Falsche Angaben im Exposé: Welche Rechte Käufer gegenüber Verkäufer und Makler haben

Viele Käufer treffen ihre Entscheidung für eine Immobilie zunächst auf Grundlage des Exposés, der Auskünfte des Maklers und des Eindrucks aus der Besichtigung. Dort ist von einer bestimmten Wohnfläche die Rede, von einem trockenen Keller, einer ausgebauten Einliegerwohnung oder einer umfassenden Sanierung. Nach dem Notartermin zeigt sich dann mitunter ein anderes Bild: Die Wohnfläche ist deutlich kleiner, der Keller feucht, der Ausbau nicht genehmigt oder eine wichtige Angabe war schlicht unrichtig.

In dieser Lage ist für Käufer oft unklar, gegen wen sie vorgehen können, gegen den Verkäufer, gegen den Makler oder gegen beide. Und es stellt sich die Frage, ob falsche Exposéangaben überhaupt rechtlich verbindlich sind, wenn der notarielle Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält. Ein Gewährleistungsausschluss bedeutet, dass der Verkäufer nach dem Vertrag grundsätzlich nicht für Mängel einstehen soll.

Was ist überhaupt ein Mangel?

Ein Sachmangel liegt vereinfacht gesagt dann vor, wenn die Immobilie nicht die Eigenschaften hat, die vereinbart wurden oder die ein Käufer üblicherweise erwarten darf. Die gesetzlichen Anforderungen ergeben sich aus § 434 BGB, der zum 01.01.2022 neu gefasst wurde. Wichtig ist die Unterscheidung: Beim Kauf einer bereits genutzten Immobilie zwischen Privatpersonen gelten die strengeren Regeln des Verbrauchsgüterkaufs, also des Kaufs beweglicher Sachen bei einem Unternehmer, gerade nicht.

Ob ein Mangel die Bewohnbarkeit betrifft, hängt vom konkreten Befund ab. Ein feuchter Keller ist nicht schon deshalb ein Mangel, weil Feuchtigkeit vorhanden ist, sondern wenn sie über das hinausgeht, was bei einem Gebäude dieses Alters und dieser Bauart üblich und zu erwarten ist. Anschaulich ist der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall, dass Räume im Untergeschoss als Einliegerwohnung angepriesen wurden, obwohl sie baurechtlich nicht als Aufenthaltsräume genehmigt waren. Solche Räume dürfen rechtlich nicht dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden, was die nutzbare Wohnfläche und damit den Wert schmälert, auch wenn das übrige Haus bewohnbar bleibt (vgl. BGH, Urteil vom 28. September 2000, III ZR 43/99).

Was bedeutet das für Sie: Sichern Sie frühzeitig alle Unterlagen, die den tatsächlichen Zustand belegen, etwa Gutachten, Messungen oder Bauakten. Erst auf dieser Grundlage lässt sich sagen, ob und in welchem Umfang ein Mangel vorliegt und ob die Nutzung eingeschränkt ist.

Wann haftet der Makler?

Der Makler haftet nicht automatisch für jede objektiv falsche Angabe im Exposé. Er steht aber in einem besonderen Treueverhältnis zu seinem Kunden und darf keine Angaben ohne tragfähige Grundlage machen. Der Bundesgerichtshof hat das klar formuliert. Nach BGH, Urteil vom 28. September 2000, III ZR 43/99, gilt: „Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln.“ Fehlt für eine Information eine hinreichende Grundlage, muss der Makler nach dieser Entscheidung zumindest diesen Umstand offenlegen, und er ist verpflichtet, „fehlerhafte Angaben richtig zu stellen“.

Der amtliche Leitsatz dieser Entscheidung betrifft ausdrücklich „die Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben und seine Pflicht, solche Angaben richtig zu stellen“ (BGH, III ZR 43/99). In dem entschiedenen Fall hatte der Makler eine „realisierbare“ Einliegerwohnung beschrieben, ohne dafür eine sichere Tatsachengrundlage zu haben. Das genügte für eine Pflichtverletzung.

Ansprüche gegen den Makler können sich aus der Verletzung von Pflichten aus dem Maklervertrag oder aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis ergeben, rechtlich also aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 und Abs. 3 BGB. Ein vorvertragliches Schuldverhältnis ist die rechtliche Sonderbeziehung, die schon vor dem Vertragsschluss durch Verhandlungen und Vertrauen entsteht. In Betracht kommt dann Schadensersatz, etwa in Höhe des Betrags, um den der Käufer die Immobilie zu teuer erworben hat.

Kann der Makler seine Provision verlieren?

Das ist möglich, aber es ist die Ausnahme. Ein Weg ist die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Maklerlohnanspruch entfällt, wenn der vermittelte oder nachgewiesene Vertrag wegen eines arglistig verschwiegenen Mangels rückabgewickelt wird und der Käufer wegen derselben Täuschung auch zur Anfechtung nach § 123 BGB berechtigt gewesen wäre. Der amtliche Leitsatz lautet: „Der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns entfällt, wenn die Wandelung des vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrags wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels erfolgt, sofern infolge derselben Täuschung der Käufer auch zur Anfechtung des Kaufvertrags nach § 123 BGB berechtigt gewesen wäre“ (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2000, III ZR 3/00). Diese Entscheidung erging noch zum früheren Recht, das statt des heutigen Rücktritts die „Wandelung“ kannte. Der Grundgedanke ist weiterhin bedeutsam, im Einzelfall ist die aktuelle Rechtslage aber sorgfältig zu prüfen.

Daneben kann ein Makler seinen Lohn nach § 654 BGB verwirken. Verwirken bedeutet, dass der Anspruch entfällt. Das setzt nach der Rechtsprechung allerdings eine schwere Treuepflichtverletzung voraus, in der Regel ein vorsätzliches oder zumindest grob leichtfertiges Verhalten. Eine bloß fahrlässige Falschangabe genügt dafür regelmäßig nicht.

Was bedeutet das für Sie: Ein Verlust der Provision ist möglich, die Hürden sind aber hoch. Ob sie im Einzelfall erreicht sind, lässt sich erst nach Prüfung des konkreten Verhaltens und der Fristen beurteilen.

Welche Rechte bestehen gegen den Verkäufer?

Auch gegenüber dem Verkäufer können Ansprüche bestehen. Hier ist genau zu unterscheiden, in welcher rechtlichen Form Exposéangaben zählen.

Zum einen begründen Angaben, die nur im Exposé stehen und nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen wurden, in aller Regel keine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung, also keine ausdrückliche Abrede über eine bestimmte Eigenschaft. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden: „Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB“ (BGH, Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14, BGHZ 207, 349). Hintergrund ist der Beurkundungszwang beim Grundstückskauf nach § 311b Abs. 1 BGB.

Zum anderen sind Exposéangaben damit aber nicht bedeutungslos. Als sogenannte öffentliche Äußerungen prägen sie die Beschaffenheit, die ein Käufer erwarten darf. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass hierzu auch Angaben in einem Exposé zählen, und dass es dafür nicht darauf ankommt, ob die Eigenschaft im notariellen Vertrag erwähnt wird (BGH, Urteil vom 25. Januar 2019, V ZR 38/18). In dem entschiedenen Fall war im Exposé eine „Erlaubnis“ zur Errichtung von Pferdeboxen genannt, die tatsächlich nicht bestand. Das Grundstück war deshalb mangelhaft.

Wichtig ist die praktische Folge für den Gewährleistungsausschluss. Nach BGH, V ZR 38/18, erfasst ein allgemeiner Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften. Das bedeutet: Bei einer bloß unrichtigen, aber nicht bewusst falschen Exposéangabe kann sich der Verkäufer häufig auf den Ausschluss berufen. Anders liegt es bei Arglist.

Der entscheidende Punkt: Arglist

Arglist bedeutet, dass jemand bewusst falsche Angaben macht oder einen offenbarungspflichtigen Umstand bewusst verschweigt. Bei arglistigem Verhalten kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Der Bundesgerichtshof umschreibt Arglist so: „Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte“ (BGH, V ZR 38/18). Auch eine Angabe „ins Blaue hinein“, also ohne jede tragfähige Grundlage, kann diesen Vorwurf begründen.

Zusätzlich kann der Käufer den Vertrag unter den Voraussetzungen des § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung anfechten. Für die Anfechtung gilt die Jahresfrist des § 124 BGB ab Kenntnis der Täuschung.

Eine wichtige Klarstellung betrifft die Rolle des Maklers. Man könnte meinen, eine Täuschung durch den Makler treffe den Verkäufer nicht. Das ist aber nur eingeschränkt richtig. Setzt der Verkäufer den Makler als Verhandlungsgehilfen ein, muss er sich dessen Wissen zurechnen lassen. Der Bundesgerichtshof wendet dann § 166 BGB entsprechend an (BGH, V ZR 38/18). Ein echter „Dritter“, dessen Täuschung dem Verkäufer nur bei eigener Kenntnis nach § 123 Abs. 2 BGB zugerechnet wird, ist der auf Verkäuferseite eingeschaltete Makler also regelmäßig nicht.

Was bedeutet das für Sie: Ob eine falsche Exposéangabe zu Ansprüchen führt, hängt oft davon ab, ob bewusst oder nur fahrlässig falsch informiert wurde. Genau diese Abgrenzung ist der Kern vieler Streitfälle.

Die Beweislage entscheidet

Für die praktische Durchsetzung ist die Beweislage oft ausschlaggebend. Käufer sollten Exposé, E-Mails, Chatnachrichten, Besichtigungsnotizen, Grundrisse, Energieausweis, Bauunterlagen und mögliche Zeugen frühzeitig sichern. Mündliche Aussagen des Maklers sind schwerer zu beweisen, lassen sich aber durch Begleitpersonen oder eine zeitnahe schriftliche Bestätigung stützen.

Wichtig ist außerdem, nicht vorschnell rechtsverbindliche Erklärungen abzugeben, etwa eine Anfechtung, einen Rücktritt oder eine Minderung. Minderung bedeutet die Herabsetzung des Kaufpreises. Welcher dieser Wege sinnvoll ist und gegen wen er sich richten sollte, ist vorher sorgfältig zu prüfen, weil sich die Rechte teilweise gegenseitig ausschließen.

Fristen im Blick behalten

Fristen sollten nicht unterschätzt werden. Schadensersatzansprüche, etwa gegen den Makler, unterliegen regelmäßig der dreijährigen Verjährung nach §§ 195, 199 BGB. Kaufrechtliche Mängelansprüche gegen den Verkäufer verjähren nach § 438 BGB, bei arglistigem Verschweigen gilt über § 438 Abs. 3 BGB die regelmäßige Verjährung. Für die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung ist zusätzlich die Jahresfrist des § 124 BGB ab Kenntnis der Täuschung zu beachten.

Was bedeutet das für Sie: Je früher der Sachverhalt tatsächlich und rechtlich aufgearbeitet wird, desto besser lassen sich Beweise sichern und Fristen wahren.

Checkliste für Betroffene

• Exposé und alle schriftlichen Angaben aufbewahren.
• E-Mails, Nachrichten und Besichtigungsnotizen sichern.
• Zustand dokumentieren, bei Bedarf durch einen Sachverständigen.
• Namen möglicher Zeugen notieren.
• Keine vorschnellen Erklärungen wie Rücktritt oder Anfechtung abgeben.
• Fristen prüfen lassen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.