Kaufvertrag mit Garantie beim Immobilienkauf: Was Käufer wirklich schützt

Das Problem: Versprechen vor dem Kauf, Enttäuschung danach

Beim Immobilienkauf wird viel versprochen. Im Exposé, bei der Besichtigung, in der E-Mail des Verkäufers. Später zeigt sich dann, dass die Wohnfläche kleiner ist, die Fassade Feuchtigkeit zieht oder ältere Bauteile verbaut wurden. Dann stellt sich die entscheidende Frage: Auf welche dieser Versprechen kannst du dich rechtlich wirklich berufen?

Ein Baustein, der hier Sicherheit schaffen kann, ist die Garantie im Kaufvertrag. Dieser Beitrag erklärt, was eine Garantie ist, worin sie sich vom gesetzlichen Gewährleistungsrecht unterscheidet und warum beim Grundstückskauf am Ende fast alles davon abhängt, was in der notariellen Urkunde steht.

Ein Hinweis vorab zum Rechtsstand: Das Kaufrecht wurde zum 01.01.2022 reformiert. Die im Folgenden erläuterten Grundsätze stammen zum Teil aus Urteilen zur früheren Fassung des § 434 BGB. Für einen konkreten Vertrag prüfen wir stets die heute geltende Fassung.

Zwei Arten von Garantie und was sie bewirken

Eine Garantie bedeutet, dass der Verkäufer für eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie einsteht, und zwar unabhängig davon, ob ihn ein Verschulden trifft. Man unterscheidet zwei Formen.

Die selbstständige Garantie soll das gesetzliche Gewährleistungsrecht ganz oder teilweise ersetzen. Die Vertragsparteien schaffen ein eigenes Haftungssystem. Der Verkäufer sichert einzeln beschriebene Eigenschaften zu, begrenzt aber zugleich die Rechtsfolgen einer Abweichung auf das, was vertraglich vereinbart ist. Das Recht zum Rücktritt wird dabei häufig ausgeschlossen. Für den Käufer hat das einen Vorteil: Er muss dem Verkäufer nicht mühsam nachweisen, dass dieser den Mangel kannte. Diese Gestaltung eignet sich vor allem bei sehr großen und komplexen Objekten. Das Landgericht Hamburg hat sie für den Erwerb eines gewerblichen Immobilienkomplexes anerkannt und dabei die Grundsätze des Unternehmenskaufs herangezogen (LG Hamburg, Urteil vom 24.11.2011, Az. 304 O 207/10).

Die unselbstständige Garantie ersetzt das Gesetz nicht, sondern erweitert es. Die gesetzlichen Mängelrechte bleiben bestehen und werden durch die Garantie verstärkt. Der Verkäufer kann sich hier nicht auf Unwissenheit oder fehlendes Verschulden berufen, sondern haftet für das Vorhandensein der zugesagten Beschaffenheit.

Was bedeutet das für Sie? Ob eine Garantie ihre Rechte erweitert oder in Wahrheit begrenzt, hängt vollständig vom Wortlaut und von den vereinbarten Rechtsfolgen ab. Lesen Sie deshalb genau, welche Ansprüche bei einer Abweichung bleiben und ob der Rücktritt ausgeschlossen ist.

Warum mündliche Zusagen beim Hauskauf oft ins Leere laufen

Viele Käufer verlassen sich auf Angaben aus Exposé, Internetanzeige oder Besichtigung. Beim Immobilienkauf ist hier Vorsicht geboten, weil der Vertrag notariell beurkundet werden muss.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Beschreibung von Eigenschaften vor dem Vertragsschluss, die keinen Eingang in die notarielle Urkunde findet, in aller Regel keine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung begründet. Der amtliche Leitsatz lautet:

„Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.“ (BGH, Urteil vom 06.11.2015, Az. V ZR 78/14)

Der BGH stellt zugleich klar, dass Grundstücke keine Verbrauchsgüter sind. Deshalb gelten strengere Anforderungen als beim Kauf beweglicher Verbrauchsgüter. Der Grund liegt in der Warn- und Schutzfunktion der notariellen Beurkundung, die die Parteien vor übereilten Verträgen schützen soll.

Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnfläche von tatsächlich rund 171,74 m² statt beworbener etwa 200 m². Wichtig für die Einordnung: Das Haus war uneingeschränkt bewohnbar. Es handelte sich nicht um einen Schaden an der Bausubstanz, sondern um eine Abweichung bei Fläche und Wert.

Was bedeutet das für Sie? Alles, was ihnen wichtig ist, muss in den notariellen Vertrag. Eine mündliche oder per E-Mail erteilte Zusage reicht in der Regel nicht.

Der vereinbarte Haftungsausschluss und seine Reichweite

In fast jedem Immobilienkaufvertrag steht ein Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Ein Sachmangel ist dabei jede negative Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertraglich geschuldeten Zustand.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein umfassender Haftungsausschluss auch die Eigenschaften erfasst, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten durfte. Der amtliche Leitsatz lautet:

„Der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes.“ (BGH, Urteil vom 22.04.2016, Az. V ZR 23/15)

In diesem Fall war in die Außenwand eine ältere Wand einer früheren Scheune integriert worden. Diese Wand war wegen der abweichenden Materialien schadensanfälliger und wärmedurchlässiger als die übrigen Außenwände. Für die Bewohnbarkeit heißt das: Es bestand eher ein erhöhtes Risiko von Feuchtigkeit und Wärmeverlusten an dieser Wand. Ein die Bewohnbarkeit ausschließender Zustand war damit nicht verbunden, das Haus blieb bewohnbar.

Wichtig ist die zweite Aussage dieses Urteils. Trotz Haftungsausschluss haftet der Verkäufer, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Arglist verlangt aber mindestens bedingten Vorsatz. Es genügt nicht, dass sich dem Verkäufer der Mangel hätte aufdrängen müssen. Der Käufer trägt für die Arglist die Darlegungs- und Beweislast.

Was bedeutet das für Sie? Ein Haftungsausschluss ist wirksam und weitreichend. Ihre wichtigsten Hebel bleiben eine ausdrücklich beurkundete Beschaffenheitsvereinbarung, eine Garantie oder der Nachweis, dass der Verkäufer einen Mangel bewusst verschwiegen hat.

Wenn viele Einzelmängel zusammenkommen

Bei sehr großen Objekten stellt sich die Frage, ab wann Mängel zum Rücktritt berechtigen. Das Landgericht Hamburg hat für einen gewerblichen Immobilienkomplex entschieden, dass ein Rücktritt nur bei Mängeln in Betracht kommt, die derart gravierend sind, dass sie auf den Kaufgegenstand im Ganzen durchschlagen (LG Hamburg, Urteil vom 24.11.2011, Az. 304 O 207/10, sinngemäße Wiedergabe).

Gerügt waren dort unter anderem Feuchtigkeitsmängel an den Fassaden, konkret mangelhafte Verfugungen, falsch eingebaute Z-Folien und fehlende Abdichtungen unter den Fensterbänken, wodurch Feuchtigkeit eindrang und Ausblühungen entstanden. Die Pfosten-Riegel-Fassade war nicht wasserundurchlässig, sodass Wasser ins Innere gelangte und Durchfeuchtungen verursachte. Hinzu kamen Brandschutzmängel wie defekte Brandschutzklappen, eine überholungsbedürftige Sprinkleranlage und eine fehlende Brandschutzschleuse im 17. Obergeschoss. Für die Nutzbarkeit war entscheidend, dass das Gericht die Gebrauchstauglichkeit und Vermietbarkeit trotz dieser Einzelmängel nicht als erheblich beeinträchtigt ansah und keine behördliche Nutzungsuntersagung eingetreten war. Die Immobilien blieben also nutzbar.

Bitte beachten: Dieses Urteil betrifft gewerbliche Büroimmobilien mit einem Gesamtkaufpreis von 98 Mio. Euro und ist erstinstanzlich ergangen. Ob diese strengen Anforderungen auf den Kauf eines Einfamilienhauses durch Verbraucher übertragbar sind, ist offen.

Sonderfall: Ist die Klausel eine Allgemeine Geschäftsbedingung?

Beschaffenheits- oder Haftungsklauseln können im Einzelfall Allgemeine Geschäftsbedingungen sein. Das setzt voraus, dass eine Vertragsseite die Klausel für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert hat und sie nicht individuell ausgehandelt wurde. Liegen tatsächlich Allgemeine Geschäftsbedingungen vor, können bestimmte Ausschlüsse unwirksam sein, etwa der Ausschluss der Haftung für Schäden aus grobem Verschulden oder aus der Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit (§ 309 Nr. 7 Buchstabe a und b BGB) oder die Einschränkung wesentlicher Vertragspflichten (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Folge wäre die Unwirksamkeit der Klausel bei fortbestehender Wirksamkeit des Kaufvertrags.

Ob diese Kontrolle greift, hängt stark vom Einzelfall ab. Bei individuell im Notartermin ausgehandelten Verträgen liegen häufig gerade keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor. Im rein unternehmerischen Verkehr gelten zudem gelockerte Maßstäbe.

Checkliste für deinen Immobilienkauf

• Steht jede wichtige Zusage tatsächlich in der notariellen Urkunde?
• Ist ein Haftungsausschluss vereinbart, und welche Ausnahmen enthält er?
• Gibt es eine Garantie, und ist sie selbstständig oder unselbstständig?
• Welche Rechtsfolgen bleiben dir bei einer Abweichung, und ist der Rücktritt ausgeschlossen?
• Gibt es Anhaltspunkte, dass der Verkäufer einen Mangel bewusst verschwiegen hat?

Fazit

Beim Immobilienkauf zählt vor allem der beurkundete Vertragstext. Mündliche Zusagen sind rechtlich oft schwach, ein Haftungsausschluss wirkt weit, und eine Garantie kann deine Rechte je nach Ausgestaltung erweitern oder begrenzen. Wer vor der Unterschrift genau prüfen lässt, was zugesagt und was ausgeschlossen ist, vermeidet spätere Überraschungen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.