Mängelausschluss beim Hauskauf: Wann Käufer trotz Ausschluss Rechte haben

Das Problem: gekauft wie gesehen, und dann kommt die Feuchtigkeit

Viele Kaufverträge über gebrauchte Häuser enthalten einen sogenannten Gewährleistungsausschluss. Das bedeutet: Der Käufer kauft die Immobilie grundsätzlich so, wie sie ist, und kann später wegen Mängeln in der Regel keine Ansprüche mehr geltend machen. Was aber gilt, wenn nach dem Einzug Feuchtigkeit in den Wänden auftritt und sich herausstellt, dass die Abdichtung des Hauses von Anfang an nicht funktioniert hat? Genau um solche Fälle geht es hier.

Der rechtliche Rahmen: Was ein Gewährleistungsausschluss leistet und was nicht

Ein Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer weitreichend, aber nicht grenzenlos. Er wirkt vor allem bei Mängeln, die der Käufer bei einer Besichtigung selbst erkennen kann. Für offen sichtbare Mängel kann der Käufer keine Aufklärung erwarten, weil er sie mit der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.

Die entscheidende Grenze zieht § 444 BGB. Danach kann sich der Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Verschweigt der Verkäufer also arglistig einen Mangel, ist der Ausschluss unwirksam, und der Käufer kann seine Rechte aus § 437 BGB geltend machen, etwa Schadensersatz.

Was „Arglist“ wirklich bedeutet

Arglist ist ein anspruchsvoller Vorwurf. Er verlangt Vorsatz, mindestens in Form des sogenannten Eventualvorsatzes. Das heißt in Alltagssprache: Der Verkäufer muss den Mangel gekannt oder ihn zumindest für möglich gehalten und in Kauf genommen haben, dass der Käufer davon nichts weiß. Der Bundesgerichtshof formuliert es so:

„Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.“ (BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 73/18)

Wichtig ist die Kehrseite: Wer nur nachlässig war, handelt noch nicht arglistig. Der Bundesgerichtshof stellt ausdrücklich klar:

„Selbst ein bewusstes Sichverschließen reicht für die Annahme der Arglist nicht aus, erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes.“ (BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 73/18)

Leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt also nicht. Die Kenntnis des Verkäufers muss festgestellt werden und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden.

Sichtbare Spuren, verborgene Ursache: die Offenbarungspflicht

Nicht jeder sichtbare Fleck an der Wand löst eine Aufklärungspflicht aus. Der Bundesgerichtshof unterscheidet danach, ob ein Mangel ohne Weiteres erkennbar ist. Sind bei einer Besichtigung zwar Spuren zu sehen, erlauben diese aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des eigentlichen Mangels, muss der Verkäufer sein konkretes Wissen offenlegen. Zieht der Verkäufer aufgrund eigener Sachkunde Schlüsse auf die Ursache, die sich dem Käufer beim bloßen Ansehen der Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, darf der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer ihm diese Schlussfolgerungen mitteilt.

Der Beispielfall

Ein Ehepaar kaufte im Jahr 2010 ein Einfamilienhaus. Verkäufer war ein Maurermeister, der das Haus 1993 selbst errichtet hatte. Der Kaufvertrag schloss die Haftung für Sachmängel aus. Bei mehreren Besichtigungen, unter anderem mit einem von den Käufern hinzugezogenen Sachverständigen, war an der Rückwand der angebauten Garage ein Wasserfleck zu sehen.

Später zeigte sich ein ernstes Problem. Ein Sachverständiger stellte fest, dass die Drainage und die Abdichtung des Hauses nicht den bei der Errichtung 1993 geltenden DIN-Vorschriften und anerkannten Regeln der Technik entsprachen. Konkret fehlten eine Vliesummantelung an der Horizontaldrainage und ein funktionsfähiger Vertikaldrain, und die Abdichtung war wegen des verwendeten Materials funktionsuntüchtig.

Was der Mangel praktisch bedeutet

Eine funktionierende Drainage und Abdichtung hält Wasser vom Baukörper fern. Fehlt dieser Schutz, dringt Feuchtigkeit dauerhaft in die Bausubstanz ein. Genau das zeigte sich hier am fortschreitenden Wasserschaden und am Wasserfleck an der Garagenwand. Für die Bewohnbarkeit heißt das: Ein Haus, dessen Abdichtung nicht funktioniert, ist nicht dauerhaft feuchtigkeits- und schadenfrei bewohnbar. Eindringende Nässe schädigt die Bausubstanz, begünstigt Schimmel und mindert den Wert der Immobilie. Dass hier ein Sachmangel vorlag, war zwischen den Beteiligten letztlich nicht streitig.

Der Streitpunkt: unbewusstes Abweichen von DIN-Vorschriften ist noch keine Arglist

Entscheidend war die Frage, ob der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Das Oberlandesgericht hatte das zunächst angenommen, unter anderem weil der Verkäufer als Fachmann erklärt habe, fachgerecht gebaut zu haben, tatsächlich aber von DIN-Vorschriften abgewichen sei.

Der Bundesgerichtshof hat diese Bewertung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Sein Leitsatz lautet:

„Die Angabe des fachkundigen Verkäufers, das Kaufobjekt fachgerecht bzw. nach den anerkannten Vorschriften errichtet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“, wenn er bei der Bauausführung unbewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen ist.“ (BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 73/18)

Übersetzt heißt das: Nur weil ein Fachmann objektiv von den Regeln der Technik abgewichen ist, hat er noch nicht bewusst gelogen. Für Arglist muss er damit gerechnet haben, dass seine Aussage über die fachgerechte Errichtung unrichtig ist. Ein bloßes unbewusstes Abweichen genügt dafür nicht. Auch aus wiederkehrenden Feuchtigkeitserscheinungen folgt nicht automatisch, dass der Verkäufer die tiefere Ursache kannte.

Beschaffenheitsvereinbarung und Garantie

Neben der Arglist kann der Ausschluss auch dann seine Wirkung verlieren, wenn der Verkäufer für eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie einstehen wollte. Beschreibt der Verkäufer die Immobilie vor Vertragsschluss in einer Weise, die verbindlich in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wird, kann darin eine Beschaffenheitsvereinbarung liegen. Geht die Zusage darüber hinaus und übernimmt der Verkäufer eine echte Garantie im Sinne von § 443 BGB, steht er für die zugesicherte Eigenschaft unabhängig von einem Verschulden ein. In beiden Fällen kann sich der Verkäufer auf den Haftungsausschluss insoweit nicht berufen. Ob eine bloße Beschreibung, eine Beschaffenheitsvereinbarung oder eine Garantie vorliegt, hängt vom Einzelfall und vom genauen Wortlaut des Vertrags ab.

Ein Hinweis zur Rechtslage: Der geschilderte Fall wurde nach dem bis Ende 2021 geltenden Kaufrecht beurteilt. Seit dem 01.01.2022 ist der Sachmangelbegriff in § 434 BGB neu gefasst. Die Grundsätze zur Arglist und zu § 444 BGB gelten fort, die genaue Einordnung sollte im Einzelfall geprüft werden.

Was bedeutet das für Sie als Käufer?

• Ein Gewährleistungsausschluss ist üblich, aber er ist kein Freibrief für den Verkäufer.
• Verschweigt der Verkäufer einen Mangel arglistig, ist der Ausschluss unwirksam. Bloße Nachlässigkeit des Verkäufers reicht dafür allerdings nicht aus.
• Sichtbare Spuren wie ein Wasserfleck können, müssen aber nicht zur Aufklärungspflicht führen. Entscheidend ist, ob die eigentliche Ursache für Sie erkennbar war.
• Arglist muss bewiesen werden. Das ist im Streitfall der schwierigste Teil und hängt stark von den konkreten Umständen und Beweismitteln ab.
• Prüfen Sie, ob der Verkäufer im Vertrag verbindliche Zusagen zur Beschaffenheit gemacht hat. Solche Zusagen können Ihre Rechte deutlich stärken.

Fazit

Der Fall zeigt zwei Dinge. Erstens: Ein Gewährleistungsausschluss endet dort, wo der Verkäufer arglistig verschweigt oder eine Garantie übernimmt. Zweitens: Die Hürde für den Nachweis der Arglist ist hoch. Ein unbewusstes Abweichen von technischen Vorschriften genügt nicht. Ob Ihnen Ansprüche zustehen, lässt sich daher nur anhand der konkreten Umstände Ihres Kaufs beurteilen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.