LG Kiel 01.12.2017: Versteckter Wasserschaden beim Hauskauf – Kein Schadensersatz ohne arglistige Täuschung
Versteckter Wasserschaden beim Hauskauf: Wann haftet der Verkäufer?
Nach dem Kauf eines Hauses entdecken Käufer Feuchtigkeitsspuren oder Substanzschäden. Schnell steht der Vorwurf im Raum: Der Verkäufer muss davon gewusst haben. Besonders schwierig wird die Situation, wenn es in der Vergangenheit tatsächlich einen Wasserschaden gab, der Verkäufer aber davon ausgeht, dass dieser vollständig beseitigt wurde. Genau mit einer solchen Konstellation befasste sich das Landgericht Kiel in seinem Urteil vom 01.12.2017 – 12 O 52/17.
In dem entschiedenen Fall hatten die Kläger im Jahr 2016 ein Grundstück gekauft. Im notariellen Kaufvertrag war die Haftung des Verkäufers für Sachmängel weitgehend ausgeschlossen. Zugleich versicherte der Verkäufer, dass ihm versteckte Sachmängel nicht bekannt seien. Nach dem Kauf machten die Käufer geltend, es habe bereits im Jahr 2014 einen Wasseraustritt gegeben. Dieser habe verdeckte Substanzschäden hinterlassen, deren Beseitigung mindestens 10.000 Euro koste. Sie warfen dem Verkäufer vor, er hätte den früheren Wasseraustritt offenlegen müssen.
Das LG Kiel wies die Klage ab. Der zentrale Grund: Wegen des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses kamen Ansprüche der Käufer nur in Betracht, wenn dem Verkäufer eine arglistige Täuschung vorzuwerfen gewesen wäre. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer zwar nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschweigt. Arglist setzt aber voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und ihn dem Käufer bewusst nicht offenbart.
Gerade daran fehlte es nach Auffassung des Gerichts. Das LG Kiel stellte heraus, dass eine Aufklärungspflicht über frühere Schäden nicht automatisch schon deshalb besteht, weil es in der Vergangenheit einmal zu einem Wasseraustritt gekommen ist. Entscheidend ist vielmehr, ob der Verkäufer bei Vertragsschluss damit rechnen musste, dass die Schadensursache nicht ordnungsgemäß und dauerhaft beseitigt wurde oder dass noch relevante Folgeschäden vorhanden waren. Wer nach einem früheren Vorfall berechtigterweise davon ausgeht, dass die Angelegenheit erledigt ist, handelt nicht schon deshalb arglistig, weil er den früheren Vorfall nicht ungefragt mitteilt.
Für Käufer bedeutet diese Entscheidung: Der bloße Nachweis eines früheren Wasserschadens reicht regelmäßig nicht aus. Erforderlich ist vielmehr der Nachweis, dass der Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrags Kenntnis von einem fortbestehenden Mangel hatte oder konkrete Anhaltspunkte dafür kannte. In der Praxis ist das häufig der schwierigste Punkt. Wichtig können etwa Handwerkerrechnungen, Gutachten, E-Mails, frühere Schadensmeldungen, Versicherungsunterlagen, Fotos, Zeugenaussagen oder Hinweise aus Besichtigungsgesprächen sein.
Für Verkäufer zeigt das Urteil zugleich, dass frühere Schäden nicht in jedem Fall zu einer Haftung führen. Wer jedoch weiß, dass eine Schadensbeseitigung unvollständig war, dass erneut Feuchtigkeit aufgetreten ist oder dass die Ursache nie sicher geklärt wurde, sollte dies nicht verschweigen. In solchen Fällen kann Schweigen als arglistiges Verschweigen bewertet werden, mit der Folge, dass ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss nicht schützt.
Besonders praxisrelevant ist auch die Beweisfrage. Käufer müssen grundsätzlich darlegen und beweisen, dass ein aufklärungspflichtiger Mangel vorlag und der Verkäufer hiervon wusste oder jedenfalls entsprechende Verdachtsmomente kannte. Verkäufer sollten umgekehrt frühere Schadensbeseitigungen nachvollziehbar dokumentieren können. Pauschale Aussagen wie „Das war erledigt“ können im Streitfall zu wenig sein, wenn nähere Unterlagen vorhanden sind oder hätten vorgelegt werden können.
Das Urteil des LG Kiel macht deutlich: Beim Immobilienkauf entscheidet nicht allein, ob es früher einen Schaden gab. Entscheidend ist, was der Verkäufer bei Vertragsschluss über den Zustand der Immobilie wusste, was er für möglich hielt und was dem Käufer offenbart wurde. Wer nach einem Hauskauf einen versteckten Wasserschaden entdeckt oder als Verkäufer mit entsprechenden Vorwürfen konfrontiert wird, sollte frühzeitig prüfen lassen, ob ein Gewährleistungsausschluss greift oder ob Anhaltspunkte für eine arglistige Täuschung bestehen.
Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der rechtlichen Einordnung solcher Fälle, bei der Prüfung von Kaufverträgen und Gewährleistungsausschlüssen sowie bei der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen wegen behaupteter versteckter Mängel.
