Mit dem wirksamen Rücktritt wird der Immobilienkaufvertrag nicht einfach rückwirkend „gelöscht“. Stattdessen entsteht ein sogenanntes Rückgewährschuldverhältnis.

Nach § 346 Abs. 1 BGB müssen die Parteien grundsätzlich die Leistungen zurückgewähren, die sie aufgrund des Kaufvertrages erhalten haben.

Vereinfacht bedeutet dies beim Immobilienkauf:

Der Käufer gibt die Immobilie zurück und der Verkäufer zahlt den Kaufpreis zurück.

Da das Eigentum an einem Grundstück nur durch entsprechende Erklärungen und eine Eintragung im Grundbuch übertragen wird, muss auch die Eigentumsübertragung rückabgewickelt werden.

In der Praxis ist die Rückabwicklung deshalb regelmäßig komplexer als bei einem gewöhnlichen Kaufvertrag.

Grundsätzlich gehört die Rückzahlung des Kaufpreises zu den zentralen Folgen des Rücktritts.

Hat der Käufer beispielsweise 500.000 Euro für ein Haus bezahlt und tritt er wirksam vom Kaufvertrag zurück, muss der Verkäufer den empfangenen Kaufpreis grundsätzlich zurückgewähren.

Umgekehrt muss der Käufer das Eigentum an der Immobilie zurückübertragen.

Damit ist die finanzielle Abrechnung allerdings häufig noch nicht abgeschlossen. Denn zwischen dem Erwerb und der Rückabwicklung können Monate oder sogar Jahre vergangen sein. Der Käufer hat die Immobilie möglicherweise genutzt und bereits erhebliche Investitionen vorgenommen.

Auch der Verkäufer hatte während dieser Zeit den Kaufpreis zur Verfügung.

Deshalb müssen bei der Rückabwicklung regelmäßig weitere Positionen geprüft werden.

Diese Frage ist für viele Käufer besonders wichtig.

Nach dem Immobilienkauf beginnen Eigentümer häufig sofort mit Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Bei älteren Häusern können innerhalb kurzer Zeit erhebliche Beträge investiert werden.

Typische Maßnahmen sind beispielsweise:

• Erneuerung der Heizungsanlage,
• Sanierung von Badezimmern,
• Austausch von Fenstern,
• Erneuerung der Elektrik,
• Dacharbeiten,
• neue Bodenbeläge,
• Einbau einer Küche,
• Maler- und Renovierungsarbeiten oder
• Maßnahmen an Garten und Außenanlagen.

Kommt es anschließend zur Rückabwicklung, möchte der Käufer verständlicherweise nicht nur den Kaufpreis zurückerhalten. Er möchte auch wissen, was mit dem Geld geschieht, das inzwischen in das Haus geflossen ist.

Hier ist eine differenzierte Betrachtung erforderlich.

§ 347 Abs. 2 BGB enthält eine besondere Regelung für Aufwendungen, die während des Besitzes der Sache vorgenommen wurden.

Danach sind dem Rückgewährschuldner grundsätzlich notwendige Verwendungen zu ersetzen.

Notwendig können insbesondere solche Aufwendungen sein, die erforderlich waren, um die Immobilie zu erhalten oder Schäden abzuwenden.

Welche Arbeiten hierunter fallen, hängt vom konkreten Einzelfall ab.

Hat der Käufer beispielsweise zwingend erforderliche Maßnahmen durchgeführt, um einen weiteren Schaden am Gebäude zu verhindern, kann dies anders zu beurteilen sein als eine rein gestalterische Modernisierung.

Deshalb sollte genau dokumentiert werden, welche Arbeiten durchgeführt wurden, warum sie erforderlich waren und welche Kosten entstanden sind.

Bei anderen Aufwendungen gilt eine wichtige Besonderheit.

§ 347 Abs. 2 BGB sieht einen Ersatz solcher Aufwendungen grundsätzlich insoweit vor, als der Verkäufer durch sie bereichert wird.

Deshalb gilt bei der Rückabwicklung nicht automatisch:

Was der Käufer investiert hat, muss der Verkäufer in gleicher Höhe zurückzahlen.

Ein Beispiel verdeutlicht das:

Ein Käufer erwirbt ein Haus und lässt anschließend für 25.000 Euro ein Badezimmer vollständig modernisieren. Einige Monate später tritt er wegen eines erheblichen Mangels wirksam vom Immobilienkaufvertrag zurück.

Die Tatsache, dass der Käufer 25.000 Euro ausgegeben hat, bedeutet für sich genommen noch nicht, dass er aufgrund der Rücktrittsvorschriften exakt 25.000 Euro vom Verkäufer verlangen kann.

Es kann vielmehr darauf ankommen, welchen wirtschaftlichen Vorteil die Investition für den Verkäufer bei Rückgabe der Immobilie noch darstellt.

Die Höhe der ursprünglichen Rechnung und die verbleibende Wertsteigerung der Immobilie müssen nicht identisch sein.

Gerade bei größeren Modernisierungen kann deshalb die Bewertung der einzelnen Maßnahmen eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung haben.

Besonders schwierig kann die Bewertung sein, wenn der Käufer Renovierungsarbeiten selbst durchgeführt hat.

Wer mehrere Wochenenden damit verbracht hat, Böden zu verlegen, Räume zu renovieren oder Außenanlagen neu anzulegen, hat möglicherweise erhebliche Arbeitsleistung in die Immobilie investiert, ohne hierfür eine Handwerkerrechnung vorlegen zu können.

Ob und in welcher Höhe solche Eigenleistungen bei der Rückabwicklung berücksichtigt werden können, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Hier kommt es insbesondere auf die rechtliche Grundlage des geltend gemachten Anspruchs, die konkrete Maßnahme und ihren wirtschaftlichen Wert an.

Käufer sollten deshalb nicht nur Rechnungen über Baumaterial aufbewahren, sondern möglichst auch dokumentieren, welche Arbeiten wann und in welchem Umfang durchgeführt wurden.

Fotos vor und nach der Durchführung der Arbeiten können später ebenfalls hilfreich sein.

Mit dem Immobilienerwerb sind regelmäßig weitere Kosten verbunden, die nicht unmittelbar an den Verkäufer gezahlt wurden.

Dazu kann insbesondere die Maklerprovision gehören.

Diese Kosten werden nicht schon deshalb automatisch vom Verkäufer erstattet, weil der Käufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktritt.

Hier muss zwischen den eigentlichen Rücktrittsfolgen und möglichen Schadensersatzansprüchen unterschieden werden.

§ 325 BGB stellt ausdrücklich klar, dass das Recht, bei einem gegenseitigen Vertrag Schadensersatz zu verlangen, durch den Rücktritt nicht ausgeschlossen wird.

Hat der Verkäufer beispielsweise schuldhaft seine Pflichten verletzt, können deshalb neben der Rückabwicklung weitere Ansprüche in Betracht kommen.

Ob die Maklerkosten vom Verkäufer verlangt werden können, hängt daher von den Umständen des konkreten Falles und den Voraussetzungen des jeweiligen Schadensersatzanspruches ab.

Dasselbe Problem stellt sich bei Notar- und Grundbuchkosten.

Auch diese Beträge sind zunächst aufgrund des Immobilienerwerbs entstanden und wurden nicht als Teil des Kaufpreises an den Verkäufer gezahlt.

Sie werden deshalb nicht einfach über § 346 BGB zusammen mit dem Kaufpreis zurückgezahlt.

Es ist vielmehr zu prüfen, ob diese Kosten im konkreten Fall als Schaden oder nutzlos gewordene Aufwendungen gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden können.

Gerade bei einem Immobilienkauf können diese sogenannten Erwerbsnebenkosten einen erheblichen Betrag ausmachen. Sie sollten deshalb bei der wirtschaftlichen Berechnung einer Rückabwicklung keinesfalls übersehen werden.

Auch die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer kann bei einer Rückabwicklung eine erhebliche Position darstellen.

Für die steuerliche Rückabwicklung enthält § 16 Grunderwerbsteuergesetz besondere Regelungen.

Unter den dort geregelten Voraussetzungen kann bei einer Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs die Steuerfestsetzung aufgehoben beziehungsweise eine bereits festgesetzte Steuer entsprechend behandelt werden.

Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, hängt unter anderem davon ab, auf welche Weise und zu welchem Zeitpunkt der Immobilienerwerb rückgängig gemacht wird.

Wichtig ist deshalb, die steuerliche Rückabwicklung nicht erst am Ende des Verfahrens zu bedenken. Insbesondere die gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen des § 16 GrEStG sollten frühzeitig geprüft werden.

Ein weiterer erheblicher Kostenblock kann die Finanzierung betreffen.

Viele Käufer finanzieren einen großen Teil des Kaufpreises über ein Immobiliendarlehen. Wird der Immobilienkauf rückabgewickelt, verschwindet der Darlehensvertrag mit der Bank dadurch nicht automatisch.

Möglicherweise entstehen im Zusammenhang mit der Ablösung oder Rückführung des Darlehens weitere Kosten.

Auch hier gilt:

Die Finanzierungskosten gehören nicht ohne Weiteres zu dem Kaufpreis, den der Verkäufer aufgrund des Rücktritts zurückzahlen muss.

Es muss gesondert geprüft werden, ob und in welchem Umfang entsprechende Kosten aufgrund eines Schadensersatzanspruches gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden können.

Bei finanzierten Immobilien sollte deshalb die Rückabwicklung des Kaufvertrages immer zusammen mit den Folgen für die Finanzierung betrachtet werden.

Für die wirtschaftliche Betrachtung der Rückabwicklung ist diese Unterscheidung besonders wichtig.

Der Rücktritt führt zunächst zu einem Rückgewährschuldverhältnis. Die aufgrund des Kaufvertrages empfangenen Leistungen sind zurückzugewähren.

Daneben können jedoch weitere Ansprüche bestehen.

Insbesondere wenn der Verkäufer einen erheblichen Mangel kannte und diesen gegenüber dem Käufer arglistig verschwiegen hat, können neben dem Rücktritt Schadensersatzansprüche zu prüfen sein.

Das ist für Käufer deshalb wichtig, weil zahlreiche Kostenpositionen nicht allein über die gesetzlichen Rücktrittsfolgen erfasst werden.

Je nach Einzelfall können beispielsweise folgende Positionen relevant werden:

• Maklerprovision,
• Notarkosten,
• Grundbuchkosten,
• Finanzierungskosten,
• Gutachterkosten,
• Umzugskosten und
• weitere aufgrund des Immobilienerwerbs entstandene Aufwendungen.

Ob diese Kosten tatsächlich erstattet werden müssen, hängt jedoch von den Voraussetzungen des jeweiligen Anspruchs ab.

Eine pauschale Aussage, wonach bei einem Rücktritt sämtliche Kosten des Käufers vom Verkäufer zu ersetzen seien, wäre daher falsch.

Eine Rückabwicklung besteht nicht ausschließlich aus Ansprüchen des Käufers gegen den Verkäufer.

Auch mögliche Gegenansprüche müssen berücksichtigt werden.

Hat der Käufer die Immobilie über einen längeren Zeitraum selbst genutzt oder beispielsweise vermietet, kann zu prüfen sein, ob und in welcher Höhe gezogene Nutzungen im Rahmen der Rückabwicklung zu berücksichtigen sind.

Umgekehrt kann auch auf Seiten des Verkäufers zu prüfen sein, welche Nutzungen im Zusammenhang mit dem erhaltenen Kaufpreis herauszugeben sind.

Bei längeren Zeiträumen zwischen Immobilienkauf und Rücktritt können solche Positionen die endgültige Abrechnung erheblich beeinflussen.

Ein Käufer erwirbt ein Einfamilienhaus für 500.000 Euro.

Nach der Übergabe investiert er weitere 70.000 Euro. Er erneuert Teile der Elektrik, lässt das Badezimmer sanieren und tauscht die Heizungsanlage aus. Zusätzlich hat er Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklerprovision gezahlt.

Später stellt sich ein erheblicher Mangel heraus. Die Voraussetzungen für einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag liegen vor.

Bei der Rückabwicklung reicht es nun nicht aus, lediglich die 500.000 Euro Kaufpreis zu betrachten.

Vielmehr müssen mehrere Ebenen voneinander getrennt geprüft werden:

1. Rückzahlung des Kaufpreises:
Der Verkäufer muss den erhaltenen Kaufpreis im Rahmen der Rückabwicklung grundsätzlich zurückgewähren.

2. Rückübertragung der Immobilie:
Der Käufer muss seinerseits das Eigentum an der Immobilie zurückübertragen.

3. Investitionen in die Immobilie:
Für die vorgenommenen Arbeiten ist zu prüfen, welche Aufwendungen nach den Rücktrittsvorschriften zu ersetzen sind.

4. Erwerbsnebenkosten:
Für Makler-, Notar-, Grundbuch- und Finanzierungskosten ist gesondert zu prüfen, ob hierfür insbesondere Schadensersatzansprüche bestehen.

5. Grunderwerbsteuer:
Die steuerliche Rückabwicklung ist anhand von § 16 GrEStG zu prüfen.

6. Nutzungen:
Schließlich können auf beiden Seiten Nutzungen zu berücksichtigen sein.

Erst wenn diese Positionen zusammengestellt und rechtlich bewertet worden sind, lässt sich beurteilen, wie die wirtschaftliche Rückabwicklung im konkreten Fall tatsächlich aussieht.

Wer einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag erwägt, sollte möglichst frühzeitig sämtliche Kosten dokumentieren.

Dazu gehören insbesondere der notarielle Kaufvertrag, Zahlungsnachweise über den Kaufpreis, Darlehensunterlagen, Rechnungen von Handwerkern, Materialrechnungen, Maklerrechnungen, Notarrechnungen, Grundbuchkosten und Unterlagen über die Grunderwerbsteuer.

Auch Fotos von Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten können wichtig sein.

Je besser die einzelnen Aufwendungen dokumentiert sind, desto genauer lässt sich später prüfen, welche Ansprüche bestehen.

Bei einem wirksamen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag besteht die Rückabwicklung nicht lediglich darin, dass der Verkäufer den Kaufpreis zurückzahlt.

Gerade wenn der Käufer bereits erhebliche Beträge in das Haus investiert hat, müssen weitere Positionen geprüft werden.

Notwendige Verwendungen, Modernisierungen, Maklerkosten, Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Finanzierungskosten können jeweils unterschiedlichen rechtlichen Regeln unterliegen.

Besonders wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen den unmittelbaren Folgen des Rücktritts und zusätzlichen Schadensersatzansprüchen.

Wer beispielsweise 100.000 Euro in eine Immobilie investiert hat, kann daher weder davon ausgehen, dass dieser Betrag automatisch vollständig verloren ist, noch davon, dass der Verkäufer ihn automatisch vollständig erstatten muss.

Entscheidend ist vielmehr, wofür das Geld ausgegeben wurde, welchen Wert die Investitionen bei der Rückgabe noch haben und ob neben dem Rücktritt weitere Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen.

Bei größeren Investitionen kann diese Prüfung für das wirtschaftliche Ergebnis der Rückabwicklung ebenso wichtig sein wie die Rückzahlung des eigentlichen Kaufpreises.