Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Was Arglist rechtlich bedeutet und worauf es ankommt

Viele Käufer wenden sich erst dann an einen Anwalt, wenn sich nach dem Notartermin herausstellt, dass etwas Wichtiges verschwiegen oder falsch dargestellt wurde. Beim Hauskauf ist das häufig ein verdeckter Feuchtigkeitsschaden im Keller, ein früherer Wassereintritt oder ein baurechtliches Problem, das im Gespräch nie zur Sprache kam. Dann steht schnell die Frage im Raum: War das nur ein Missverständnis, oder war es bereits Arglist?

Dieser Beitrag erklärt in verständlicher Sprache, wann rechtlich von Arglist gesprochen wird, welche Rechte Käufer haben und worauf es in der Praxis wirklich ankommt.

Was Arglist rechtlich bedeutet

Arglist klingt nach großer Raffinesse. Rechtlich ist damit aber etwas anderes gemeint. Entscheidend ist, ob jemand bewusst falsche Angaben gemacht oder einen wichtigen Umstand verschwiegen hat, den er hätte offenlegen müssen. Der Verkäufer muss den Umstand also kennen oder ihn zumindest für möglich halten. Zusätzlich muss er wissen oder billigend in Kauf nehmen, dass der Käufer bei Kenntnis der Wahrheit gar nicht oder nicht zu diesen Bedingungen gekauft hätte.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Fahrlässigkeit. Ein bloßer Irrtum genügt nicht. Auch grob fahrlässige oder leichtfertige Unkenntnis reicht nicht aus. Erforderlich ist mindestens bedingter Vorsatz, also das ernsthafte Fürmöglichhalten und Inkaufnehmen. Wer schlicht etwas übersehen oder vergessen hat, handelt nicht arglistig.

Was bedeutet das für Sie: Es reicht nicht, dass der Verkäufer einen Mangel hätte erkennen können. Sie müssen ansetzen an dem, was der Verkäufer tatsächlich wusste oder zumindest ernsthaft für möglich gehalten hat.

Die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen

Die zentrale Vorschrift ist § 123 Abs. 1 BGB. Danach können Sie Ihre Willenserklärung, also Ihr Ja zum Kaufvertrag, anfechten, wenn Sie durch arglistige Täuschung dazu gebracht wurden. Ist die Anfechtung wirksam, gilt der Vertrag nach § 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig. Praktisch bedeutet das, dass die beiderseitigen Leistungen zurückabzuwickeln sind, also grundsätzlich Kaufpreis gegen Rückübertragung.

Daneben kommen die kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte in Betracht, insbesondere Rücktritt, Kaufpreisminderung und Schadensersatz nach §§ 437 Nr. 2 und Nr. 3, 280, 281 BGB. Besonders wichtig beim Immobilienkauf ist § 444 BGB. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich nicht auf einen im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. Genau darauf kommt es oft an, weil in notariellen Immobilienkaufverträgen die Sachmängelhaftung fast immer weitgehend ausgeschlossen wird.

Was bedeutet das für Sie: Der beliebte Satz „gekauft wie gesehen“ schützt den Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Haftungsausschluss läuft dann ins Leere.

Arglist durch aktives Tun oder durch Verschweigen

Arglist kann auf zwei Wegen entstehen. Eine aktive Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer auf eine konkrete Frage bewusst falsch antwortet, etwa erklärt, der Keller sei absolut trocken, obwohl bei starkem Regen regelmäßig Wasser eindringt. Fragen des Käufers muss der Verkäufer vollständig und richtig beantworten. Er darf einen bekannten Umstand auch nicht bagatellisieren, also kleinreden.

Ein arglistiges Verschweigen kommt in Betracht, wenn ein Umstand für den Kaufentschluss erkennbar wesentlich ist und nach Treu und Glauben von sich aus offenbart werden musste. Beim Hauskauf zählen dazu typischerweise gravierende Feuchtigkeitsschäden, wiederkehrender Wassereintritt, Schimmelbefall, Schädlingsbefall oder ungenehmigte bauliche Veränderungen. Nicht jeder Mangel muss ungefragt offengelegt werden. Je schwerer ein Umstand wiegt und je weniger der Käufer ihn selbst erkennen kann, desto eher besteht aber eine Aufklärungspflicht. Für Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, besteht dagegen regelmäßig keine Offenbarungspflicht.

Was bedeutet das für Sie: Ein offen sichtbarer Riss in der Fassade begründet in der Regel keine Aufklärungspflicht. Ein über Jahre bekämpfter, aber nach außen unsichtbarer Wassereintritt im Keller dagegen sehr wohl.

Typische Fallgruppen aus dem Immobilienkauf

In der Praxis wiederholen sich bestimmte Konstellationen. Ein Klassiker ist die Feuchtigkeit in Wohnräumen. Werden Räume ausdrücklich als Wohnraum verkauft, dürfen Käufer erwarten, dass diese Räume im Zeitpunkt der Übergabe trocken und ohne gesundheitsgefährdende Feuchtigkeit sind. Eine erhebliche Wandfeuchtigkeit in solchen Räumen stellt einen Sachmangel dar. Der Mangel liegt darin, dass die Wände dauerhaft durchfeuchtet sind und dadurch die für Wohnräume vorausgesetzte Beschaffenheit fehlt. Für Sie als Käufer bedeutet das konkret, dass die schadenfreie und gesunde Bewohnbarkeit nicht gewährleistet ist, weil dauerhafte Feuchtigkeit Schimmelbildung, Schäden an der Bausubstanz und ein belastetes Raumklima nach sich ziehen kann.

Anders liegt es bei bloßer Kellerfeuchtigkeit in älteren Gebäuden. Nicht jede Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus ist automatisch ein Mangel. Hier kommt es auf den Einzelfall an, etwa darauf, ob das Haus saniert verkauft wurde, wie die Räume genutzt werden, was bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeit ausfällt.

Eine weitere Fallgruppe betrifft sichtbare Feuchtigkeitsflecken. Zeigt der Verkäufer sichtbare Flecken und beschönigt er sie nicht, muss er nicht zusätzlich offenlegen, dass er sich über die genaue Ursache selbst unsicher ist. Er muss aber alles richtig und vollständig darstellen, was er tatsächlich weiß.

Warum es oft an der Beweisbarkeit entscheidet

Ob ein Fall gewonnen wird, hängt in der Praxis häufig nicht an der Rechtsfrage, sondern am Beweis. Wer sich auf Arglist beruft, muss darlegen und beweisen, dass die Gegenseite den entscheidenden Umstand kannte oder ihn zumindest für möglich hielt und trotzdem nicht aufklärte. Diese Beweislast trägt grundsätzlich der Käufer.

Hilfreich sind alle Unterlagen, die zeigen, was der Verkäufer wusste. Dazu zählen E-Mails, das Exposé, frühere Gutachten, Handwerkerrechnungen, Fotos, Protokolle von Eigentümerversammlungen sowie Aussagen von Zeugen oder Nachbarn.

Was bedeutet das für Sie: Sichern Sie Belege frühzeitig und vollständig. Vermeiden Sie voreilige schriftliche Erklärungen gegenüber der Gegenseite, bevor Ihre Rechtslage geklärt ist.

Fristen: Handeln Sie nicht zu spät

Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung muss nach § 124 BGB grundsätzlich innerhalb eines Jahres erklärt werden. Diese Frist beginnt nicht mit dem Vertragsschluss, sondern erst mit der Entdeckung der Täuschung.

Daneben gelten die kaufrechtlichen Verjährungsfristen. Bei einem gewöhnlichen Kauf verjähren Mängelansprüche nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich in zwei Jahren. Bei Bauwerken und bei Sachen, die für ein Bauwerk verwendet wurden und dessen Mangelhaftigkeit verursacht haben, beträgt die Frist nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB grundsätzlich fünf Jahre. Bei bestimmten Rechten Dritter an einem Grundstück kann nach § 438 Abs. 1 Nr. 1 BGB sogar eine Frist von dreißig Jahren gelten.

Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, greift § 438 Abs. 3 BGB. Dann gilt die regelmäßige Verjährung nach §§ 195, 199 BGB, also grundsätzlich drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem der Käufer von den maßgeblichen Umständen und der Person des Schuldners erfährt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erfahren müssen. Bei Bauwerken tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der fünfjährigen Frist ein, wenn diese länger läuft.

Was bedeutet das für Sie: Warten Sie mit der Prüfung nicht. Gerade die Jahresfrist für die Anfechtung kann schneller ablaufen, als man denkt. Lassen Sie deshalb früh klären, welche Frist in Ihrem Fall maßgeblich ist.

Kurz-Checkliste bei Verdacht auf arglistige Täuschung

• Notieren Sie, wann und wie Sie den Mangel entdeckt haben, das ist für die Fristen wichtig.
• Sammeln Sie alle Unterlagen aus der Kaufphase, insbesondere Exposé, E-Mails und Protokolle.
• Dokumentieren Sie den Mangel mit Fotos und, wenn nötig, mit einem Sachverständigengutachten.
• Geben Sie gegenüber der Gegenseite keine vorschnellen Erklärungen ab.
• Lassen Sie Ihre Rechte frühzeitig anwaltlich prüfen.

Für beide Seiten gilt

Wer den Verdacht hat, arglistig getäuscht worden zu sein, sollte frühzeitig prüfen lassen, welche Rechte bestehen und wie sie rechtssicher durchgesetzt werden können. Umgekehrt braucht auch ein Verkäufer, dem Arglist vorgeworfen wird, eine sorgfältige Verteidigung, denn die Ansprüche können weitreichend sein.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.