Wenn der Käufer nicht zahlt: Rücktritt, Verzugszinsen und die Tücken einer Zinsklausel im Grundstückskaufvertrag

Ein Beispiel aus der Praxis, erklärt an einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln

Das Problem aus Ihrer Sicht

Sie verkaufen ein Grundstück, der Kaufvertrag ist notariell beurkundet, und trotzdem zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht. Viele Verträge enthalten für diesen Fall eine sogenannte Zinsklausel. Das ist eine vorformulierte Regelung, die dem Käufer bei verspäteter Zahlung hohe Zinsen auferlegt. Was viele Verkäufer nicht wissen: Eine solche Klausel kann unwirksam sein. Genau das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln.

Wichtiger Hinweis vorab: Die im Folgenden besprochene Entscheidung stammt aus dem Jahr 1999 und beruht auf dem damaligen Recht, insbesondere dem inzwischen aufgehobenen AGB-Gesetz. Die Grundgedanken sind für das Verständnis weiterhin lehrreich. Ob sie sich auf einen heutigen Fall übertragen lassen, muss aber immer im Einzelfall anhand des aktuellen Rechts geprüft werden.

Der Fall in Kurzform

Die Verkäuferin veräußerte durch notariellen Vertrag ein Grundstück. Der Kaufpreis sollte innerhalb von 14 Tagen gezahlt werden, nachdem der Notar den Eingang der Genehmigung mitgeteilt hatte. Der Kaufpreis wurde nicht gezahlt. Die Verkäuferin mahnte mehrfach, setzte eine letzte Frist und trat schließlich vom Vertrag zurück. Anschließend verlangte sie für rund anderthalb Jahre Zinsen in Höhe von 12 Prozent auf den Kaufpreis. Das waren gut 105.000 DM.

Das Landgericht gab der Verkäuferin zunächst recht. Das Oberlandesgericht Köln sah das anders und sprach ihr nur noch 8.339,80 DM zu. Die Klage war damit weit überwiegend erfolglos.

Was das Gericht entschieden hat

Der 19. Zivilsenat hat im Urteil vom 08.01.1999, Aktenzeichen 19 U 223/96, drei Punkte klargestellt.

1. Die Klage war zulässig. Im Leitsatz heißt es wörtlich:

„Einem Kläger fehlt für die Klage auf Zahlung des Kaufpreises das – von Amts wegen zu prüfende – Rechtschutzinteresse nicht, wenn der Käufer sich zwar im notariellen Kaufvertrag der Zwangsvollstreckung aus der Urkunde unterworfen hat, mit dem beurkundenden Notar aber Streit darüber besteht, ob der Beklagte persönlich aus dem Kaufvertrag verpflichtet ist.“

Was bedeutet das für Sie: Auch wenn Ihr Käufer sich im Vertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat, dürfen Sie klagen, wenn unklar ist, gegen wen genau diese Zwangsvollstreckung überhaupt läuft.

2. Die Zinsklausel war eine kontrollierte Allgemeine Geschäftsbedingung. Eine Klausel ist auch dann eine vorformulierte Vertragsbedingung, wenn sie zwar der Notar formuliert, ihren Inhalt aber der Verkäufer für eine Vielzahl von Verträgen vorgegeben hat. Der Senat stellte im Leitsatz klar:

„Eine Vertragsklausel (hier: Zinsklausel) wird auch dann formularmäßig verwendet und ist an den Bestimmungen des AGBG zu messen, wenn sie zwar von einem Notar formuliert, vom Verkäufer aber zur Verwendung in einer Vielzahl von Verträgen inhaltlich dem Notar vorgegeben worden ist.“

Die konkrete Klausel sah 12 Prozent Zinsen jährlich vor, und zwar „unabhängig vom Vorliegen der förmlichen Verzugsvoraussetzungen“. Damit verstieß sie gegen § 11 Nr. 4 AGBG, weil sie die gesetzlich vorgesehene Mahnung überflüssig machen sollte. Sie verstieß außerdem gegen § 11 Nr. 5b AGBG, weil sie dem Käufer den Nachweis abschnitt, dass der tatsächliche Schaden geringer war als 12 Prozent.

Diese beiden Vorschriften des AGBG entsprechen heute § 309 Nr. 4 und § 309 Nr. 5 BGB.

Was bedeutet das für Sie: Eine pauschale, hohe Zinsklausel wirkt auf den ersten Blick wie ein starkes Druckmittel. Sie kann aber unwirksam sein, wenn sie standardisiert verwendet wird und dem Käufer keinen Gegenbeweis erlaubt. Dann bleibt Ihnen nur der gesetzliche Zinsanspruch.

3. Nach dem Rücktritt gab es nur eingeschränkt Zinsen. Weil die Klausel unwirksam war, konnte die Verkäuferin allenfalls die damaligen gesetzlichen Zinsen von 4 Prozent verlangen. Der Senat begrenzte den Zeitraum zudem: Zinsen standen der Verkäuferin nur bis zu dem Tag zu, an dem die Nachfrist ablief und die Voraussetzungen des Rücktritts vorlagen und ihr bekannt waren. Der Senat verstand dies als Weiterentwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Ob für das gesetzliche Rücktrittsrecht wirklich dasselbe gilt wie für das vertragliche, hatte der Bundesgerichtshof damals ausdrücklich offengelassen. Dieser Punkt ist deshalb nicht abschließend geklärt.

Was bedeutet das für Sie: Wenn Sie wegen Nichtzahlung zurücktreten, bekommen Sie in der Regel nicht dauerhaft Verzugszinsen. Der Zeitraum ist begrenzt, und die Höhe richtet sich nach dem Gesetz, nicht nach einer möglicherweise unwirksamen Klausel.

Übertragung auf heute

Bitte beachten Sie, dass sich das Recht seit dieser Entscheidung wesentlich geändert hat. Das AGB-Gesetz ist in das BGB eingearbeitet worden. Das damalige Rücktrittsrecht des § 326 BGB a.F. ist durch die §§ 323, 281 BGB ersetzt worden. Auch die Höhe der Verzugszinsen bestimmt sich heute anders. Die konkreten Zahlen und Normen aus dem Urteil dürfen deshalb nicht ungeprüft auf einen aktuellen Fall übertragen werden.

Handlungsempfehlung

• Prüfen Sie vorformulierte Zinsklauseln kritisch, bevor Sie sich auf sie verlassen.
• Dokumentieren Sie Mahnungen und Fristsetzungen sorgfältig, weil davon der Verzugsbeginn abhängt.
• Klären Sie vor einem Rücktritt, welche Ansprüche Ihnen danach noch bleiben.
• Lassen Sie Ihren Vertrag und Ihre Ansprüche im Einzelfall rechtlich prüfen, weil die Rechtslage von der hier besprochenen Entscheidung abweichen kann.

Kurz-Checkliste bei Nichtzahlung des Kaufpreises

1. Ist die Zahlungsfrist eindeutig bestimmt oder muss zunächst gemahnt werden?
2. Liegt eine wirksame Mahnung vor?
3. Ist die Zinsklausel individuell ausgehandelt oder standardisiert vorgegeben?
4. Welche Ansprüche bestehen nach einem etwaigen Rücktritt noch?