Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Definition, Voraussetzungen & Rechtsprechung des BGH
Wann liegt Arglist vor? Die rechtliche Bedeutung einfach erklärt
Arglistige Täuschung Hauskauf: Definition & BGH-Beispiele
Viele Mandanten wenden sich erst dann an einen Anwalt, wenn sich nach Vertragsschluss herausstellt, dass eine wichtige Information verschwiegen oder bewusst falsch dargestellt wurde. Das kann beim Kauf eines Hauses ein verdeckter Feuchtigkeitsschaden sein, beim Gebrauchtwagen ein verschwiegener Unfallschaden oder bei einem Vertrag eine Angabe, die für die Entscheidung erkennbar wichtig war. Häufig steht dann die Frage im Raum: War das nur ein Missverständnis – oder bereits Arglist?
Arglist bedeutet im rechtlichen Sinn nicht zwingend, dass jemand besonders raffiniert oder planvoll gehandelt hat. Entscheidend ist vielmehr, ob eine Person bewusst falsche Angaben gemacht oder einen aufklärungspflichtigen Umstand verschwiegen hat, obwohl sie wusste oder zumindest billigend in Kauf nahm, dass die andere Seite den Vertrag bei Kenntnis der Wahrheit nicht oder nicht so abgeschlossen hätte. Fahrlässigkeit allein genügt dafür nicht. Es muss also mehr vorliegen als ein bloßer Irrtum oder eine ungenaue Einschätzung.
Die zentrale Vorschrift ist § 123 Abs. 1 BGB. Danach kann eine Willenserklärung angefochten werden, wenn sie durch arglistige Täuschung veranlasst wurde. Wird die Anfechtung wirksam erklärt, gilt das Rechtsgeschäft nach § 142 Abs. 1 BGB grundsätzlich als von Anfang an nichtig. Praktisch kann dies bedeuten, dass Leistungen zurückzugewähren sind, etwa Kaufpreis und Kaufsache. Bei Kaufverträgen kommen daneben auch Gewährleistungsrechte in Betracht, insbesondere Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz nach §§ 437 Nr. 2 und Nr. 3, 280, 281 BGB. Besonders wichtig ist § 444 BGB: Hat ein Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich nicht auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen. Das ist etwa bei Immobilienkaufverträgen relevant, in denen die Sachmängelhaftung häufig weitgehend ausgeschlossen wird.
Arglist kann durch aktives Tun oder durch Verschweigen entstehen. Eine aktive Täuschung liegt vor, wenn etwa ein Verkäufer ausdrücklich erklärt, ein Fahrzeug sei unfallfrei, obwohl ihm ein erheblicher Vorschaden bekannt ist. Ein arglistiges Verschweigen kommt in Betracht, wenn ein Umstand für den Vertragsschluss erkennbar wesentlich ist und nach Treu und Glauben offenbart werden musste. Beim Hauskauf können dies zum Beispiel gravierende Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall, frühere Wassereintritte oder baurechtliche Probleme sein. Nicht jeder Mangel muss ungefragt offengelegt werden. Je schwerer der Umstand wiegt und je weniger der Käufer ihn selbst erkennen kann, desto eher besteht aber eine Aufklärungspflicht.
In der Praxis entscheidet sich ein Arglistfall häufig nicht an der Rechtsfrage, sondern an der Beweisbarkeit. Derjenige, der sich auf Arglist beruft, muss regelmäßig darlegen und beweisen, dass die Gegenseite den maßgeblichen Umstand kannte oder ihn jedenfalls für möglich hielt und trotzdem nicht aufgeklärt hat. Hilfreich können E-Mails, Exposés, frühere Gutachten, Handwerkerrechnungen, Fotos, Zeugenaussagen oder Angaben von Nachbarn sein. Gerade bei Immobilien oder Fahrzeugen sollten Mängel sorgfältig dokumentiert und voreilige Erklärungen gegenüber der Gegenseite vermieden werden.
Auch Fristen spielen eine wichtige Rolle. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung muss nach § 124 BGB grundsätzlich innerhalb eines Jahres erklärt werden. Die Frist beginnt nicht schon mit Vertragsschluss, sondern mit der Entdeckung der Täuschung. Daneben sind die kaufrechtlichen Verjährungsfristen für Mängelansprüche zu beachten. Nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB verjähren Ansprüche wegen Sachmängeln beim gewöhnlichen Kauf grundsätzlich in zwei Jahren. Bei Bauwerken und bei Sachen, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden sind und dessen Mangelhaftigkeit verursacht haben, beträgt die Frist nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB grundsätzlich fünf Jahre.
Bei Grundstücken und dinglichen Rechten gelten nach § 438 Abs. 1 Nr. 1 BGB regelmäßig dreißig Jahre, etwa wenn der Mangel in einem Recht eines Dritten besteht. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, greift zudem § 438 Abs. 3 BGB: Dann verjähren Mängelansprüche grundsätzlich nach der regelmäßigen Verjährungsfrist, also nach §§ 195, 199 BGB regelmäßig in drei Jahren ab Schluss des Jahres, in dem der Käufer von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Bei Bauwerken bleibt es jedoch regelmäßig bei der fünfjährigen Frist, wenn diese länger läuft. Welche Frist im konkreten Fall maßgeblich ist, sollte daher frühzeitig geprüft werden.
Wer den Verdacht hat, arglistig getäuscht worden zu sein, sollte daher frühzeitig prüfen lassen, welche Rechte bestehen und wie sie rechtssicher geltend gemacht werden können. Umgekehrt benötigen auch Verkäufer oder Vertragspartner, denen Arglist vorgeworfen wird, eine sorgfältige Verteidigung gegen möglicherweise weitreichende Ansprüche. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Sie bei der rechtlichen Einordnung, der Beweissicherung sowie bei der Durchsetzung oder Abwehr entsprechender Ansprüche.
