Schadensersatz nach Hauskauf: So erhalten Sie Reparaturkosten zurück

Schadensersatz ohne Rücktritt beim Immobilienkauf: So berechnen Käufer ihre Ansprüche richtig

Sie haben ein Haus oder eine Eigentumswohnung gekauft und stellen erst nach dem Einzug fest, dass etwas Erhebliches nicht stimmt. Vielleicht zeigt sich Feuchtigkeit im Schlafzimmer, die Wände sind durchnässt, und Sie fürchten Schimmel. Zurücktreten und die Immobilie wieder abgeben möchten Sie aber nicht, schließlich haben Sie sich bewusst für dieses Zuhause entschieden. Die Frage lautet dann: Können Sie die Immobilie behalten und trotzdem Geld vom Verkäufer verlangen?

Die Antwort lautet in vielen Fällen ja. Das Gesetz nennt diesen Weg den kleinen Schadensersatz statt der Leistung. Er ist geregelt in § 437 Nr. 3 in Verbindung mit § 280 Abs. 1 und 3 und § 281 Abs. 1 BGB. Vereinfacht bedeutet das: Sie bleiben Eigentümer und lassen sich den finanziellen Nachteil ausgleichen, der Ihnen durch den Mangel entstanden ist.

Was genau ist der Mangel, und warum ist er wichtig?

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Immobilie beim Kauf nicht die Beschaffenheit hat, die vereinbart war oder die Sie erwarten durften. Ein typisches Beispiel ist eindringende Feuchtigkeit in einem Wohnraum. Dringt etwa Wasser in ein Schlafzimmer ein, ist das kein rein optischer Schönheitsfehler. Feuchte Wände fördern Schimmel, beeinträchtigen die Gesundheit und machen den Raum auf Dauer nicht mehr zum gesunden Wohnen geeignet. Ein solcher Mangel berührt damit die schadenfreie Bewohnbarkeit, also die Möglichkeit, den Raum ohne Gesundheitsrisiko und ohne Folgeschäden zu nutzen. Genau deshalb ist er rechtlich erheblich.

Was das für Sie bedeutet: Je genauer der Mangel und seine Folgen für das Wohnen dokumentiert sind, desto besser lässt sich Ihr Anspruch begründen. Fotos, Feuchtigkeitsmessungen und ein Sachverständigengutachten sind hier wertvoll.

Dürfen Sie die voraussichtlichen Reparaturkosten verlangen, auch wenn Sie noch nicht repariert haben?

Ja. Für den Immobilienkauf gilt: Sie können Ihren Schaden anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten Beseitigungskosten berechnen. Man nennt das die fiktiven Mängelbeseitigungskosten. Der Bundesgerichtshof hat dies für das Kaufrecht mit Urteil vom 12. März 2021, Aktenzeichen V ZR 33/19, bestätigt. Sie müssen also nicht erst selbst in Vorleistung gehen und die Reparatur bezahlen, bevor Sie Geld vom Verkäufer verlangen.

Wichtig ist eine Besonderheit bei der Umsatzsteuer. Die Mehrwertsteuer auf die Reparatur bekommen Sie nur ersetzt, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist, also wenn Sie wirklich einen Handwerker beauftragt und bezahlt haben.

Ein Hinweis zur Abgrenzung, weil dazu viel Falsches kursiert: Für Werkverträge, etwa den Vertrag mit einem Bauunternehmer oder Architekten, gilt seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. Februar 2018, Aktenzeichen VII ZR 46/17, das Gegenteil. Dort sind fiktive Beseitigungskosten nicht mehr ersatzfähig. Diese strengere Regel betrifft aber nur das Werkvertragsrecht und nicht Ihren Immobilienkauf.

Wann ist der Anspruch auf den Minderwert begrenzt?

Es gibt eine wichtige Ausnahme, und sie betrifft vor allem ältere Immobilien mit geringem Sachwert. Kann der Verkäufer die Nacherfüllung verweigern, weil die Reparatur unverhältnismäßig teuer wäre, beschränkt sich Ihr Schadensersatz auf den mangelbedingten Minderwert. Das ist der Betrag, um den die Immobilie wegen des Mangels weniger wert ist. Als erster Anhaltspunkt gilt: Unverhältnismäßig sind die Beseitigungskosten in der Regel dann, wenn sie den Verkehrswert des Grundstücks im mangelfreien Zustand oder 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Was das für Sie bedeutet: Ist der Wert der Immobilie ohnehin niedrig, etwa wegen ihres Alters, während eine umfassende Sanierung sehr teuer wäre, kann statt der vollen Reparaturkosten nur der Minderwert ersatzfähig sein. Deshalb ist es sinnvoll, beides ermitteln zu lassen, die Reparaturkosten und den tatsächlichen Minderwert.

Und wenn Sie schon selbst repariert haben?

Wenn Sie Mängel bereits in Eigenleistung beseitigt haben, verschwindet Ihr Anspruch nicht. Sie können weiterhin den Ausgleich Ihres Vermögensnachteils verlangen. Nur die Umsatzsteuer bekommen Sie, wie oben erläutert, ausschließlich für tatsächlich bezahlte Leistungen ersetzt. Bewahren Sie deshalb alle Rechnungen und Belege sorgfältig auf.

Was Sie prüfen lassen sollten

• welche Mängel tatsächlich vorliegen und wie sie das Wohnen beeinträchtigen,
• welche Beseitigungskosten voraussichtlich erforderlich sind,
• welchen mangelbedingten Minderwert die Immobilie hat,
• ob die Reparatur unverhältnismäßig teuer ist,
• welche Kosten und welche Umsatzsteuer bereits tatsächlich angefallen sind.

Ein Sachverständigengutachten, das sowohl die Reparaturkosten als auch den Minderwert ausweist, ist vor einem gerichtlichen Verfahren oft die beste Grundlage.

Fazit

Beim Immobilienkauf müssen Sie sich nicht zwischen Rücktritt und vollständigem Verzicht entscheiden. Sie können die Immobilie behalten und Schadensersatz verlangen. Anders als es häufig heißt, dürfen Sie im Kaufrecht Ihren Schaden grundsätzlich anhand der voraussichtlichen Reparaturkosten berechnen, auch ohne bereits repariert zu haben. Nur wenn die Reparatur unverhältnismäßig teuer wäre, beschränkt sich Ihr Anspruch auf den Minderwert. Wie hoch Ihr Anspruch am Ende ausfällt, hängt immer vom Einzelfall ab.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Mehr zu Rechten bei versteckten Mängeln nach dem Hauskauf erfahren Sie auf unserer Themenseite.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.