Asbest nach Hauskauf entdeckt: Welche Rechte haben Käufer?

Viele Käufer entdecken problematische Baustoffe erst nach dem Einzug oder im Zuge einer Renovierung. Plötzlich stellt ein Handwerker fest, dass Fassadenplatten, Dachschindeln, Bodenbeläge, Kleber oder alte Verkleidungen asbesthaltig sein könnten. Für die Käufer ist das nicht nur gesundheitlich beunruhigend. Häufig stehen auch erhebliche Sanierungskosten, Verzögerungen bei Umbauten und die Frage im Raum, ob der Verkäufer hierüber hätte aufklären müssen.

Rechtlich geht es in solchen Fällen regelmäßig um Mängelrechte beim Immobilienkauf. Nach § 434 BGB liegt ein Sachmangel vor, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte oder übliche Beschaffenheit aufweist. Asbest kann einen solchen Mangel darstellen, insbesondere wenn bei üblicher Nutzung, Renovierung oder baulicher Veränderung die Gefahr besteht, dass gesundheitsgefährdende Fasern freigesetzt werden. Dass der Baustoff bei Errichtung des Hauses früher üblich oder erlaubt war, schließt einen Mangel nicht automatisch aus.

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass asbesthaltige Baustoffe bei einem Wohnhaus einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen können. Das gilt jedenfalls dann, wenn von dem Material bei normalen Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen erhebliche Gesundheitsgefahren ausgehen können. Für Käufer ist diese Rechtsprechung wichtig, weil Asbest nicht immer offen sichtbar ist und der Verkäufer bekannte Risiken nicht einfach verschweigen darf.

In notariellen Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien ist die Sachmängelhaftung allerdings häufig weitgehend ausgeschlossen. Ein solcher Gewährleistungsausschluss bedeutet aber nicht, dass Käufer rechtlos sind. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf den Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Beschaffenheit garantiert hat. Arglist setzt nicht zwingend voraus, dass der Verkäufer den Käufer bewusst schädigen wollte. Es genügt, wenn er den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt und damit rechnete, dass der Käufer bei Kenntnis anders entschieden hätte.

Typische Streitpunkte sind daher: Wusste der Verkäufer von der Asbestbelastung? Gab es frühere Sanierungsangebote, Gutachten, Handwerkerhinweise oder Gespräche mit anderen Kaufinteressenten? Wurde im Exposé, bei der Besichtigung oder im Kaufvertrag etwas zur Bausubstanz, zu Renovierungen oder zu Schadstoffen erklärt? Hat der Käufer ausdrücklich nach Asbest oder problematischen Baustoffen gefragt? Wer Fragen des Käufers beantwortet, muss dies vollständig und richtig tun. Unklare oder verharmlosende Angaben können rechtlich erheblich sein.

Als Rechte kommen je nach Fall insbesondere Schadensersatz, Minderung des Kaufpreises oder in schweren Fällen auch Rücktritt bzw. Rückabwicklung in Betracht. Maßgeblich sind die konkreten Umstände: Art und Umfang der Belastung, Sanierungsbedarf, Kostenhöhe, Kenntnis des Verkäufers, vertragliche Regelungen und Beweisbarkeit. Die regelmäßige Verjährung von Mängelansprüchen beim Bauwerk beträgt grundsätzlich fünf Jahre ab Übergabe, § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Bei arglistigem Verschweigen können abweichende Verjährungsfragen entstehen, weshalb Fristen frühzeitig geprüft werden sollten.

Käufer sollten nach einem Asbestfund möglichst keine vorschnellen Erklärungen gegenüber dem Verkäufer abgeben und vor größeren Sanierungsmaßnahmen Beweise sichern. Sinnvoll sind Fotos, die Aufbewahrung von Proben nur durch Fachleute, schriftliche Stellungnahmen von Handwerkern oder Sachverständigen sowie die Sicherung von Exposé, E-Mails, Besichtigungsnotizen und Kaufvertragsunterlagen. Wer ohne Dokumentation saniert, erschwert später oft den Nachweis des Mangels und seiner Kosten.

Ob der Verkäufer haftet, lässt sich bei Asbestfällen selten pauschal beantworten. Entscheidend ist eine sorgfältige Prüfung des Kaufvertrags, der vorvertraglichen Kommunikation und der technischen Befunde. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der rechtlichen Einordnung von Asbestfunden nach dem Hauskauf, bei der außergerichtlichen Anspruchsdurchsetzung sowie bei der Abwehr unberechtigter Forderungen.