Feuchter Keller nach dem Hauskauf: Wann Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss haften

Wer ein älteres Haus kauft, erwartet selten einen neuwertigen Zustand. Kleinere Gebrauchsspuren, altersbedingte Mängel oder ein gewisser Sanierungsbedarf gehören oft zur Kaufentscheidung dazu. Richtig ärgerlich wird es aber, wenn sich nach dem Einzug herausstellt, dass der Keller erheblich durchnässt ist, obwohl er bei der Besichtigung trocken und frisch renoviert wirkte. Dann stellt sich schnell die Frage, ob Sie trotz eines vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses noch etwas gegen den Verkäufer in der Hand haben.

Die Antwort hängt entscheidend davon ab, ob der Feuchtigkeitsschaden für Sie erkennbar war oder nicht. Zwei Gerichtsentscheidungen zeigen sehr anschaulich, wo die Grenze verläuft.

Fall 1: Offen sichtbare Feuchtigkeit, keine Haftung

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 16.06.1989 (Aktenzeichen V ZR 74/88) über den Kauf eines alten, nicht unterkellerten Hintergebäudes. Das Mauerwerk war seit Jahren erheblich durchfeuchtet, an den Wänden und an dort aufgestellten Holzleitern hatte sich Schimmel gebildet, und über einem Fenster gab es einen deutlichen Wasserschaden. Der Kaufvertrag enthielt einen Gewährleistungsausschluss. Der Käufer verlangte trotzdem Ersatz seiner Sanierungskosten und warf dem Verkäufer arglistiges Verschweigen vor.

Der BGH lehnte eine Haftung ab, weil die Mängel erkennbar waren. Zum Maßstab führte das Gericht aus:

„Für den Kauf eines Hausgrundstückes wird eine Pflicht zur Offenbarung regelmäßig aber nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände zu bejahen sein, die nach der Erfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen.“

Und weiter:

„Waren die Mängel aber bei genauer Besichtigung ohne weiteres erkennbar, bestand hier schon deshalb keine Aufklärungspflicht, weil nach den zutreffenden Ausführungen des Berufungsgerichts angesichts des Alters des Gebäudes Kaufinteressenten ohnehin mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen mußten, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheinnahme nahelegte.“

 

Dass der Käufer die Räume nur oberflächlich besichtigt und die Schäden deshalb übersehen hatte, änderte daran nichts. Wer bei einem Altbau sichtbare Feuchtigkeitsspuren nicht genau prüft, kann sich später nicht darauf berufen, er habe nichts erkannt.

Fall 2: Verdeckte Feuchtigkeit nach frischer Renovierung, Haftung

Ganz anders lag der Fall, den das Saarländische Oberlandesgericht mit Urteil vom 05.08.2008 (Aktenzeichen 4 U 90/08) entschied. Auch hier ging es um ein älteres Haus mit Gewährleistungsausschluss. Der entscheidende Unterschied: Die Verkäufer hatten den feuchten Keller kurz vor dem Verkauf renovieren und die Wände überstreichen lassen, ohne die Ursache der Feuchtigkeit zu beheben. Bei der Besichtigung wirkte der Keller dadurch trocken.

Das Gericht sah darin ein arglistiges Verschweigen und hielt die vom Käufer erklärte Anfechtung für wirksam. Der Leitsatz lautet wörtlich:

„Zwar müssen Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt.“

Der entscheidende Unterschied: erkennbar oder verdeckt

Beide Entscheidungen beruhen auf demselben Grundgedanken. Bei einem Altbau muss ein Käufer mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen und deshalb genau hinsehen. Offen erkennbare Schäden muss der Verkäufer nicht gesondert offenlegen.

Sobald der Verkäufer einen erheblichen Mangel jedoch verdeckt, etwa durch eine kosmetische Renovierung kurz vor dem Verkauf, verschiebt sich die Bewertung. Dann kann der Käufer den wahren Zustand gerade nicht erkennen, und der Verkäufer nutzt seinen Wissensvorsprung aus. Genau hier beginnt die Aufklärungspflicht, deren Verletzung als arglistiges Verschweigen gewertet werden kann.

Der Mangel im Saarland-Fall: nicht bloß Altbaufeuchte

Wichtig ist, wie massiv der Schaden im OLG-Fall war. Der gerichtlich bestellte Sachverständige bescheinigte den Kelleraußenwänden einen „extrem hohen Durchfeuchtungsgrad“ bis unter die Kellerdecke, die Innenwände bezeichnete er als „hoch gesättigt“. Die Feuchtigkeit hatte also nahezu die gesamte Wandhöhe erreicht.

Was bedeutet das für die Bewohnbarkeit? Ein derart durchnässter Keller lässt sich nicht mehr als trockener, uneingeschränkt nutzbarer Raum verwenden. Für die trockene Lagerung von Gegenständen ist er ungeeignet, und dauerhaft hohe Wandfeuchte begünstigt Schimmelbildung sowie Schäden an der Bausubstanz. Der Mangel geht damit über eine reine Schönheitsfrage hinaus und berührt die schadenfreie, gesunde Nutzbarkeit des Gebäudes. Im entschiedenen Fall wog das besonders schwer, weil der Käufer den Keller für die Lagerung empfindlicher Ausrüstung nutzen wollte.

Der rechtliche Rahmen: arglistiges Verschweigen

Beide Entscheidungen setzen an derselben Stelle an, nämlich beim arglistigen Verschweigen eines Mangels. Im Saarland-Fall führte dies zu einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB. Wird eine solche Anfechtung wirksam erklärt, gilt der Vertrag als von Anfang an nichtig (§ 142 Abs. 1 BGB). Deshalb durfte der Kaufpreis nicht mehr durchgesetzt werden.

Arglist bedeutet dabei nicht, dass der Verkäufer ausdrücklich lügen muss. Es genügt, dass er einen aufklärungspflichtigen Mangel kennt oder ernsthaft für möglich hält, zugleich weiß oder in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt, und trotzdem schweigt.

Ergänzend gilt außerhalb der Anfechtung ein verwandter Grundsatz für die kaufrechtliche Gewährleistung: Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Beide Wege knüpfen also an denselben Kernvorwurf an. Welcher Weg im Einzelfall der passende ist, hängt vom Sachverhalt ab.

Was das für Käufer und Verkäufer bedeutet

Für Käufer eines Altbaus gilt: Sehen Sie genau hin. Sichtbare Feuchtigkeitsspuren, Schimmel oder Wasserränder sollten Sie ernst nehmen und im Zweifel fachkundig prüfen lassen. Auf offenkundige Mängel können Sie sich später kaum berufen. Umgekehrt müssen Sie mit einer verdeckten, extremen Durchfeuchtung nicht rechnen, wenn der Keller frisch renoviert wirkt.

Für Verkäufer gilt: Ein Gewährleistungsausschluss ist kein Freibrief. Wer erhebliche Feuchtigkeitsschäden durch eine kosmetische Renovierung überdeckt und darauf setzt, die Ausschlussklausel werde ihn schützen, riskiert eine Haftung wegen arglistigen Verschweigens.

Wichtiger Hinweis zur aktuellen Rechtslage

Beide Entscheidungen ergingen zum früheren Recht. Zum 01.01.2022 wurde § 434 BGB neu gefasst. Die Grundgedanken zur Aufklärungspflicht und zum arglistigen Verschweigen sind weiterhin von großer praktischer Bedeutung, die genaue Einordnung eines heutigen Falls sollte aber stets auf Grundlage der aktuellen Fassung erfolgen.

Checkliste: Feuchtigkeitsschaden nach dem Kauf entdeckt

• Zustand frühzeitig dokumentieren, etwa durch Fotos und Feuchtigkeitsmessungen
• Vorschnelle Sanierungen ohne vorherige Beweissicherung vermeiden
• Vorhandene Unterlagen sichern, etwa Kaufvertrag, Exposé, frühere Sanierungs- und Handwerkerrechnungen
• Mögliche Zeugen benennen, etwa Nachbarn oder frühere Mieter
• Rechtlich prüfen lassen, welcher Weg in Betracht kommt, etwa Anfechtung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz

Ob tatsächlich ein aufklärungspflichtiger Mangel vorliegt, welche Kenntnisse der Verkäufer hatte und welche Ansprüche im Einzelfall bestehen, hängt immer von den konkreten Umständen und einer sorgfältigen rechtlichen wie tatsächlichen Prüfung ab.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.