Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Ihre Rechte und typische Beispiele

Wenn der Traum vom Eigenheim zur Belastung wird

Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Umso schwerer wiegt es, wenn sich nach dem Einzug herausstellt, dass die Immobilie ernste Mängel hat, von denen beim Kauf keine Rede war. Feuchtigkeit im Keller, Schimmel an den Wänden, eine unsichere Elektrik oder eine marode Heizungsanlage können den Wohnwert erheblich mindern und im schlimmsten Fall die gefahrlose Nutzung des Hauses in Frage stellen.

Viele Käufer fragen sich dann: Hat der Verkäufer davon gewusst und es bewusst verschwiegen? Wenn ja, kann eine sogenannte arglistige Täuschung vorliegen. Das ist ein bewusstes Verschweigen oder Vortäuschen von Tatsachen, um den Verkauf nicht zu gefährden. Für Sie als Käufer eröffnet das wichtige Rechte.

Was bedeutet arglistige Täuschung genau?

Von einer arglistigen Täuschung spricht man, wenn der Verkäufer einen wesentlichen Mangel kennt und diesen absichtlich nicht offenlegt, obwohl er den Käufer darüber hätte aufklären müssen. Arglist setzt Vorsatz voraus. Ein bloßes Versehen oder eine fahrlässig falsche Angabe reichen dafür nicht aus.

Wichtig zu wissen: Auch wer Angaben „ins Blaue hinein“ macht, also Behauptungen ohne jede tatsächliche Grundlage aufstellt, kann sich arglistig verhalten. Ob das im Einzelfall so zu bewerten ist, hängt stark von den konkreten Umständen ab.

Zunächst braucht es einen Sachmangel im Sinne von § 434 BGB. Vereinfacht gesagt liegt ein Sachmangel vor, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die übliche Nutzung eignet, also für das Wohnen.

Typische Mängel und was sie für die Bewohnbarkeit bedeuten

Damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, worum es in der Praxis geht, hier die häufigsten Fälle:

Feuchtigkeit im Keller: Dringt Wasser durch die Kellerwände oder steht Feuchtigkeit in den Räumen, ist das mehr als ein Schönheitsfehler. Die Bausubstanz kann dauerhaft geschädigt werden, und die betroffenen Räume lassen sich oft nicht wie vorgesehen nutzen. Die gefahrlose und schadenfreie Nutzung des Hauses ist dann eingeschränkt.

Schimmelbefall: Schimmel ist nicht nur ein optisches Problem. Schimmelsporen können die Gesundheit der Bewohner beeinträchtigen. Ein spürbarer Befall steht einer gesundheitlich unbedenklichen und damit schadenfreien Bewohnbarkeit entgegen.

Defekte oder veraltete Elektrik: Eine unsichere Elektroinstallation kann eine echte Gefahrenquelle sein, etwa mit Blick auf Brand oder Stromschlag. Solange die Elektrik nicht gefahrlos genutzt werden kann, ist die sichere Bewohnbarkeit nicht gewährleistet.

Marode Heizungsanlage: Fällt die Heizung aus oder ist sie am Ende ihrer Lebensdauer, betrifft das den Kern des Wohnens, vor allem in der kalten Jahreszeit. Eine dauerhaft unzuverlässige Heizung schränkt die zumutbare Bewohnbarkeit ein.

In all diesen Fällen kommt es entscheidend darauf an, ob der Verkäufer den Mangel kannte und ob er verpflichtet gewesen wäre, Sie darauf hinzuweisen.

Muss der Verkäufer wirklich über alles aufklären?

Nicht über jeden Mangel. Über Umstände, die Sie bei einer üblichen Besichtigung ohne Weiteres selbst erkennen können, muss der Verkäufer in der Regel nicht gesondert aufklären. Ein sichtbarer Riss in der Wand oder abgenutzte Böden sind Beispiele dafür.

Anders liegt es bei verdeckten Mängeln, die Sie bei der Besichtigung nicht erkennen konnten, etwa Feuchtigkeit hinter frisch gestrichenen Wänden oder Schäden in der Bausubstanz. Über solche Umstände muss der Verkäufer aufklären, wenn sie für Ihre Kaufentscheidung erkennbar wichtig sind. Wo genau die Grenze verläuft, ist eine Frage des Einzelfalls und von der Rechtsprechung geprägt.

„Gekauft wie gesehen“: Was diese Klausel wirklich bedeutet

Bei gebrauchten Immobilien findet sich häufig die Formulierung „gekauft wie gesehen“. Viele Käufer glauben, damit seien alle Ansprüche ausgeschlossen. Das stimmt so nicht.

Die Klausel „gekauft wie gesehen“ bezieht sich nach allgemeiner Auffassung nur auf solche Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind. Für versteckte Mängel und erst recht für arglistig verschwiegene Mängel gilt sie nicht.

Ein weiter gehender Ausschluss der Gewährleistung erfordert eine eigene, ausdrückliche Vereinbarung im Kaufvertrag. Aber selbst ein solcher umfassender Gewährleistungsausschluss hilft dem Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Das regelt § 444 BGB. Danach kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.

Welche Ansprüche haben Sie als Käufer?

Bei einem Sachmangel richten sich Ihre Rechte nach § 437 BGB. Dazu gehören insbesondere:

• Nacherfüllung, also Beseitigung des Mangels.
• Rücktritt vom Kaufvertrag, wodurch der Kauf rückabgewickelt wird. Sie geben die Immobilie zurück und erhalten den Kaufpreis erstattet.
• Minderung, also die Herabsetzung des Kaufpreises entsprechend dem Mangel.
• Schadensersatz für Nachteile, die Ihnen durch den Mangel entstanden sind.

Zusätzlich können Sie den Kaufvertrag bei arglistiger Täuschung nach § 123 BGB anfechten. Eine erfolgreiche Anfechtung führt dazu, dass der Vertrag von Anfang an als unwirksam behandelt wird. Beachten Sie dabei die Frist des § 124 BGB: Die Anfechtung muss grundsätzlich innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt erfolgen, in dem Sie die Täuschung entdeckt haben.

Verjährung: Wie lange können Sie Ihre Rechte geltend machen?

Bei der Verjährung ist Sorgfalt geboten, weil mehrere Fristen zusammenspielen.

Für Mängel an einem Bauwerk gilt zunächst die Fünfjahresfrist des § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, verweist § 438 Abs. 3 BGB auf die regelmäßige Verjährung. Diese beträgt nach § 195 BGB drei Jahre und beginnt gemäß § 199 BGB grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie von dem Mangel und den Umständen Kenntnis erlangt haben. Die Verjährung tritt jedoch nicht vor Ablauf der genannten Fünfjahresfrist ein. Zusätzlich gelten Höchstfristen.

Weil die Berechnung im Einzelfall anspruchsvoll ist und von den konkreten Umständen abhängt, sollten Sie die für Sie geltende Frist frühzeitig anwaltlich klären lassen.

Was bedeutet das konkret für Sie?

Wenn Sie den Verdacht haben, dass Ihnen beim Hauskauf ein wesentlicher Mangel bewusst verschwiegen wurde, kommt es auf zwei Dinge an. Erstens müssen Sie den Mangel und dessen Auswirkungen möglichst genau dokumentieren, etwa durch Fotos, ein Sachverständigengutachten und den Schriftverkehr mit dem Verkäufer. Zweitens tragen Sie als Käufer die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Verkäufer den Mangel kannte und arglistig verschwiegen hat. Genau dieser Nachweis ist in der Praxis der schwierigste Teil.

Deshalb ist es sinnvoll, bei einem konkreten Verdacht frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen. So lässt sich prüfen, ob ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss überhaupt greift oder wegen Arglist unwirksam ist und welche Ansprüche für Sie realistisch in Betracht kommen.

Checkliste bei Verdacht auf arglistige Täuschung

• Mangel und seine Auswirkungen genau dokumentieren
• Kaufvertrag prüfen, insbesondere Klauseln zur Gewährleistung
• Hinweise sammeln, dass der Verkäufer den Mangel kannte
• Fristen im Blick behalten, vor allem die Anfechtungsfrist von einem Jahr
• Frühzeitig anwaltlichen Rat einholen

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.