Was regelt ein Bebauungsplan? Ein Überblick für Bauherren

Sie haben ein Grundstück gekauft und möchten nun Ihr Bauvorhaben verwirklichen? Dann werden Sie schnell auf den Begriff Bebauungsplan stoßen. Denn eine Baugenehmigung setzt in der Regel voraus, dass Ihr Vorhaben den Festsetzungen dieses Plans nicht widerspricht. Hier erfahren Sie in verständlicher Form, was ein Bebauungsplan ist und welche Regeln er für Ihr Grundstück aufstellt.

Was ist ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan legt fest, was Sie wo und in welchem Umfang bauen dürfen. Rechtlich gesehen enthält er nach § 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. „Festsetzung“ bedeutet dabei eine für alle verbindliche Regelung, an die sich sowohl die Bauherren als auch die Behörde halten müssen.

Wer erstellt den Bebauungsplan?

Zuständig ist die Gemeinde. Sie beschließt den Bebauungsplan nach § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung, also als eine Art örtliches Gesetz. Der Plan ist außerdem aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Der Flächennutzungsplan ist eine übergeordnete, grobe Darstellung der geplanten Nutzung im gesamten Gemeindegebiet.

Vor dem Beschluss muss die Gemeinde ein festgelegtes Verfahren einhalten. Dazu gehört, dass die Bürgerinnen und Bürger frühzeitig informiert werden und die Gelegenheit erhalten, Anregungen und Bedenken vorzubringen. Der fertige Bebauungsplan ist meist auf der Internetseite der Gemeinde einsehbar und liegt zusätzlich vor Ort aus. So können Sie sich jederzeit über die Vorgaben für Ihr Grundstück informieren.

Welche Arten von Bebauungsplänen gibt es?

Man unterscheidet drei Arten. Ausschlaggebend ist, wie viele Festsetzungen der Plan enthält, also seine Regelungsdichte.

Qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB)

Der qualifizierte Bebauungsplan ist der umfassendste Typ. Er enthält mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, über die überbaubare Grundstücksfläche und über die örtlichen Verkehrsflächen. Liegt ein solcher Plan vor, richtet sich die Zulässigkeit Ihres Vorhabens allein nach diesen Festsetzungen.

Einfacher Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB)

Ein einfacher Bebauungsplan liegt vor, wenn die genannten Mindestfestsetzungen des qualifizierten Plans nicht vollständig getroffen wurden. Für die offenen Punkte richtet sich die Zulässigkeit Ihres Vorhabens dann zusätzlich nach den allgemeinen Vorschriften, je nachdem, ob Ihr Grundstück im Innenbereich (§ 34 BauGB) oder im Außenbereich (§ 35 BauGB) liegt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan (§ 12 BauGB)

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist eine Sonderform (siehe auch § 30 Abs. 2 BauGB). Er besteht aus drei Teilen: dem Vorhaben und Erschließungsplan eines Investors, der Satzung der Gemeinde und einem Durchführungsvertrag. Der Vorhabenträger stellt einen Antrag bei der Gemeinde. Diese prüft ihn und wägt die öffentlichen mit den privaten Belangen ab. Fällt die Entscheidung positiv aus, wird ein Durchführungsvertrag geschlossen, in dem die Pflichten des Investors schriftlich festgehalten werden.

Welche Regelungen enthält ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan kann unter anderem Regelungen enthalten über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, Flächen für den Gemeinbedarf, Verkehrsflächen, Versorgungsflächen, öffentliche und private Grünflächen sowie Flächen für Landwirtschaft und Wald. Die wichtigsten Punkte für ein typisches privates Bauvorhaben stellen wir Ihnen im Folgenden vor.

Art der baulichen Nutzung

Die Art der baulichen Nutzung legt fest, wofür ein Gebiet genutzt werden darf. Die einzelnen Baugebiete sind in § 1 Abs. 2 BauNVO aufgezählt und in den §§ 2 bis 11 BauNVO näher geregelt. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO): Das BauGB regelt das Verfahren und die Grundstrukturen, die BauNVO die inhaltlichen Details der Baugebiete.

In reinen Wohngebieten (WR) und allgemeinen Wohngebieten (WA) steht das Wohnen im Vordergrund. In Mischgebieten (MI) sind sowohl Wohnen als auch Gewerbe zulässig. In Gewerbegebieten (GE) und Industriegebieten (GI) ist eine Wohnnutzung dagegen grundsätzlich ausgeschlossen. Die Zentren größerer Städte werden häufig als Kerngebiete (MK) festgesetzt.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung regelt, wie groß Sie bauen dürfen. Die Vorgaben ergeben sich aus den §§ 16 ff. BauNVO. Dazu gehören etwa die Höhe der baulichen Anlage (zum Beispiel Wandhöhe, Traufhöhe und Firsthöhe), die Zahl der zulässigen Vollgeschosse sowie Kennzahlen zur Dichte der Bebauung. Zwei zentrale Werte sind die Grundflächenzahl (Anteil des Grundstücks, der überbaut werden darf) und die Geschossflächenzahl (zulässige gesamte Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße).

Überbaubare Grundstücksflächen

Wo genau auf dem Grundstück Sie bauen dürfen, ergibt sich aus den Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen (§ 23 BauNVO). Dazu zählen Baugrenzen, Baulinien und die Bebauungstiefe. Eine Baugrenze darf nicht überschritten werden. Auf einer Baulinie muss dagegen gebaut werden. Daraus ergibt sich der zulässige Standort Ihres Hauses.

Bauweise

Schließlich kann der Bebauungsplan die Bauweise vorgeben (§ 22 BauNVO). Man unterscheidet die offene und die geschlossene Bauweise. Beide regeln die Stellung Ihres Hauses zu den Nachbargebäuden und zu den Grundstücksgrenzen. Bei der offenen Bauweise ist ein seitlicher Abstand zur Grundstücksgrenze einzuhalten. Bei der geschlossenen Bauweise wird ohne seitlichen Grenzabstand an die Nachbargebäude angebaut.

Was bedeutet das für Sie?

Bevor Sie mit der Planung beginnen, sollten Sie den für Ihr Grundstück geltenden Bebauungsplan bei der Gemeinde einsehen. Prüfen Sie, welche Nutzung erlaubt ist, wie groß und wo Sie bauen dürfen und welche Bauweise vorgeschrieben ist. So erkennen Sie frühzeitig, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist oder ob Sie eine Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB benötigen. Ob eine solche Abweichung möglich ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte rechtlich geprüft werden.

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Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.