Defekte Heizung nach dem Hauskauf: Wann haftet der Verkäufer?

Kaum eingezogen, wird das Dachgeschoss im Winter nicht richtig warm, oder die Heizung fällt ganz aus. Schnell stehen Kosten im vier- oder fünfstelligen Bereich im Raum. Verständlich, dass sich Käufer fragen: Muss ich das selbst tragen, oder haftet der Verkäufer? Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Punkte.

Wann liegt überhaupt ein Mangel vor?

Ein Sachmangel liegt vereinfacht gesagt vor, wenn die Immobilie nicht die Beschaffenheit hat, die vereinbart wurde oder die man bei einem vergleichbaren Haus üblicherweise erwarten darf. Eine Heizungsanlage muss grundsätzlich funktionieren und das Haus ausreichend beheizen können.

Bei einer älteren Immobilie dürfen Käufer allerdings keine neue oder modernisierte Anlage erwarten, wenn das nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Ein Mangel kommt vor allem in Betracht, wenn die Heizung schon bei der Übergabe nicht zuverlässig lief, einzelne Räume sich nicht ausreichend beheizen lassen oder Angaben im Kaufvertrag zur Heizung nicht zutrafen.

Ein anschauliches Beispiel dafür, wie sich ein solcher Mangel darstellen kann: Wurde eine alte Heizungsanlage bei einem späteren Dachgeschossausbau nur um zusätzliche Heizkörper ergänzt, ohne die Anlage insgesamt anzupassen, können diese Heizkörper unterdimensioniert sein. Die Folge ist, dass die ausgebauten Räume bei niedrigen Außentemperaturen nicht warm genug werden. Solche Räume sind dann nicht uneingeschränkt bewohnbar, weil sie sich im Winter nicht auf eine für den dauerhaften Aufenthalt übliche Temperatur bringen lassen.

Rechtlicher Hinweis zur Gesetzeslage: Der Mangelbegriff im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wurde zum 1. Januar 2022 neu gefasst. Für heute geschlossene Kaufverträge gilt § 434 BGB in seiner aktuellen Fassung. Ältere Gerichtsentscheidungen beruhen teilweise noch auf der früheren Rechtslage. Der Grundgedanke, dass eine unzureichend beheizbare Wohnfläche einen Mangel darstellen kann, ist davon aber unberührt.

Der Haftungsausschluss im Kaufvertrag

In notariellen Kaufverträgen wird die Sachmängelhaftung häufig ausgeschlossen. Das bedeutet, dass der Verkäufer für Mängel grundsätzlich nicht einstehen muss. Dieser Ausschluss hat jedoch eine wichtige Grenze: Er hilft dem Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Das ergibt sich aus § 444 BGB.

Arglistig verschwiegen bedeutet nicht, dass der Verkäufer den Käufer bewusst betrügen wollte. Es genügt bereits, dass er den Mangel kannte oder ernsthaft für möglich hielt und in Kauf nahm, ohne darüber aufzuklären. Der Bundesgerichtshof formuliert das so:

„Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und in Kauf nimmt.“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 2. Juni 2016, Aktenzeichen V ZR 223/15)

 

Anhaltspunkte für ein solches Verschweigen können wiederholte Ausfälle vor dem Verkauf sein, konkrete Reparaturempfehlungen, Hinweise auf einen Austauschbedarf oder frühere Beschwerden über eine unzureichende Heizleistung.

Was der Bundesgerichtshof entschieden hat

Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu beurteilen, in dem die Räume im ausgebauten Dachgeschoss nicht ausreichend beheizbar waren (Beschluss vom 2. Juni 2016, Aktenzeichen V ZR 223/15). Der Kaufvertrag enthielt einen Haftungsausschluss, sodass es darauf ankam, ob die Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hatten.

Das Berufungsgericht hatte die Klage der Käuferin abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung jedoch auf und verwies den Fall zurück. Der Grund: Das Berufungsgericht hatte eine wichtige Zeugin nicht vernommen, die bestätigen sollte, dass die Töchter der Verkäufer an kalten Tagen im Untergeschoss geschlafen und dort ihre Hausaufgaben gemacht hätten. Damit hatte es das rechtliche Gehör der Käuferin verletzt.

Der Bundesgerichtshof machte deutlich, dass eine Kenntnis der Verkäufer vom Mangel naheliegt, wenn die Familie ihre Lebensführung an kalten Tagen regelmäßig ins Untergeschoss verlegt hat. Denn dann spricht vieles dafür, dass die Verkäufer die oberen Räume selbst als nicht ausreichend beheizbar empfunden haben.

Was bedeutet das für Sie? Der Fall zeigt zweierlei. Erstens kommt es entscheidend darauf an, was der Verkäufer tatsächlich wusste oder für möglich hielt. Zweitens können auch scheinbar nebensächliche Alltagsbeobachtungen, etwa das Ausweichen in andere Räume bei Kälte, den entscheidenden Hinweis auf eine Kenntnis liefern. Ob am Ende Ansprüche bestehen, hängt immer von den konkreten Umständen und der Beweislage ab.

Warum Beweise so wichtig sind

Für Käufer kommt es stark darauf an, den Zustand der Anlage und das Wissen des Verkäufers belegen zu können. Hilfreich sind insbesondere:

• Wartungsunterlagen und Rechnungen zur Heizung
• Schornsteinfegerprotokolle
• Schriftverkehr und Nachrichten mit Verkäufer oder Makler
• die Einschätzung eines Heizungsfachbetriebs

Wichtig: Bevor Sie eine mangelhafte Anlage austauschen oder reparieren lassen, sollten Sie den Zustand dokumentieren, etwa durch Fotos und ein Sachverständigengutachten. Sonst lässt sich später oft nicht mehr klären, ob der Mangel bereits bei der Übergabe vorlag.

Welche Rechte kommen in Betracht?

Liegt ein Mangel vor und greift der Haftungsausschluss ausnahmsweise nicht, stehen dem Käufer die Rechte aus § 437 BGB offen. Das sind je nach Fall:

• Nacherfüllung, also Beseitigung des Mangels
• Minderung, also Herabsetzung des Kaufpreises
• Rücktritt vom Vertrag in schwerwiegenden Fällen
• Schadensersatz

Welches dieser Rechte im konkreten Fall trägt, hängt vom Zustand der Heizung bei der Übergabe, von den vorvertraglichen Angaben und von der Beweislage ab.

Checkliste für Käufer

1. Zustand und Symptome dokumentieren, bevor Sie handeln.
2. Alle Unterlagen zur Heizung sichern.
3. Schriftverkehr mit Verkäufer und Makler aufbewahren.
4. Fachbetrieb oder Sachverständigen einschalten.
5. Frühzeitig prüfen lassen, ob ein arglistiges Verschweigen in Betracht kommt.

Ob und in welchem Umfang Sie Ansprüche haben, lässt sich nur nach Prüfung Ihres Einzelfalls beurteilen. Dieser Beitrag gibt Ihnen einen Überblick, ersetzt aber keine individuelle Beratung.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.