Wenn das Exposé täuscht: Feuchter Keller als versteckter Mangel

Falsche Angaben im Exposé beim Hauskauf: Wann Sie das Haus zurückgeben und Ihr Geld zurückverlangen können

Sie haben ein Haus gekauft und stellen nach dem Einzug fest, dass etwas ganz anders ist, als es im Exposé stand. Der Keller sollte trocken sein, tatsächlich sind die Wände feucht. Solche Fälle sind häufiger, als viele denken. Die gute Nachricht ist: Angaben in einem Exposé sind rechtlich nicht wertlos, auch wenn sie nicht noch einmal ausdrücklich in den Notarvertrag geschrieben wurden.

Das Problem: Werbung sagt das eine, die Wirklichkeit das andere

Ein Exposé beschreibt die Immobilie und weckt bestimmte Erwartungen. Wenn dort steht, der Keller sei trocken, verlassen Sie sich darauf. Kaufen Sie dann und zeigt sich später Feuchtigkeit, stellt sich die Frage, ob Sie einen sogenannten Sachmangel geltend machen können. Ein Sachmangel ist einfach gesagt eine Abweichung vom vertraglich geschuldeten oder berechtigterweise erwartbaren Zustand der Immobilie.

Der rechtliche Rahmen: Auch das Exposé zählt

Zunächst eine Einordnung, die viele überrascht. Nicht jede Feuchtigkeit im Keller ist automatisch ein Mangel. Bei einem alten Haus, dessen Keller nicht zum Wohnen gebaut wurde, können feuchte Wände dem üblichen und altersgerechten Zustand entsprechen. Für sich genommen ist das dann kein Fehler.

Entscheidend wird es, wenn die Immobilie ausdrücklich anders beworben wurde. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Angaben in einem Exposé zu den Eigenschaften gehören, die ein Käufer erwarten darf. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Verkäufer das Exposé selbst erstellt hat oder ob es vom Makler stammt. Im amtlichen Leitsatz heißt es wörtlich :

„Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt.“ BGH, Urteil vom 19. Januar 2018, Az. V ZR 256/16

Für den entschiedenen Fall galt § 434 Abs. 1 Satz 2 und Satz 3 BGB in der bis Ende 2021 geltenden Fassung, denn der Kaufvertrag stammte aus dem Jahr 2013 . Für Käufe ab dem 01.01.2022 ist die Vorschrift neu gefasst. Öffentliche Aussagen und Werbung sind seitdem in § 434 Abs. 3 BGB geregelt. Der Grundgedanke bleibt aber gleich: Was im Exposé steht, darf der Käufer erwarten. Wichtig ist außerdem, dass es dafür nicht darauf ankommt, ob die Angabe zusätzlich in den Notarvertrag übernommen wurde.

Was bedeutet das für Sie?

Wurde der Keller im Exposé als trocken bezeichnet und ist er tatsächlich feucht, liegt ein Sachmangel vor, selbst wenn die Trockenheit im Notarvertrag nicht noch einmal erwähnt ist. Das gilt allerdings dann nicht, wenn der Verkäufer beweisen kann, dass er die Exposé-Angabe weder kannte noch kennen musste oder dass er sie rechtzeitig berichtigt hat. Diese Ausnahme muss der Verkäufer darlegen und beweisen, und sie gelingt ihm in der Praxis selten.

Der häufige Einwand: „Wir haben die Haftung doch ausgeschlossen“

In vielen Immobilienkaufverträgen ist die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Ein solcher Ausschluss erfasst grundsätzlich auch die Eigenschaften, die aufgrund eines Exposés erwartet werden durften. Es gibt jedoch eine wichtige Grenze. Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich auf den Haftungsausschluss nicht berufen. Das folgt aus § 444 BGB. Der Bundesgerichtshof formuliert im amtlichen Leitsatz wörtlich:

„Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.“

Arglist bedeutet vereinfacht, dass der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel bewusst verschweigt oder aktiv verschleiert, obwohl er weiß, dass er den Käufer aufklären müsste. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Verkäufer die Kellerwände kurz vor der Besichtigung weiß gestrichen, um den Eindruck eines trockenen Kellers zu erwecken. Sie wussten, dass der Käuferin ein trockener Keller wichtig war und dass die Feuchtigkeit wegen des frischen Anstrichs nicht zu erkennen war . Genau dieses aktive Verdecken machte das Verhalten arglistig.

Die praktischen Folgen: Rückabwicklung und Schadensersatz

Liegt eine solche Konstellation vor, kann der Käufer den Kaufvertrag rückabwickeln und muss die Immobilie nicht behalten. Der Bundesgerichtshof stützte den Anspruch auf zwei Grundlagen, die nebeneinander bestehen können. Zum einen auf die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB, zum anderen auf Schadensersatz statt der Leistung nach §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB . Praktisch heißt das: Der Käufer gibt die Immobilie zurück und erhält im Gegenzug den Kaufpreis sowie die entstandenen Kosten wie Makler-, Notar- und Grundbuchkosten ersetzt . Eine vorherige Frist zur Nachbesserung war hier nicht nötig, weil bei arglistiger Täuschung eine Nacherfüllung für den Käufer unzumutbar ist .

Was hier trotz des Mangels wichtig ist: die Bewohnbarkeit

Ein oft übersehener Punkt: Die Feuchtigkeit machte das Haus nicht unbewohnbar. Der Keller war nicht zu Wohnzwecken gebaut, und feuchte Wände waren für ein Kellergeschoss aus den 50er Jahren altersüblich . Das Wohnen im Haus war dadurch nicht beeinträchtigt. Der rechtliche Angriffspunkt lag also nicht in einer gesundheits- oder nutzungsschädlichen Feuchtigkeit, sondern allein in der Abweichung von der ausdrücklich beworbenen Trockenheit und in deren gezielter Verschleierung. Genau diese Abweichung von der zugesagten Eigenschaft und nicht ein Schaden an der Bewohnbarkeit begründete den Anspruch.

Handlungsempfehlung

Wenn die Angaben im Exposé deutlich von der Wirklichkeit abweichen, sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Sichern Sie das Exposé und alle Unterlagen zur Vermarktung, damit die beworbene Eigenschaft belegbar bleibt.
• Dokumentieren Sie den tatsächlichen Zustand mit Fotos und, wenn möglich, mit einer fachlichen Einschätzung.
• Notieren Sie, was bei Besichtigung und Verkaufsgesprächen gesagt wurde, gerade zu Nachfragen und Antworten.
• Prüfen Sie, ob Anhaltspunkte für ein bewusstes Verdecken bestehen, etwa frische Anstriche oder Verkleidungen.
• Warten Sie mit einer rechtlichen Prüfung nicht zu lange, weil Ansprüche verjähren können.

Ob in Ihrem Fall ein Sachmangel und möglicherweise sogar eine arglistige Täuschung vorliegt, hängt immer von den konkreten Umständen ab. Dieser Beitrag gibt Ihnen eine erste Orientierung und ersetzt keine individuelle Prüfung.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.