OLG Brandenburg 09.06.2016 – Feuchte Kellerwände verschwiegen: Arglistige Täuschung beim Hauskauf & Schadensersatz
OLG Brandenburg: Feuchte Kellerwände beim Hauskauf können Schadensersatz auslösen
Feuchte Kellerwände verschwiegen – Rechte des Käufers
Wer ein Haus kauft, verlässt sich häufig darauf, dass erkennbare oder bekannte Probleme vor dem Notartermin offen angesprochen werden. Besonders konfliktträchtig sind Feuchtigkeitsschäden im Keller. Sie zeigen sich oft erst nach Übergabe deutlicher – etwa durch muffigen Geruch, feuchte Wandflächen, abplatzenden Putz oder Schimmelspuren. Für Käufer stellt sich dann schnell die Frage: Handelt es sich nur um einen altersbedingten Zustand oder wurde ein erheblicher Mangel verschwiegen?
Mit dieser Frage befasste sich das OLG Brandenburg in seinem Urteil vom 09.06.2016 – 5 U 97/14. Gegenstand der Entscheidung war ein Grundstückskauf, bei dem Feuchtigkeit in den Außenwänden eines Kellers eine zentrale Rolle spielte. Die Käufer machten Ansprüche geltend, weil sie davon ausgingen, dass die Feuchtigkeit vor Vertragsschluss bekannt gewesen und nicht ordnungsgemäß offengelegt worden war. Das Gericht verurteilte den Verkäufer unter anderem zur Zahlung von Schadensersatz.
Die Entscheidung ist für Immobilienkäufer deshalb wichtig, weil sie zeigt: Auch wenn notarielle Kaufverträge über gebrauchte Häuser regelmäßig einen Gewährleistungsausschluss enthalten, ist damit nicht jeder Anspruch ausgeschlossen. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Bei Feuchtigkeit im Keller kommt es daher nicht nur auf den baulichen Zustand an, sondern vor allem auf die Kenntnis des Verkäufers und auf die Frage, welche Informationen dem Käufer vor Vertragsschluss gegeben wurden.
Arglist setzt nicht zwingend voraus, dass der Verkäufer den Käufer mit sicherem Schädigungsvorsatz täuschen wollte. Entscheidend kann bereits sein, dass der Verkäufer einen erheblichen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und diesen Umstand nicht offenlegt, obwohl er für die Kaufentscheidung erkennbar bedeutsam ist. Gerade Feuchtigkeit in Kelleraußenwänden kann einen solchen offenbarungspflichtigen Umstand darstellen, wenn sie nicht nur vereinzelt oder unerheblich ist, sondern auf ein wiederkehrendes oder baulich relevantes Problem hindeutet.
Für Käufer bedeutet das Urteil zugleich, dass die Durchsetzung solcher Ansprüche sorgfältig vorbereitet werden muss. Es genügt meist nicht, nach dem Kauf lediglich auf feuchte Stellen hinzuweisen. Entscheidend ist, ob sich nachweisen lässt, dass der Mangel bereits bei Gefahrübergang vorhanden war, dass er nicht ordnungsgemäß offengelegt wurde und dass der Verkäufer hiervon Kenntnis hatte oder zumindest konkrete Anhaltspunkte kannte. In Betracht kommen Fotos, frühere Handwerkerrechnungen, Zeugenaussagen, Schriftverkehr, Angaben aus Besichtigungen oder auch ein Sachverständigengutachten.
Praktisch relevant sind außerdem die möglichen Rechtsfolgen. Je nach Einzelfall können Käufer Schadensersatz, Minderung oder in gravierenden Fällen auch die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen. Welche Ansprüche bestehen, hängt jedoch stark von der Vertragsgestaltung, dem Zustand der Immobilie, den Erklärungen vor Vertragsschluss und der Beweislage ab. Auch Verjährungsfragen sollten früh geprüft werden, damit Ansprüche nicht durch Zeitablauf gefährdet werden.
Das Urteil des OLG Brandenburg macht deutlich: Feuchte Kellerwände sind beim Immobilienkauf kein bloßes Ärgernis, wenn der Verkäufer relevante Kenntnisse verschweigt. Käufer sollten den Zustand dokumentieren, nicht vorschnell sanieren und rechtlich prüfen lassen, welche Schritte sinnvoll sind. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt bei der Bewertung solcher Fälle, bei der Sicherung von Beweisen sowie bei der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen nach einem Immobilienkauf.
