Feuchter Keller beim Hauskauf: Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?

Sie haben ein älteres Haus gekauft, der Keller sah bei der Besichtigung trocken und frisch renoviert aus, und wenige Wochen später zeigen sich nasse Wände oder Schimmel? Dann stellt sich schnell die Frage, ob der Verkäufer ein bekanntes Feuchtigkeitsproblem verschwiegen hat. Genau darum geht es beim Thema arglistiges Verschweigen. Dieser Beitrag erklärt, was das rechtlich bedeutet und wie die Gerichte solche Fälle bewerten.

Warum feuchte Keller bei Altbauten so häufig sind

Feuchtigkeit im Keller kommt bei gebrauchten und damit älteren Häusern häufig vor. Die Gründe sind meist bautechnisch. In Betracht kommen etwa eine nicht mehr funktionierende Drainage, also die Entwässerung rund um das Gebäude, oder durchlässig gewordene Abdichtungen und Feuchtigkeitssperren. Solche Vorrichtungen ermüden über die Jahre und halten die Feuchtigkeit dann nicht mehr zuverlässig vom Mauerwerk fern.

Wichtig ist die rechtliche Unterscheidung: Ein gewisses Maß an Feuchtigkeit ist bei alten Gebäuden nicht ungewöhnlich, und Kaufinteressenten müssen damit rechnen. Ein rechtliches Problem entsteht erst, wenn der Verkäufer ein ihm bekanntes, erhebliches Feuchtigkeitsproblem gezielt verschweigt oder verschleiert.

Was „arglistiges Verschweigen“ bedeutet

Kurz erklärt: Arglistig handelt, wer einen Mangel zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und den Vertrag bei Kenntnis nicht oder nicht so geschlossen hätte. Es muss also keine ausgefeilte Betrugsabsicht vorliegen. Es genügt, dass der Verkäufer das Problem kennt und es bewusst nicht offenlegt.

Der rechtliche Rahmen dafür ist § 123 Abs. 1 BGB. Danach kann ein Käufer, der arglistig getäuscht wurde, den Kaufvertrag anfechten. Anfechten bedeutet, dass er sich vom Vertrag löst, weil seine Zustimmung auf einer Täuschung beruhte. Die Anfechtung muss gegenüber dem Verkäufer erklärt werden (§ 143 BGB) und innerhalb eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung erfolgen (§ 124 BGB).

Ein weiterer Punkt ist für die Praxis entscheidend: In Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Sachmängelhaftung fast immer ausgeschlossen, oft mit einer Formel wie „gekauft wie besichtigt“. Ein solcher Haftungsausschluss schützt den Verkäufer aber nicht, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Das regelt § 444 BGB. Bei Arglist steht der Verkäufer also trotz Ausschlussklausel in der Verantwortung.

Der entscheidende Punkt: Konnte der Käufer den Mangel erkennen?

Ob der Verkäufer aufklären muss, hängt vor allem davon ab, ob der Mangel bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar war. Zwei Entscheidungen zeigen das sehr anschaulich.

Erkennbarer Mangel: keine Aufklärungspflicht (Bundesgerichtshof)

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16.06.1989, Aktenzeichen V ZR 74/88, den Kauf eines älteren Hausgebäudes beurteilt, bei dem das Mauerwerk durchfeuchtet war und sich Pilz und Schimmel gebildet hatten. Der BGH verneinte eine Aufklärungspflicht, weil die Schäden sichtbar waren.

Der Maßstab lautet wörtlich:

„Für den Kauf eines Hausgrundstückes wird eine Pflicht zur Offenbarung regelmäßig aber nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände zu bejahen sein, die nach der Erfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen.“

Da die Schäden hier offen zutage traten, entfiel eine Aufklärungspflicht:

„Danach bestand hier keine Aufklärungspflicht des Verkäufers, denn die Mängel waren erkennbar.“

 

Der BGH stellte zudem klar, dass bei einem alten Gebäude ohnehin eine gründliche eigene Besichtigung angezeigt ist:

„angesichts des Alters des Gebäudes Kaufinteressenten ohnehin mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen mußten, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheinnahme nahelegte.“

Wichtig für die Praxis: Dass der Käufer den Keller nur kurz und oberflächlich angesehen und die Schäden deshalb nicht bemerkt hatte, half ihm nicht. Wer offen erkennbare Mängel bei der Besichtigung übersieht, kann sich später nicht auf ein Verschweigen berufen.

Verdeckter Mangel: Aufklärungspflicht (Saarländisches Oberlandesgericht)

Ganz anders lag der Fall beim Saarländischen Oberlandesgericht, Urteil vom 05.08.2008, Aktenzeichen 4 U 90/08. Dort war die Feuchtigkeit für den Käufer gerade nicht erkennbar, weil der Keller kurz vor dem Verkauf optisch aufbereitet worden war.

Der Sachverhalt: Der Käufer erwarb ein Hausanwesen für 220.000 Euro. Im Kaufvertrag hatte er sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, und die Sachmängelrechte waren ausgeschlossen. Kurz vor dem Verkauf hatten die Verkäufer den Keller renovieren lassen, sie legten die Außenwände frei, besserten den Putz aus und strichen die Wände weiß. Bei der Besichtigung wirkte der Keller trocken. Nach dem Kauf erfuhr der Käufer von Nachbarn und einer früheren Mieterin von einem länger bestehenden Feuchtigkeitsproblem und focht den Vertrag wegen arglistiger Täuschung an. Als die Verkäufer die Zwangsvollstreckung des Kaufpreises betrieben, wehrte er sich mit einer Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO.

Der Mangel, präzise nach den Feststellungen des Gutachters: Der gerichtlich bestellte Sachverständige attestierte den Kelleraußenwänden „bis unter die Kellerdecke einen extrem hohen Durchfeuchtungsgrad“, die Kellerinnenwände bezeichnete er als „hoch gesättigt“. Die Feuchtigkeit hatte damit nicht nur den unteren Wandbereich, sondern den gesamten Kellerraum bis zur Decke erfasst. Die Renovierung hatte diesen Zustand nur optisch überdeckt, die Ursache blieb unbehoben.

Was das für die Nutzbarkeit bedeutet: Ein Keller mit einer derart massiven, bis unter die Decke reichenden Durchfeuchtung ist nicht als trockener Lagerraum nutzbar. Er birgt die Gefahr von Schimmelbildung und einer weiteren Ausbreitung der Feuchtigkeit in die darüber liegenden Räume. Die schadenfreie, also beeinträchtigungsfreie Bewohnbarkeit ist damit zumindest für die Kellernutzung deutlich eingeschränkt. Im konkreten Fall wog das besonders schwer, weil der Käufer den Keller trocken für die Lagerung von Motorradbekleidung und Zubehör nutzen wollte.

Die Entscheidung: Das Gericht bejahte eine arglistige Täuschung. Die Verkäufer kannten die Feuchtigkeit, ließen den Keller deshalb kurz vor dem Verkauf optisch aufbereiten und verschwiegen dem Käufer sowohl die Feuchtigkeit als auch die Renovierung und deren Anlass. Der amtliche Leitsatz lautet wörtlich:

„Zwar müssen Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt.“

Die Berufung der Verkäufer wurde zurückgewiesen, die Zwangsvollstreckung des Kaufpreises blieb unzulässig.

Hinweis zur Rechtslage: Beide Entscheidungen ergingen zum bis Ende 2021 geltenden Kaufrecht. Der Mangelbegriff des § 434 BGB wurde zum 01.01.2022 neu geregelt. Die Grundsätze zur arglistigen Täuschung und zur Aufklärungspflicht sind weiterhin von Bedeutung, der Einzelfall ist aber stets an der heutigen Rechtslage zu messen.

Was bedeutet das für Sie als Käufer?

Der Vergleich der beiden Fälle zeigt die entscheidende Weichenstellung.

Ist ein Feuchtigkeitsschaden bei sorgfältiger Besichtigung ohne Weiteres sichtbar, müssen Sie ihn sich zurechnen lassen. Bei einem Altbau ist eine gründliche eigene Besichtigung deshalb im eigenen Interesse dringend zu empfehlen.

Wird ein erhebliches, dem Verkäufer bekanntes Feuchtigkeitsproblem dagegen verschwiegen oder kurz vor dem Verkauf gezielt überdeckt, kann Ihnen ein vertraglicher Haftungsausschluss nicht entgegengehalten werden. Je nach Fall kommen die Anfechtung des Vertrags und eine Rückabwicklung oder andere Ansprüche in Betracht.

Checkliste bei Verdacht auf einen verschwiegenen Feuchtigkeitsmangel

• Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos und, wenn möglich, mit einem fachlichen Feuchtigkeitsbefund.
• Sichern Sie Hinweise auf frische Renovierungen kurz vor dem Verkauf, etwa neuer Putz oder frische Farbe im Keller.
• Sammeln Sie Aussagen von Nachbarn, früheren Mietern oder Handwerkern zum früheren Zustand.
• Bewahren Sie den Kaufvertrag samt aller Klauseln zum Zustand der Immobilie auf.
• Beachten Sie die Jahresfrist ab Entdeckung der Täuschung und lassen Sie Ihren Fall frühzeitig prüfen.

Fazit

Ein feuchter Keller ist bei älteren Häusern nicht automatisch ein Rechtsproblem. Entscheidend ist, ob der Mangel bei der Besichtigung erkennbar war und ob der Verkäufer ein bekanntes, erhebliches Feuchtigkeitsproblem verschwiegen oder verschleiert hat. Ob im Einzelfall eine arglistige Täuschung vorliegt, hängt von den konkreten Umständen und einer sorgfältigen Beweislage ab.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.