Wasser in der Einfahrt nach dem Hauskauf: Wann die Entwässerung ein Sachmangel ist

Das Problem: Der erste Regen bringt es ans Licht

Beim Besichtigungstermin schien alles in Ordnung. Erst der nächste kräftige Regen zeigt, wie es wirklich um das Grundstück steht. Wasser sammelt sich in der Einfahrt, läuft nicht richtig ab oder steht über längere Zeit vor dem Haus. Viele Käufer fragen sich dann, ob das nur eine lästige Begleiterscheinung der Lage ist oder ein rechtlich fassbarer Mangel, für den der frühere Eigentümer einstehen muss. Sachmängelhaftung Entwässerungsanlage kann dabei eine entscheidende Rolle spielen.

Was juristisch als Sachmangel gilt

Ein Sachmangel liegt vereinfacht gesagt vor, wenn die Immobilie nicht die Beschaffenheit hat, die vereinbart wurde oder die man bei einem vergleichbaren Haus üblicherweise erwarten darf. Rechtlich geregelt ist das in § 434 BGB.

Wichtig ist ein Hinweis zum Zeitpunkt des Kaufs. Der Gesetzgeber hat § 434 BGB zum 01.01.2022 neu gefasst. Für Kaufverträge, die davor geschlossen wurden, gilt die frühere Fassung, für spätere Verträge die neue. Die Grundfrage bleibt aber ähnlich: Weicht der Zustand des Grundstücks von dem ab, was Sie erwarten durften?

Ebenfalls wichtig ist eine saubere Abgrenzung. Der besondere Käuferschutz beim Kauf beweglicher Waren durch Verbraucher, der sogenannte Verbrauchsgüterkauf, gilt für den Kauf eines Grundstücks oder Hauses nicht. Beim Immobilienkauf gelten die allgemeinen Regeln des Kaufrechts.

Ein wichtiges Urteil: Wasserstau in der Einfahrt

Der Bundesgerichtshof hat sich mit genau dieser Frage in seinem Beschluss vom 15.04.2021 (V ZR 170/20) befasst. Käufer hatten ein mit einem Doppelhaus bebautes Grundstück gekauft, und zwar unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Das Haus liegt tiefer als die Straße, die Einfahrt fällt zum Gebäude hin ab, und bei Regen läuft Wasser die Einfahrt hinunter. Die Käufer trugen vor, die Entwässerungsanlage sei mangelhaft und es sei schon vor dem Verkauf immer wieder zu Überschwemmungen gekommen. Sie boten dafür Zeugen an, unter anderem eine Nachbarin, Zeitungsausträgerinnen und eine Postbotin.

Der Bundesgerichtshof beanstandete, dass das Berufungsgericht diese Zeugen nicht vernommen und den Vortrag der Käufer inhaltlich verkürzt hatte. Für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, kommt es auf das Ausmaß der Wasserbelastung an. Zur rechtlichen Einordnung stellt der Senat klar:

„Denn auch bei einem tieferliegenden Grundstück entspricht es nicht der üblichen Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB), wenn sich am Fuße einer abschüssigen Einfahrt regelmäßig über längere Zeit knöchelhoch Wasser staut und Überschwemmungen auftreten.“

 

Bemerkenswert ist dabei: Ein Sachmangel kann nach dem Beschluss schon dann vorliegen, wenn sich das Wasser „nur“ in der Einfahrt sammelt und gar nicht in das Haus eindringt.

Symptom oder echter Mangel: Auf das Ausmaß kommt es an

Nicht jede Pfütze ist ein Sachmangel. Entscheidend ist, wie stark und wie regelmäßig das Wasser steht. Erreichen die Wasseransammlungen ein erhebliches Ausmaß, etwa regelmäßiger, über längere Zeit knöchelhoher Stau, kann darin bereits selbst der Sachmangel liegen. Bleiben die Ansammlungen dagegen geringer, sind sie eher ein Anzeichen, ein sogenanntes Mangelsymptom, das auf eine mangelhafte Entwässerung hindeuten kann und weiter aufgeklärt werden muss.

Für Sie bedeutet das: Halten Sie nicht nur fest, dass Wasser steht, sondern auch wie hoch, wie lange und wie oft. Genau diese Angaben entscheiden häufig darüber, ob rechtlich ein Mangel vorliegt.

Warum der Haftungsausschluss nicht immer schützt

Gerade bei älteren Immobilien wird die Haftung für Sachmängel im notariellen Vertrag häufig weitgehend ausgeschlossen. Ein solcher Ausschluss bedeutet aber nicht, dass Käufer schutzlos sind. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf den Ausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Was arglistiges Verschweigen bedeutet, beschreibt der Bundesgerichtshof so:

„Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.“

Für Sie heißt das: Der Verkäufer muss den technischen Defekt nicht genau benennen können. Es kann bereits genügen, dass ihm die auffällige, wiederkehrende Wasserbelastung bekannt war und er damit rechnen musste, dass Sie diesen Umstand für Ihre Kaufentscheidung als wichtig ansehen würden. In dem entschiedenen Fall spielte zusätzlich eine Rolle, dass der Verkäufer das Haus zuvor viele Jahre selbst bewohnt hatte und als Handwerker über einschlägiges Fachwissen verfügte. Ob daraus tatsächlich Arglist folgt, muss das Gericht nach Vernehmung der Zeugen noch klären. Der Fall ist also nicht abschließend entschieden, sondern zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen worden.

Beweise sichern, bevor sich der Zustand verändert

Wer den Verdacht hat, dass die Entwässerung nicht funktioniert, sollte den Zustand frühzeitig und genau dokumentieren. Sinnvoll sind:

• Fotos und Videos während und kurz nach Regen
• Notizen zu Datum, Dauer und Höhe des Wasserstands
• Wetterdaten für die betreffenden Tage
• Handwerkerberichte und, wenn nötig, ein Sachverständigengutachten
• Zeugen wie Nachbarn, frühere Bewohner, Zusteller oder regelmäßige Besucher
• Hinweise darauf, dass der Verkäufer selbst schon repariert oder abgedichtet hat

Der entschiedene Fall zeigt, wie wichtig gerade Zeugen sein können. Es waren die benannten Zeugen zum Ausmaß der Wasserbelastung, deren fehlende Vernehmung der Bundesgerichtshof beanstandet hat.

Typische Fehler vermeiden

Beseitigen Sie einen möglichen Mangel nicht vorschnell selbst, bevor der Zustand ausreichend dokumentiert ist. Pauschale Vorwürfe gegenüber dem Verkäufer helfen selten weiter. Sinnvoll ist eine geordnete Prüfung dieser Fragen: Wann trat das Problem auf? Bestand es schon bei der Übergabe? War es für den Verkäufer erkennbar? Wurde es verschwiegen? Welche Ansprüche kommen in Betracht, etwa Mängelbeseitigung, Schadensersatz, Rücktritt oder Minderung?

Auch für Verkäufer wichtig

Wird arglistiges Verschweigen behauptet, kann ein vereinbarter Haftungsausschluss seine Schutzwirkung verlieren. Umso wichtiger ist es, den tatsächlichen Ablauf, den Kenntnisstand vor Vertragsschluss und die Beweislage sorgfältig aufzuarbeiten. Eine frühzeitige rechtliche Bewertung hilft, unbegründete Ansprüche einzuordnen und bestehende Risiken realistisch einzuschätzen.

Was das für Sie bedeutet

Bei Feuchtigkeit, Wasserstau oder Problemen mit der Grundstücksentwässerung nach einem Immobilienkauf lohnt sich eine frühzeitige rechtliche Prüfung. Ob ein rechtlich relevanter Mangel vorliegt, hängt vom Ausmaß der Wasserbelastung, von der Beeinträchtigung der Nutzung und vom Kenntnisstand des Verkäufers ab. Gerade bei versteckten Mängeln kommt es auf die richtige rechtliche Einordnung und eine belastbare Beweissicherung an.

Die Kanzlei Jürgens &  Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Einschätzung der Rechtslage, der Sicherung und Bewertung von Beweisen sowie bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung oder Abwehr solcher Ansprüche.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwältin Lena Krehahn. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall. Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. Wir beraten Sie persönlich.