Hauskauf mit verdecktem Wasserschaden, Wann haftet der Verkäufer?

Versteckter Wasserschaden nach dem Hauskauf: Wann haftet der Verkäufer wirklich?

Sie kaufen ein Haus, ziehen ein und entdecken kurze Zeit später Feuchtigkeit oder Substanzschäden. Schnell entsteht der Verdacht, der Verkäufer habe davon gewusst und geschwiegen. Besonders heikel wird es, wenn es früher tatsächlich einmal einen Wasserschaden gab, der Verkäufer aber überzeugt war, dass dieser vollständig behoben wurde. Genau diese Situation hatte das Landgericht Kiel zu entscheiden (LG Kiel, Urteil vom 01.12.2017, Aktenzeichen 12 O 52/17).

Worum ging es konkret?

Die Käufer hatten 2016 ein Grundstück mit Einfamilienhaus erworben. Im notariellen Kaufvertrag war die Haftung des Verkäufers für Sachmängel weitgehend ausgeschlossen. Ein solcher Gewährleistungsausschluss bedeutet vereinfacht: Der Verkäufer steht grundsätzlich nicht dafür ein, wenn sich später Mängel zeigen. Zusätzlich versicherte der Verkäufer, ihm seien keine versteckten Sachmängel bekannt.

Der Hintergrund: Bereits 2014 war aus einer undichten Duschwanne im Obergeschoss Wasser ausgetreten und durch die darunterliegenden Geschosse bis in den Keller gelaufen. Der Verkäufer meldete den Schaden seiner Versicherung und ließ die Duschwanne durch einen Klempner abdichten. Das Angebot der Versicherung, die Kosten einer technischen Trocknung zu übernehmen, lehnte er ab, weil er annahm, alles sei bereits von selbst getrocknet.

Nach dem Kauf machten die Käufer geltend, dieser frühere Wasseraustritt habe verdeckte Substanzschäden hinterlassen. Konkret verlangten sie mindestens 10.000 Euro, unter anderem für Maler- und Isolierungsarbeiten im Bereich des Schornsteins. Ihr Vorwurf: Der Verkäufer hätte den früheren Wasseraustritt offenlegen müssen.

Der Zustand des Hauses beim Kauf

Wichtig für die Einordnung ist der tatsächliche Zustand bei der Besichtigung. Die Käufer brachten beim zweiten Termin eine Fachkundige mit, die Feuchtigkeitsmessungen durchführte. Diese Messungen ergaben keine über das normale Maß hinausgehende Feuchtigkeit. Auch äußerlich waren keine Spuren oder Zeichen von Feuchtigkeit zurückgeblieben. Der an einer Stelle bröckelnde Putz neben der Schlafzimmertür wurde nicht dem früheren Wasseraustritt zugeordnet.

Daraus lässt sich ableiten: Nach den messbaren und sichtbaren Befunden erschien das Haus zum Zeitpunkt der Besichtigung ohne feuchtigkeitsbedingte Beeinträchtigung bewohnbar. Ob im Verborgenen tatsächlich noch Substanzschäden vorhanden waren, hat das Gericht am Ende nicht abschließend geklärt, weil es die Klage bereits aus einem anderen Grund abgewiesen hat.

Die rechtliche Einordnung

Wegen des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses kamen Ansprüche der Käufer nur in Betracht, wenn dem Verkäufer eine arglistige Täuschung vorzuwerfen gewesen wäre. Arglistig verschweigt ein Verkäufer einen Mangel, wenn er ihn kennt oder zumindest für möglich hält und ihn dem Käufer bewusst nicht offenbart. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer bei einem arglistig verschwiegenen Mangel nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen.

Entscheidend ist dabei ein Punkt, den viele übersehen. Die Arglist muss sich auf einen Mangel beziehen, der beim sogenannten Gefahrübergang noch vorhanden ist. Gefahrübergang meint vereinfacht den Zeitpunkt der Übergabe, ab dem das Risiko auf den Käufer übergeht. Das Gericht formuliert wörtlich: „Ein etwaiges vorsätzliches Verschweigen des Wasseraustritts im Jahre 2014 durch den Beklagten gegenüber den Klägern erfüllt den gesetzlichen Tatbestand des § 444 BGB noch nicht, weil sich die Arglist des Verkäufers gerade auf das Vorliegen eines Mangels bei Gefahrübergang (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB) beziehen muss.“

Genau daran fehlte es. Dem Verkäufer war nicht nachzuweisen, dass er bei den Verhandlungen 2016 noch mit fortbestehenden Substanzschäden rechnete. Er durfte davon ausgehen, dass die Ursache behoben war und keine Schäden zurückgeblieben waren. Dass er die von der Versicherung angebotene Trocknung ablehnte, mag fahrlässig gewesen sein, begründete aber keinen Vorsatz.

Der Kern des Urteils: Immobilie ist nicht wie ein Gebrauchtwagen

Der wichtigste Grundsatz der Entscheidung lautet im Leitsatz wörtlich: „Anders als der Gebrauchtwagenverkäufer ist der Verkäufer eines Grundstücks grundsätzlich nicht zur ungefragten Aufklärung über in der Vergangenheit eingetretene und beseitigte Schäden verpflichtet.“

Der Hintergrund: Beim Gebrauchtwagen darf ein Käufer regelmäßig erwarten, dass das Fahrzeug keinen nennenswerten Unfall hatte. Bei einer gebrauchten Immobilie ist das anders. Hier muss jeder Käufer damit rechnen, dass im Laufe der Jahre Reparaturen und Instandsetzungen stattgefunden haben. Das Gericht hält deshalb fest: „Bei Grundstücken, die unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft werden, nimmt die Rechtsprechung keine Pflicht des Verkäufers zur ungefragten Aufklärung über (mutmaßlich) reparierte Schäden an, solange der Verkäufer nicht wenigstens Tatsachen kennt, die den Verdacht fortbestehender oder erneut eingetretener, bei Gefahrenübergang vorhandener Mängel begründen.“

Wichtig ist auch: Dieselbe Einschränkung gilt für die vorvertragliche Aufklärungspflicht (§§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB). Wegen des Gewährleistungsausschlusses haftet der Verkäufer auch insoweit nur bei Vorsatz.

Die entscheidende Rolle der Nachfrage

Auf eine ausdrückliche Frage hin hätte der Verkäufer den früheren Wasseraustritt offenbaren müssen. Die Käufer konnten jedoch nicht beweisen, dass sie eine solche konkrete Frage gestellt haben. Das Gericht macht dabei einen praktisch sehr wichtigen Unterschied deutlich. Allgemeine und unspezifische Fragen genügen nicht. Weder die Frage, ob es „sonst noch etwas“ zu wissen gebe, noch die Frage nach der Hausakte lösten eine besondere Aufklärungspflicht über den beseitigten Wasseraustritt aus.

Was bedeutet das für Sie als Käufer?

Der bloße Nachweis, dass es früher einmal einen Wasserschaden gab, reicht in der Regel nicht aus. Sie müssen darlegen und beweisen, dass beim Kauf noch ein Mangel vorhanden war und dass der Verkäufer diesen kannte oder zumindest konkrete Anhaltspunkte dafür hatte. Hilfreich können Handwerkerrechnungen, Gutachten, Schadensmeldungen, Versicherungsunterlagen, Fotos, E-Mails oder Zeugenaussagen sein.

Genauso wichtig ist die Nachfrage im Kaufprozess. Wenn Ihnen frühere Schäden wichtig sind, fragen Sie ausdrücklich und konkret danach, etwa nach Wasserschäden, Feuchtigkeit oder Reparaturen. Lassen Sie sich die Antworten möglichst schriftlich oder im Beisein von Zeugen geben.

Was bedeutet das für Sie als Verkäufer?

Frühere Schäden führen nicht automatisch zur Haftung. Wenn Sie jedoch wissen, dass eine Schadensbeseitigung unvollständig war, dass erneut Feuchtigkeit auftrat oder dass die Ursache nie sicher geklärt wurde, sollten Sie das nicht verschweigen. In solchen Fällen kann Schweigen als arglistiges Verschweigen gewertet werden, sodass Sie sich auf den Gewährleistungsausschluss nicht mehr berufen können. Dokumentieren Sie durchgeführte Reparaturen deshalb nachvollziehbar.

Ein Hinweis zur aktuellen Rechtslage

Das Urteil stammt aus dem Jahr 2017 und beruht auf dem damals geltenden Kaufrecht. Zum 01.01.2022 wurde das kaufrechtliche Mängelrecht reformiert und § 434 BGB neu gefasst. Die grundlegenden Gedanken zur Arglist und zum Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB gelten weiterhin. Ob und wie sich einzelne Aussagen auf die heutige Fassung des § 434 BGB übertragen, hängt jedoch vom konkreten Fall ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.

Fazit

Beim Immobilienkauf entscheidet nicht allein, ob es früher einen Schaden gab. Entscheidend ist, was der Verkäufer beim Vertragsschluss über den Zustand der Immobilie wusste, was er für möglich hielt und was dem Käufer offenbart wurde. Wer nach dem Kauf einen versteckten Wasserschaden entdeckt oder als Verkäufer mit solchen Vorwürfen konfrontiert wird, sollte frühzeitig prüfen lassen, ob der Gewährleistungsausschluss greift oder ob Anhaltspunkte für eine arglistige Täuschung bestehen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.