Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Saarländisches OLG 05.08.2008 – Feuchtigkeitsschäden im Keller & Rückabwicklung des Kaufvertrags
Feuchtigkeit im Keller beim Hauskauf: Entscheidung des OLG Saarbrüggen
Wer ein älteres Haus kauft, rechnet meist nicht mit einem neuwertigen Zustand. Kleinere Gebrauchsspuren, altersbedingte Mängel oder ein gewisser Sanierungsbedarf sind häufig Teil der Kaufentscheidung. Besonders problematisch wird es aber, wenn sich nach der Übergabe herausstellt, dass der Keller erheblich feucht ist – obwohl er bei der Besichtigung unauffällig oder frisch renoviert wirkte. Dann stellt sich für Käufer schnell die Frage, ob sie trotz eines vertraglichen Gewährleistungsausschlusses Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen können.
Mit einem solchen Fall hatte sich das Saarländische Oberlandesgericht in seinem Urteil vom 05.08.2008 – 4 U 90/08-33 – zu befassen. Der Käufer hatte ein älteres Wohnhaus erworben. Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass die Kellerwände massiv durchfeuchtet waren. Der Käufer wollte sich damit nicht abfinden und machte Ansprüche gegen die Verkäufer geltend. Diese beriefen sich darauf, dass im notariellen Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen worden sei. Außerdem argumentierten sie sinngemäß, bei einem älteren Gebäude müsse ein Käufer mit Feuchtigkeitserscheinungen rechnen und habe das Haus vor dem Kauf selbst prüfen können.
Das Oberlandesgericht folgte dieser Argumentation nicht. Zwar stellte das Gericht klar, dass Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden grundsätzlich mit gewissen Einschränkungen des Bauzustands rechnen müssen. Dazu können auch einfache oder altersübliche Feuchtigkeitserscheinungen gehören. Daraus folgt aber nicht, dass ein Käufer auch mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände rechnen muss. Ein erheblicher Feuchtigkeitsbefall ist ein Umstand, der für die Kaufentscheidung regelmäßig von großer Bedeutung ist.
Besonders wichtig war für das Gericht, dass der Keller kurz vor dem Verkauf renoviert worden war. Dadurch konnte bei der Besichtigung ein äußerlich trockener oder jedenfalls weniger auffälliger Eindruck entstehen. Der Käufer musste deshalb nicht ohne Weiteres erkennen, in welchem Ausmaß Feuchtigkeit vorhanden war. Nach Auffassung des OLG hätten die Verkäufer offenlegen müssen, dass der Keller zuvor erheblich feucht gewesen war, dass Renovierungsarbeiten durchgeführt worden waren und dass sich der Zustand je nach Nutzung wieder verschlechtern konnte. Wer einen solchen Wissensvorsprung hat, darf ihn beim Immobilienverkauf nicht einfach für sich behalten.
Rechtlich geht es dabei um § 444 BGB. Danach kann sich ein Verkäufer auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist bedeutet in diesem Zusammenhang nicht zwingend, dass der Verkäufer den Käufer ausdrücklich belogen haben muss. Es kann bereits ausreichen, wenn er einen offenbarungspflichtigen Mangel kennt oder zumindest ernsthaft für möglich hält und trotzdem nicht darüber aufklärt. Gerade bei versteckten Mängeln, die der Käufer bei einer normalen Besichtigung nicht zuverlässig erkennen kann, kann eine Aufklärungspflicht bestehen.
Für die Praxis zeigt das Urteil deutlich: Käufer eines Altbaus müssen zwar sorgfältig hinsehen, sie sind aber nicht verpflichtet, ohne konkreten Anlass eigene Sachverständige zur Untersuchung jeder möglichen Schwachstelle einzuschalten. Umgekehrt dürfen Verkäufer erhebliche Feuchtigkeitsschäden nicht durch Renovierungsarbeiten verdecken und anschließend darauf hoffen, der Gewährleistungsausschluss werde sie schützen. Entscheidend sind immer die konkreten Umstände: Was war vor dem Verkauf bekannt? Was war bei der Besichtigung erkennbar? Wurde über frühere Schäden oder Renovierungen gesprochen? Welche Angaben enthält der Kaufvertrag?
Wer nach dem Kauf Feuchtigkeitsschäden entdeckt, sollte den Zustand möglichst früh dokumentieren. Fotos, Feuchtigkeitsmessungen, Gutachten, Handwerkerrechnungen, frühere Sanierungsunterlagen und Zeugen können entscheidend sein. Vorschnelle Sanierungen ohne Beweissicherung können spätere Ansprüche erschweren. In Betracht kommen je nach Sachlage Rücktritt, Minderung, Schadensersatz oder eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung.
Die Entscheidung des Saarländischen OLG verdeutlicht, dass ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss beim Hauskauf nicht zu einer uneingeschränkten Haftungsfreistellung des Verkäufers führt. Insbesondere bei erheblichen Feuchtigkeitsschäden oder anderen wesentlichen Mängeln, die für den Käufer im Rahmen einer üblichen Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbar sind und die der Verkäufer kennt oder zumindest für möglich hält, kann eine Haftung wegen arglistigen Verschweigens bestehen. In diesen Fällen kann der Käufer trotz Gewährleistungsausschlusses unter anderem Schadensersatz verlangen oder – je nach Sachverhalt – weitere kaufrechtliche Gewährleistungsrechte geltend machen.
Gerade Feuchtigkeitsschäden gehören zu den häufigsten Streitpunkten beim Immobilienkauf. Ob tatsächlich ein offenbarungspflichtiger Mangel vorliegt, welche Kenntnisse der Verkäufer hatte und welche Ansprüche im Einzelfall bestehen, hängt stets von den konkreten Umständen sowie einer sorgfältigen rechtlichen und tatsächlichen Prüfung ab.
Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt sowohl Käufer als auch Verkäufer bei der rechtlichen Bewertung solcher Sachverhalte. Dazu gehören insbesondere die Prüfung von Kaufverträgen und Gewährleistungsklauseln, die Sicherung und Auswertung von Beweismitteln, die Begleitung sachverständiger Untersuchungen sowie die außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen. Durch eine frühzeitige rechtliche Beratung lassen sich Risiken häufig minimieren und langwierige Rechtsstreitigkeiten vermeiden.
