Hausverkauf und Leitungswasserschaden: Muss ein früherer Leitungswasserschaden offengelegt werden?

Wer ein Haus kauft, verlässt sich in der Regel nicht nur auf Exposé, Besichtigung und notariellem Kaufvertrag. Gerade bei älteren Immobilien spielt Vertrauen eine große Rolle. Umso größer ist die Verunsicherung, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass es früher einen erheblichen Leitungswasserschaden gegeben hat – etwa im Estrich, in Wänden oder unter Bodenbelägen – und der Käufer davon vor Vertragsschluss nichts wusste.

Für Käufer stellt sich dann schnell die Frage: Hätte der Verkäufer den Schaden offenlegen müssen? Und für Verkäufer ist ebenso wichtig zu wissen, welche früheren Schäden sie ungefragt mitteilen müssen, auch wenn diese bereits repariert wurden.

Rechtlich geht es in solchen Fällen häufig um Sachmängelrechte beim Grundstückskauf. Zwar enthalten notarielle Immobilienkaufverträge regelmäßig einen weitreichenden Gewährleistungsausschluss. Der Käufer soll die Immobilie also grundsätzlich so übernehmen, wie sie steht und liegt. Dieser Ausschluss schützt den Verkäufer aber nicht grenzenlos. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen Gewährleistungsausschluss insbesondere dann nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Arglist bedeutet dabei nicht zwingend, dass der Verkäufer den Käufer bewusst „betrügen“ wollte. Es kann genügen, dass der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Umstand kennt oder für möglich hält und trotzdem nicht mitteilt, obwohl er weiß oder damit rechnen muss, dass dieser Umstand für die Kaufentscheidung des Käufers erheblich ist.

Ein Leitungswasserschaden ist nicht in jedem Fall automatisch offenbarungspflichtig. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls: Wie erheblich war der Schaden? Welche Gebäudeteile waren betroffen? Wie lange liegt der Schaden zurück? Wurde er fachgerecht beseitigt? Bestehen Folgerisiken, etwa Feuchtigkeit, Schimmel, Schäden am Estrich oder Wertminderungen? Je gravierender der Schaden war, desto eher muss der Verkäufer ihn offenlegen – auch dann, wenn Reparaturmaßnahmen durchgeführt wurden.

Das zeigt auch ein Beschluss des OLG Schleswig vom 14. Februar 2022, Az. 7 U 199/21. Dort ging es um einen früheren Leitungswasserschaden, der rund drei Jahre vor dem Verkauf aufgetreten war. Betroffen war der Estrich im gesamten Wohnbereich; die Sanierungskosten lagen bei mehr als 13.000 EUR. Das Gericht sah darin keinen unerheblichen Vorgang. Der Schaden war nach Auffassung des Gerichts offenbarungspflichtig. Der Verkäufer konnte sich daher nicht auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen.

Für Käufer kann ein verschwiegener Leitungswasserschaden erhebliche Folgen haben. In Betracht kommen je nach Fall Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz, Ersatz von Gutachterkosten oder in besonders schwerwiegenden Fällen auch weitergehende Rechte bis hin zur Rückabwicklung. Praktisch entscheidend ist jedoch häufig die Beweisfrage: Der Käufer muss darlegen und beweisen können, dass ein relevanter Schaden vorlag, der Verkäufer davon wusste und dieser Umstand nicht ordnungsgemäß offengelegt wurde.

Deshalb sollten Unterlagen frühzeitig gesichert werden. Dazu gehören Kaufvertrag, Exposé, E-Mails, Maklerkommunikation, Übergabeprotokolle, Fotos, Handwerkerrechnungen, Versicherungsunterlagen und Gutachten. Auch Aussagen von Nachbarn, Handwerkern oder Maklern können relevant sein. Käufer sollten zudem nicht vorschnell selbst umfangreiche Sanierungen beauftragen, ohne den Zustand vorher beweissicher zu dokumentieren.

Auch Verkäufer sollten das Thema ernst nehmen. Wer einen früheren erheblichen Wasserschaden kennt, sollte nicht darauf vertrauen, dass ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss genügt. Eine klare und nachweisbare Offenlegung vor Vertragsschluss kann spätere Streitigkeiten vermeiden. Das gilt besonders dann, wenn Schäden nicht nur oberflächlich waren, sondern tragende Bauteile, Estrich, Dämmung, Leitungen oder größere Wohnbereiche betroffen haben.

Ob ein früherer Leitungswasserschaden beim Hausverkauf rechtlich relevant ist, lässt sich selten pauschal beantworten. Es kommt auf Umfang, Zeitpunkt, Sanierung, Kenntnis des Verkäufers und die Kommunikation vor dem Kauf an. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung ist deshalb sinnvoll – sowohl für Käufer, die Ansprüche prüfen oder durchsetzen möchten, als auch für Verkäufer, die sich gegen Vorwürfe verteidigen müssen. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Sie bei der rechtlichen Bewertung, der außergerichtlichen Klärung und der Durchsetzung oder Abwehr entsprechender Ansprüche.