Hauskauf: Haftung bei mangelhafter Entwässerungsanlage und regelmäßiger Wasserbelastung

Nach dem Kauf eines Hauses zeigt sich manchmal erst bei Regen, ob das Grundstück wirklich so beschaffen ist, wie es beim Besichtigungstermin wirkte. Wasser sammelt sich in der Einfahrt, läuft nicht richtig ab oder steht über längere Zeit vor dem Gebäude. Für Käufer stellt sich dann schnell die Frage: Ist das nur eine lästige Begleiterscheinung der Grundstückslage oder ein rechtlich relevanter Mangel, für den der Verkäufer haftet?

Gerade bei älteren Immobilien wird die Sachmängelhaftung im notariellen Kaufvertrag häufig weitgehend ausgeschlossen. Ein solcher Haftungsausschluss bedeutet aber nicht, dass Käufer in jedem Fall schutzlos sind. Nach § 434 BGB liegt ein Sachmangel vor, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte oder übliche Beschaffenheit hat. Bei Grundstücken und Wohnhäusern kann dazu auch eine funktionierende Entwässerung gehören. Wenn sich bei normalem Regen regelmäßig erhebliche Wassermengen stauen, kann dies die Gebrauchstauglichkeit des Grundstücks deutlich beeinträchtigen.

Besonders wichtig wird die Frage, ob der Verkäufer von dem Problem wusste oder es zumindest für möglich hielt. Denn nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen vertraglichen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist setzt nicht zwingend voraus, dass der Verkäufer den technischen Defekt genau benennen konnte. Entscheidend kann bereits sein, ob ihm die auffällige Wasserbelastung bekannt war und er damit rechnen musste, dass der Käufer diesen Umstand für seine Kaufentscheidung als erheblich ansehen würde.

Der Bundesgerichtshof hat dies in einem Beschluss vom 15.04.2021 – V ZR 170/20 – praxisnah verdeutlicht. In dem Fall hatten Käufer ein Grundstück mit Doppelhaus erworben. Das Haus lag tiefer als die Straße; bei Regen lief Wasser die abschüssige Einfahrt hinunter. Die Käufer machten geltend, die Entwässerungsanlage sei mangelhaft und es habe schon vor dem Verkauf regelmäßige Überschwemmungen gegeben. Der BGH beanstandete, dass die Vorinstanz angebotene Zeugenbeweise nicht ausreichend berücksichtigt hatte. Gerade das Ausmaß und die Häufigkeit der Wasseransammlungen können entscheidend dafür sein, ob ein Sachmangel vorliegt und ob dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen vorzuwerfen ist.

Für betroffene Käufer ist deshalb wichtig, frühzeitig Beweise zu sichern. Aussagekräftig sind Fotos und Videos bei Regen, Angaben zu Dauer und Höhe des Wasserstands, Wetterdaten, Handwerkerberichte, Sachverständigengutachten sowie Zeugen, etwa Nachbarn, frühere Bewohner, Postzusteller oder regelmäßige Besucher. Auch Hinweise darauf, dass der Verkäufer selbst bereits Reparatur- oder Abdichtungsmaßnahmen vorgenommen hat, können bedeutsam sein.

Zugleich sollten Käufer taktische Fehler vermeiden. Mängel sollten nicht vorschnell selbst beseitigt werden, bevor der Zustand ausreichend dokumentiert ist. Auch pauschale Vorwürfe gegenüber dem Verkäufer helfen selten weiter. Entscheidend ist eine genaue Prüfung: Wann trat das Problem auf? Bestand es bereits bei Übergabe? War es für den Verkäufer erkennbar? Wurde es verschwiegen? Welche Ansprüche kommen in Betracht – etwa Mängelbeseitigungskosten, Schadensersatz, Rücktritt oder Minderung?

Auch Verkäufer sollten solche Vorwürfe nicht unterschätzen. Wird arglistiges Verschweigen behauptet, kann ein vereinbarter Haftungsausschluss seine Schutzwirkung verlieren. Umso wichtiger ist es, den tatsächlichen Ablauf, den Kenntnisstand vor Vertragsschluss und die Beweislage sorgfältig aufzuarbeiten.

Bei Feuchtigkeit, Wasserstau oder Problemen mit der Grundstücksentwässerung nach einem Immobilienkauf empfiehlt sich daher eine frühzeitige rechtliche Prüfung. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Einschätzung der Rechtslage, der Sicherung und Bewertung von Beweisen sowie bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung oder Abwehr entsprechender Ansprüche.