Versteckte Mängel nach dem Hauskauf: Hausbock, Altlasten und Risse im Mauerwerk

Wenn nach der Übergabe die Ernüchterung kommt

Sie haben ein Haus oder eine Wohnung gekauft, der Notartermin ist erledigt, die Schlüssel sind übergeben. Und dann zeigen sich Probleme, die bei der Besichtigung niemand erwähnt hat: feuchte Wände, Risse im Mauerwerk, Spuren von Holzschädlingen im Dachstuhl oder der Verdacht, dass der Boden mit Schadstoffen belastet sein könnte. Gerade bei Immobilien geht es schnell um sehr hohe Kosten. Viele Käufer fragen sich dann, ob sie den Schaden selbst tragen müssen, weil im Kaufvertrag ein sogenannter Gewährleistungsausschluss steht. Das ist eine Vertragsklausel, mit der der Verkäufer seine Haftung für Mängel weitgehend ausschließt. Die gute Nachricht ist: Ein solcher Ausschluss gilt nicht in jedem Fall.

Was rechtlich zählt: Liegt überhaupt ein Sachmangel vor?

Der Verkäufer muss Ihnen die Immobilie grundsätzlich frei von Sach- und Rechtsmängeln verschaffen. Das steht in § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB. Wann ein Sachmangel vorliegt, regelt § 434 BGB. Vereinfacht gesagt ist eine Immobilie mangelhaft, wenn sie nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die übliche Nutzung eignet, also für das Wohnen.

Wichtig zu wissen: § 434 BGB wurde zum 1. Januar 2022 neu gefasst. Für Kaufverträge, die bis Ende 2021 geschlossen wurden, gilt die alte Fassung, für spätere Verträge die neue. Für Sie als Käufer ist die Grundidee in beiden Fassungen ähnlich, doch die genaue rechtliche Prüfung hängt davon ab, wann Ihr Vertrag geschlossen wurde.

Die typischen Mängel und was sie für das Wohnen bedeuten

Damit Sie einordnen können, worum es geht, hier die vier Mängel aus der Praxis, jeweils mit dem, was sie für die schadenfreie Bewohnbarkeit bedeuten. Schadenfrei bewohnbar heißt, dass Sie das Haus ohne Gesundheitsgefahr, ohne Substanzschäden und ohne Einschränkung der üblichen Nutzung bewohnen können.

Risse im Mauerwerk. Feine Haarrisse im Putz sind oft harmlos. Kritisch wird es, wenn die Risse durch tragende Wände verlaufen, sich fortlaufend verbreitern oder auf Setzungen des Gebäudes oder Bewegungen im Fundament hindeuten. Solche statisch relevanten Risse können die Standsicherheit betreffen. Ist die Standsicherheit betroffen, ist das Haus nicht mehr uneingeschränkt schadenfrei bewohnbar, weil die Sicherheit der Bewohner berührt sein kann.

Feuchtigkeit. Durchfeuchtete Kellerwände, aufsteigende Nässe oder eindringendes Wasser sind mehr als ein Schönheitsproblem. Dauerhafte Feuchtigkeit fördert Schimmel, schädigt die Bausubstanz und kann die Wohnräume gesundheitlich belasten. Eine Immobilie, in der Räume wegen Feuchtigkeit und Schimmel nicht gefahrlos genutzt werden können, ist in ihrer schadenfreien Bewohnbarkeit erheblich eingeschränkt.

Hausbock. Der Hausbock ist ein holzzerstörendes Insekt, dessen Larven verbautes Nadelholz von innen aushöhlen. Betroffen sind häufig Dachstühle und tragende Holzkonstruktionen. Frisst sich der Befall durch tragende Balken, leidet die Tragfähigkeit der Konstruktion. Ist die Tragfähigkeit des Dachstuhls beeinträchtigt, ist die schadenfreie Bewohnbarkeit gefährdet, weil im schlimmsten Fall die Sicherheit des Bauwerks betroffen ist.

Altlasten im Boden. Damit sind Schadstoffe im Grundstücksboden gemeint, etwa aus einer früheren gewerblichen Nutzung. Sie können die Nutzbarkeit des Grundstücks einschränken, Sanierungspflichten auslösen und im Einzelfall die Gesundheit gefährden. Bestätigt sich eine erhebliche Belastung, kann die schadenfreie Nutzung des Grundstücks und des Wohnhauses eingeschränkt sein. Zu beachten ist, dass ein bloßer Verdacht rechtlich anders zu bewerten ist als eine nachgewiesene Belastung, etwa ein Eintrag im Altlastenkataster.

Der Gewährleistungsausschluss und seine Grenzen

Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung des Verkäufers für Sachmängel im Kaufvertrag fast immer weitgehend ausgeschlossen. Ein solcher Ausschluss ist nicht automatisch unwirksam, und der Bundesgerichtshof erkennt diese Praxis grundsätzlich an. Er schützt den Verkäufer aber nicht immer.

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Arglist bedeutet nicht, dass der Verkäufer Sie aktiv anlügen muss. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt arglistig, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und zugleich damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätte.

Was die Gerichte dazu sagen

Wie weit diese Aufklärungspflicht reicht, zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum verschwiegenen Wassereintritt durch ein Terrassendach. Die amtlichen Leitsätze lauten wörtlich:

„Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig nicht nur ein bloßes Symptom für einen Sachmangel; vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Sachmangel.“

„Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstückes den Käufer nicht über Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursache(n) nicht oder nur teilweise kennt.“

BGH, Urteil vom 27. Oktober 2023, V ZR 43/23

Für Sie als Käufer ist das bedeutsam: Der Verkäufer muss die Ursache eines Mangels nicht genau kennen, um arglistig zu handeln. Es genügt, dass ihm der Mangel selbst bekannt war, etwa immer wiederkehrende Feuchtigkeit, und er Sie darüber nicht aufgeklärt hat .

Welche Rechte Sie haben können

Liegt ein Sachmangel vor und greift der Haftungsausschluss nicht, stehen Ihnen die Käuferrechte aus § 437 BGB zu. Dazu gehören die Nacherfüllung, der Rücktritt vom Vertrag, die Minderung des Kaufpreises und der Schadensersatz. Welches dieser Rechte sinnvoll und durchsetzbar ist, hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von der Schwere des Mangels und der Beweislage.

Achten Sie auf die Fristen

Mängelansprüche verjähren. Nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB gilt bei einem Bauwerk eine Frist von fünf Jahren. Für andere Fälle, etwa das Grundstück selbst, gilt nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB regelmäßig eine Frist von zwei Jahren. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt nach § 438 Abs. 3 BGB die regelmäßige Verjährung. Diese beträgt nach den §§ 195, 199 BGB grundsätzlich drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem Sie vom Mangel erfahren haben, mit einer Höchstgrenze von zehn Jahren. Weil die Berechnung im Einzelfall komplex ist, sollten Sie die Fristen frühzeitig anwaltlich klären lassen.

Was das für Sie bedeutet

• Geben Sie nach der Entdeckung eines Mangels keine vorschnellen Erklärungen ab und verzichten Sie nicht ungeprüft auf Rechte.
• Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos und notieren Sie mögliche Zeugen.
• Sichern Sie den Kaufvertrag, das Exposé und die gesamte Korrespondenz mit Verkäufer und Makler.
• Holen Sie bei erheblichen Mängeln ein Sachverständigengutachten ein.
• Lassen Sie prüfen, ob der Haftungsausschluss greift oder wegen Arglist überwunden werden kann, und behalten Sie die Verjährungsfristen im Blick.

Ob Ansprüche bestehen und welches Vorgehen für Sie sinnvoll ist, lässt sich verlässlich nur nach Prüfung der konkreten Umstände beurteilen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.