Immobilienkauf unsicher? Rücktritt und Rechte der Käufer

Falsches Baujahr im Kaufvertrag: Wann Sie ein gekauftes Haus zurückgeben können

Das Problem: Sie vertrauen auf die Angaben im Kaufvertrag

Beim Hauskauf verlassen Sie sich auf das, was im notariellen Vertrag steht. Eine unscheinbare Angabe wie das Baujahr kann später großes Gewicht bekommen. Denn das Baujahr bestimmt mit, wie lange sich ein Haus wirtschaftlich noch nutzen lässt, und beeinflusst damit den Wert der Immobilie. Was passiert, wenn sich diese Angabe als falsch herausstellt? Ein Fall des Oberlandesgerichts Hamm zeigt, dass schon eine Abweichung von zwei Jahren genügen kann, um den gesamten Kauf rückabzuwickeln.

Der Fall in Kürze

Ein Ehepaar kaufte ein Einfamilienhaus für zunächst 650.000 Euro. Im notariellen Kaufvertrag hieß es, es handele sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997. Tatsächlich war das Haus bereits im ersten Quartal 1995 bezugsfertig, also rund zwei Jahre früher. Der Vertrag enthielt zwar einen weitgehenden Ausschluss der Gewährleistung. Zur Baujahrsangabe hatten die Parteien jedoch eine gesonderte Festlegung getroffen. Nachträglich reduzierten die Parteien den Kaufpreis um 50.000 Euro auf 600.000 Euro, weil nicht in allen Räumen eine Fußbodenheizung vorhanden war.

Die Käufer verlangten die Rückabwicklung des Kaufs. Das Landgericht Bielefeld gab ihnen recht. Das Oberlandesgericht Hamm bestätigte dieses Ergebnis im Kern, stützte es aber auf eine andere rechtliche Grundlage und korrigierte einzelne Punkte.

Der rechtliche Rahmen: kurz erklärt

Beschaffenheitsvereinbarung. Das ist eine ausdrückliche Festlegung im Vertrag, welche Eigenschaften die Kaufsache haben soll. Das Gericht wertete die Angabe „Gebäude aus dem Jahr 1997″ als eine solche Vereinbarung. Käufer dürfen sich dann darauf verlassen, dass das Haus dem technischen Standard dieses Baujahrs entspricht.

Sachmangel: Weicht die tatsächliche Beschaffenheit von der Vereinbarung ab, liegt ein Sachmangel nach § 434 BGB vor. Genau das war hier der Fall, weil das Haus älter war als vereinbart.

Der Gewährleistungsausschluss half dem Verkäufer nicht: Ein pauschaler Ausschluss der Haftung für Mängel bezieht sich im Zweifel nicht auf ausdrücklich vereinbarte Eigenschaften. Für eine falsche Beschaffenheitsangabe muss der Verkäufer also einstehen.

Arglist: Für die Haftung wichtig war, dass der Verkäufer arglistig handelte. Arglist setzt keine betrügerische Absicht voraus. Es genügt, dass jemand eine Angabe „ins Blaue hinein“ macht, also ohne jede tatsächliche Grundlage, und die Unrichtigkeit billigend in Kauf nimmt. Der auf Verkäuferseite handelnde Vater hatte das Baujahr 1997 mehrfach bestätigt, obwohl ihn der Makler auf abweichende Unterlagen hingewiesen hatte und er keine Belege für 1997 vorlegen konnte.

Warum zwei Jahre genügten

Man könnte meinen, zwei Jahre seien eine Kleinigkeit. Der Gesetzgeber schließt eine Rückabwicklung nämlich aus, wenn die Pflichtverletzung nur unerheblich ist. Das Oberlandesgericht sah die Schwelle hier aus zwei Gründen als überschritten an.

Erstens wirkt sich das Baujahr auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und damit auf den Verkehrswert aus. Bereits zwei Jahre führen zu einer Wertabweichung, die über eine bloße Bagatelle hinausgeht. Zweitens fällt dem Verkäufer arglistiges Verhalten zur Last. Wer arglistig täuscht, verdient regelmäßig keinen Schutz seines Vertrauens auf den Bestand des Vertrages. Hinzu kam, dass es nicht der einzige Mangel war. Die fehlende Fußbodenheizung hatte bereits zu einer Kaufpreisminderung geführt.

Der Leitsatz des Gerichts

Das Oberlandesgericht Hamm hat seine Entscheidung so zusammengefasst:

„Ein Grundstückskaufvertrag kann auf Verlangen des Käufers rückabzuwickeln sein, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher – als im notariellen Kaufvertrag angegeben – bezugsfertig fertiggestellt war.“

(Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 02.03.2017, 22 U 82/16)

War das Haus denn unbewohnbar?

Nein, und das ist ein wichtiger Punkt zum Verständnis. Das Haus war baulich in Ordnung und uneingeschränkt bewohnbar. Der Mangel lag nicht in einem Schaden an der Bausubstanz, sondern in der falschen Beschaffenheitsangabe. Der Nachteil für die Käufer war wirtschaftlicher Natur, weil ein älteres Gebäude eine kürzere Restnutzungsdauer und damit einen geringeren Wert hat. Für einen Anspruch reicht also bereits ein solcher rechtlich und wirtschaftlich relevanter Mangel aus. Eine Gefahr für die Bewohnbarkeit muss nicht bestehen.

Was bedeutet das für Sie?

• Prüfen Sie Angaben im Kaufvertrag genau, besonders das Baujahr. Auch scheinbar kleine Abweichungen können erhebliche Ansprüche auslösen.
• Ein Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer in der Regel nicht, wenn eine ausdrücklich vereinbarte Eigenschaft fehlt oder wenn er arglistig getäuscht hat.
• Bei einer berechtigten Rückabwicklung geben Sie die Immobilie zurück und erhalten den Kaufpreis. Bei einem finanzierten Objekt bieten Sie die Rückübertragung regelmäßig lastenfrei an, lassen also zu Ihren Gunsten eingetragene Grundschulden löschen.
• Achten Sie auf den richtigen Zeitpunkt und die richtige Formulierung Ihres Rückgabeangebots. Im entschiedenen Fall begannen die Verzugszinsen erst, als die Käufer ein vollständiges Angebot zur lastenfreien Rückübertragung abgaben.
• Beachten Sie, dass die zitierte Entscheidung zur bis Ende 2021 geltenden Fassung des § 434 BGB ergangen ist. Seit dem 01.01.2022 gilt eine neue Fassung. Ob und wie sich die Grundsätze auf aktuelle Kaufverträge übertragen lassen, hängt vom Einzelfall ab.

Fazit

Die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag ist keine Nebensächlichkeit. Stimmt sie nicht und hat der Verkäufer die Angabe ohne tatsächliche Grundlage gemacht, kann sogar eine Abweichung von zwei Jahren zur Rückabwicklung des gesamten Kaufs berechtigen. Ob das in Ihrem Fall so ist, lässt sich nur nach Prüfung aller Umstände beurteilen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Mehr zu einem Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag erfahren Sie auf unserer Themenseite.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.