Silberfische nach dem Wohnungskauf – wann liegt ein Mangel vor?

Nach dem Einzug in die gerade gekaufte Eigentumswohnung tauchen sie plötzlich auf: kleine, silbrig glänzende Tiere im Bad, in der Küche oder sogar im Schlafzimmer. Anfangs wirkt das wie ein lästiges, aber überschaubares Problem. Wenn sich Silberfische jedoch regelmäßig zeigen, in mehreren Räumen auftreten oder Hinweise auf Feuchtigkeit bestehen, stellt sich für Käufer schnell eine ernste Frage: Muss man das hinnehmen – oder liegt ein rechtlich relevanter Mangel der gekauften Wohnung vor?

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie gilt zunächst: Nicht jede Unannehmlichkeit ist automatisch ein Sachmangel. Maßgeblich ist § 434 BGB. Danach ist eine Kaufsache mangelhaft, wenn sie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet beziehungsweise keine übliche Beschaffenheit aufweist, die ein Käufer erwarten darf. Bei gebrauchten Wohnungen kommt hinzu, dass in notariellen Kaufverträgen häufig die Sachmängelhaftung weitgehend ausgeschlossen wird. Dieser Gewährleistungsausschluss ist in der Praxis ein zentraler Punkt. Er schützt Verkäufer aber nicht, wenn sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben, § 444 BGB.

Gerade bei Silberfischen kommt es deshalb stark auf den Umfang und die Umstände des Befalls an. Ein vereinzeltes Auftreten in Bad oder Küche wird bei einer gebrauchten Wohnung häufig noch nicht genügen. Silberfische kommen in Wohnräumen vor und deuten nicht in jedem Fall auf einen gravierenden Zustand der Immobilie hin. Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 12.06.2017 – I-22 U 64/16 entschieden, dass ein geringer Bestand von Silberfischchen in einer gebrauchten Eigentumswohnung grundsätzlich keinen Sachmangel darstellt. Käufer dürfen also nicht ohne Weiteres erwarten, dass eine ältere oder bereits bewohnte Wohnung vollständig frei von solchen Insekten ist.

Anders kann es aussehen, wenn der Befall deutlich über das Übliche hinausgeht. Treten Silberfische in großer Zahl, in mehreren Räumen oder über längere Zeit auf, kann dies den Wohnwert erheblich beeinträchtigen. Besonders wichtig ist die Frage, ob der Befall auf Feuchtigkeit, Baumängel, undichte Stellen oder mangelnde Abdichtung hinweist. Dann geht es nicht mehr nur um ein hygienisches Ärgernis, sondern möglicherweise um einen tieferliegenden Gebäudemangel. In solchen Fällen können Ansprüche auf Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz oder – bei erheblichen Mängeln – Rücktritt nach §§ 437 ff. BGB in Betracht kommen.

Für Käufer ist die Beweislage oft entscheidend. Sie müssen regelmäßig darlegen und beweisen, dass der Mangel bereits bei Übergabe vorhanden war. Das ist besonders schwierig, wenn der Befall erst nach dem Einzug bemerkt wird. Deshalb sollten betroffene Käufer nicht vorschnell selbst umfangreiche Maßnahmen ergreifen, ohne den Zustand zu dokumentieren. Sinnvoll sind Fotos, Videos, ein Befallsprotokoll, Rechnungen oder Einschätzungen eines Schädlingsbekämpfers und bei Verdacht auf Feuchtigkeit gegebenenfalls ein bautechnisches Gutachten. Auch Zeugen, etwa Handwerker, Nachbarn oder Umzugshelfer, können später wichtig sein.

Taktisch riskant ist es, den Verkäufer nur allgemein zur „Beseitigung der Silberfische“ aufzufordern oder sofort den Rücktritt zu erklären, ohne die vertragliche Lage und die Beweise zu prüfen. Je nach Fall kann zunächst eine Frist zur Nacherfüllung erforderlich sein. Bei Arglist kann eine Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich sein; das setzt aber voraus, dass der Verkäufer den erheblichen Befall kannte oder zumindest für möglich hielt und ihn nicht offenbart hat. Gerade dieser Nachweis ist häufig der schwierigste Teil des Falls.

Wer nach dem Wohnungskauf Silberfische feststellt, sollte daher frühzeitig klären lassen, ob es sich noch um eine hinzunehmende Erscheinung oder bereits um einen rechtlich erheblichen Sachmangel handelt. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Prüfung der Vertragslage, der Beweissicherung sowie bei der außergerichtlichen oder gerichtlichen Durchsetzung beziehungsweise Abwehr von Ansprüchen.