Wann lässt sich ein Hauskauf rückgängig machen? Der Beitrag erklärt Mängel, Gewährleistungsausschluss, Arglist, Fristen und die Rückabwicklung des Kaufvertrags.
Der notarielle Kaufvertrag ist unterschrieben, das Haus wurde vielleicht sogar schon übergeben und dann kommt die böse Überraschung: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter einer Verkleidung, nicht genehmigte Wohnräume, gravierende Baumängel oder Schäden, von denen bei der Besichtigung nichts zu erkennen war.
Dann stellt sich für viele Käufer eine entscheidende Frage:
Kann ich den Hauskauf rückgängig machen?
Die kurze Antwort lautet: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kann ein bereits notariell abgeschlossener Immobilienkaufvertrag rückabgewickelt werden. Ein allgemeines Recht, sich nachträglich anders zu entscheiden, gibt es beim Hauskauf allerdings nicht. Wer vom Hauskauf zurücktreten will, braucht einen rechtlichen Grund.
Bei einer gebrauchten Immobilie geht es dabei häufig um fünf Fragen:
- Liegt überhaupt ein Mangel der Immobilie vor?
- War der Mangel für den Käufer erkennbar?
- Enthält der notarielle Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss?
- Hat der Verkäufer den Mangel gekannt und verschwiegen?
- Sind auch die weiteren Voraussetzungen für einen Rücktritt erfüllt?
Kann ich einen Hauskauf nach dem Notartermin noch rückgängig machen?
Mit der Unterschrift beim Notar ist der Immobilienkaufvertrag grundsätzlich verbindlich. Ein allgemeines 14-tägiges Widerrufsrecht für den notariellen Hauskauf gibt es nicht (vgl. § 312 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB).
Das bedeutet aber nicht, dass ein Immobilienkauf niemals rückgängig gemacht werden kann.
Ist die Immobilie mangelhaft, stehen dem Käufer grundsätzlich die gesetzlichen Mängelrechte aus § 437 BGB zu. Dazu gehört unter den weiteren gesetzlichen Voraussetzungen auch der Rücktritt vom Kaufvertrag.
Wer einen Hauskauf rückgängig machen möchte, muss deshalb zunächst klären, ob die gekaufte Immobilie mangelhaft ist.
Wann liegt beim Hauskauf ein Mangel vor?
Nicht jeder Schaden an einem Haus ist automatisch ein rechtlicher Sachmangel.
Maßgeblich ist zunächst, welche Beschaffenheit der Immobilie vereinbart wurde und welchen Zustand der Käufer berechtigterweise erwarten durfte.
Nach § 434 BGB muss die Immobilie insbesondere die vereinbarte Beschaffenheit besitzen, sich für die vorausgesetzte beziehungsweise gewöhnliche Verwendung eignen und grundsätzlich die Eigenschaften aufweisen, die ein Käufer bei einer vergleichbaren Immobilie erwarten darf. Dabei können auch öffentliche Angaben über das Objekt eine Rolle spielen.
Vereinfacht gesagt:
Ein Mangel kann vorliegen, wenn das Haus tatsächlich schlechter ist, als es nach Kaufvertrag, Angaben des Verkäufers, Exposé und den Umständen des Verkaufs sein durfte.
Typische Beispiele sind:
Feuchtigkeitsschäden, erheblicher Schimmelbefall, nicht offengelegte Brandschäden, fehlende Baugenehmigungen, erhebliche Baumängel, Schädlingsbefall oder Eigenschaften des Gebäudes, die von den Angaben beim Verkauf erheblich abweichen.
Dabei muss immer das konkrete Haus betrachtet werden. Von einem 150 Jahre alten Gebäude darf ein Käufer nicht ohne Weiteres denselben technischen Zustand erwarten wie von einem Neubau.
Das zeigt beispielsweise der Bundesgerichtshof bei Feuchtigkeit in älteren Gebäuden. Ob Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel darstellt, hängt unter anderem vom Alter, dem erkennbaren Zustand, einer etwaigen Sanierung und der vorgesehenen Nutzung ab. Der BGH hat zugleich klargestellt, dass auch Angaben im Exposé die berechtigten Erwartungen des Käufers beeinflussen können. BGH, Urteil vom 9. Februar 2018, V ZR 274/16.
Muss es sich um einen versteckten Mangel handeln?
Der Begriff „versteckter Mangel“ wird im Zusammenhang mit dem Hauskauf häufig verwendet. Entscheidend ist rechtlich aber nicht allein, ob sich der Mangel hinter einer Wand oder unter einem Fußboden versteckt hat.
Wichtig ist vielmehr, ob der Käufer den Mangel beim Kauf kannte oder erkennen musste.
Kennt ein Käufer einen Mangel bereits bei Vertragsschluss, sind seine Mängelrechte grundsätzlich ausgeschlossen. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann er seine Rechte grundsätzlich nur unter besonderen Voraussetzungen geltend machen, insbesondere bei arglistigem Verschweigen oder einer Garantie des Verkäufers. Das ergibt sich aus § 442 BGB.
In der Praxis sind deshalb gerade solche Probleme wichtig, die bei der Besichtigung nicht oder jedenfalls nicht in ihrem wirklichen Ausmaß erkennbar waren.
Ein kleiner Feuchtigkeitsfleck kann beispielsweise sichtbar gewesen sein. Daraus muss für einen Käufer aber noch nicht zwingend erkennbar sein, dass hinter der Wand ein massiver und seit Jahren bestehender Feuchtigkeitsschaden vorhanden ist.
Was bedeutet der Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag?
Bei gebrauchten Immobilien enthält der notarielle Kaufvertrag sehr häufig einen Ausschluss der Sachmängelhaftung.
Sinngemäß findet sich dann eine Regelung, wonach die Immobilie unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft wird.
Dieser Punkt ist entscheidend.
Denn selbst wenn tatsächlich ein Sachmangel vorliegt, bedeutet das noch nicht automatisch, dass der Käufer deshalb vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten kann.
Der Bundesgerichtshof hat für Grundstückskaufverträge ausdrücklich entschieden, dass ein umfassender Haftungsausschluss grundsätzlich auch Eigenschaften erfassen kann, die der Käufer aufgrund öffentlicher Angaben des Verkäufers erwarten durfte. BGH, Urteil vom 22. April 2016, V ZR 23/15.
Auch beim Kauf eines rund 300 Jahre alten Bauernhauses hat der BGH diese Trennung deutlich gemacht. Eine Eigenschaft kann für die Frage, ob überhaupt ein Sachmangel vorliegt, durchaus relevant sein. Ein vereinbarter Haftungsausschluss kann die daraus folgenden Rechte des Käufers jedoch trotzdem ausschließen. BGH, Urteil vom 9. Februar 2018, V ZR 274/16.
Deshalb führt die Prüfung beim Hauskauf häufig zu der nächsten und entscheidenden Frage:
Kann sich der Verkäufer trotz des Mangels auf den Gewährleistungsausschluss berufen?
Kann ich trotz Gewährleistungsausschluss vom Hauskauf zurücktreten?
Ein Gewährleistungsausschluss schützt einen Verkäufer nicht grenzenlos.
§ 444 BGB bestimmt, dass sich der Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen kann, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.
Bei vielen Streitigkeiten nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie wird deshalb die Arglist des Verkäufers zum entscheidenden Punkt.
Das bedeutet:
Es reicht häufig nicht aus, nur nachzuweisen, dass das Haus mangelhaft ist.
Zusätzlich muss geklärt werden, was der Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages über diesen konkreten Mangel wusste.
Wann handelt der Verkäufer beim Hauskauf arglistig?
Arglist bedeutet nicht, dass der Verkäufer den Käufer schädigen wollte.
Der Bundesgerichtshof verlangt aber mehr als bloße Fahrlässigkeit.
Für ein vorsätzliches Verschweigen ist nach der Rechtsprechung erforderlich, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält. BGH, Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11. Der BGH formuliert hierzu:
„Voraussetzung für ein vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist jedoch stets, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält.“
Hinzu kommt, dass der Verkäufer erkennen oder zumindest damit rechnen muss, dass der Käufer den betreffenden Umstand nicht kennt und bei Offenlegung möglicherweise anders entschieden hätte.
Das ist in der Praxis häufig der schwierigste Punkt eines Verfahrens.
Der Käufer muss grundsätzlich darlegen und beweisen, dass der Verkäufer Kenntnis von dem maßgeblichen Mangel hatte. Der Bundesgerichtshof weist ausdrücklich darauf hin, dass der Käufer für die Voraussetzungen der Arglist und damit grundsätzlich auch für die Kenntnis des Verkäufers beweispflichtig ist.
Deshalb sind Indizien häufig entscheidend.
Frühere Reparaturen, Handwerkerrechnungen, frühere Wasserschäden, überstrichene Schadstellen, Schriftverkehr mit Versicherungen, Aussagen von Nachbarn, frühere Gutachten oder vom Verkäufer selbst veranlasste Sanierungsmaßnahmen können Hinweise darauf liefern, dass ein Problem bereits vor dem Verkauf bekannt war.
Muss ich dem Verkäufer vor dem Rücktritt eine Frist zur Nachbesserung setzen?
Grundsätzlich ja.
§ 323 BGB sieht vor, dass der Käufer dem Verkäufer grundsätzlich zunächst eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung setzen muss. Erst wenn diese Frist erfolglos abläuft, kann unter den weiteren Voraussetzungen der Rücktritt erklärt werden.
Davon gibt es allerdings Ausnahmen.
Gerade bei einer arglistigen Täuschung kann die Situation anders liegen.
Für Immobilienkäufer ist hierzu das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12. März 2010, V ZR 147/09, besonders wichtig.
Der BGH führt aus, dass eine Täuschungshandlung des Verkäufers
„grundsätzlich geeignet [ist], das Vertrauen des Käufers in die Ordnungsmäßigkeit der Nacherfüllung zu zerstören“.
Eine vorherige Nacherfüllung kann dem Käufer deshalb bei einer Täuschung im Einzelfall unzumutbar sein.
Das bedeutet aber nicht, dass bei jedem behaupteten arglistigen Verschweigen bedenkenlos sofort der Rücktritt erklärt werden sollte.
Gerade das Urteil zeigt auch eine wichtige Besonderheit: Setzt der Käufer dem Verkäufer trotz der Täuschung eine Frist zur Mangelbeseitigung und beseitigt der Verkäufer den Mangel innerhalb dieser Frist ordnungsgemäß, kann ein späterer Rücktritt wegen dieses Mangels ausscheiden.
Ob eine Frist gesetzt werden muss und wie mit einer bereits gesetzten Frist umzugehen ist, sollte deshalb vor der Rücktrittserklärung genau geprüft werden.
Reicht jeder Mangel aus, um den Hauskauf rückgängig zu machen?
Nein.
Selbst wenn ein Sachmangel vorliegt und die Gewährleistungsrechte nicht ausgeschlossen sind, berechtigt nicht jeder geringfügige Fehler zur vollständigen Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages.
Nach § 323 Abs. 5 BGB ist der Rücktritt ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
Ob ein Mangel erheblich genug ist, um den vollständigen Hauskauf rückgängig zu machen, muss anhand des konkreten Einzelfalls bewertet werden.
Dabei können insbesondere Bedeutung und Auswirkungen des Mangels, der erforderliche Sanierungsaufwand und die Beeinträchtigung der Nutzung der Immobilie eine Rolle spielen.
Wann kann ein Hauskauf also rückgängig gemacht werden?
Bei einem bereits notariell abgeschlossenen Immobilienkaufvertrag läuft die Prüfung häufig auf folgende Fragen hinaus:
Erstens: Die Immobilie weist einen rechtlichen Mangel auf.
Zweitens: Der Käufer kann seine Mängelrechte noch geltend machen.
Drittens: Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss steht dem Anspruch nicht entgegen. Bei gebrauchten Immobilien führt dies häufig zur Frage, ob der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Viertens: Soweit eine Frist zur Nacherfüllung erforderlich ist, wurde diese erfolglos gesetzt oder die Fristsetzung war ausnahmsweise entbehrlich.
Fünftens: Der Mangel ist erheblich genug, um einen Rücktritt vom gesamten Immobilienkaufvertrag zu rechtfertigen.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, lässt sich ein Hauskauf rückgängig machen. Der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten und die Rückabwicklung verlangen.
Was passiert bei einer Rückabwicklung des Hauskaufs?
Mit dem Rücktritt beginnt die eigentliche Rückabwicklung.
§ 346 BGB sieht vor, dass nach einem wirksamen Rücktritt die empfangenen Leistungen zurückzugewähren sind.
Vereinfacht bedeutet das zunächst:
Der Käufer gibt die Immobilie zurück. Der Verkäufer zahlt den erhaltenen Kaufpreis zurück.
In der Praxis ist die Rückabwicklung eines Hauskaufs allerdings erheblich umfangreicher.
Zu klären ist beispielsweise, was mit der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten, den Grundbuchkosten, einer Maklerprovision, Finanzierungskosten und bereits vorgenommenen Investitionen in die Immobilie geschieht.
Gerade wenn Käufer nach dem Erwerb bereits umfangreich renoviert oder saniert haben, können erhebliche weitere Positionen hinzukommen.
Was sollte ich tun, wenn ich meinen Hauskauf rückgängig machen möchte?
Wer nach dem Kauf erhebliche Mängel feststellt und seinen Hauskauf rückgängig machen möchte, sollte zunächst die Beweislage sichern.
Wichtig sind insbesondere der notarielle Kaufvertrag, das ursprüngliche Verkaufsexposé, Schriftverkehr mit Verkäufer und Makler, Fotos und Videos des Mangels, Handwerkerunterlagen und gegebenenfalls sachverständige Feststellungen.
Besonders wichtig ist, den ursprünglichen Zustand nicht vorschnell durch Sanierungsarbeiten zu verändern. Wer einen verdeckten Schaden sofort vollständig beseitigt, kann später Schwierigkeiten bekommen, den ursprünglichen Zustand und das Ausmaß des Mangels zu beweisen.
Ebenso sollte eine Rücktrittserklärung nicht vorschnell ausgesprochen werden. Vorher sollte geprüft werden, welcher Mangel vorliegt, ob ein Gewährleistungsausschluss besteht, welche Kenntnisse des Verkäufers nachweisbar sind und ob zunächst eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden muss.
Häufige Fragen zum Rückgängigmachen eines Hauskaufs
Kann ich einen Immobilienkaufvertrag widerrufen?
Für einen notariell beurkundeten Hauskauf besteht grundsätzlich kein allgemeines 14-tägiges Widerrufsrecht. Wer sich vom Vertrag lösen möchte, muss stattdessen prüfen, ob die Voraussetzungen für einen Rücktritt, eine Anfechtung oder eine einvernehmliche Aufhebung vorliegen.
Kann ich einen Hauskauf nach der Unterschrift beim Notar rückgängig machen?
Ja, aber nicht allein deshalb, weil Sie den Kauf bereuen. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages muss ein rechtlicher Grund für die Lösung vom Vertrag bestehen. Bei Immobilienkäufern sind erhebliche Sachmängel und arglistig verschwiegene Mängel besonders wichtige Fallgruppen.
Kann ich wegen eines versteckten Mangels vom Hauskauf zurücktreten?
Das kann möglich sein. Entscheidend ist aber nicht allein, dass der Mangel bei der Besichtigung verborgen war. Es muss ein rechtlicher Sachmangel vorliegen. Außerdem müssen die weiteren Voraussetzungen des Rücktritts erfüllt sein. Bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss ist häufig entscheidend, ob der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Kann ich trotz Gewährleistungsausschluss den Immobilienkauf rückgängig machen?
Ja. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer insbesondere dann nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, wenn er den betreffenden Mangel arglistig verschwiegen hat. Ob Arglist nachgewiesen werden kann, ist deshalb bei vielen Immobilienfällen die zentrale Frage.
Muss der Verkäufer vom Mangel gewusst haben?
Wenn der notarielle Kaufvertrag die Sachmängelhaftung wirksam ausschließt und der Käufer seine Rechte auf arglistiges Verschweigen stützt, kommt es regelmäßig entscheidend auf die Kenntnis des Verkäufers vom konkreten Mangel an. Bloße Unkenntnis oder Fahrlässigkeit genügt für Arglist grundsätzlich nicht.
Muss ich vor dem Rücktritt eine Frist zur Nachbesserung setzen?
Grundsätzlich ist vor dem Rücktritt eine Frist zur Nacherfüllung erforderlich. Es bestehen aber gesetzliche Ausnahmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann insbesondere eine Täuschung des Verkäufers dazu führen, dass dem Käufer eine weitere Nacherfüllung nicht zugemutet werden kann.
Sie möchten Ihren Hauskauf rückgängig machen?
Ob ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag möglich ist, hängt häufig an wenigen entscheidenden Tatsachen: Was ist mit der Immobilie nicht in Ordnung? Was wusste der Verkäufer? Was wurde vor dem Kauf mitgeteilt? Was steht im notariellen Kaufvertrag? Und welche Beweise lassen sich heute noch sichern?
Wir vertreten Immobilienkäufer bei versteckten Mängeln, arglistiger Täuschung und der Rückabwicklung von Immobilienkaufverträgen.
Rechtsanwalt Hendrik Jürgens
Sein Schwerpunkt liegt im Immobilienkaufrecht und bei Ansprüchen wegen versteckter Mängel. Er ist seit 2008 als Rechtsanwalt tätig und berät Immobilienkäufer bei Jürgens & Mehrtens in Bremen.
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