Defekte Heizung nach Hauskauf: Wann haftet der Verkäufer?

Wenn kurz nach dem Hauskauf die Heizung ausfällt oder einzelne Räume nicht richtig warm werden, entstehen schnell erhebliche Kosten. Käufer fragen sich dann, ob sie die Reparatur selbst zahlen müssen oder ob der Verkäufer haftet.

Entscheidend ist, ob bereits bei Übergabe ein Mangel vorlag. Eine Heizungsanlage muss grundsätzlich funktionieren und das Haus ausreichend beheizen können. Bei einer älteren Immobilie dürfen Käufer aber keine neue oder modernisierte Anlage erwarten, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Ein Sachmangel kann insbesondere vorliegen, wenn die Heizung schon bei Übergabe nicht zuverlässig lief, Räume nicht ausreichend beheizbar waren oder Angaben im Kaufvertrag zur Heizungsanlage nicht zutrafen.

In notariellen Kaufverträgen ist die Sachmängelhaftung häufig ausgeschlossen. Dieser Ausschluss hilft dem Verkäufer aber nicht, wenn er bekannte erhebliche Heizungsprobleme arglistig verschwiegen hat. Das kann etwa der Fall sein, wenn es bereits vor dem Verkauf wiederholte Ausfälle, konkrete Reparaturempfehlungen, Hinweise auf einen Austauschbedarf oder Beschwerden über unzureichende Heizleistung gab.

Die Rechtsprechung zeigt aber auch: Nicht jeder Heizungsdefekt nach dem Kauf führt automatisch zu Ansprüchen. Der BGH (Beschl. v. 02.06.2016 -V ZR 223/15) hatte in einem Fall zur mangelnden Beheizbarkeit eines Dachgeschosses zu prüfen, ob die Verkäufer arglistig gehandelt hatten. Dass sie wussten, dass die Heizungsanlage beim Dachgeschossausbau nicht verändert worden war, reichte nicht ohne Weiteres aus, um ihnen Kenntnis von einer Unterdimensionierung der Heizung nachzuweisen.

Für Käufer kommt es deshalb stark auf die Beweise an. Wichtig sind Wartungsunterlagen, Rechnungen, Schornsteinfegerprotokolle, Nachrichten mit Verkäufer oder Makler und die Einschätzung eines Heizungsfachbetriebs. Vor einem Austausch sollte der Zustand der Anlage dokumentiert werden.

Je nach Einzelfall kommen Minderung, Schadensersatz oder in schwerwiegenden Fällen auch weitere Rechte in Betracht. Ob der Verkäufer zahlen muss, hängt vor allem vom Zustand der Heizung bei Übergabe, den vorvertraglichen Angaben und der Beweislage ab.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der rechtlichen Prüfung defekter Heizungsanlagen nach dem Hauskauf sowie bei der Durchsetzung oder Abwehr entsprechender Ansprüche.