Feuchte Kellerwände beim Hauskauf: Wann Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss haften

Das Problem: Nach dem Einzug zeigt sich der feuchte Keller

Wer ein gebrauchtes Haus kauft, verlässt sich darauf, dass bekannte Probleme vor dem Notartermin offen angesprochen werden. Besonders ärgerlich sind Feuchtigkeitsschäden im Keller. Sie treten oft erst nach der Übergabe deutlich hervor, etwa durch muffigen Geruch, feuchte Wandflächen, abplatzenden Putz oder Schimmelspuren. Für Käufer stellt sich dann schnell die Frage, ob es sich nur um einen altersbedingten Zustand handelt oder ob ein erheblicher Mangel verschwiegen wurde.

Mit dieser Frage haben sich sowohl der Bundesgerichtshof als auch das Oberlandesgericht Brandenburg befasst (BGH, Urteil vom 07.11.2008, Aktenzeichen V ZR 138/07, sowie OLG Brandenburg, Urteil vom 09.06.2016, Aktenzeichen 5 U 97/14).

Worum ging es in den Fällen?

In dem vom OLG Brandenburg entschiedenen Fall hatten die Käufer ein in den 1930er Jahren errichtetes Einfamilienhaus erworben. Nach dem Einzug zeigte sich, dass die Kelleraußenwände durchfeuchtet waren. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, dass die erdberührten Kellerwände bereits seit langem und auch schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses durchfeuchtet waren.

Der Mangel lag dabei nicht in einer bloßen feuchten Stelle. Das Ziegelmauerwerk im Bereich des Anbaus mit der Eingangstreppe war nach den Feststellungen des Sachverständigen bis zur Sättigungsgrenze wassergesättigt. Ursache war eine fehlende oder unzureichende Abdichtung des Gebäudes gegen Feuchtigkeit von unten und von der Seite, also eine unzureichende Horizontal- und Vertikalabdichtung. Der Souterrainbereich sollte als zusätzlicher Wohnraum genutzt werden. Wassergesättigte Außenwände schließen eine schadenfreie Nutzung solcher Räume als Wohnraum praktisch aus, jedenfalls beeinträchtigen sie diese erheblich. Eine unbelastete Bewohnbarkeit der Kellerräume war damit nicht gegeben. Das Gericht verurteilte den Verkäufer zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Herstellung der Abdichtung sowie für Teile der Gutachterkosten.

Der Bundesgerichtshof hatte einige Jahre zuvor über einen sehr ähnlichen Sachverhalt zu entscheiden, ebenfalls ein 1933 errichtetes Haus mit einem im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss. Der BGH hat den Fall nicht selbst abschließend entschieden, sondern das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen. Er hat dabei aber wichtige Maßstäbe formuliert, die bis heute nachwirken.

Der rechtliche Rahmen

Kaufverträge über gebrauchte Häuser enthalten regelmäßig einen Gewährleistungsausschluss. Das bedeutet vereinfacht, dass der Verkäufer für Mängel grundsätzlich nicht einstehen muss. Dieser Ausschluss hat aber eine wichtige Grenze.

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen solchen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist bedeutet dabei nicht, dass der Verkäufer den Käufer mit einem festen Schädigungsplan täuschen wollte. Es genügt, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und zugleich damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht so abgeschlossen hätte.

Ob überhaupt ein Sachmangel vorliegt, richtet sich bei älteren Häusern nach dem Einzelfall. Der Bundesgerichtshof hat das grundlegend formuliert:

„Richtig ist zwar, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, anders als Gebäuden mit neuzeitlichem Standard (…), nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls; dabei kann von Bedeutung sein, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft worden ist, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind.“ (BGH, Urteil vom 07.11.2008, V ZR 138/07)

Das OLG Brandenburg hat diesen Maßstab übernommen und angewendet. Entscheidend war dort, dass der Keller als Wohnraum dienen sollte und die Durchfeuchtung diese Nutzung erheblich beeinträchtigte. Zur Frage der Kenntnis des Verkäufers stellt das OLG klar:

„Es kommt weiter nicht darauf an, ob der Beklagte die konkreten Ursachen (unzureichende Bauwerksabdichtung) für das Eindringen von Feuchtigkeit erkannt hat, entscheidend ist, dass er den Mangel, nämlich dass Feuchtigkeit jedenfalls im Außenmauerwerk des Anbaus unterhalb der Geländeoberkante vorhanden ist, erkannt hat oder jedenfalls für möglich hielt.“ (OLG Brandenburg, Urteil vom 09.06.2016, 5 U 97/14)

Der BGH hat zusätzlich betont, dass nicht nur das Verschweigen eines bekannten Mangels problematisch ist. Auch eine unzutreffende Aussage über den Zustand des Kellers kann Arglist begründen. Erklärt der Verkäufer etwa, der Keller sei trocken, ohne dies sicher zu wissen, kann eine sogenannte Angabe „ins Blaue hinein“ vorliegen, die den Vorwurf der Arglist auslöst.

Ein Hinweis zum Rechtsstand ist wichtig. Das BGH-Urteil beruht auf dem bis 2002 geltenden Kaufrecht, das Urteil des OLG Brandenburg auf der bis Ende 2021 geltenden Fassung des § 434 BGB. Zum 01.01.2022 wurde die gesetzliche Definition des Sachmangels erneut geändert. Die dargestellten Grundsätze zur Einzelfallbetrachtung und zum arglistigen Verschweigen nach § 444 BGB gelten jedoch fort, sodass die Aussagen beider Urteile weiterhin praktische Bedeutung haben.

Was bedeutet das für Sie als Käufer?

• Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt den Verkäufer nicht, wenn er einen erheblichen Mangel bewusst verschwiegen hat.
• Feuchte Kelleraußenwände können ein solcher offenbarungspflichtiger Mangel sein, insbesondere wenn der Keller als Wohnraum genutzt werden soll und die Feuchtigkeit über einzelne Stellen hinausgeht.
• Auch eine mündliche Zusage, der Keller sei trocken, kann rechtlich bedeutsam sein, wenn sie nicht der Wahrheit entspricht.
• Ihre Erfolgsaussichten hängen stark von der Beweislage ab. Entscheidend ist, ob sich belegen lässt, dass der Mangel schon bei der Übergabe vorlag und dass der Verkäufer davon wusste oder ihn zumindest für möglich hielt.

Praktische Folgen und mögliche Ansprüche

Je nach Einzelfall kommen Schadensersatz, eine Minderung des Kaufpreises oder in gravierenden Fällen die Rückabwicklung des Kaufvertrags in Betracht. In dem vom OLG Brandenburg entschiedenen Fall ging es ausschließlich um Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Beseitigung des Mangels. Welche Ansprüche im konkreten Fall bestehen, hängt von der Vertragsgestaltung, dem Zustand der Immobilie, den Erklärungen vor Vertragsschluss und der Beweislage ab.

Auch die Verjährung sollte früh geprüft werden. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gelten längere Fristen als bei einfachen Sachmängeln. Wer zu lange wartet, riskiert dennoch den Verlust seiner Ansprüche.

Handlungsempfehlung

Wenn Sie nach dem Kauf feuchte Kellerwände feststellen, sollten Sie folgende Schritte beachten:

1. Dokumentieren Sie den Zustand sorgfältig mit Fotos und Notizen zu Datum und Ort.
2. Sichern Sie Unterlagen wie Besichtigungsnotizen, Schriftverkehr, das Exposé und frühere Handwerkerrechnungen.
3. Notieren Sie mündliche Aussagen des Verkäufers zum Zustand des Kellers, möglichst mit Zeugen.
4. Sanieren Sie nicht vorschnell, da eigenmächtige Arbeiten Beweise vernichten können.
5. Ziehen Sie bei Bedarf einen Sachverständigen hinzu, der den Zustand fachlich einordnet.
6. Lassen Sie früh rechtlich prüfen, welche Ansprüche bestehen und welche Fristen laufen.

Fazit

Feuchte Kellerwände sind beim Immobilienkauf mehr als ein Ärgernis, wenn der Verkäufer relevante Kenntnisse verschweigt oder unzutreffende Angaben macht. Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und des OLG Brandenburg zeigen, dass ein Gewährleistungsausschluss an seine Grenzen stößt, sobald Arglist im Spiel ist. Käufer sollten den Zustand dokumentieren und die Rechtslage prüfen lassen, bevor sie handeln.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.