Arglistige Täuschung beim Grundstücksverkauf: Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 73/18 – Schadensersatz für mangelhafte Abdichtung & Drainage
Arglistige Täuschung beim Grundstücksverkauf
Nach dem Kauf eines Hauses zeigen sich Feuchtigkeitsspuren in Keller, Garage oder an Außenwänden. Der Käufer erinnert sich: Bei der Besichtigung war von einer Drainage die Rede, von Abdichtungsarbeiten oder davon, dass frühere Feuchtigkeitsprobleme behoben seien. Im notariellen Kaufvertrag findet sich jedoch der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung. Für Käufer stellt sich dann die Frage, ob sie trotzdem Ansprüche geltend machen können. Verkäufer wiederum wollen wissen, ob jede spätere Feuchtigkeit automatisch zu einer Haftung führt.
Mit einer solchen Fallkonstellation befasste sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 73/18. Ausgangspunkt war ein Rechtsstreit über ein Wohnhaus, bei dem die Drainage und die Abdichtung gegen eindringende Feuchtigkeit nicht ordnungsgemäß ausgeführt waren. Vorinstanzlich hatte das Saarländische OLG Saarbrücken über den Fall entschieden. Der BGH hob diese Entscheidung jedoch auf und stellte klar, worauf es bei der Haftung des Verkäufers tatsächlich ankommt.
Zunächst ist wichtig: Fehler an Drainage und Abdichtung können einen Sachmangel darstellen. Das gilt insbesondere dann, wenn das Gebäude nicht ausreichend gegen eindringende Feuchtigkeit geschützt ist und die Ausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ein im Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss kann Ansprüche des Käufers aber grundsätzlich ausschließen. Die zentrale Ausnahme steht in § 444 BGB: Auf den Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Beschaffenheit garantiert hat.
Gerade an dieser Stelle liegt die praktische Schwierigkeit. Arglist bedeutet nicht schon, dass der Verkäufer sich geirrt hat oder technische Zusammenhänge falsch eingeschätzt hat. Nach der Rechtsprechung reicht auch grobe Fahrlässigkeit nicht aus. Erforderlich ist vielmehr, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich damit rechnet, dass der Käufer den Vertrag bei Offenlegung nicht oder nicht zu denselben Bedingungen geschlossen hätte. Der BGH betonte in dem Drainage-Fall außerdem: Auch ein fachkundiger Verkäufer handelt nicht automatisch arglistig, nur weil sich später herausstellt, dass Drainage oder Abdichtung nicht den einschlägigen DIN-Vorschriften entsprachen.
Für Käufer ist die Entscheidung dennoch bedeutsam. Wer vor dem Kauf konkrete Fragen stellt, darf grundsätzlich richtige und vollständige Antworten erwarten. Werden sichtbare Feuchtigkeitsspuren verharmlost oder wird ohne belastbare Grundlage erklärt, die Ursache sei beseitigt, kann dies rechtlich erheblich sein. Besonders kritisch wird es, wenn der Verkäufer eigene Kenntnisse über frühere Wassereintritte, erfolglose Sanierungsversuche oder bekannte Abdichtungsmängel zurückhält. Dann kann der Gewährleistungsausschluss seine Wirkung verlieren.
Für die Durchsetzung solcher Ansprüche ist die Beweislage entscheidend. Käufer sollten möglichst früh dokumentieren, welche Feuchtigkeitserscheinungen auftreten, welche Aussagen vor Vertragsschluss gefallen sind und welche Unterlagen es zu früheren Arbeiten gibt. Hilfreich können Exposé-Angaben, E-Mails, Nachrichten, Fotos von Besichtigungsterminen, Zeugen sowie Rechnungen oder Gutachten zu Drainage- und Abdichtungsarbeiten sein. Vor einer schnellen Sanierung sollte geprüft werden, ob ein Sachverständigengutachten oder ein selbständiges Beweisverfahren sinnvoll ist. Der Fall zeigt zugleich, dass solche Streitigkeiten nicht schematisch entschieden werden. Nicht jede feuchte Wand führt zur Haftung des Verkäufers. Umgekehrt schützt ein Gewährleistungsausschluss nicht, wenn bekannte Mängel verschwiegen oder Fragen „ins Blaue hinein“ beantwortet werden. Entscheidend sind der konkrete Zustand der Immobilie, die Erklärungen vor Vertragsschluss und die Nachweisbarkeit des Kenntnisstands.
Zusätzlich kommt es in der Praxis häufig darauf an, welche konkreten Angaben im Rahmen des Verkaufs gemacht wurden. Ein Verkäufer muss nicht ungefragt jeden technischen Zustand eines Gebäudes erklären. Bestehen jedoch konkrete Umstände, die für die Kaufentscheidung erheblich sind, kann eine Offenbarungspflicht entstehen. Dazu können beispielsweise wiederkehrende Feuchtigkeitsprobleme, frühere Sanierungsmaßnahmen oder bekannte Schwierigkeiten mit der Entwässerung des Grundstücks gehören.
Gerade bei Drainagen ist eine genaue technische Bewertung wichtig. Eine vorhandene Drainage bedeutet nicht automatisch, dass ein Gebäude dauerhaft trocken bleibt oder die Ausführung fachgerecht erfolgt ist. Entscheidend sind unter anderem die Planung, die verwendeten Materialien, die Wartung und die tatsächliche Funktionsfähigkeit des Systems. Deshalb sollte bei Streitigkeiten regelmäßig geprüft werden, ob die Ursache der Feuchtigkeit tatsächlich in einer mangelhaften Drainage liegt oder andere Faktoren wie fehlende Abdichtungen, bauliche Besonderheiten oder veränderte Grundstücksverhältnisse verantwortlich sind.
Auch für Verkäufer empfiehlt sich eine sorgfältige Vorbereitung des Immobilienverkaufs. Werden bekannte Probleme mit Feuchtigkeit oder frühere Reparaturen offen angesprochen und dokumentiert, kann dies spätere Auseinandersetzungen vermeiden. Unklare oder beschönigende Aussagen können dagegen zu erheblichen rechtlichen Risiken führen, insbesondere wenn der Käufer später nachweisen kann, dass wichtige Informationen nicht vollständig mitgeteilt wurden.
Die gesetzlichen Grundlagen zu Sachmängeln, Haftungsausschlüssen und den Rechten der Vertragsparteien ergeben sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die maßgeblichen Vorschriften können im offiziellen Gesetzestext unter Gesetze im Internet – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eingesehen werden. Auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Immobilienkäufen und Mängelrechten zeigt, dass es stets auf die Umstände des Einzelfalls ankommt.
Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Prüfung von Ansprüchen wegen Feuchtigkeitsschäden, Drainage- und Abdichtungsmängeln sowie bei der Durchsetzung oder Abwehr entsprechender Forderungen. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung hilft, Beweise zu sichern und die Erfolgsaussichten realistisch einzuschätzen.
