Verschwiegener Wasserschaden beim Hauskauf: Was der Beschluss des OLG Schleswig für Käufer und Verkäufer bedeutet

Wer ein Haus kauft, verlässt sich meist auf Exposé, Besichtigung und den notariellen Kaufvertrag. Gerade bei älteren Immobilien spielt Vertrauen eine große Rolle. Umso größer ist die Verunsicherung, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass es früher einen erheblichen Leitungswasserschaden gab, etwa im Estrich, in Wänden oder unter Bodenbelägen, und der Käufer davon vor Vertragsschluss nichts wusste.

Für Käufer stellt sich dann schnell die Frage, ob der Verkäufer den Schaden hätte offenlegen müssen. Und für Verkäufer ist ebenso wichtig zu wissen, welche früheren Schäden sie ungefragt mitteilen müssen, auch wenn diese bereits repariert wurden.

Worum geht es rechtlich?

In solchen Fällen geht es um die Rechte des Käufers bei einem Sachmangel des Grundstücks. Ein Sachmangel ist vereinfacht gesagt eine Eigenschaft der Immobilie, die von dem abweicht, was der Käufer nach dem Vertrag erwarten durfte.

Notarielle Immobilienkaufverträge enthalten fast immer einen weitreichenden Gewährleistungsausschluss. Das bedeutet, dass der Käufer die Immobilie grundsätzlich so übernimmt, wie sie steht und liegt, und spätere Mängel in der Regel nicht mehr gegen den Verkäufer geltend machen kann.

Dieser Ausschluss schützt den Verkäufer aber nicht grenzenlos. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen Gewährleistungsausschluss unter anderem dann nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist bedeutet dabei nicht, dass der Verkäufer den Käufer bewusst betrügen wollte. Es genügt, dass der Verkäufer einen aufklärungspflichtigen Umstand kennt oder zumindest für möglich hält und ihn trotzdem nicht mitteilt, obwohl er weiß oder damit rechnet, dass dieser Umstand für die Kaufentscheidung wichtig ist.

Wann ist ein früherer Wasserschaden offenbarungspflichtig?

Ein Leitungswasserschaden ist nicht in jedem Fall automatisch offenbarungspflichtig. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. Dazu zählen die Frage, wie erheblich der Schaden war, welche Gebäudeteile betroffen waren, wie lange der Schaden zurückliegt, ob er fachgerecht beseitigt wurde und ob Folgerisiken wie Feuchtigkeit, Schimmel oder eine dauerhafte Wertminderung bestehen. Je gravierender der Schaden war, desto eher muss der Verkäufer ihn offenlegen. Das gilt auch dann, wenn die Reparatur erfolgreich war.

Der Beschluss des OLG Schleswig

Das zeigt ein Beschluss des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 14.02.2022, Az. 7 U 199/21. Das Gericht hat die Berufung der Verkäufer im Beschlusswege nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen, also ohne mündliche Verhandlung, weil es das Rechtsmittel für offensichtlich aussichtslos hielt.

Der Fall betraf einen Leitungswasserschaden, der rund drei Jahre vor dem Verkauf im April 2019 aufgetreten war. Betroffen war nach den eigenen Angaben der Verkäufer der Estrich des gesamten Wohnbereichs. Die Sanierungskosten beliefen sich laut Handwerkerrechnung auf mehr als 13.300 EUR. Der Schaden war zwar ordnungsgemäß beseitigt worden, das Gericht sah darin aber keinen unerheblichen Vorgang.

Im ersten Leitsatz heißt es wörtlich:

„Ein zwar reparierter aber nicht unerheblicher Leitungswasserschaden (Sanierungskosten > 13 T€), der nur drei Jahre zurückliegt, ist bei einem Verkauf des Hauses aufklärungspflichtig.“

Und in den Gründen (Rn. 9) stellt der Senat fest:

„Von einem unerheblichen Mangel, der nicht aufklärungspflichtig wäre, kann bei einem solchen Schaden nicht die Rede sein.“

Weil die Verkäufer den Schaden nicht offengelegt hatten, obwohl sie ihn kannten, konnten sie sich nach § 444 BGB nicht auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. Dass der beauftragte Makler den Schaden nicht für offenbarungspflichtig hielt, entlastete die Verkäufer nicht. Sie hätten den Schaden gleichwohl selbst mitteilen müssen.

Was bedeutet das für die Bewohnbarkeit?

Wichtig für das Verständnis ist, dass der Schaden fachgerecht saniert und vom Sachverständigen als „lokal abgrenzbares Ereignis“ eingeordnet wurde. Nach der Reparatur war das Haus damit ohne fortdauernde Substanzschäden bewohnbar. Die Bewohnbarkeit als solche war also nicht dauerhaft beeinträchtigt.

Trotzdem blieb dem Käufer ein Nachteil. Auch ein reparierter Schaden dieser Größenordnung kann einen Wertverlust hinterlassen, den Fachleute als merkantilen Minderwert bezeichnen. Damit ist die Wertminderung gemeint, die bleibt, weil ein früherer erheblicher Schaden am Markt weiterhin als nachteilig empfunden wird, selbst wenn technisch alles behoben ist. Diesen Minderwert hat der Sachverständige im entschiedenen Fall mit 4.357 EUR geschätzt.

Für Sie als Leser ist die Kernaussage: Eine gelungene Reparatur macht einen erheblichen Wasserschaden nicht folgenlos. Der Verkäufer muss ihn offenlegen, und der Käufer kann trotz Sanierung einen Ausgleich für den verbleibenden Wertverlust verlangen.

Welche Ansprüche kommen für Käufer in Betracht?

Für Käufer kann ein verschwiegener Leitungswasserschaden verschiedene Folgen haben. In Betracht kommen je nach Fall die Minderung des Kaufpreises nach § 437 Nr. 2, § 441 BGB, also die nachträgliche Herabsetzung des Preises, sowie Schadensersatz nach § 437 Nr. 3 in Verbindung mit den §§ 280 ff. BGB. Auch die Kosten eines vorgerichtlich eingeholten Gutachtens können als Schadensersatz erstattungsfähig sein. Im entschiedenen Fall wurden den Käufern eine Minderung von 4.357 EUR und Gutachterkosten von 863,95 EUR zugesprochen.

In besonders schwerwiegenden Fällen kann auch ein Rücktritt vom Vertrag und damit eine Rückabwicklung des Kaufs in Betracht kommen. Das war im Fall des OLG Schleswig nicht Gegenstand des Verfahrens und ist an hohe Voraussetzungen geknüpft. Ob ein solcher Schritt sinnvoll und erfolgversprechend ist, lässt sich nur nach Prüfung des Einzelfalls beurteilen.

Warum die Beweisfrage so wichtig ist

Praktisch entscheidend ist häufig die Frage der Beweisbarkeit. Der Käufer muss darlegen und beweisen können, dass ein relevanter Schaden vorlag, dass der Verkäufer davon wusste und dass dieser Umstand nicht ordnungsgemäß offengelegt wurde.

Deshalb sollten Sie als Käufer Unterlagen frühzeitig sichern. Dazu gehören der Kaufvertrag, das Exposé, E-Mails, die Kommunikation mit dem Makler, Übergabeprotokolle, Fotos, Handwerkerrechnungen, Versicherungsunterlagen und Gutachten. Auch Aussagen von Nachbarn, Handwerkern oder Maklern können hilfreich sein. Beauftragen Sie außerdem nicht vorschnell umfangreiche Sanierungen, ohne den Zustand vorher beweissicher zu dokumentieren, weil sonst wichtige Nachweise verloren gehen können.

Was Verkäufer beachten sollten

Auch Verkäufer sollten das Thema ernst nehmen. Wer einen früheren erheblichen Wasserschaden kennt, sollte sich nicht darauf verlassen, dass ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss genügt. Eine klare und nachweisbare Offenlegung vor Vertragsschluss kann spätere Streitigkeiten vermeiden. Das gilt besonders, wenn nicht nur oberflächliche Bereiche betroffen waren, sondern tragende Bauteile, der Estrich, die Dämmung, Leitungen oder größere Wohnbereiche.

Fazit

Ob ein früherer Leitungswasserschaden beim Hausverkauf rechtlich relevant ist, lässt sich selten pauschal beantworten. Es kommt auf Umfang, Zeitpunkt, Sanierung, Kenntnis des Verkäufers und die Kommunikation vor dem Kauf an. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung ist deshalb sinnvoll, sowohl für Käufer, die Ansprüche prüfen oder durchsetzen möchten, als auch für Verkäufer, die sich gegen Vorwürfe verteidigen müssen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der rechtlichen Bewertung, bei der Sicherung der entscheidenden Nachweise sowie bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen. Bereits im Vorfeld eines Immobilienkaufs oder Immobilienverkaufs prüfen wir Verträge, bewerten mögliche Risiken und beraten Sie zu Ihren Rechten und Pflichten.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Constantin Wesser. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall. Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. Wir beraten Sie persönlich.