Wasserschaden und Schimmel nach dem Hauskauf: Wann liegt ein versteckter Mangel vor?

Feuchtigkeit im Keller entdeckt? Das steht Ihnen zu

Nach dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zeigt sich das Problem oft erst Wochen oder Monate später: Im Keller riecht es muffig, hinter einem Schrank treten dunkle Flecken auf oder bei Renovierungsarbeiten werden feuchte Wände sichtbar. Für Käufer stellt sich dann schnell die Frage, ob sie den Schaden selbst tragen müssen oder ob der Verkäufer für den Wasserschaden oder Schimmel haftet.

Rechtlich kommt es darauf an, ob ein Sachmangel im Sinne des § 434 BGB vorliegt. Eine Immobilie ist mangelhaft, wenn sie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die übliche Nutzung eignet. Feuchtigkeitsschäden, undichte Leitungen, Schimmelbefall oder frühere Wasserschäden können einen solchen Mangel darstellen, wenn sie die Nutzung oder den Wert der Immobilie beeinträchtigen. Besonders problematisch sind Fälle, in denen der Schaden bei der Besichtigung nicht erkennbar war, weil er hinter Verkleidungen, Tapeten, Möbeln oder frischem Anstrich verborgen lag.

Ein typisches Beispiel ist der frisch gestrichene Kellerraum, der bei der Besichtigung trocken und unauffällig wirkt. Nach einigen Wochen zeigen sich jedoch Feuchtigkeitsränder an derselben Wand. Stellt sich heraus, dass der Verkäufer dort bereits mehrfach Wasser beseitigt oder Trocknungsgeräte eingesetzt hatte, kann dies ein wichtiger Hinweis auf einen aufklärungspflichtigen Mangel sein. Ähnlich liegt es, wenn hinter Einbauschränken Schimmel sichtbar wird und sich ergibt, dass der Befall bereits vor dem Verkauf vorhanden war, aber durch Möbel oder Verkleidungen verdeckt wurde.

Viele Immobilienkaufverträge enthalten allerdings einen Gewährleistungsausschluss. Formulierungen wie „gekauft wie gesehen“ oder der Ausschluss der Sachmängelhaftung sind bei gebrauchten Immobilien üblich. Das bedeutet jedoch nicht, dass Käufer immer rechtlos sind. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen solchen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Beschaffenheit garantiert hat. Entscheidend ist daher häufig nicht nur, ob Feuchtigkeit oder Schimmel vorhanden sind, sondern ob der Verkäufer hiervon wusste oder zumindest mit dem Mangel rechnete und den Käufer trotzdem nicht aufgeklärt hat.

Auch hier kommt es stark auf die Umstände des Einzelfalls an. Wurde etwa ein einmaliger Rohrbruch vor Jahren fachgerecht repariert und gab es seitdem keine weiteren Auffälligkeiten, kann die rechtliche Bewertung anders ausfallen als bei wiederkehrender Kellerfeuchtigkeit nach starkem Regen. Musste der Verkäufer regelmäßig Wasser aus dem Keller entfernen, wurden Wände vor dem Verkauf kurzfristig überstrichen oder gab es frühere Beschwerden von Mietern über Schimmel, spricht dies eher dafür, dass eine Aufklärungspflicht bestand. Nicht jeder Feuchtigkeitsfleck führt automatisch zu Ansprüchen gegen den Verkäufer; verschwiegenes Vorwissen kann aber entscheidend sein.

In der Praxis geht es daher häufig um typische Konstellationen: Der Verkäufer hatte in der Vergangenheit bereits einen Rohrbruch, einen überfluteten Keller oder wiederkehrende Feuchtigkeit im Mauerwerk. Der Schaden wurde oberflächlich beseitigt, aber die Ursache nicht dauerhaft behoben. Oder Räume wurden kurz vor dem Verkauf gestrichen, ohne auf vorhandene Feuchtigkeit hinzuweisen. Auch frühere Schimmelbildung, regelmäßiges Abpumpen von Wasser oder bekannte Undichtigkeiten können aufklärungspflichtig sein, wenn sie für die Kaufentscheidung wesentlich sind.

Für Käufer ist die Beweislage häufig die größte Hürde. Sie müssen grundsätzlich darlegen und beweisen, dass der Mangel bereits bei Gefahrübergang, also regelmäßig bei Übergabe der Immobilie, angelegt war. Bei arglistigem Verschweigen muss außerdem nachgewiesen werden, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder ihn zumindest für möglich hielt. Deshalb sollten Betroffene den Zustand sofort dokumentieren, Fotos und Videos anfertigen, Zeugen sichern und keine umfassenden Sanierungsarbeiten beginnen, bevor die Ursache sachverständig geprüft wurde. Auch Schriftverkehr mit dem Verkäufer, Exposés, Angaben des Maklers und Handwerkerrechnungen aus der Zeit vor dem Verkauf können wichtige Hinweise liefern.

Ein häufiger Fehler besteht darin, den Schaden zunächst vollständig beseitigen zu lassen und erst danach Ansprüche geltend zu machen. Wird beispielsweise der schimmelige Putz entfernt, die Wand getrocknet und neu verputzt, ohne vorher Fotos, Proben oder ein Gutachten zu sichern, kann später kaum noch bewiesen werden, seit wann der Schaden bestand und wodurch er verursacht wurde. Ebenso sollten Käufer vorsichtig sein, wenn der Verkäufer schnelle, pauschale Vergleichszahlungen anbietet, ohne dass die Sanierungskosten und die Ursache des Schadens geklärt sind.

Rechtlich kommen je nach Fall Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz, Ersatz von Sanierungskosten oder in schweren Fällen auch der Rücktritt vom Kaufvertrag in Betracht, § 437 BGB. Daneben kann eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung geprüft werden. Zu beachten sind Verjährungsfristen: Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk verjähren regelmäßig in fünf Jahren, § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Bei Arglist gelten besondere Regeln, sodass eine genaue Prüfung der Fristen wichtig ist.

Wer nach dem Immobilienkauf Feuchtigkeit, Schimmel oder Hinweise auf einen früheren Wasserschaden entdeckt, sollte daher nicht vorschnell sanieren oder den Verkäufer nur mündlich konfrontieren. Sinnvoll ist ein geordnetes Vorgehen: Schaden sichern, Beweise dokumentieren, technische Ursache klären und anschließend rechtlich prüfen lassen, welche Ansprüche bestehen und wie sie taktisch richtig geltend gemacht werden.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der rechtlichen Prüfung von Wasserschäden, Schimmelbefall und versteckten Mängeln nach dem Immobilienkauf – sowohl bei der außergerichtlichen Klärung als auch bei der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen.