Wasserschaden und Schimmel nach dem Hauskauf: Wann liegt ein versteckter Mangel vor?

Feuchtigkeit im Keller entdeckt? Das sollten Sie jetzt wissen

Der Kauf ist längst abgewickelt, und dann taucht das Problem auf: Im Keller riecht es muffig, hinter einem Schrank zeigen sich dunkle Flecken, oder bei Renovierungsarbeiten kommen feuchte Wände zum Vorschein. Viele Käufer fragen sich dann, ob sie auf den Kosten sitzen bleiben oder ob der Verkäufer dafür einstehen muss.

Die Antwort hängt vom Einzelfall ab, und sie gliedert sich in zwei Fragen. Erstens: Liegt überhaupt ein Mangel vor? Zweitens: Kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss im Vertrag berufen, oder hat er den Mangel arglistig verschwiegen? Dieser Beitrag erklärt beide Fragen in verständlicher Sprache.

Erste Frage: Liegt überhaupt ein Sachmangel vor?

Ob Sie Ansprüche haben, richtet sich zunächst danach, ob ein sogenannter Sachmangel vorliegt. Das ist der juristische Begriff dafür, dass die Immobilie nicht so ist, wie sie sein sollte. Geregelt ist das in § 434 BGB.

Vereinfacht gesagt ist eine Immobilie mangelhaft, wenn sie entweder nicht die vereinbarten Eigenschaften hat oder wenn sie sich nicht für den üblichen oder den vertraglich vorausgesetzten Zweck eignet. Ein wichtiger Hinweis: Für Immobilienkäufe zwischen Privatleuten gelten nicht dieselben verbraucherschützenden Sonderregeln wie beim Kauf einer neuen Waschmaschine im Laden. Die dortige Beweislastumkehr greift hier gerade nicht.

So beurteilt der Bundesgerichtshof feuchte Räume

Nicht jede Feuchtigkeit wird gleich behandelt. Hier lohnt ein genauer Blick auf die Rechtsprechung.

Bei einem reinen Kellerraum in einem Altbau, der zu einer Zeit gebaut wurde, als Abdichtungen noch nicht üblich waren, ist nicht jede Feuchtigkeit automatisch ein Mangel. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 16. März 2012 (Aktenzeichen V ZR 18/11) klargestellt, dass es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. Von Bedeutung ist danach, „ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind“.

Entscheidend ist der vorausgesetzte Zweck der Räume. Werden Kellerräume nach ihrem Ausbauzustand und den Angaben im Exposé als Aufenthaltsräume genutzt, etwa als Gäste-, Büro- oder Hobbyraum, darf der Käufer erwarten, dass sie dafür trocken genug sind. In dem entschiedenen Fall führte der BGH aus, bereits die Feuchtigkeit des Kellers stelle einen Mangel dar, weil die Räume weder für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung geeignet seien noch die nach dem Exposé zu erwartende Beschaffenheit hätten.

Noch deutlicher wird es bei echten Wohnräumen. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 21. Juni 2024 (Aktenzeichen V ZR 79/23) entschieden. Der amtliche Leitsatz lautet wörtlich: „Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft.“

Für Sie bedeutet das der Schluss auf die schadenfreie Bewohnbarkeit: Eine als Wohnung verkaufte Souterrainräumlichkeit mit erheblich feuchten Wänden kann ihren eigentlichen Zweck, nämlich das gesunde und gefahrlose Wohnen, nicht erfüllen. Sie ist dann in aller Regel nicht schadenfrei bewohnbar und damit mangelhaft. Bei Schimmelbefall gilt das erst recht, weil er die gesundheitlich unbedenkliche Nutzung der Räume beeinträchtigt.

Zweite Frage: Der Haftungsausschluss im Kaufvertrag

Viele Kaufverträge über gebrauchte Immobilien enthalten einen Gewährleistungsausschluss. Formulierungen wie „gekauft wie gesehen“ oder der Ausschluss der Sachmängelhaftung sind üblich und grundsätzlich zulässig.

Das heißt aber nicht, dass Sie schutzlos sind. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen solchen Ausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Eigenschaft garantiert hat.

Wann ein Verschweigen arglistig ist und wann nicht

„Arglistig“ klingt dramatischer, als es rechtlich gemeint ist. Nach der Rechtsprechung genügt schon ein bedingter Vorsatz, also ein Fürmöglichhalten und Inkaufnehmen. Der BGH verlangt aber in seinem Urteil V ZR 18/11 ausdrücklich, dass „der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält“.

Hier zieht der Bundesgerichtshof eine wichtige Grenze zugunsten der Verkäufer. War der Verkäufer über die Ursache sichtbarer Feuchtigkeitsflecken lediglich unsicher, ohne den konkreten Mangel zu kennen, so handelt er nicht arglistig, wenn er auf diese Unsicherheit nicht hinweist. Der Leitsatz lautet wörtlich: „Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.“ Der BGH ergänzt, dass auch derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, grundsätzlich nicht arglistig handelt.

Anders liegt es, wenn der Verkäufer ohne jede tatsächliche Grundlage Behauptungen „ins Blaue hinein“ aufstellt, mit deren Unrichtigkeit er rechnet, oder wenn er behauptet, bestimmte Kenntnisse über die Mangelursache zu haben, die er in Wirklichkeit nicht besitzt. Ebenso arglistig kann es sein, den wahren Umfang eines bekannten Mangels durch selektive Hinweise kleinzureden. Der Bundesgerichtshof hat dazu in der Entscheidung V ZR 79/23 klargestellt, dass ein arglistiges Verschweigen auch dann vorliegt, wenn der Verkäufer den wahren Umfang der aufklärungspflichtigen Tatsache nicht angibt, sondern bagatellisiert.

Wann Sie keine Aufklärung erwarten können

Für Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, besteht keine Aufklärungspflicht. Sie können hier keine gesonderte Aufklärung erwarten, weil Sie diese Punkte bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen können.

Etwas anderes gilt jedoch bei Mängeln, von denen bei der Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben. Dann muss der Verkäufer sein konkretes Wissen offenlegen. Kann er aufgrund eigener Sachkunde oder eines Gutachtens Schlüsse auf den Mangel ziehen, die sich Ihnen beim bloßen Ansehen der Symptome nicht aufdrängen, dürfen Sie erwarten, dass ein redlicher Verkäufer Ihnen diese Schlussfolgerungen mitteilt.

Zudem können Ihnen eigene Kenntnisse entgegengehalten werden. Wenn Sie einen Mangel bei Vertragsschluss kannten, sind Ihre Rechte nach § 442 BGB eingeschränkt.

Typische Fallkonstellationen aus der Praxis

Bestimmte Situationen sprechen erfahrungsgemäß eher dafür, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn hätte offenbaren müssen:

• Der Verkäufer musste regelmäßig Wasser aus dem Keller entfernen oder Trocknungsgeräte einsetzen.
• Wände wurden kurz vor dem Verkauf überstrichen, ohne auf die dahinterliegende Feuchtigkeit hinzuweisen.
• Es gab frühere Beschwerden von Mietern über Schimmel.
• Ein Rohrbruch oder ein überfluteter Keller wurde nur oberflächlich beseitigt, die Ursache aber nie dauerhaft behoben.

War der Verkäufer dagegen über die Ursache tatsächlich im Unklaren und hat lediglich plausible Vermutungen geäußert, fällt die Bewertung nach der oben genannten Rechtsprechung anders aus.

Die größte Hürde: der Beweis

In der Praxis scheitert vieles an der Beweisbarkeit. Als Käufer müssen Sie grundsätzlich darlegen und beweisen, dass der Mangel bereits bei der Übergabe der Immobilie vorhanden war. Diesen Zeitpunkt nennt das Gesetz Gefahrübergang. Bei einem arglistigen Verschweigen müssen Sie zusätzlich beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt.

Deshalb ist das richtige Verhalten unmittelbar nach der Entdeckung entscheidend:

• Dokumentieren Sie den Zustand sofort mit Fotos und Videos.
• Sichern Sie mögliche Zeugen.
• Beginnen Sie keine umfangreichen Sanierungsarbeiten, bevor die Ursache sachverständig geklärt ist.
• Bewahren Sie Schriftverkehr, das Exposé, Angaben des Maklers und ältere Handwerkerrechnungen auf.

Ein häufiger und teurer Fehler ist es, den Schaden erst vollständig beseitigen zu lassen und danach Ansprüche geltend zu machen. Wird der schimmelige Putz entfernt, die Wand getrocknet und neu verputzt, ohne vorher Fotos, Proben oder ein Gutachten zu sichern, lässt sich später kaum noch beweisen, seit wann der Schaden bestand und wodurch er verursacht wurde. Vorsicht ist auch geboten, wenn der Verkäufer schnell eine pauschale Vergleichszahlung anbietet, bevor Ursache und Sanierungskosten geklärt sind.

Welche Ansprüche kommen in Betracht?

Je nach Fall stehen Ihnen nach § 437 BGB verschiedene Möglichkeiten offen:

• Minderung des Kaufpreises
• Schadensersatz, etwa Ersatz der Sanierungskosten
• in schweren Fällen der Rücktritt vom Kaufvertrag

Daneben kann eine Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB geprüft werden.

Wichtig sind die Fristen. Ansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk verjähren grundsätzlich in fünf Jahren, § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Reichweite und Beginn dieser Frist sind beim Kauf einer gebrauchten Immobilie im Detail nicht immer eindeutig. Bei Arglist gelten zudem besondere Regeln, die zu einer anderen, teils längeren Frist führen können. Eine genaue Prüfung im Einzelfall ist daher unerlässlich.

Was bedeutet das für Sie?

Wenn Sie nach dem Kauf Feuchtigkeit, Schimmel oder Hinweise auf einen früheren Wasserschaden entdecken, sollten Sie nicht vorschnell sanieren und den Verkäufer nicht nur mündlich ansprechen. Sinnvoll ist ein geordnetes Vorgehen: zuerst den Schaden sichern und Beweise dokumentieren, dann die technische Ursache klären lassen und schließlich prüfen, welche Ansprüche bestehen und wie sie sinnvoll durchgesetzt werden. So verschaffen Sie sich die beste Ausgangsposition, ohne wertvolle Beweise zu verlieren.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.