gericht formuliert: „Dies ist dann der Fall, wenn der Verdacht eines Mangels, ohne dass er feststeht, bereits selbst qualitätsmindernd ist.“ Gemeint sind Konstellationen, in denen allein die Unsicherheit über die Substanz den Wert und die Nutzbarkeit einer Immobilie spürbar mindert.

Die Rechtsfolgen: Rücktritt und Schadensersatz

Das Gericht hat den Rücktritt der Käuferseite für wirksam gehalten. Es stützt ihn auf die §§ 444, 434, 437 Nr. 2, 440, 323 und 326 BGB. Rücktritt bedeutet: Der Vertrag wird rückabgewickelt. Der Käufer gibt das Grundstück zurück und erhält im Gegenzug den Kaufpreis zurück.

Daneben sprach das Gericht Schadensersatz zu, und zwar nach § 325 BGB in Verbindung mit § 280 Abs. 1 BGB sowie §§ 437 Nr. 3, 440 und 444 BGB. Ersetzt wurden vor allem Aufwendungen, die der Käufer im Vertrauen auf den Vertrag getätigt hatte, etwa Notarkosten, Kosten der Grundbucheintragungen und die Grunderwerbsteuer. Im Ergebnis wurde die Verkäuferin zur Zahlung von 95.343,48 € nebst Zinsen verurteilt, Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung des Grundstücks, außerdem zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten von 1.999,32 €. Zusätzlich wurde festgestellt, dass die Verkäuferin auch für künftige Schäden aus dem Kauf einzustehen hat.

Was bedeutet das für Sie als Käufer

• Ein Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er Mängel oder konkrete Verdachtsmomente arglistig verschwiegen hat.
• Schon ein konkreter Verdacht auf Feuchtigkeit oder Holzschäden kann eine Pflicht zur Aufklärung auslösen.
• Der schwierigste Teil ist regelmäßig der Nachweis, dass die Verkäuferseite Bescheid wusste oder zumindest einen konkreten Verdacht hatte. Hilfreich sind frühere Gutachten, Schriftverkehr, Handwerkerrechnungen, Fotos der Schadensbilder, Zeugen oder ein Sachverständigengutachten.
• Dokumentieren Sie den Zustand sorgfältig und lassen Sie die Rechtslage prüfen, bevor Sie mit Sanierungsarbeiten beginnen. Vorschnelle Arbeiten können wichtige Beweise vernichten.

Was bedeutet das für Sie als Verkäufer

• Wenn Ihnen erhebliche Mängel oder konkrete Anhaltspunkte dafür bekannt sind, sollten Sie diese vor Vertragsschluss offenlegen.
• Ein Hinweis, der den Blick auf die eigentliche Ursache eher verstellt, genügt nicht. Im entschiedenen Fall reichte der allgemeine Hinweis auf eine zu kurze Dachrinne nicht aus, weil das Gutachten auf eine ganz andere Ursache hindeutete.
• Ein pauschaler Haftungsausschluss ersetzt keine ehrliche Aufklärung.

Wichtiger Hinweis

Jeder Immobilienkauf ist ein Einzelfall. Ob ein Mangel vorliegt, ob eine Aufklärungspflicht bestand und ob ein Rücktritt oder Schadensersatz durchsetzbar ist, hängt von den konkreten Umständen und der Beweislage ab. Die dargestellte Entscheidung erlaubt keine Garantie für einen bestimmten Ausgang in Ihrem Fall.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall. Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. Wir beraten Sie persönlich.