Asbest nach dem Hauskauf entdeckt: Welche Rechte Käufer haben

Das Problem: böse Überraschung nach dem Einzug

Viele Käufer entdecken problematische Baustoffe erst nach dem Einzug oder während einer Renovierung. Plötzlich stellt ein Handwerker fest, dass Fassadenplatten, Dachschindeln, Bodenbeläge, Kleber oder alte Verkleidungen Asbest enthalten könnten. Für die Betroffenen ist das nicht nur gesundheitlich beunruhigend. Häufig drohen zugleich hohe Sanierungskosten und Verzögerungen bei geplanten Umbauten. Und schnell steht die Frage im Raum, ob der Verkäufer über den Asbest hätte aufklären müssen.

Wann Asbest rechtlich ein Mangel ist

Rechtlich geht es in solchen Fällen um die Mängelrechte beim Immobilienkauf. Ein Sachmangel liegt nach § 434 BGB vereinfacht gesagt dann vor, wenn die Immobilie nicht die Beschaffenheit hat, die vereinbart wurde oder die man bei einem vergleichbaren Haus üblicherweise erwarten darf. „Beschaffenheit“ meint dabei die tatsächlichen Eigenschaften des Hauses, etwa die verwendeten Baustoffe.

Wichtig ist: Asbest im Haus ist nicht automatisch ein Mangel. Es kommt auf die konkrete Gefahr an. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es nicht ausreicht, allein auf ein abstraktes Gefährdungspotential abzustellen, dass aber auch kein bereits akuter Sanierungsbedarf verlangt wird. Maßgeblich ist nach dem Gericht, ob „die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potential im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten“ (BGH, Urteil vom 27. März 2009, V ZR 30/08).

Dass der Baustoff bei Errichtung des Hauses früher üblich oder erlaubt war, schließt einen Mangel nicht aus. Der BGH stellt ausdrücklich fest: „Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen offenbarungspflichtigen Mangel der Kaufsache begründen“ (BGH, aaO).

Der Mangel im Beispielfall und was er für das Wohnen bedeutet

Der vom BGH entschiedene Fall betraf ein 1980 in Fertigbauweise errichtetes Wohnhaus, in dessen Außenfassade Asbestzementtafeln verarbeitet waren. Die Gefahr bestand darin, dass beim Bohren in die Fassade, etwa zur Anbringung von Außenlampen oder einer Überdachung, krebserregender Asbeststaub freigesetzt werden konnte.

Für die Bewohnbarkeit lässt sich daraus ein wichtiger Schluss ziehen: Solange die Fassade unangetastet bleibt und es zu keinem Eingriff in die Substanz kommt, ist das bloße Wohnen im Haus in aller Regel ohne Gesundheitsgefahr möglich. Die Fasern werden typischerweise erst dann gefährlich, wenn in das Material eingegriffen wird, etwa durch Bohren, Sägen oder Abriss. Der BGH stellt jedoch klar, dass die Nutzbarkeit eines Wohnhauses mehr umfasst als das reine Bewohnen. Sie schließt „auch die Möglichkeit, jedenfalls im üblichen Umfang Umgestaltungen, bauliche Veränderungen oder Renovierungen ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorzunehmen“ ein. Genau deshalb liegt eine erhebliche Einschränkung vor, wenn übliche Arbeiten, die auch Heimwerker vornehmen, nicht gefahrlos möglich sind.

Was ist mit dem Haftungsausschluss im Kaufvertrag?

In notariellen Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Sachmängelhaftung häufig weitgehend ausgeschlossen. Ein solcher Gewährleistungsausschluss bedeutet aber nicht, dass Käufer rechtlos sind. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf den Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Beschaffenheit garantiert hat.

„Arglist“ klingt dramatischer, als es rechtlich gemeint ist. Es setzt nicht voraus, dass der Verkäufer den Käufer bewusst schädigen wollte. Es genügt, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt und damit rechnete, dass der Käufer bei Kenntnis anders entschieden hätte. Der BGH weist zudem ausdrücklich darauf hin, dass Fragen des Käufers „vollständig und richtig“ beantwortet werden müssen. Verharmlosende oder ausweichende Antworten können daher rechtlich erheblich sein.

Ein zweiter Punkt ist für die Praxis bedeutsam: Der BGH hat entschieden, dass Ansprüche wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen jedenfalls dann nicht durch die kaufrechtlichen Regelungen verdrängt werden, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat. Bei Arglist steht der Verkäufer also besonders schlecht da.

Wichtige Grenze: Kenntnis des Käufers

Käufer sollten eine Grenze kennen. Nach § 442 BGB bestehen keine Ansprüche, wenn der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss kannte. War dem Käufer der Asbest also bekannt, scheiden Ansprüche aus. Bloße grob fahrlässige Unkenntnis schadet dem Käufer dagegen nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das hat der BGH im genannten Urteil ausdrücklich klargestellt.

Welche Rechte kommen in Betracht?

Je nach Fall kommen insbesondere in Betracht:

• Schadensersatz (§§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB), etwa in Höhe der Sanierungskosten
• Minderung des Kaufpreises (§§ 437 Nr. 2, 441 BGB)
• Rücktritt und damit Rückabwicklung des Kaufs (§§ 437 Nr. 2, 323 BGB) in schwerwiegenden Fällen

Welches Recht durchsetzbar ist, hängt von den konkreten Umständen ab: Art und Umfang der Belastung, Sanierungsbedarf, Kostenhöhe, Kenntnis des Verkäufers, den vertraglichen Regelungen und der Beweisbarkeit.

Verjährung: Fristen im Blick behalten

Die Verjährung von Mängelansprüchen bei einem Bauwerk beträgt grundsätzlich fünf Jahre ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Bei arglistigem Verschweigen gilt jedoch die regelmäßige Verjährung nach §§ 195, 199 BGB, auf die § 438 Abs. 3 BGB verweist. Sie beträgt drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem der Käufer vom Mangel erfährt, mit einer absoluten Höchstgrenze. Weil die Berechnung im Einzelfall komplex ist, sollten Fristen frühzeitig geprüft werden.

Was bedeutet das für Sie? Handlungsempfehlungen

Nach einem Asbestfund gilt:

• Geben Sie gegenüber dem Verkäufer keine vorschnellen Erklärungen ab.
• Sichern Sie Beweise, bevor Sie größere Sanierungen beginnen: Fotos, schriftliche Stellungnahmen von Handwerkern oder Sachverständigen, Probenahmen nur durch Fachleute.
• Bewahren Sie Exposé, E-Mails, Besichtigungsnotizen und alle Kaufvertragsunterlagen auf.
• Halten Sie fest, ob und wie beim Kauf über Baustoffe oder Schadstoffe gesprochen wurde.

Wer ohne Dokumentation saniert, erschwert später oft den Nachweis des Mangels und der Kosten.

Fazit

Ob der Verkäufer haftet, lässt sich bei Asbestfällen selten pauschal beantworten. Entscheidend ist eine sorgfältige Prüfung des Kaufvertrags, der vorvertraglichen Kommunikation und der technischen Befunde. Vieles hängt davon ab, was der Verkäufer wusste und ob er dies offengelegt hat.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.