Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf: Wann er wirksam ist und wann nicht

Das Problem: Mängel tauchen oft erst nach dem Einzug auf

Sie haben ein Haus gekauft, die Freude ist groß, und dann zeigt sich nach einigen Wochen der erste Wasserfleck im Keller. Sofort stellt sich die Frage: Muss der Verkäufer dafür einstehen? In vielen Kaufverträgen findet sich ein sogenannter Gewährleistungsausschluss. Damit möchte der Verkäufer verhindern, dass er später für Mängel haftet, die bei der Übergabe niemand kannte. Solche Klauseln sind beim Verkauf gebrauchter Immobilien üblich und grundsätzlich erlaubt. Sie haben aber wichtige Grenzen.

Gewährleistung bedeutet dabei nichts anderes als die Haftung des Verkäufers für Mängel der Kaufsache. Ein Ausschluss dieser Haftung wird im notariellen Kaufvertrag vereinbart.

Der rechtliche Rahmen

Was ein Gewährleistungsausschluss bewirkt

Ist der Ausschluss wirksam, kann der Käufer wegen eines Mangels grundsätzlich keine Ansprüche mehr geltend machen. Er kann also weder Nachbesserung noch eine Minderung des Kaufpreises verlangen, nicht vom Vertrag zurücktreten und keinen Schadensersatz fordern (die möglichen Rechte ergeben sich aus § 437 BGB). Deshalb ist ein solcher Ausschluss für den Käufer bedeutsam.

Die wichtigste Grenze: arglistiges Verschweigen und Garantien

Ein Gewährleistungsausschluss hilft dem Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Das ordnet § 444 BGB an. Arglistig verschweigt ein Verkäufer einen Mangel vereinfacht gesagt dann, wenn er ihn kennt oder für möglich hält, weiß, dass der Käufer ihn nicht kennt, und ihn trotzdem verschweigt, obwohl er den Käufer hätte aufklären müssen.

Was bedeutet das für Sie als Käufer? Selbst wenn im Vertrag steht, dass jede Gewährleistung ausgeschlossen ist, können Sie Ansprüche haben, sofern der Verkäufer einen ihm bekannten ernsthaften Mangel bewusst verschwiegen hat. Ein Beispiel ist ein wiederkehrender Feuchtigkeitseintritt im Keller, den der Verkäufer kannte, aber nicht offenbart hat.

Vorsatz kann nie im Voraus ausgeschlossen werden

Unabhängig davon gilt: Die Haftung für vorsätzliches Verhalten kann der Verkäufer nicht im Voraus ausschließen (§ 276 Abs. 3 BGB). Ein Ausschluss der Haftung für einfache oder grobe Fahrlässigkeit ist in einer frei ausgehandelten Vereinbarung dagegen grundsätzlich möglich.

Wenn der Ausschluss eine Allgemeine Geschäftsbedingung ist

Etwas anderes gilt, wenn der Ausschluss nicht individuell ausgehandelt, sondern als vorformulierte Vertragsklausel gestellt wird. Dann handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Darunter versteht man Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die eine Seite der anderen stellt, etwa über ein Vertragsformular.

Bei solchen Klauseln ist der Spielraum enger. Unwirksam ist ein Haftungsausschluss insbesondere dann, wenn er die Haftung für Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit oder für grobes Verschulden ausschließen will (§ 309 Nr. 7 Buchst. a und b BGB) oder wenn er wesentliche Vertragspflichten aushöhlt (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ist die Klausel zu weit gefasst, kann sie insgesamt unwirksam sein. Dann bleibt der Kaufvertrag im Übrigen bestehen, und es gilt wieder die gesetzliche Gewährleistung.

Wichtig ist eine saubere Abgrenzung: Beim klassischen Verkauf zwischen zwei Privatpersonen, bei dem der Notar den Vertrag entwirft und mit beiden Seiten bespricht, liegt in der Regel eine Individualvereinbarung vor und keine Allgemeine Geschäftsbedingung. Ob im Einzelfall doch eine Allgemeine Geschäftsbedingung anzunehmen ist, hängt von den konkreten Umständen ab und ist rechtlich nicht immer eindeutig.

Achtung: Der Immobilienkauf ist kein Verbrauchsgüterkauf

Immer wieder werden die besonderen Verbraucherschutzregeln aus dem Kauf beweglicher Waren auf den Hauskauf übertragen. Das ist ein verbreiteter Irrtum. Die Regeln zum Verbrauchsgüterkauf, etwa zur Mindestdauer der Haftung, gelten nur für den Kauf beweglicher Sachen durch einen Verbraucher von einem Unternehmer (§ 474 BGB). Ein Haus oder Grundstück ist keine bewegliche Sache. Beim üblichen Immobilienkauf zwischen Privatleuten gibt es diese besondere Mindesthaftung deshalb nicht.

Verjährung: Wie lange Ansprüche geltend gemacht werden können

Bestehen Gewährleistungsansprüche, verjähren sie bei Mängeln an einem Bauwerk grundsätzlich in fünf Jahren (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a BGB). Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung, die im Grundsatz drei Jahre ab Kenntnis beträgt und durch Höchstfristen begrenzt ist (§ 438 Abs. 3 in Verbindung mit §§ 195, 199 BGB).

Was das für Sie bedeutet

Für Käufer

Lassen Sie sich von einem Gewährleistungsausschluss nicht ohne Weiteres abschrecken. Er ist kein Freibrief für den Verkäufer. Wenn ein ernsthafter Mangel auftaucht, kommt es entscheidend darauf an, ob der Verkäufer davon wusste und Sie nicht aufgeklärt hat. Dokumentieren Sie festgestellte Mängel sorgfältig und lassen Sie frühzeitig prüfen, ob Ansprüche bestehen.

Für Verkäufer

Formulieren Sie Ihre Angaben zum Objekt vollständig und wahrheitsgemäß. Ein noch so weit gefasster Ausschluss schützt Sie nicht, wenn Ihnen später vorgeworfen werden kann, einen bekannten Mangel verschwiegen zu haben. Vorformulierte, sehr umfassende Klauseln bergen zudem das Risiko, dass sie als Allgemeine Geschäftsbedingung insgesamt unwirksam sind. Lassen Sie Ihre Klauseln daher vor dem Verkauf prüfen.

Kurz-Checkliste

• Steht im Vertrag ein Gewährleistungsausschluss? Prüfen Sie seinen genauen Wortlaut.
• Wusste der Verkäufer von dem Mangel und hat er ihn verschwiegen? Dann kann § 444 BGB greifen.
• Wurde eine Garantie oder eine bestimmte Beschaffenheit zugesichert?
• Handelt es sich um eine individuell ausgehandelte Klausel oder um ein vorformuliertes Formular?
• Sind die Fristen gewahrt? Bei Bauwerken sind es grundsätzlich fünf Jahre.

Fazit

Ein Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf ist üblich und in Grenzen wirksam. Er schützt den Verkäufer jedoch nicht bei arglistigem Verschweigen, bei einer übernommenen Garantie oder bei vorsätzlichem Verhalten. Beim Immobilienkauf gelten dabei andere Regeln als beim Kauf beweglicher Waren. Ob ein Ausschluss im Einzelfall wirksam ist und ob Ansprüche bestehen, lässt sich nur nach Prüfung des konkreten Vertrags und der Umstände beurteilen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.