Silberfische nach dem Wohnungskauf: Wann liegt ein Sachmangel vor und welche Rechte haben Sie?

Kurz nach dem Einzug in die frisch gekaufte Eigentumswohnung zeigen sie sich plötzlich: kleine, silbrig glänzende Tierchen im Bad, in der Küche oder abends im Flur. Zuerst wirkt das nur unangenehm. Wenn die Tiere aber immer wieder auftauchen, in mehreren Räumen vorkommen oder zusammen mit feuchten Stellen auftreten, stellt sich schnell eine ernste Frage. Muss man das als Käufer hinnehmen, oder handelt es sich um einen rechtlich relevanten Mangel der Wohnung?

Worum es rechtlich geht: der Sachmangel nach § 434 BGB

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie gilt zunächst ein einfacher Grundsatz. Nicht jede Unannehmlichkeit ist automatisch ein Sachmangel. Maßgeblich ist § 434 BGB. Vereinfacht gesagt ist eine Wohnung dann mangelhaft, wenn sie nicht die Eigenschaften hat, die im Kaufvertrag vereinbart wurden, oder wenn sie sich nicht für die übliche Nutzung eignet und nicht die Beschaffenheit aufweist, die ein Käufer bei einer vergleichbaren Wohnung erwarten darf.

Ein Hinweis zur Rechtslage: Der Wortlaut des § 434 BGB wurde zum 01.01.2022 neu gefasst. Für Kaufverträge, die davor geschlossen wurden, gilt das frühere Recht. Welche Regeln auf Ihren Fall anzuwenden sind, hängt deshalb vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses ab. Das sollte im Einzelfall geprüft werden.

Bei gebrauchten Wohnungen kommt ein weiterer Punkt hinzu. In notariellen Kaufverträgen wird die Haftung für Sachmängel häufig weitgehend ausgeschlossen. Dieser sogenannte Gewährleistungsausschluss, also der vertragliche Verzicht auf Mängelansprüche, ist in der Praxis oft der entscheidende Punkt. Er schützt den Verkäufer aber dann nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

Was Käufer bei Silberfischen erwarten dürfen

Gerade bei Silberfischen kommt es auf den Umfang und die Umstände des Befalls an. Ein vereinzeltes Auftreten in Bad oder Küche genügt bei einer gebrauchten Wohnung in der Regel noch nicht für einen Mangel.

Das zeigt eine grundlegende Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm. Im dortigen Fall verlangte die Käuferin einer rund 19 Jahre alten Eigentumswohnung die Rückabwicklung des Kaufvertrags, weil sie nach dem Einzug Silberfische feststellte. Das Gericht wies die Klage ab. Es formulierte im Leitsatz wörtlich:

„Der Erwerber einer gebrauchten, älteren Eigentumswohnung kann nicht erwarten, dass diese Wohnung völlig frei von Silberfischchen ist. Bei einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie ist es nicht ungewöhnlich, dass ein Grundbestand von Silberfischchen vorhanden ist. Allein dieser begründet keinen Mangel.“ (OLG Hamm, Urteil vom 12.06.2017, Aktenzeichen 22 U 64/16)

 

Warum ein Grundbestand die Bewohnbarkeit nicht stört

Um den Fall zu beurteilen, hörte das Gericht zwei Sachverständige an, einen Parasitologen und eine Schädlingsbekämpferin. Deren Feststellungen erklären, warum ein kleiner Bestand kein Mangel ist.

Silberfische (biologisch Lepisma saccharina) sind lichtscheue, nachtaktive Insekten, die in Kolonien leben und sich in dunklen Ritzen, Fugen und Nischen verstecken. Sie bevorzugen feuchtwarme Bedingungen, wie sie in bewohnten Wohnungen typischerweise vorkommen. Nach den Feststellungen der Sachverständigen geht von ihnen keine Gesundheitsgefahr aus. Sie sind in hygienischer Hinsicht harmlos und sogar eher nützlich, weil sie sich von Hausstaub, Hautschuppen und Schimmelpilz ernähren.

Daraus folgt ein wichtiger Schluss für die Bewohnbarkeit. Weil von einem Grundbestand solcher Tiere weder eine Gefahr für die Gesundheit noch eine Beeinträchtigung der Bausubstanz ausgeht, bleibt die Wohnung trotz einzelner Silberfische ohne Schaden bewohnbar. Genau deshalb ist nach dem OLG Hamm eine völlige Freiheit von Silberfischen bei einer gebrauchten Wohnung nicht geschuldet, und einzelne Tiere begründen keinen Sachmangel.

Wenn der Befall über das Übliche hinausgeht

Anders kann die Lage sein, wenn der Befall deutlich über das Übliche hinausgeht, etwa in großer Zahl, in mehreren Räumen und über längere Zeit. Dann kann der Wohnwert beeinträchtigt sein. In solchen Fällen kommen je nach Sachlage Ansprüche auf Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz oder bei erheblichen Mängeln auch Rücktritt nach §§ 437 ff. BGB in Betracht.

Hier ist jedoch Vorsicht geboten, und das ist die eigentliche Lehre aus dem Fall des OLG Hamm. Das Gericht ist nicht daran gescheitert, dass ein starker Befall kein Mangel sein könne. Es ist daran gescheitert, dass sich nicht mehr feststellen ließ, wie stark der Befall zum entscheidenden Zeitpunkt war, nämlich bei der Übergabe der Wohnung. Für diesen Zeitpunkt trägt der Käufer die Darlegungs- und Beweislast. Weil die Käuferin die Tiere erst Wochen nach der Übergabe bemerkte und das frühere Ausmaß selbst mit zwei Sachverständigengutachten nicht mehr geklärt werden konnte, ging diese Unklarheit zu ihren Lasten.

Ergänzend ist zu beachten, dass unklar ist, ab welchem Ausmaß ein Befall kaufrechtlich als erheblich gilt. Zu dieser Frage gibt es bislang kaum veröffentlichte Rechtsprechung. Eine belastbare Grenze lässt sich deshalb nur im Einzelfall und nach sorgfältiger Prüfung bestimmen.

Ob ein Befall auf Feuchtigkeit oder auf bauliche Ursachen zurückgeht, ist eine eigene und oft wichtige Frage. Sie betrifft dann nicht mehr nur die Tiere selbst, sondern möglicherweise einen dahinterstehenden Gebäudemangel. Ob ein solcher Mangel vorliegt, muss allerdings gesondert festgestellt werden und lässt sich aus dem bloßen Auftreten von Silberfischen nicht ohne Weiteres ableiten.

Der Gewährleistungsausschluss und das Thema Arglist

Enthält der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss, scheitern Mängelansprüche häufig schon daran. Ein solcher Ausschluss erfasst allerdings im Zweifel nur Mängel, die bei Vertragsschluss bereits vorhanden waren, nicht solche, die erst danach neu entstehen.

Der Verkäufer kann sich auf den Ausschluss außerdem dann nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder ihn zumindest billigend für möglich hielt und ihn trotz einer Aufklärungspflicht nicht offenbarte. Bloße Fahrlässigkeit oder ein Kennenmüssen genügen nicht. Auch dafür trägt der Käufer die Beweislast. Im Fall des OLG Hamm ließ sich nicht nachweisen, dass der Verkäufer von einem Befall wusste. Er hatte nach eigenen Angaben Jahre zuvor nur zwei Tiere bemerkt und den Bereich mit einem haushaltsüblichen Reiniger behandelt.

Was das für Sie als Käufer bedeutet

Für Betroffene ist die Beweislage meist entscheidend. Sie müssen in der Regel darlegen und beweisen, dass der Mangel schon bei der Übergabe vorlag. Das ist besonders schwierig, wenn Sie den Befall erst nach dem Einzug bemerken. Deshalb sollten Sie den Zustand frühzeitig sichern, bevor Sie selbst umfangreiche Maßnahmen ergreifen.

Praktische Schritte, die sich bewährt haben:

• Dokumentieren Sie den Befall mit Fotos und Videos, möglichst mit Datum.
• Führen Sie ein einfaches Befallsprotokoll, in dem Sie Ort, Zeitpunkt und Anzahl der Tiere festhalten.
• Bewahren Sie Rechnungen und Einschätzungen eines Schädlingsbekämpfers auf.
• Ziehen Sie bei Verdacht auf Feuchtigkeit ein bautechnisches Gutachten in Betracht.
• Sichern Sie mögliche Zeugen wie Handwerker, Nachbarn oder Umzugshelfer.

Vermeiden Sie es, den Verkäufer nur pauschal zur „Beseitigung der Silberfische“ aufzufordern oder vorschnell den Rücktritt zu erklären, ohne die Vertragslage und die Beweise geprüft zu haben. Je nach Fall müssen Sie dem Verkäufer zunächst eine Frist zur Nacherfüllung setzen. Nur in Ausnahmefällen, etwa bei Arglist, kann eine solche Frist entbehrlich sein.

Wer nach dem Wohnungskauf Silberfische feststellt, sollte deshalb frühzeitig klären lassen, ob es sich noch um eine hinzunehmende Erscheinung oder bereits um einen rechtlich erheblichen Sachmangel handelt. Eine sorgfältige Prüfung der Vertragslage und eine gute Beweissicherung entscheiden häufig darüber, ob sich Ansprüche durchsetzen oder unberechtigte Forderungen abwehren lassen.

Die Kanzlei Jürgens und Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Bewertung von Immobilienmängeln, bei der Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen sowie bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen. So erhalten Sie eine fundierte Einschätzung Ihrer Möglichkeiten.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.