Mängel beim Hauskauf trotz Gewährleistungsausschluss: Wann Sie noch Rechte haben

Sie haben ein Haus gekauft und entdecken erst nach dem Einzug feuchte Kellerwände, Schimmel oder Schäden am Dach. Im Kaufvertrag steht, dass die Gewährleistung ausgeschlossen ist. Bedeutet das, dass Sie auf allen Kosten sitzenbleiben? Nicht unbedingt. Dieser Beitrag erklärt verständlich, was ein Mangel ist, was ein Gewährleistungsausschluss wirklich bewirkt und in welchen Fällen Sie trotzdem Ansprüche gegen den Verkäufer durchsetzen können.

Was ist ein Mangel beim Hauskauf?

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Immobilie nicht den vereinbarten oder den zu erwartenden Eigenschaften entspricht. Maßgeblich ist § 434 BGB in der seit dem 1. Januar 2022 geltenden Fassung. Danach ist ein Haus mangelhaft, wenn eines von drei Kriterien nicht erfüllt ist:

• Subjektive Anforderungen: Das Haus weicht von der Beschaffenheit ab, die Sie mit dem Verkäufer im Vertrag vereinbart haben, etwa eine bestimmte Wohnfläche oder ein trockener Keller.
• Objektive Anforderungen: Das Haus eignet sich nicht für die übliche Nutzung als Wohngebäude oder hat nicht die Beschaffenheit, die man bei einem vergleichbaren Objekt erwarten darf.
• Montageanforderungen: Eine vereinbarte Montage oder Installation wurde unsachgemäß ausgeführt.

Was bedeutet das für Sie: Nicht jede Kleinigkeit ist rechtlich ein Mangel. Entscheidend ist, was vereinbart wurde und was bei einem Haus dieses Zustands und Alters vernünftigerweise zu erwarten war.

Wer muss den Mangel beweisen?

Beim Kauf eines Hauses gilt: Nach der Übergabe müssen grundsätzlich Sie als Käufer beweisen, dass der Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war. Die für Verbraucher günstige Beweiserleichterung des § 477 BGB, bei der zunächst der Verkäufer in der Pflicht steht, gilt ausschließlich beim Kauf beweglicher Sachen durch Verbraucher. Auf den Immobilienkauf ist sie nicht anwendbar.

Was bedeutet das für Sie: Sichern Sie Beweise frühzeitig. Fotos, ein Übergabeprotokoll und ein Gutachten eines Sachverständigen können später entscheidend sein.

Was bedeutet ein Gewährleistungsausschluss?

Ein Gewährleistungsausschluss bedeutet, dass der Verkäufer im Grundsatz nicht für Sachmängel der Immobilie haftet. Solche Klauseln sind beim Kauf gebrauchter Häuser zwischen Privatpersonen üblich und wirksam.

Der Ausschluss hat jedoch klare Grenzen. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf den Ausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Arglistig verschwiegen bedeutet vereinfacht: Der Verkäufer kannte einen Mangel oder hielt ihn zumindest für möglich und hat ihn Ihnen bewusst nicht offenbart, obwohl er wusste, dass er für Ihre Kaufentscheidung wichtig ist.

Ein Beispiel: Der Verkäufer verkauft ein Haus, in dem es früher gebrannt hat und das nur teilweise instand gesetzt wurde. Er verschweigt diesen Brandschaden. Solche Schäden sind mit bloßem Auge oft nicht erkennbar, weil sie hinter Verkleidungen oder in der Bausubstanz liegen. Es handelt sich also um einen verborgenen Mangel. Verschweigt der Verkäufer ihn bewusst, kann der Gewährleistungsausschluss ihn nicht schützen.

Was bedeutet das für Sie: Ein Ausschluss im Vertrag ist kein Freibrief für den Verkäufer. Bei bewusst verschwiegenen Mängeln bleiben Ihre Rechte bestehen.

Welche Mängel können Sie trotz Ausschluss geltend machen?

Trotz eines Gewährleistungsausschlusses kommen Ansprüche vor allem in diesen Fällen in Betracht:

• Arglistig verschwiegene Mängel nach § 444 BGB, etwa ein verschwiegener früherer Wasser- oder Brandschaden.
• Zugesicherte Eigenschaften und Garantien. Hat der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit garantiert, greift der Ausschluss insoweit nicht.

Vorsicht ist bei sogenannten baujahrtypischen Zuständen geboten. Eigenschaften, die dem Standard der Bauzeit entsprechen und bei einem Gebäude dieses Alters zu erwarten sind, stellen häufig gerade keinen Mangel dar. Ob im Einzelfall ein Mangel vorliegt, hängt stark von den konkreten Umständen und der aktuellen Rechtsprechung ab.

Nach § 442 BGB sind Ihre Rechte außerdem ausgeschlossen, wenn Sie den Mangel bei Vertragsschluss kannten. Kannten Sie ihn nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht, können Sie Ansprüche in der Regel nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.

In welcher Höhe können Sie den Kaufpreis mindern?

Liegt ein Mangel vor, für den der Verkäufer einstehen muss, können Sie nach § 437 Nr. 2 BGB den Kaufpreis mindern. Die Höhe richtet sich nach § 441 BGB. Der Kaufpreis wird in dem Verhältnis herabgesetzt, in dem der Wert der mangelfreien Immobilie zum tatsächlichen Wert der mangelhaften Immobilie steht.

Was bedeutet das für Sie: Entscheidend ist nicht allein, was die Reparatur kostet, sondern wie stark der Mangel den Wert des Hauses mindert. Diese Wertbeeinträchtigung lässt sich meist nur mit einem Sachverständigengutachten belastbar bestimmen.

Typische Mängel und was sie für die Bewohnbarkeit bedeuten

• Feuchtigkeit im Keller, feuchte Wände, Schimmel: Solche Zustände deuten auf eine mangelhafte Abdichtung oder Wärmebrücken hin. Aktiver Schimmel kann die Gesundheit beeinträchtigen und einzelne Räume unbenutzbar machen. Eine gesundheitlich unbedenkliche und damit schadenfreie Bewohnbarkeit ist dann regelmäßig nicht gegeben.
• Undichtes oder veraltetes Dach: Dringt Feuchtigkeit ein, drohen Folgeschäden an der Substanz. Bis zur Instandsetzung ist die dauerhaft trockene Nutzung der darunterliegenden Räume nicht gesichert.
• Früherer Brand-, Wasser-, Hochwasser- oder Sturmschaden: Auch nach einer Reparatur können verborgene Schäden an Tragwerk, Geruch oder Substanz fortbestehen. Eine schadenfreie Bewohnbarkeit ist nur bei fachgerechter, vollständiger Sanierung anzunehmen.
• Ratten, Insekten oder deren Spuren: Ein Befall kann Hygiene und Substanz beeinträchtigen. Solange er nicht beseitigt ist, ist die uneingeschränkt schadenfreie Bewohnbarkeit nicht gewährleistet.

Checkliste vor dem Hauskauf

• Liegt eine gültige Baugenehmigung vor, und sind alle darin genannten Auflagen erfüllt?
• Stimmt die Wohnfläche in den Bauunterlagen mit der Realität überein?
• Ist das Baujahr in den Bauunterlagen korrekt angegeben?
• Gibt es Anzeichen für Feuchtigkeit, Schimmel oder Geruchsbelastung? Ziehen Sie einen Sachverständigen hinzu.
• Ist das Dach dicht, und ist die Dachkonstruktion in Ordnung?
• Gab es frühere Schäden durch Feuer, Wasser oder Unwetter?
• Bereiten Sie Ihre Fragen an den Verkäufer schriftlich vor, und lassen Sie sich Antworten möglichst dokumentieren.

Was bedeutet das für Sie: Eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf schützt am besten. Bestehen bereits Zweifel oder haben Sie einen Mangel entdeckt, sollten Sie Ihre Rechte frühzeitig prüfen lassen, da für viele Ansprüche Fristen gelten.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.