Käufer zahlt den Kaufpreis nicht: Wie kommt der Verkäufer an sein Geld?

Käufer zahlt Kaufpreis nicht: Bevor Sie mahnen, klagen oder vollstrecken, muss feststehen, dass die vereinbarte Zahlung tatsächlich fällig ist. Die Unterschrift beim Notar allein reicht dafür regelmäßig noch nicht aus.

Der notarielle Immobilienkaufvertrag legt fest, welche Voraussetzungen zuerst erfüllt sein müssen. Dazu können die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die Sicherstellung der Lastenfreistellung und erforderliche Genehmigungen gehören. Maßgeblich bleibt die konkrete Vertragsregelung.

Wir prüfen insbesondere:

• Welche Fälligkeitsvoraussetzungen nennt der Kaufvertrag?
• Liegt die Fälligkeitsmitteilung des Notars vor?
• Wann ist sie dem Käufer zugegangen?
• Welche Zahlungsfrist wurde vereinbart?
• Sind besondere Bedingungen oder berechtigte Einwendungen zu berücksichtigen?

Erst danach lässt sich bestimmen, an welchem Tag der Kaufpreis zu zahlen war. Eine Mitteilung über die Fälligkeit ist dabei noch kein Nachweis dafür, dass der Käufer bereits gezahlt hat.

Fälligkeit und Verzug sind unterschiedliche Fragen. Der Anspruch auf Zahlung kann bereits bestehen, obwohl die Voraussetzungen für Verzugszinsen noch nicht erfüllt sind.

Nach § 286 BGB tritt Verzug grundsätzlich durch eine Mahnung nach Fälligkeit ein. Eine Mahnung kann entbehrlich sein, wenn ein bestimmter Zahlungstag vereinbart wurde oder sich eine angemessene Frist ab einem vorhergehenden Ereignis nach dem Kalender berechnen lässt.

Die Formulierung „zahlbar innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung“ muss daher zusammen mit dem Zugangsnachweis geprüft werden. Eine bloß vermutete Zustellung genügt nicht für eine belastbare Berechnung.

Auch die Verantwortlichkeit des Käufers ist zu berücksichtigen. Wir bestimmen den konkreten Verzugsbeginn anhand des Vertrages und der Fälligkeitsunterlagen. Ist eine Mahnung erforderlich, formulieren wir diese und sichern ihren Zugang.

Wenn der Immobilienkäufer nicht oder nicht vollständig zahlt, steht zunächst der offene Kaufpreis im Mittelpunkt. Bei Verzug können Verzugszinsen und ersatzfähige Schäden hinzukommen.

• Offener Kaufpreis als Hauptforderung.
• Verzugszinsen für den maßgeblichen Zeitraum.
• Erforderliche und erstattungsfähige Rechtsverfolgungskosten.
• Notwendige Vollstreckungskosten.
• Gegebenenfalls weitere nachweisbare Verzugsschäden.

Nach § 288 BGB beträgt der gesetzliche Verzugszinssatz grundsätzlich fünf Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz. Bei Entgeltforderungen aus Geschäften ohne Beteiligung eines Verbrauchers sind es grundsätzlich neun Prozentpunkte darüber.

Vertragsregelungen sind gesondert zu prüfen. Nicht jede zusätzliche Ausgabe ist automatisch erstattungsfähig. Ebenso muss unterschieden werden, welche Forderungen der vorhandene Vollstreckungstitel tatsächlich abdeckt. Eine Kaufpreisunterwerfung umfasst nicht ohne Weiteres jeden weiteren Schaden.

Käufer zahlt Kaufpreis nicht – und die offene Forderung verändert sich mit jedem weiteren Verzugstag. Bei hohen Immobilienkaufpreisen können schon wenige Monate erhebliche zusätzliche Zinsbeträge ausmachen.

Wir erstellen eine nachvollziehbare Forderungsaufstellung, die für die außergerichtliche Zahlungsaufforderung, eine Klage und die Zwangsvollstreckung verwendet werden kann.

• Verzugsbeginn und anzuwendenden Zinssatz feststellen.
• Die jeweiligen Basiszinssätze und Zinsperioden berücksichtigen.
• Zinsen taggenau berechnen.
• Teilzahlungen mit ihrem jeweiligen Zahlungstag erfassen.
• Kosten, Zinsen und Hauptforderung getrennt ausweisen.
• Offene Restbeträge fortschreiben.

Der Basiszinssatz wird jeweils zum 1. Januar und zum 1. Juli neu bestimmt. Deshalb darf eine Forderung, die mehrere Halbjahre umfasst, nicht ohne Prüfung mit einem unveränderten Zinssatz berechnet werden. Die offiziellen Werte veröffentlicht die Deutsche Bundesbank.

Eine übersichtliche Berechnung verhindert, dass bereits bezahlte Beträge erneut verlangt oder offene Zinsen übersehen werden.

Nicht jeder notarielle Kaufvertrag ist automatisch ein Vollstreckungstitel über den Kaufpreis. Entscheidend ist, ob der Käufer sich wegen des bezeichneten Kaufpreisanspruchs wirksam der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat.

Eine solche Urkunde kann unter den Voraussetzungen des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO einen Vollstreckungstitel darstellen. Die Unterwerfung muss sich auf den Anspruch beziehen, den der Verkäufer durchsetzen möchte.

Unsere erste Prüfung lautet deshalb: Enthält der Vertrag eine wirksame Vollstreckungsunterwerfung wegen des Kaufpreises und gegebenenfalls der Zinsen? Außerdem prüfen wir Bedingungen für die Erteilung der Vollstreckungsklausel.

Bei einem geeigneten Titel kann ein zusätzlicher Zahlungsprozess entbehrlich sein. „Sofortige Zwangsvollstreckung“ bedeutet allerdings nicht, dass ohne Fälligkeit, vollstreckbare Ausfertigung und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen sofort gepfändet werden darf.

Für die Vollstreckung aus notariellem Kaufvertrag gehen wir schrittweise vor:

1. Vertrag prüfen: Reichweite der Unterwerfung und mögliche Bedingungen feststellen.
2. Forderung bestimmen: Fälligen Kaufpreis, titulierte Zinsen und bereits eingegangene Zahlungen erfassen.
3. Vollstreckbare Ausfertigung beschaffen: Bei notariellen Urkunden richtet sich die Zuständigkeit nach § 797 ZPO; häufig ist der verwahrende Notar zuständig.
4. Zustellung und Wartefrist prüfen: Der Titel muss ordnungsgemäß zugestellt werden. Für notarielle Vollstreckungsurkunden verlangt § 798 ZPO grundsätzlich, dass der Schuldtitel mindestens zwei Wochen vor Beginn der Vollstreckung zugestellt ist.
5. Geeignete Maßnahmen wählen: Verwertbare Vermögenswerte des Käufers gezielt ansprechen.

Je nach Vermögenslage kommen Kontopfändung, Pfändung anderer Forderungen, Sachpfändung oder eine Vermögensauskunft in Betracht. Eine Pfändung setzt immer voraus, dass die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Die richtige Maßnahme richtet sich nach dem vorhandenen Vermögen. Ein Titel über einen hohen Betrag führt allein noch nicht zur Zahlung.

Käufer zahlt Kaufpreis nicht und der Vertrag enthält keine geeignete Unterwerfung? Dann braucht der Verkäufer grundsätzlich einen anderen Vollstreckungstitel. Neben einer gewöhnlichen Zahlungsklage kann ein Urkundenprozess in Betracht kommen.

Nach § 592 ZPO lässt sich eine bestimmte Geldsumme im Urkundenprozess einklagen, wenn sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können.

Für eine Kaufpreisforderung können insbesondere relevant sein:

• Der notarielle Immobilienkaufvertrag.
• Die Fälligkeitsmitteilung.
• Zustellungs- oder Zugangsnachweise.
• Weitere Unterlagen über vertragliche Voraussetzungen.
• Dokumentierte Teilzahlungen und die Forderungsberechnung.

Ob diese Unterlagen im konkreten Fall ausreichen, wird vor der Klage geprüft. Der richtige gesetzliche Begriff lautet Urkundenprozess. Er ist kein automatischer Weg zu einem Urteil, sobald ein notarieller Vertrag vorgelegt wird.

Im Urkundenprozess sind die zulässigen Beweismittel eingeschränkt. Das kann bei einer gut dokumentierten Kaufpreisforderung einen vergleichsweise frühen Vollstreckungstitel ermöglichen.

Verkäufer als Kläger und Käufer als Beklagter müssen dabei die besonderen Verfahrensregeln beachten. Einwendungen des Beklagten, die dort nicht mit den zulässigen Beweismitteln nachgewiesen werden können, werden gegebenenfalls erst im anschließenden Nachverfahren geklärt.

Widerspricht der Beklagte dem Anspruch und wird dennoch verurteilt, ist ihm nach § 599 ZPO die weitere Ausführung seiner Rechte vorzubehalten. Für die Vollstreckung wird das Vorbehaltsurteil wie ein Endurteil behandelt.

Urteile im Urkundenprozess sind nach § 708 Nr. 4 ZPO grundsätzlich ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Mögliche Abwendungs- und Schutzmöglichkeiten bleiben zu beachten.

Der praktische Vorteil: Eine Vollstreckung kann unter Umständen schon möglich sein, bevor sämtliche weitergehenden Einwendungen abschließend geklärt sind. Der Prozessausgang ist damit jedoch noch nicht endgültig gesichert.

Ein Urkundenprozess ist kein risikoloser „Schnellprozess“. Ergeht ein Vorbehaltsurteil, bleibt der Rechtsstreit nach § 600 ZPO im ordentlichen Verfahren anhängig.

Im Nachverfahren können grundsätzlich wieder die üblichen Beweismittel genutzt werden, etwa Zeugen oder Sachverständige. Der Käufer kann dort seine vorbehaltenen Einwendungen weiterverfolgen.

Erweist sich die Forderung später als unbegründet, können Rückzahlungs- und Schadensersatzpflichten des Verkäufers entstehen. Die einschlägigen Regelungen ergeben sich insbesondere aus § 600 Abs. 2 in Verbindung mit § 302 Abs. 4 ZPO.

Käufer zahlt Kaufpreis nicht: Der mögliche Zeitvorteil muss deshalb zusammen mit den rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken bewertet werden. Wir prüfen vorab, welche Einwendungen zu erwarten sind und wie tragfähig die vorhandenen Urkunden sind.

Solange eine verzinsliche Hauptforderung offen ist und die Voraussetzungen des Verzugs vorliegen, laufen die Verzugszinsen grundsätzlich weiter. Ein gerichtliches Verfahren beendet diese Pflicht nicht allein durch seinen Beginn.

Zwischen Fälligkeit, Klage, Urteil und tatsächlichem Geldeingang kann daher eine erhebliche zusätzliche Forderung entstehen. Die Berechnung muss sowohl Änderungen des Basiszinssatzes als auch eingehende Zahlungen erfassen.

Ein Klageantrag bezeichnet üblicherweise den maßgeblichen Zinsaufschlag über dem jeweiligen Basiszinssatz und den Beginn des Zinslaufs. Parallel führen wir eine aktuelle Berechnung in Euro.

Die Forderungsaufstellung wird fortgeschrieben. Sie zeigt, welche Kosten, Zinsen und welcher Kaufpreisrest zu einem bestimmten Stichtag noch offen sind. Zinsen dürfen nicht ohne rechtliche Grundlage auf bereits aufgelaufene Verzugszinsen berechnet werden.

Der Käufer überweist einen Teilbetrag. Das bedeutet nicht automatisch, dass die Hauptforderung um den gesamten überwiesenen Betrag sinkt.

Sind auch Kosten und Zinsen geschuldet, gilt nach § 367 Abs. 1 BGB grundsätzlich diese Reihenfolge:

1. Kosten.
2. Zinsen.
3. Hauptforderung.

Ein vereinfachtes Beispiel: Offen sind 500.000 Euro Kaufpreis, 12.000 Euro Zinsen und 3.000 Euro erstattungsfähige Kosten. Bei einer Zahlung von 100.000 Euro werden nach dieser Reihenfolge zuerst 3.000 Euro Kosten und 12.000 Euro Zinsen getilgt. Nur die verbleibenden 85.000 Euro mindern den Kaufpreis. Der Kaufpreisrest beträgt damit 415.000 Euro.

Das Beispiel setzt voraus, dass keine wirksame abweichende Regelung eingreift. Bestimmt der Käufer eine andere Anrechnung, ist auch § 367 Abs. 2 BGB zu prüfen. Bei mehreren selbständigen Forderungen spielt zusätzlich § 366 BGB eine Rolle.

Nach jeder Teilzahlung berechnen wir die getilgten Kosten und Zinsen, den verbleibenden Kaufpreis und den weiteren Zinslauf. Dafür benötigen wir den genauen Zahlungstag und den tatsächlich eingegangenen Betrag.

Käufer zahlt Kaufpreis nicht und die Kontopfändung bringt lediglich 40.000 Euro ein? Ein Titel über eine höhere Forderung ist damit nicht „verbraucht“.

Der Erlös wird korrekt angerechnet. Wegen der verbleibenden titulierten Forderung kann grundsätzlich weiter vollstreckt werden. Bereits erhaltene Beträge dürfen selbstverständlich nicht erneut verlangt werden.

• Weitere Konten oder andere Forderungen prüfen.
• Arbeitseinkommen im pfändbaren Umfang berücksichtigen.
• Bewegliche Vermögenswerte ermitteln.
• Eine Vermögensauskunft veranlassen.
• Gegebenenfalls Grundbesitz als Vollstreckungsziel prüfen.

Die Vermögensauskunft nach § 802c ZPO kann Informationen über weitere Vermögenswerte liefern. Pfändungsfreigrenzen und sonstige Schutzvorschriften sind dabei zu beachten.

Wir führen eine laufende Restforderungsaufstellung. Sie umfasst die noch offene Hauptforderung, Zinsen und erstattungsfähige Kosten und wird nach jedem Zahlungseingang aktualisiert.

Ein Vollstreckungstitel belegt die Durchsetzbarkeit einer Forderung, ersetzt aber kein vorhandenes Vermögen. Ist der Käufer zahlungsunfähig, muss die weitere Strategie wirtschaftlich überprüft werden.

Wir klären mit dem Verkäufer, ob weitere Vollstreckungsmaßnahmen sinnvoll sind, eine Insolvenz droht oder bereits ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Im Insolvenzverfahren kann die Einzelzwangsvollstreckung eingeschränkt oder ausgeschlossen sein; stattdessen kann eine Forderungsanmeldung erforderlich werden.

Auch die Frage, ob weiterhin am Vertrag festgehalten oder eine Lösung vom Kaufvertrag geprüft werden soll, kann dann neu zu bewerten sein. Ein Rücktritt hat eigene Voraussetzungen und Folgen.

Der Schwerpunkt dieses Beitrags bleibt jedoch: Käufer zahlt Kaufpreis nicht – wie lässt sich die bestehende Kaufpreisforderung durchsetzen? Die Wahl zwischen Zahlung und Rücktritt sollte nicht erst nach unnötigen Vollstreckungskosten getroffen werden.

Bei ausbleibender Zahlung hilft eine klare Reihenfolge:

1. Kaufvertrag und Fälligkeit prüfen.
2. Verzugsbeginn feststellen und nötigenfalls wirksam mahnen.
3. Kaufpreis, Zinsen und Kosten berechnen.
4. Notarielle Vollstreckungsunterwerfung prüfen.
5. Titel und Vollstreckungsvoraussetzungen sichern: Vollstreckbare Ausfertigung, Zustellung und Wartefrist beachten oder einen gerichtlichen Titel beschaffen. Einen Urkundenprozess prüfen.
6. Geeignete Vermögenswerte vollstrecken.
7. Teilzahlungen korrekt verrechnen.
8. Restforderung und Zinsen fortlaufend aktualisieren.

Käufer zahlt Kaufpreis nicht: Wer diese Fragen früh klärt, kann die passende Vorgehensweise wählen und die Forderung nachvollziehbar beziffern.

Wir unterstützen Immobilienverkäufer bei der Durchsetzung offener Kaufpreisforderungen. Dabei verbinden wir die Vertragsprüfung mit einer transparenten Berechnung und einer passenden Vollstreckungsstrategie.

• Notariellen Immobilienkaufvertrag und Kaufpreisfälligkeit prüfen.
• Verzugsbeginn feststellen und Zahlungsaufforderungen erstellen.
• Verzugszinsen taggenau berechnen.
• Gesamtforderung aus Kaufpreis, Zinsen und Kosten aufstellen.
• Teilzahlungen verrechnen und Restforderungen fortschreiben.
• Notarielle Vollstreckungsunterwerfung und deren Reichweite prüfen.
• Erforderliche vollstreckbare Ausfertigung beschaffen.
• Konten- und Forderungspfändung sowie weitere Maßnahmen einleiten.
• Vermögensauskunft und weitere Vermögensermittlung veranlassen.
• Urkundenprozess oder gewöhnliche Zahlungsklage prüfen und durchführen.

Für die erste Prüfung sind insbesondere Kaufvertrag, Fälligkeitsmitteilung, Zugangsnachweise, Korrespondenz und Zahlungsbelege hilfreich. Damit können wir den offenen Betrag und die nächsten Schritte konkret bestimmen.

Wenn der Hauskäufer nicht zahlt oder den fälligen Immobilienkaufpreis zurückhält, muss der Verkäufer nicht zwingend zunächst einen gewöhnlichen Zahlungsprozess führen.

Eine wirksame Vollstreckungsunterwerfung kann einen unmittelbaren Weg zur Vollstreckung aus der notariellen Urkunde eröffnen. Fehlt sie, kann bei urkundlich belegbaren Ansprüchen ein Urkundenprozess sinnvoll sein.

Entscheidend ist die vollständige Forderungsberechnung. Kaufpreis, Verzugszinsen, Kosten und Teilzahlungen müssen von Beginn an richtig erfasst werden. Zugleich ist zu prüfen, welches Vermögen tatsächlich für die Vollstreckung zur Verfügung steht.