Immobilienkauf nach Notartermin: Rücktrittsmöglichkeiten prüfen

Immobilienkauf nach dem Notartermin: Wann ist ein Rücktritt möglich?

Sie haben eine Immobilie gekauft, der Notartermin ist vorbei, und nun tauchen Zweifel oder Mängel auf. Viele Käufer fragen sich dann, ob sie den Vertrag noch rückgängig machen können. Dieser Beitrag erklärt in verständlicher Sprache, welche Wege das Gesetz vorsieht und worauf es dabei ankommt.

Ist ein notarieller Kaufvertrag bindend?

Grundsätzlich ja. Ein notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag ist rechtlich verbindlich und lässt sich nicht einfach widerrufen. Ein allgemeines Verbraucherwiderrufsrecht, wie Sie es vom Onlinekauf kennen, gibt es bei beurkundeten Immobilienkaufverträgen nicht. Eine Lösung vom Vertrag ist deshalb nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen möglich.

Wichtig zur Einordnung: Der Kauf einer Immobilie ist kein sogenannter Verbrauchsgüterkauf. Die besonderen Schutzvorschriften für den Kauf beweglicher Waren durch Verbraucher (§§ 474 ff. BGB) gelten hier nicht. Für den Immobilienkauf gilt das allgemeine Kaufrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Zwei unterschiedliche Wege: Anfechtung und Rücktritt

Es gibt zwei rechtlich verschiedene Möglichkeiten, sich vom Vertrag zu lösen. Sie sollten nicht verwechselt werden, weil sie unterschiedliche Voraussetzungen und Folgen haben.

Die Anfechtung: Angefochten werden kann ein Vertrag zum Beispiel, wenn Sie arglistig getäuscht wurden oder wenn Sie zum Vertragsschluss widerrechtlich bedroht wurden (§ 123 BGB). Auch ein Irrtum kann in engen Grenzen zur Anfechtung berechtigen (§ 119 BGB). „Arglistig getäuscht“ bedeutet vereinfacht, dass der Verkäufer einen ihm bekannten und für Ihre Kaufentscheidung wichtigen Umstand bewusst verschwiegen oder falsch dargestellt hat. Eine erfolgreiche Anfechtung führt dazu, dass der Vertrag von Anfang an als unwirksam gilt (§ 142 BGB). Für die Anfechtung gelten Fristen. Bei arglistiger Täuschung beträgt sie ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung (§ 124 BGB), bei einem Irrtum müssen Sie unverzüglich handeln (§ 121 BGB).

Der Rücktritt: Der Rücktritt setzt in der Regel einen Sachmangel der Immobilie voraus. Ein Sachmangel liegt vereinfacht vor, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die vorausgesetzte Nutzung eignet (§ 434 BGB). Liegt ein solcher Mangel vor, stehen Ihnen die Käuferrechte aus § 437 BGB zu. Der Rücktritt führt nicht zur rückwirkenden Nichtigkeit, sondern wandelt den Vertrag in ein Rückabwicklungsverhältnis um (§§ 346 ff. BGB).

Was bedeutet das für Sie? Anfechtung und Rücktritt sollten nicht pauschal gemeinsam erklärt werden, weil sie sich widersprechen können. Welcher Weg der richtige ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte anwaltlich geprüft werden.

Rücktritt wegen eines Mangels: Wie läuft das ab?

Der Rücktritt wegen eines Sachmangels ist an Voraussetzungen geknüpft:

• Fristsetzung als Grundregel. In der Regel müssen Sie dem Verkäufer zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen, also Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels geben (§ 323 Abs. 1, § 439 BGB). Erst wenn diese Frist erfolglos verstreicht, kommt der Rücktritt in Betracht.
• Ausnahmen von der Fristsetzung. Eine Frist ist ausnahmsweise entbehrlich, etwa wenn der Verkäufer die Nacherfüllung ernsthaft verweigert oder wenn er Sie arglistig getäuscht hat (§ 323 Abs. 2, § 440 BGB). In diesen Fällen ist Ihnen ein Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten.
• Erheblichkeit des Mangels. Bei einem nur unerheblichen Mangel ist der Rücktritt ausgeschlossen (§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB). Dann bleibt in der Regel die Minderung des Kaufpreises (§ 441 BGB).

Ein wichtiger Punkt beim Immobilienkauf: In vielen Kaufverträgen wird die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen, oft mit Formulierungen wie „gekauft wie besichtigt“. Ein solcher Ausschluss gilt jedoch nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Gerade deshalb spielt die Frage der Arglist beim Immobilienkauf eine so große Rolle.

Wie funktioniert die Rückabwicklung?

Ist der Rücktritt wirksam, sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren (§ 346 BGB). Der Verkäufer erhält die Immobilie zurück, Sie erhalten den Kaufpreis zurück. Praktisch ist das aufwendiger als eine bloße Löschung im Grundbuch. Für die Rückübertragung des Eigentums sind in der Regel eine erneute notarielle Einigung über den Eigentumsübergang und eine erneute Eintragung im Grundbuch erforderlich. Diese Schritte werden über einen Notar abgewickelt.

Welchen Schadensersatz können Käufer verlangen?

Neben oder statt des Rücktritts kommen Schadensersatzansprüche in Betracht (§ 437 Nr. 3, §§ 280 ff. BGB). Anders als ein Rücktritt setzt Schadensersatz aber grundsätzlich voraus, dass der Verkäufer den Mangel zu vertreten hat, also vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei arglistiger Täuschung ist das regelmäßig der Fall.

Ersatzfähig können je nach Fall verschiedene Vermögensnachteile sein, zum Beispiel Notarkosten, Maklerkosten, Finanzierungskosten oder Umzugskosten. Auch der Ersatz vergeblicher Aufwendungen ist möglich (§ 284 BGB). Die konkrete Höhe hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab und lässt sich nicht pauschal beziffern.

Was bedeutet das für Sie? Ob und in welcher Höhe Ansprüche bestehen, ist keine Frage einer festen Formel, sondern der genauen Prüfung Ihres Falls. Absolute Zusagen sind hier fehl am Platz.

Kann der Verkäufer zurücktreten?

Auch der Verkäufer kann unter bestimmten Voraussetzungen zurücktreten, insbesondere wenn der Käufer mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug gerät. In diesem Fall kann der Verkäufer unter den gesetzlichen Voraussetzungen Ersatz des ihm durch den Verzug entstandenen Schadens verlangen.

Verjährung nicht vergessen

Mängelansprüche verjähren. Bei Bauwerken beträgt die Verjährungsfrist grundsätzlich fünf Jahre (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung, die kenntnisabhängig regelmäßig drei Jahre beträgt (§ 438 Abs. 3, §§ 195, 199 BGB). Handeln Sie deshalb zügig, wenn Sie einen Mangel entdecken.

Ihre Checkliste bei Mängeln nach dem Notartermin

• Dokumentieren Sie den Mangel sorgfältig, etwa mit Fotos, Gutachten und Schriftverkehr.
• Notieren Sie, wann Sie den Mangel entdeckt haben, wegen der Fristen.
• Prüfen Sie, ob der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält.
• Erklären Sie keine voreiligen Rücktritts- oder Anfechtungsschreiben ohne rechtliche Prüfung.
• Lassen Sie prüfen, welcher Weg für Sie sinnvoll ist, Rücktritt, Minderung, Schadensersatz oder Anfechtung.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick. Jeder Immobilienkauf ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Mehr zu einem Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag erfahren Sie auf unserer Themenseite.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.