Arglistiges Verschweigen: Rechte und Folgen für Käufer und Verkäufer

Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Welche Rechte Sie als Käufer haben

Wenn sich nach dem Kauf ein verschwiegener Mangel zeigt

Sie haben ein Haus gekauft, den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und sind eingezogen. Kurze Zeit später zeigt sich ein ernster Mangel, von dem im Verkaufsgespräch nie die Rede war. Feuchte Wände im Keller, Schimmel hinter einer frisch gestrichenen Wand oder Schadstoffe im Boden. In dieser Lage stellt sich für viele Käufer die gleiche Frage. Muss ich das hinnehmen, obwohl im Vertrag steht, dass jede Haftung ausgeschlossen ist?

Die gute Nachricht ist, dass ein solcher Haftungsausschluss den Verkäufer nicht schützt, wenn er einen ihm bekannten wesentlichen Mangel bewusst verschwiegen hat. Dieser Beitrag erklärt, wann eine arglistige Täuschung vorliegt und welche Ansprüche Ihnen dann zustehen.

Was bedeutet arglistige Täuschung beim Hauskauf?

Von einer arglistigen Täuschung spricht man vereinfacht gesagt, wenn der Verkäufer Sie bewusst über den wahren Zustand des Hauses im Unklaren lässt. Das kann durch eine falsche Angabe geschehen, etwa die Behauptung, der Keller sei trocken. Es kann aber auch durch Verschweigen geschehen, wenn der Verkäufer einen wichtigen Mangel kennt und ihn für sich behält, obwohl er ihn offenbaren müsste.

Rechtlich verlangt Arglist, dass der Verkäufer den Mangel zumindest für möglich hält und zugleich damit rechnet und in Kauf nimmt, dass Sie den Mangel nicht kennen und bei Kenntnis nicht oder nicht zu diesem Preis gekauft hätten. Auf gut Deutsch reicht es also aus, dass der Verkäufer den Mangel für möglich hielt und Ihre Unkenntnis billigend ausnutzte.

Der Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht bei Arglist

In fast jedem notariellen Vertrag über eine gebrauchte Immobilie steht eine Klausel, die die Haftung für Sachmängel ausschließt. Ein Sachmangel ist nach § 434 BGB kurz gesagt eine Abweichung vom vereinbarten oder üblichen Zustand des Hauses. Ein solcher Haftungsausschluss ist grundsätzlich zulässig und soll den Verkäufer vor Forderungen wegen gewöhnlicher Abnutzung und normaler Alterungserscheinungen schützen.

Dieser Schutz endet jedoch bei Arglist. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf den Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Ausschluss geht dann ins Leere, und Ihnen stehen die gesetzlichen Mängelrechte offen.

Wichtig ist die Abgrenzung zum Verbrauchsgüterkauf, also zum Kauf einer beweglichen Sache von einem Unternehmer. Beim Hauskauf zwischen zwei Privatpersonen gelten diese besonderen Verbraucherschutzregeln nicht. Maßgeblich sind die allgemeinen Vorschriften des Kaufrechts.

Wann muss der Verkäufer einen Mangel von sich aus offenbaren?

Nicht jeder Mangel muss ungefragt mitgeteilt werden. Eine Offenbarungspflicht besteht bei Umständen, die für Ihre Kaufentscheidung erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind und die Sie bei einer üblichen Besichtigung nicht selbst erkennen können.

Eine Aufklärungspflicht kommt insbesondere in Betracht bei Mängeln, die

• den Wert der Immobilie erheblich mindern,
• die Nutzung des Hauses als Wohnraum einschränken,
• hohe Folgekosten auslösen können,
• bei einer sorgfältigen Besichtigung nicht erkennbar sind.

Umgekehrt besteht keine gesteigerte Aufklärungspflicht bei Mängeln, die für Sie offen erkennbar sind. Kennen Sie den Mangel oder ist er offensichtlich, sind Ihre Rechte nach § 442 BGB regelmäßig ausgeschlossen. Sie sollten das Haus daher immer sorgfältig besichtigen und erkennbare Auffälligkeiten ernst nehmen.

Typische verschwiegene Mängel und was sie für das Wohnen bedeuten

Damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, welche Mängel gemeint sind, hier die häufigsten Fälle. Ich beschreibe jeweils kurz, was der Mangel praktisch bedeutet und ob das Haus damit noch ohne Schaden und ohne Gesundheitsgefahr bewohnbar ist.

• Wiederkehrende Feuchtigkeit im Keller. Dringt regelmäßig Wasser oder Bodenfeuchte in die Kellerwände ein, ist das mehr als ein Schönheitsfehler. Feuchte Wände fördern Schimmel, schädigen langfristig die Bausubstanz und machen den Keller als trockenen Lager- oder Aufenthaltsraum unbrauchbar. Ein dauerhaft durchfeuchteter Keller ist ohne Sanierung nicht schadenfrei nutzbar.
• Versteckter Schimmelbefall. Schimmel hinter Möbeln, unter Tapeten oder in Wandaufbauten belastet die Raumluft und kann die Gesundheit der Bewohner beeinträchtigen. Bei größerem Befall sind betroffene Räume ohne fachgerechte Beseitigung nicht gesundheitlich unbedenklich bewohnbar.
• Nicht offengelegte Wasserschäden. Ein früherer Rohrbruch oder ein durchfeuchtetes Dach kann verdeckte Folgeschäden in Estrich, Dämmung oder Holzbauteilen hinterlassen. Solange diese Feuchtigkeit im Bauteil verbleibt, drohen Schimmel und Materialschäden, sodass die betroffenen Bereiche nicht dauerhaft schadenfrei bewohnbar sind.
• Erhebliche Schäden an der Bausubstanz. Risse im tragenden Mauerwerk, Setzungsschäden oder ein geschädigter Dachstuhl betreffen die Standsicherheit und Dauerhaftigkeit des Gebäudes. Bei gravierenden Substanzschäden ist eine gefahrlose Nutzung erst nach Sanierung gesichert.
• Bekannte Schadstoffbelastungen. Asbest in Bauteilen oder Altlasten im Boden können die Gesundheit gefährden und aufwendige Sanierungen nötig machen. Solange die Belastung besteht und freigesetzt werden kann, ist eine unbedenkliche Nutzung des Hauses eingeschränkt.
• Verschwiegene behördliche Einschränkungen. Fehlt für einen Anbau die Baugenehmigung oder besteht eine behördliche Nutzungsuntersagung, dürfen betroffene Räume unter Umständen gar nicht als Wohnraum genutzt werden. Dann ist die vertraglich vorausgesetzte Wohnnutzung rechtlich nicht gesichert.

Ihre Rechte bei arglistig verschwiegenen Mängeln

Liegt eine arglistige Täuschung vor, haben Sie grundsätzlich zwei getrennte Wege. Welcher im Einzelfall der günstigere ist, hängt von Ihrem Ziel und den konkreten Umständen ab.

Weg eins: die kaufrechtlichen Mängelrechte nach § 437 BGB. Weil der Haftungsausschluss wegen § 444 BGB nicht greift, können Sie die gesetzlichen Rechte geltend machen. Dazu gehören

• die Nacherfüllung, also die Beseitigung des Mangels, nach § 439 BGB,
• die Minderung des Kaufpreises nach § 441 BGB, wenn Sie das Haus behalten, aber zu viel bezahlt haben,
• der Rücktritt vom Vertrag nach §§ 440, 323 BGB, wenn der Mangel erheblich ist,
• der Schadensersatz nach §§ 280, 281 BGB, etwa für Reparaturkosten oder weitere Vermögensnachteile.

Weg zwei: die Anfechtung des Vertrags nach § 123 BGB. Wegen der arglistigen Täuschung können Sie den Kaufvertrag anfechten. Der Vertrag gilt dann nach § 142 BGB von Anfang an als nichtig, und die beiderseits erbrachten Leistungen werden nach den §§ 812 ff. BGB zurückabgewickelt. Die Anfechtung müssen Sie innerhalb der Frist des § 124 BGB erklären, also innerhalb eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung.

Beim Rücktritt und bei der Anfechtung ist das Ziel im Ergebnis ähnlich. Beide Seiten sollen so gestellt werden, als wäre der Kauf nie geschlossen worden. Der Verkäufer zahlt den Kaufpreis zurück, und Sie geben das Haus heraus. Auch weitere Positionen wie Notar- und Grundbuchkosten oder gezogene Nutzungen können in die Abwicklung einfließen.

Vorsicht bei der Verjährung

Ein Punkt wird oft übersehen. Für Ansprüche wegen Baumängeln gilt normalerweise eine Verjährung von fünf Jahren. Bei arglistigem Verschweigen verlängert § 438 Abs. 3 BGB diese Frist auf die regelmäßige Verjährung nach den §§ 195, 199 BGB. Diese beträgt drei Jahre und beginnt erst mit dem Ende des Jahres, in dem Sie von dem Mangel und der Person des Verkäufers erfahren haben. Sie sollten Ihre Ansprüche dennoch zügig prüfen lassen, um keine Fristen zu versäumen.

Wer muss was beweisen?

Die größte praktische Hürde ist der Nachweis der Arglist. Grundsätzlich müssen Sie als Käufer darlegen und beweisen, dass

• ein erheblicher Mangel vorlag,
• dieser Mangel bereits beim Kauf vorhanden war,
• der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt,
• keine ausreichende Aufklärung erfolgt ist.

Behauptet der Verkäufer, er habe Sie über den Mangel aufgeklärt, muss er dies allerdings konkret darlegen. Erst dann müssen Sie diese Darstellung entkräften.

Hilfreich sind alle Unterlagen, die den Zustand und das Wissen des Verkäufers belegen können, zum Beispiel

• ein Sachverständigengutachten,
• Fotos und Videos vom Mangel,
• frühere Reparaturrechnungen und Handwerkerunterlagen,
• der Schriftverkehr und das Exposé,
• Aussagen von Zeugen.

Gerade bei älteren Häusern lohnt die genaue Prüfung, denn nicht jeder Schaden beruht auf einer arglistigen Täuschung.

Was bedeutet das für Sie?

Wenn sich nach dem Kauf ein verschwiegener Mangel zeigt, sind Sie dem Verkäufer nicht ausgeliefert, nur weil im Vertrag ein Haftungsausschluss steht. Entscheidend ist, ob der Verkäufer einen wesentlichen Mangel kannte und ihn hätte offenbaren müssen. Sichern Sie zuerst die Beweise, etwa durch ein Gutachten und Fotos, und lassen Sie anschließend prüfen, ob für Sie eher die Minderung, der Rücktritt, ein Schadensersatz oder die Anfechtung sinnvoll ist. Achten Sie dabei auf die Fristen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Mehr zu arglistiger Täuschung beim Hauskauf erfahren Sie auf unserer Themenseite.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.