Vorkaufsrecht beim Grundstückskauf: LG Hamburg 13.07.2023 – Vollständige Kaufpreiszahlung & Rechte des Käufers
Vorkaufsrecht beim Grundstückskauf: Eine Erklärung kann weitreichende Folgen haben
Wer ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück oder Haus hat, geht häufig davon aus, dass damit zunächst nur eine Option verbunden ist. In der Praxis wird daraus aber schnell eine verbindliche und wirtschaftlich erhebliche Entscheidung. Besonders konfliktträchtig wird es, wenn der Berechtigte sein Vorkaufsrecht ausübt, später aber über den Kaufpreis, vorhandene Mängel, fehlende Genehmigungen oder die Einbeziehung weiterer Personen in den Vertrag gestritten wird.
Typisch ist etwa folgende Situation: Ein Grundstück soll an einen Dritten verkauft werden. Der Vorkaufsberechtigte erhält den Kaufvertrag oder wird über dessen wesentlichen Inhalt informiert. Nun muss kurzfristig entschieden werden, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll. Dabei besteht oft Unsicherheit: Reicht eine einfache Erklärung? Muss diese notariell beurkundet werden? Kann man Bedingungen stellen oder den Kaufpreis wegen behaupteter Mängel reduzieren?
Rechtlich ist der Ausgangspunkt § 464 Abs. 1 BGB. Danach wird das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt. Diese Erklärung bedarf grundsätzlich nicht der Form, die für den Kaufvertrag selbst gilt. Auch wenn der Grundstückskaufvertrag nach § 311b BGB notariell beurkundet werden muss, muss die Ausübung des Vorkaufsrechts selbst also nicht zwingend notariell erklärt werden. Gerade hierin liegt aber ein erhebliches Risiko: Eine vermeintlich einfache Erklärung kann bereits dazu führen, dass zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigtem ein Kaufvertrag zu den Bedingungen des ursprünglichen Vertrags mit dem Dritten zustande kommt.
Das zeigt auch eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 13.07.2023 – 334 O 119/23. Dort hatte der Berechtigte ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück ausgeübt. Anschließend kam es zum Streit über die Höhe des zu zahlenden Kaufpreises. Unter anderem wurde eine Reduzierung wegen angeblich fehlender Baugenehmigungen geltend gemacht. Das Gericht ging jedoch von einer wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts aus und verurteilte den Beklagten zur Zahlung des vollen Kaufpreises von 550.000 Euro, Zug um Zug gegen Auflassung des Grundstücks. Nach Auffassung des Gerichts ergab sich aus den vorgebrachten Einwänden keine Grundlage, den Kaufpreis einseitig zu mindern.
Für die Praxis ist entscheidend: Wer ein Vorkaufsrecht ausübt, tritt nicht in freie Neuverhandlungen ein. Grundsätzlich gelten die Konditionen des Kaufvertrags mit dem Dritten. Zusätzliche Wünsche – etwa die Aufnahme des Ehepartners in den Vertrag, eine andere Kaufpreisaufteilung oder die Übernahme von Maklerkosten – sollten deshalb sorgfältig formuliert werden. Werden solche Punkte unklar mit der Ausübungserklärung verbunden, kann später Streit entstehen, ob das Vorkaufsrecht wirksam, bedingt oder gar nicht ausgeübt wurde.
Auch behauptete Mängel der Immobilie sollten nicht vorschnell als Grund für eine Kaufpreisreduzierung behandelt werden. Bei älteren Gebäuden können Fragen zu Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen, Wohnflächen, Altlasten oder Umbauten zwar rechtlich bedeutsam sein. Ob daraus aber tatsächlich Gewährleistungsrechte, Anfechtungsrechte wegen arglistiger Täuschung oder ein Zurückbehaltungsrecht folgen, hängt stark vom Einzelfall, vom Inhalt des Kaufvertrags und von den vorhandenen Beweisen ab.
Besonders wichtig sind zudem Fristen. Bei Grundstücken beträgt die gesetzliche Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 469 Abs. 2 BGB grundsätzlich zwei Monate, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist. Wer zu lange wartet, unvollständig erklärt oder die Erklärung an die falsche Person richtet, riskiert den Verlust des Rechts. Umgekehrt kann eine übereilte Erklärung erhebliche Zahlungspflichten auslösen.
Vor der Ausübung eines Vorkaufsrechts sollte daher geprüft werden, welche Frist gilt, welche Vertragsbedingungen übernommen werden, ob Einwände gegen den Kaufpreis bestehen und wie die Erklärung rechtssicher formuliert werden kann. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Vorkaufsberechtigte und Verkäufer bei der Prüfung, Durchsetzung und Abwehr entsprechender Ansprüche – außergerichtlich und, wenn erforderlich, auch vor Gericht.
