Feuchter Keller, fehlende Genehmigung: Wann haftet der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss?

Das Problem: Erst gekauft, dann Ärger

Kurz nach dem Einzug zeigen sich feuchte Stellen im Keller, in der Garage oder an den Außenwänden. Oder es stellt sich heraus, dass für einen ausgebauten Raum die Baugenehmigung fehlt. Bei der Besichtigung war vielleicht von einer Drainage die Rede, also von einem System, das Wasser vom Gebäude fernhält, oder davon, dass ein früheres Problem längst behoben sei. Im notariellen Kaufvertrag steht jedoch der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung. Käufer fragen sich dann, ob sie trotzdem etwas verlangen können. Verkäufer wollen wissen, ob wirklich jeder spätere Mangel zu ihrer Haftung führt.

Mit solchen Fällen hat sich der Bundesgerichtshof mehrfach beschäftigt. Drei Entscheidungen zeigen die Linie besonders deutlich:

• BGH, Urteil vom 14. Juni 2019, V ZR 73/18 (ECLI:DE:BGH:2019:140619UVZR73.18.0), zu mangelhafter Drainage und Abdichtung
• BGH, Urteil vom 16. März 2012, V ZR 18/11, zu Feuchtigkeit und unklarer Schadensursache
• BGH, Urteil vom 12. April 2013, V ZR 266/11, zur fehlenden Baugenehmigung und zum Maßstab der Arglist

Der rechtliche Rahmen

Sachmangel: Fehler an Drainage und Abdichtung sowie eine fehlende Baugenehmigung können einen Sachmangel darstellen. Das gilt für Feuchtigkeit vor allem dann, wenn das Gebäude nicht ausreichend geschützt ist und die Ausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Bei Altbauten ist allerdings zu beachten, dass nicht jede Feuchtigkeit automatisch ein Mangel ist. Es kommt auf die Umstände an, etwa auf den Sanierungszustand, die vorgesehene Nutzung und die Stärke der Feuchtigkeit.

Gewährleistungsausschluss: Ein im Kaufvertrag vereinbarter Ausschluss der Sachmängelhaftung kann Ansprüche des Käufers grundsätzlich ausschließen. Mögliche Ansprüche auf Schadensersatz ergeben sich sonst aus § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB.

Die wichtige Ausnahme: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf den Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Beschaffenheit garantiert hat. Arglist bedeutet vereinfacht, dass der Verkäufer den Mangel bewusst verschweigt oder bewusst falsche Angaben macht.

Was heißt „arglistig“ genau?

Hier liegt die eigentliche Schwierigkeit. Arglist bedeutet nicht schon, dass der Verkäufer sich geirrt hat. Auch grobe Fahrlässigkeit reicht nicht aus. Der Senat verlangt zumindest bedingten Vorsatz. Im Leitsatz zur fehlenden Baugenehmigung heißt es:

„Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus; dem steht es nicht gleich, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen.“

Der Senat stellt in derselben Entscheidung klar, dass sogar ein bewusstes Wegschauen nicht genügt:

„Die Kenntnis der Tatsachen ist dabei stets nötig. Sie kann keinesfalls durch wertende Überlegungen ersetzt werden.“

Was Arglist positiv voraussetzt, formuliert der Senat so:

„Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte“.

Was bedeutet das für Sie? Entscheidend ist, ob der Verkäufer den Mangel kannte oder ihn zumindest für möglich hielt. Ein Verdacht, den er hätte haben müssen, genügt für sich genommen nicht.

Feuchtigkeit und sichtbare Spuren

Bei Mängeln, die man bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennen kann, muss der Verkäufer grundsätzlich nicht gesondert aufklären. In der Entscheidung zur Kellerfeuchtigkeit heißt es:

„Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht.“

Anders liegt es, wenn zwar Spuren sichtbar sind, diese aber keinen sicheren Rückschluss auf den eigentlichen Mangel erlauben:

„Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben.“

Wichtig ist zugleich die Grenze in die andere Richtung. Wenn der Verkäufer selbst unsicher über die Ursache ist, muss er dies nicht in jedem Fall offenlegen. Der Leitsatz lautet:

„Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.“

Was bedeutet das für Sie? Teilt ein Verkäufer nur seine Vermutung zur Ursache eines Wasserflecks mit, ist das für sich genommen noch keine Arglist. Kritisch wird es erst, wenn er konkretes Wissen über einen tiefer liegenden Mangel zurückhält oder Kenntnisse behauptet, die er gar nicht hat.

Angaben „ins Blaue hinein“

Ein häufiger Streitpunkt sind Angaben, die der Verkäufer ohne jede tatsächliche Grundlage macht. Dazu hat der Senat einen klaren Maßstab formuliert:

„Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage – „ins Blaue hinein“ – macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet. Wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich“.

Für fachkundige Verkäufer gilt dabei eine wichtige Einschränkung. Der Leitsatz der Drainage-Entscheidung lautet:

„Die Angabe des fachkundigen Verkäufers, das Kaufobjekt fachgerecht bzw. nach den anerkannten Vorschriften errichtet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tatsächliche Grundlage ‚ins Blaue hinein‘, wenn er bei der Bauausführung unbewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen ist.“

Was bedeutet das für Sie? Auch ein Handwerksmeister haftet nicht automatisch, nur weil sich später herausstellt, dass die Bauausführung nicht den DIN-Vorschriften entsprach. Es kommt darauf an, ob er mit der Unrichtigkeit seiner Angaben rechnete.

Sonderfall fehlende Baugenehmigung

Auch eine fehlende Baugenehmigung kann ein Mangel sein. Der Senat formuliert:

„Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar; die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit haben die Zivilgerichte in eigener Verantwortung – ohne Bindung an einen erst nach Gefahrübergang ergangenen baubehördlichen Bescheid – zu beantworten.“

Was bedeutet das für Sie? Fehlt die erforderliche Genehmigung, kann die Behörde die Nutzung zu Wohnzwecken untersagen. Die Wohnung mag technisch bewohnbar sein, rechtssicher nutzen lässt sie sich aber nicht. Ob der Verkäufer dies arglistig verschwiegen hat, hängt wiederum von seiner konkreten Kenntnis ab.

Was Käufer jetzt tun sollten

Für die Durchsetzung von Ansprüchen ist die Beweislage entscheidend. Die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände eines arglistigen Verschweigens trägt der Käufer. Sinnvoll ist deshalb eine frühzeitige Dokumentation:

• welche Feuchtigkeitserscheinungen wann und wo auftreten,
• welche Aussagen vor Vertragsschluss gefallen sind,
• welche Unterlagen zu früheren Arbeiten oder zu Genehmigungen existieren.

Hilfreich sind Angaben aus dem Exposé, E-Mails und Nachrichten, Fotos von Besichtigungsterminen, mögliche Zeugen sowie Rechnungen oder Gutachten. Vor einer schnellen Sanierung sollte geprüft werden, ob ein Sachverständigengutachten oder ein selbständiges Beweisverfahren sinnvoll ist, damit die Ursache fachlich gesichert festgestellt wird.

Was Verkäufer beachten sollten

Auch für Verkäufer lohnt sich eine sorgfältige Vorbereitung. Werden bekannte Probleme mit Feuchtigkeit, frühere Reparaturen oder offene Genehmigungsfragen offen angesprochen und dokumentiert, lassen sich spätere Streitigkeiten oft vermeiden. Unklare oder beschönigende Aussagen können dagegen rechtliche Risiken schaffen, vor allem wenn der Käufer später nachweisen kann, dass wichtige Informationen zurückgehalten wurden.

Fazit

Nicht jede feuchte Wand und nicht jede offene Frage führt zur Haftung des Verkäufers. Umgekehrt schützt ein Gewährleistungsausschluss nicht, wenn ein bekannter Mangel bewusst verschwiegen oder eine Frage ohne jede tatsächliche Grundlage beantwortet wird. Es kommt immer auf den konkreten Zustand der Immobilie, die Erklärungen vor Vertragsschluss und die Nachweisbarkeit des Kenntnisstands an.

Die gesetzlichen Grundlagen zu Sachmängeln und Haftungsausschlüssen finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere in § 434 BGB, § 437 BGB und § 444 BGB, abrufbar im offiziellen Gesetzestext unter gesetze-im-internet.de.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.