Vorkaufsrecht bei Immobilien: Wie aus einer scheinbar einfachen Erklärung eine Zahlungspflicht wird

Das Alltagsproblem

Sie haben ein Vorkaufsrecht an einem Haus oder Grundstück, vielleicht aus einem Vertrag mit Angehörigen, aus einem gerichtlichen Vergleich oder aus einer sonstigen Vereinbarung. Plötzlich soll die Immobilie an einen Dritten verkauft werden, und Sie müssen kurzfristig entscheiden, ob Sie selbst kaufen möchten. Viele Betroffene glauben, ein Vorkaufsrecht sei zunächst nur eine unverbindliche Option. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Schon eine kurze Erklärung kann einen vollständigen Kaufvertrag auslösen, mit einer Zahlungspflicht in sechsstelliger Höhe.

Ein Vorkaufsrecht ist das Recht, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten und die Immobilie zu denselben Bedingungen zu erwerben, die der Eigentümer mit einem Dritten vereinbart hat.

Wie das Vorkaufsrecht ausgeübt wird

Rechtlicher Ausgangspunkt ist § 464 Abs. 1 BGB. Danach wird das Vorkaufsrecht durch eine Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt. Diese Erklärung muss grundsätzlich nicht notariell beurkundet werden. Das gilt, obwohl der Grundstückskaufvertrag selbst nach § 311b BGB zwingend zum Notar muss.

Diese Trennung hat das LG Hamburg im Urteil vom 13.07.2023, 334 O 119/23, im Leitsatz wörtlich bestätigt:

„Gem. § 464 Abs. 1 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form, also keiner notariellen Beurkundung.“

Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hat diese Wertung im Beschluss vom 08.07.2024, 5 U 97/23, bestätigt. Der Beschluss ist rechtskräftig.

Was bedeutet das für Sie: Eine formlose, im entschiedenen Fall sogar anwaltlich verfasste Erklärung genügt, um das Vorkaufsrecht auszuüben. Genau darin liegt das Risiko. Mit der Ausübung kommt zwischen Ihnen und dem Verkäufer ein Kaufvertrag zustande, und zwar zu den Bedingungen, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat. Sie treten also nicht in freie Neuverhandlungen ein.

Wichtig: Sie übernehmen die Bedingungen des Erstvertrags

Wer ein Vorkaufsrecht ausübt, kann die Konditionen in der Regel nicht neu aushandeln. Nach § 464 Abs. 2 BGB kommt der Kauf zu denselben Bestimmungen zustande, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat. An die Stelle des Erstkäufers tritt der Vorkaufsberechtigte.

Im Hamburger Fall hatte der Berechtigte sein Vorkaufsrecht ausgeübt und anschließend versucht, den Kaufpreis zu senken. Beide Instanzen bestätigten die Zahlungspflicht in voller Höhe von 550.000 Euro, Zug um Zug gegen Auflassung des Grundstücks. Auflassung bedeutet die notarielle Einigung über den Eigentumsübergang, die für die Eintragung im Grundbuch nötig ist. „Zug um Zug“ heißt, dass beide Seiten gleichzeitig leisten, also Zahlung gegen Übertragung.

Hinweis zur Einordnung: Dieses Vorkaufsrecht beruhte auf einem gerichtlichen Vergleich innerhalb einer Familie und enthielt zahlreiche Sonderregelungen, etwa einen Erbverzicht und die Anrechnung eines Anteils von 23 Prozent am Kaufpreis. Die Entscheidung eignet sich gut, um die Grundmechanik zu veranschaulichen, sie lässt sich aber nicht ohne Weiteres auf jeden Fall übertragen.

Zusätzliche Wünsche in der Ausübungserklärung

Viele Berechtigte möchten mit der Ausübung zugleich Wünsche verbinden, etwa die Aufnahme des Ehepartners in den Vertrag, eine andere Aufteilung des Kaufpreises oder die Übernahme der Maklerkosten. Im Hamburger Fall hatte der Berechtigte solche Punkte in seine Erklärung aufgenommen. Das Gericht wertete sie nicht als Bedingung, sondern ging von einer wirksamen Ausübung aus.

Was bedeutet das für Sie: Ob solche Zusätze als bloße Bitte oder als Bedingung verstanden werden, ist eine Frage der Auslegung im Einzelfall. Werden sie unklar formuliert, entsteht schnell Streit darüber, ob das Vorkaufsrecht wirksam, bedingt oder gar nicht ausgeübt wurde. Eine sorgfältige Formulierung ist deshalb entscheidend.

Kann man den Kaufpreis wegen Mängeln kürzen?

Auch behauptete Mängel führen nicht ohne Weiteres zu einer Kaufpreisminderung. Ob Gewährleistungsrechte, ein Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung oder ein Zurückbehaltungsrecht bestehen, hängt vom Inhalt des Kaufvertrags, von einem vereinbarten Haftungsausschluss und von den vorhandenen Beweisen ab.

Im Hamburger Fall ging es um eine fehlende Baugenehmigung. Konkret waren in den Jahren 1982 und 1983 im Haus Umbauten vorgenommen worden, um im hinteren Teil eine eigenständige Wohnung zu schaffen. Dabei wurden Wände entfernt, Träger eingezogen und eine Treppe eingebaut. Für diese Maßnahmen lag keine Baugenehmigung vor. Der Berechtigte meinte deshalb, der Kaufpreis sei um 20 Prozent zu mindern.

Grundsätzlich kann eine fehlende Baugenehmigung tatsächlich ein Sachmangel sein. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 30.04.2003, V ZR 100/02, für das damalige Recht ausgeführt, dass ein Mangel bereits darin liegen kann, dass es an der baurechtlich gesicherten Befugnis fehlt, das Objekt auf Dauer für den vertraglich vorausgesetzten Zweck zu nutzen. In jenem Fall hatte die Baubehörde für ohne Genehmigung errichtete Bauwerke sogar eine Abrissverfügung erlassen. Die Nutzung war damit gerade nicht gesichert.

Genau hier liegt der Unterschied zum Hamburger Fall. Das OLG Hamburg hat in seinem Leitsatz festgehalten:

„Es kann einen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 BGB darstellen, wenn sich auf dem verkauften Grundstück Bauwerke befinden, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden sind.“

Und weiter:

„Wenn im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nunmehr Genehmigungsfreiheit besteht, stellt das Fehlen einer Baugenehmigung keinen Mangel dar, jedenfalls fehlt es an einer Wertminderung, die zu einer Minderung des Kaufpreises berechtige.“

Der Grund: Die Bauprüfabteilung des Bezirksamts hatte bestätigt, dass die Umbauten nach heutiger Rechtslage genehmigungsfrei sind, dass der Eigentümerin keine besonderen Pflichten gegenüber der Behörde obliegen und dass ein behördliches Einschreiten nicht mehr verhältnismäßig wäre. Zusätzlich war der Kaufvertrag durch einen Haftungsausschluss abgesichert und enthielt einen ausdrücklichen Hinweis darauf, dass die betreffende Wohnung nicht besichtigt werden konnte und der Käufer dieses Risiko bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt hatte.

Was bedeutet das für Sie: Aus diesen Feststellungen ergibt sich, dass die Wohnung ohne rechtliche oder bauliche Nachteile bewohnbar ist. Es droht weder eine Untersagung der Nutzung noch eine Aufforderung zum Rückbau, und ein Standsicherheitsnachweis liegt vor. Weil die Wohnung damit rechtlich und tatsächlich einwandfrei bewohnbar ist, besteht keine Wertminderung und damit auch kein Anspruch auf Kürzung des Kaufpreises. Wichtig ist außerdem: Beide Gerichte wandten § 434 BGB in der bis zum 01.01.2022 geltenden Fassung an, das BGH-Urteil sogar noch früheres Recht. Für spätere Kaufverträge gilt der seit 2022 neu gefasste Mangelbegriff, der im Einzelfall zu einer abweichenden Beurteilung führen kann.

Und die arglistige Täuschung?

Der Berechtigte hatte zusätzlich behauptet, die Verkäuferin habe den Erstkäufer arglistig über die fehlende Baugenehmigung getäuscht. Das OLG Hamburg hat ausdrücklich offengelassen, ob eine solche Täuschung nach Ausübung des Vorkaufsrechts überhaupt zur Anfechtung berechtigen würde. Im konkreten Fall scheiterte die Anfechtung ohnehin daran, dass gar keine Anfechtungserklärung abgegeben wurde und die Anfechtungsfrist des § 124 Abs. 1 BGB abgelaufen war.

Was bedeutet das für Sie: Wer sich auf eine arglistige Täuschung berufen will, muss die Anfechtung ausdrücklich und fristgerecht erklären. Eine bloße Bitte um „Vertragsanpassung“ oder Kaufpreisreduzierung genügt dafür nicht.

Fristen nicht unterschätzen

Fristen sind ein häufiger Stolperstein. Bei Grundstücken beträgt die gesetzliche Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 469 Abs. 2 BGB grundsätzlich zwei Monate ab Mitteilung des Vertragsinhalts, sofern nichts anderes vereinbart ist. In vielen Verträgen und Vergleichen wird jedoch eine kürzere Frist festgelegt. Im Hamburger Fall galt beispielsweise nur eine Frist von einer Woche.

Was bedeutet das für Sie: Prüfen Sie zuerst, welche Frist in Ihrem Fall konkret gilt. Wer zu lange wartet, unvollständig erklärt oder die Erklärung an die falsche Person richtet, riskiert den Verlust des Rechts. Wer umgekehrt vorschnell erklärt, kann eine erhebliche Zahlungspflicht auslösen.

Checkliste vor der Ausübung eines Vorkaufsrechts

• Welche Ausübungsfrist gilt, die gesetzliche oder eine kürzere vereinbarte Frist?
• An wen genau ist die Erklärung zu richten?
• Welche Bedingungen des Erstvertrags übernehmen Sie damit, insbesondere Kaufpreis und Zahlungsfristen?
• Enthält der Vertrag einen Haftungsausschluss für Mängel?
• Bestehen begründete Einwände gegen den Kaufpreis, und lassen sie sich beweisen?
• Falls Sie sich auf eine arglistige Täuschung berufen wollen, ist eine fristgerechte und ausdrückliche Anfechtungserklärung erforderlich.
• Wie wird die Erklärung so formuliert, dass zusätzliche Wünsche nicht als unwirksame Bedingung ausgelegt werden?

Fazit

Ein Vorkaufsrecht ist mehr als eine unverbindliche Option. Es kann mit einer einzigen Erklärung eine verbindliche Kaufverpflichtung auslösen. Ob sich der Kaufpreis wegen behaupteter Mängel senken lässt, hängt stark vom Einzelfall ab. Die dargestellten Hamburger Entscheidungen zeigen, dass eine fehlende Baugenehmigung nicht automatisch zu einer Kaufpreisminderung führt, insbesondere dann nicht, wenn die Nutzung heute genehmigungsfrei und die Immobilie damit einwandfrei bewohnbar ist.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.