Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag: Wie gehe ich richtig vor?

Wer nach dem Immobilienkauf einen erheblichen Mangel entdeckt, sollte nicht sofort mit der Sanierung beginnen.

Zunächst sollte der Zustand möglichst vollständig dokumentiert werden.

Dazu können insbesondere gehören:

Fotos und Videos des Mangels,

Aufzeichnungen über Zeitpunkt und Umstände der Entdeckung,

Feststellungen von Handwerkern oder Sachverständigen,

Bauteilöffnungen und deren Ergebnisse,

Zeugen, die den Zustand gesehen haben.

Der Grund ist einfach:

Bei einem späteren Streit muss der Käufer regelmäßig darlegen und beweisen können, welcher Mangel vorhanden war und welche Bedeutung dieser Mangel hatte.

Besonders problematisch kann es deshalb sein, einen Schaden vollständig beseitigen zu lassen, bevor sein ursprünglicher Zustand ausreichend dokumentiert wurde.

Auch § 439 Abs. 5 BGB ist zu beachten. Danach hat der Käufer dem Verkäufer die Sache zum Zweck der Nacherfüllung zur Verfügung zu stellen. Eine vorschnelle vollständige Beseitigung des Mangels kann deshalb nicht nur die Beweisführung erschweren, sondern auch die weitere rechtliche Vorgehensweise beeinflussen.

Beim Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag sollten im zweiten Schritt die Unterlagen zusammengestellt werden, die zeigen können, was vor dem Kauf vereinbart und erklärt wurde.

Besonders wichtig sind häufig:

• der notarielle Kaufvertrag
• das Verkaufsexposé
• E-Mails und Nachrichten mit Verkäufer und Makler
• Fotos aus dem Verkaufsprozess
• Protokolle über Besichtigungen
• Angaben zu früheren Schäden
• Rechnungen oder Unterlagen über frühere Sanierungen
• Gutachten
• Bauunterlagen und Genehmigungen

Gerade bei gebrauchten Immobilien enthält der notarielle Kaufvertrag häufig einen Ausschluss der Haftung für Sachmängel.

Deshalb genügt es häufig nicht, allein den Mangel nachzuweisen. Es muss zusätzlich geprüft werden, ob der Verkäufer sich auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen kann.

Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich nach § 444 BGB auf einen vereinbarten Haftungsausschluss grundsätzlich nicht berufen.

Diese Frage gehört allerdings zur Prüfung, ob überhaupt ein Rücktrittsrecht besteht. Sie wird deshalb ausführlicher in unserem Beitrag „Hauskauf rückgängig machen: Wann kann ich vom Kaufvertrag über ein Haus zurücktreten?“ behandelt.

Der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ist keine unverbindliche Ankündigung.

Er ist eine rechtliche Erklärung mit erheblichen Folgen.

Deshalb sollte vor der Erklärung geklärt werden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.

§ 437 BGB gibt dem Käufer bei einem Sachmangel unter den weiteren gesetzlichen Voraussetzungen insbesondere das Recht auf Nacherfüllung sowie das Recht zum Rücktritt oder zur Minderung.

Vor einem Rücktritt sind deshalb insbesondere folgende Fragen zu prüfen:

Liegt ein rechtlicher Sachmangel vor?

Bestand der Mangel bereits im maßgeblichen Zeitpunkt?

Kennt der Käufer den Mangel bereits beim Kauf?

Enthält der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss?

Kann sich der Verkäufer auf diesen Ausschluss berufen?

Ist der Mangel erheblich genug für einen Rücktritt?

Muss dem Verkäufer zunächst eine Möglichkeit zur Nacherfüllung gegeben werden?

Erst wenn diese Fragen geklärt sind, lässt sich sinnvoll entscheiden, wie gegenüber dem Verkäufer vorzugehen ist.

Das ist einer der wichtigsten Punkte des gesamten Ablaufs.

Grundsätzlich setzt der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag wegen einer nicht vertragsgemäßen Leistung voraus, dass dem Verkäufer zunächst eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt wurde und diese Frist erfolglos abläuft.

Das ergibt sich aus § 323 Abs. 1 BGB.

Beim Hauskauf bedeutet dies häufig:

Der Käufer muss dem Verkäufer zunächst Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen.

Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen.

Nach § 323 Abs. 2 BGB kann eine Fristsetzung unter bestimmten Voraussetzungen entbehrlich sein. Weitere Ausnahmen enthält § 440 BGB. Eine Frist kann beispielsweise entbehrlich sein, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn die Nacherfüllung dem Käufer unzumutbar ist.

Gerade bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann die Frage besonders wichtig werden.

Der Bundesgerichtshof hat für einen Fall arglistigen Verkäuferverhaltens ausgeführt, dass eine Täuschung grundsätzlich geeignet sein kann, das Vertrauen des Käufers in eine ordnungsgemäße Nacherfüllung zu zerstören. Zugleich zeigt die Entscheidung, dass ein Käufer vorsichtig sein muss, wenn er dem Verkäufer trotzdem eine Frist zur Mangelbeseitigung setzt. Beseitigt der Verkäufer den Mangel innerhalb dieser Frist, kann ein späterer Rücktritt ausscheiden. BGH, Urteil vom 12. März 2010, V ZR 147/09.

Deshalb sollte die Entscheidung, ob eine Frist gesetzt wird, nicht schematisch getroffen werden.

Ist eine Frist zur Nacherfüllung erforderlich, sollte für den Verkäufer klar erkennbar sein, welcher Mangel beanstandet wird und innerhalb welcher Frist Abhilfe verlangt wird.

Der Käufer sollte den Mangel deshalb möglichst konkret beschreiben.

Eine bloße Mitteilung wie

„Mit dem Haus stimmt etwas nicht“

hilft regelmäßig nicht weiter.

Besser ist es, den betroffenen Gebäudebereich und das festgestellte Problem nachvollziehbar zu bezeichnen.

Zugleich muss bedacht werden:

Eine Aufforderung zur Nacherfüllung ist kein bloßer Formalismus. Der Verkäufer soll tatsächlich die Möglichkeit erhalten, den vertragsgemäßen Zustand herzustellen.

Welche Frist angemessen ist, lässt sich deshalb nicht pauschal bestimmen. Das hängt insbesondere von Art und Umfang des Mangels sowie den erforderlichen Untersuchungs- und Sanierungsarbeiten ab.

Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann der Käufer den Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag erklären.

§ 349 BGB ist insoweit erstaunlich knapp:

„Der Rücktritt erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.“

Der Rücktritt muss also gegenüber dem Verkäufer erklärt werden.

Eine Zustimmung des Verkäufers ist für die Erklärung des Rücktritts nicht erforderlich.

Der Käufer muss also nicht darum bitten, aus dem Vertrag entlassen zu werden.

Er erklärt vielmehr, dass er aufgrund des bestehenden Rücktrittsrechts vom Kaufvertrag zurücktritt.

Für die gesetzliche Rücktrittserklärung schreibt § 349 BGB keine besondere Form vor. Aus Gründen der Nachweisbarkeit sollte bei einem Immobilienkauf jedoch sichergestellt werden, dass später sowohl der Inhalt der Erklärung als auch ihr Zugang beim Verkäufer belegt werden können.

Die Erklärung sollte den betroffenen Kaufvertrag eindeutig bezeichnen.

Außerdem sollte klar zum Ausdruck kommen, dass der Käufer tatsächlich den Rücktritt erklärt und nicht lediglich mit einem Rücktritt droht oder weitere Verhandlungen ankündigt.

Bei Immobilien stehen auf Käuferseite häufig Ehegatten oder andere Personen gemeinsam im Kaufvertrag.

Auch auf Verkäuferseite können mehrere Personen beteiligt sein.

Dann muss § 351 BGB berücksichtigt werden.

Sind auf einer Vertragsseite mehrere Personen beteiligt, kann das Rücktrittsrecht grundsätzlich nur von allen und gegen alle ausgeübt werden.

Vor Abgabe der Rücktrittserklärung sollte deshalb genau geprüft werden, wer Vertragspartei des notariellen Kaufvertrages ist.

Eine Erklärung nur eines von mehreren Käufern kann problematisch sein.

In vielen Fällen antwortet der Verkäufer auf die Rücktrittserklärung nicht mit:

„Einverstanden.“

Stattdessen wird häufig bestritten,

• dass überhaupt ein Mangel vorliegt
• dass der Mangel bereits beim Kauf bestand
• dass der Verkäufer davon wusste
• dass der Gewährleistungsausschluss unwirksam ist
• dass eine ausreichende Frist gesetzt wurde
• oder dass der Mangel erheblich genug für einen Rücktritt ist.

Das bedeutet nicht, dass der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag deshalb wirkungslos wäre.

Die Wirksamkeit des Rücktritts hängt nicht davon ab, ob der Verkäufer ihm zustimmt.

Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und wurde der Rücktritt wirksam erklärt, entstehen die gesetzlichen Rückgewährpflichten.

Nach § 346 Abs. 1 BGB sind die empfangenen Leistungen grundsätzlich zurückzugewähren.

Der Verkäufer muss also insbesondere den erhaltenen Kaufpreis zurückgewähren. Im Gegenzug ist die Immobilie zurückzuübertragen.

Die Rückgewährpflichten sind nach § 348 BGB grundsätzlich Zug um Zug zu erfüllen.

Weigert sich der Verkäufer, kann die Rückabwicklung gerichtlich durchgesetzt werden.

Auch nach der Erklärung des Rücktritts vom Immobilienkaufvertrag befindet sich die Immobilie zunächst weiterhin beim Käufer.

Deshalb sollte nicht davon ausgegangen werden, dass mit dem Absenden eines Schreibens sämtliche tatsächlichen und rechtlichen Fragen erledigt sind.

Größere Umbauten, Sanierungen oder Veränderungen sollten mit Blick auf die bevorstehende Rückabwicklung sorgfältig geprüft werden.

Gleiches gilt für die weitere Nutzung der Immobilie.

Denn bei der späteren Rückabwicklung können neben Kaufpreis und Eigentum auch gezogene Nutzungen, Aufwendungen und Investitionen eine Rolle spielen.

Welche Positionen der Käufer bei einer Rückabwicklung zurückverlangen kann und welche Gegenansprüche berücksichtigt werden müssen, erläutern wir ausführlich in unserem Beitrag:

„Rückabwicklung beim Hauskauf: Welche Kosten bekomme ich nach dem Rücktritt zurück?“

Der praktische Ablauf beim Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag lässt sich damit wie folgt zusammenfassen:

Schritt 1: Mangel feststellen und Beweise sichern.

Schritt 2: Kaufvertrag, Exposé und Kommunikation zusammentragen.

Schritt 3: Mangel, Haftungsausschluss und Rücktrittsrecht rechtlich prüfen.

Schritt 4: Entscheiden, ob eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden muss.

Schritt 5: Erforderlichenfalls Nacherfüllung verlangen und Frist abwarten.

Schritt 6: Rücktritt eindeutig gegenüber dem Verkäufer erklären.

Schritt 7: Kaufpreisrückzahlung und Rückübertragung der Immobilie abwickeln oder erforderlichenfalls gerichtlich durchsetzen.

Gerade der vierte Schritt ist häufig entscheidend.

Eine Frist darf nicht einfach deshalb gesetzt werden, weil sie üblicherweise zum Rücktritt gehört. Ebenso wenig sollte auf eine Frist verzichtet werden, nur weil der Käufer davon ausgeht, vom Verkäufer getäuscht worden zu sein.

Die richtige Vorgehensweise hängt vom konkreten Fall ab.

Nach der Entdeckung eines erheblichen Mangels entstehen verständlicherweise schnell Konflikte mit dem Verkäufer.

Gerade dann sollte strukturiert vorgegangen werden.

Problematisch können insbesondere folgende Schritte sein:

• den Mangel vollständig sanieren, bevor er ausreichend dokumentiert wurde
• eine Frist setzen, ohne vorher zu prüfen, ob dies strategisch sinnvoll ist
• den Rücktritt erklären, obwohl dessen Voraussetzungen noch ungeklärt sind
• mit dem Verkäufer Vereinbarungen über Reparaturen treffen, ohne deren Auswirkungen auf den Rücktritt zu bedenken
• wichtige Kommunikation nur telefonisch führen und später nicht mehr beweisen können
• eine Minderung zu erklären. Eine Minderung schließt den Rücktritt regelmäßig aus.

Der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ist deshalb weniger eine einzelne Erklärung als eine Abfolge aufeinander abgestimmter Schritte.

Je früher ein vollständiger Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ernsthaft in Betracht gezogen wird, desto wichtiger wird die richtige Reihenfolge.

Bei einem Immobilienkauf geht es häufig um mehrere hunderttausend Euro.

Zugleich können bereits frühe Entscheidungen darüber, ob ein Mangel saniert wird, ob eine Frist gesetzt wird und wie der Verkäufer angeschrieben wird, den weiteren Verlauf beeinflussen.

Spätestens bevor eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt oder der Rücktritt erklärt wird, sollte deshalb geprüft werden, welche Vorgehensweise im konkreten Fall sinnvoll ist.

Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag beginnt nicht mit einem Rücktrittsschreiben.

Zuerst müssen der Mangel und die Beweislage gesichert werden. Danach ist zu prüfen, welche Rechte dem Käufer zustehen und ob dem Verkäufer noch Gelegenheit zur Nacherfüllung gegeben werden muss.

Erst wenn diese Fragen geklärt sind, sollte der Rücktritt erklärt werden.

Ist der Rücktritt wirksam, beginnt die eigentliche Rückabwicklung. Der Verkäufer erhält die Immobilie zurück. Der Käufer verlangt den Kaufpreis und gegebenenfalls weitere Positionen zurück.

Wer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten möchte, sollte deshalb vor allem eines vermeiden:

vorschnell den nächsten Schritt zu gehen, bevor geklärt ist, welche rechtlichen Folgen er hat.