Falsches Exposé & Täuschung beim Hauskauf: Rechte gegen Immobilienmakler auf Schadensersatz und Provisionsrückzahlung
Wenn der Makler lügt: Haftung für falsches Exposé und falsche Angaben
Viele Käufer verlassen sich bei der Entscheidung für eine Immobilie zunächst auf das Exposé, die Angaben des Maklers und die Informationen aus der Besichtigung. Dort ist von einer bestimmten Wohnfläche die Rede, von einem trockenen Keller, einer ausgebauten Einliegerwohnung oder einer umfassenden Sanierung. Nach dem Notartermin stellt sich dann heraus: Die Wohnfläche ist deutlich kleiner, der Keller feucht, der Ausbau nicht genehmigt oder wichtige Angaben waren schlicht falsch.
Für Käufer ist in dieser Situation oft unklar, gegen wen Ansprüche bestehen: gegen den Verkäufer, gegen den Makler oder gegen beide. Ebenso stellt sich die Frage, ob falsche Angaben im Exposé überhaupt rechtlich verbindlich sind, wenn im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde.
Rechtlich ist zunächst zu unterscheiden: Der Makler haftet nicht automatisch für jede objektiv falsche Angabe im Exposé. Nach der Rechtsprechung darf ein Makler Angaben des Verkäufers grundsätzlich übernehmen, ohne jede Information selbst umfassend zu überprüfen. Er darf aber keine Angaben „ins Blaue hinein“ machen, bekannte Zweifel verschweigen oder Informationen weitergeben, obwohl konkrete Anhaltspunkte für deren Unrichtigkeit bestehen. Seine Erklärungen müssen insgesamt so gestaltet sein, dass beim Interessenten keine falschen Vorstellungen über wesentliche Eigenschaften der Immobilie entstehen.
Ansprüche gegen den Makler können sich insbesondere aus Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit dem Maklervertrag oder einem vorvertraglichen Schuldverhältnis ergeben, etwa aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 und Abs. 3 BGB. In Betracht kommt dann Schadensersatz, beispielsweise wenn der Käufer die Immobilie wegen der falschen Information zu teuer erworben hat oder unnötige Kosten entstanden sind. In bestimmten Fällen kann auch die Maklerprovision angegriffen werden, etwa wenn die Pflichtverletzung so schwer wiegt, dass der Makler seinen Vergütungsanspruch verliert oder eine Rückforderung zu prüfen ist.
Typische Streitfälle betreffen falsche Wohnflächenangaben, unzutreffende Aussagen zu Mieteinnahmen, Modernisierungen, Baugenehmigungen, Feuchtigkeitsschäden oder Nutzbarkeit einzelner Räume. Besonders relevant wird die Haftung, wenn der Makler eigene Angaben macht, Unterlagen falsch zusammenfasst oder nachträglich von der Unrichtigkeit erfährt und den Käufer nicht informiert. Der Bundesgerichtshof hat bereits klargestellt, dass ein Makler nicht ohne Weiteres zu eigenen Nachforschungen verpflichtet ist, aber offenlegen muss, wenn ihm für eine Aussage eine tragfähige Tatsachengrundlage fehlt.
Daneben können auch Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen. Falsche Exposéangaben können für die Beschaffenheit der Immobilie bedeutsam sein, selbst wenn sie nicht ausdrücklich in den Notarvertrag aufgenommen wurden. Bei arglistiger Täuschung greift ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss regelmäßig nicht. Eine Anfechtung nach § 123 BGB kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Käufer durch bewusst falsche Angaben oder durch das Verschweigen wesentlicher Umstände zum Vertragsschluss veranlasst wurde. Hat allerdings allein der Makler als Dritter getäuscht, hängt die Anfechtung gegenüber dem Verkäufer zusätzlich davon ab, ob der Verkäufer die Täuschung kannte oder kennen musste.
Für die praktische Durchsetzung ist die Beweislage entscheidend. Käufer sollten Exposé, E-Mails, Chatnachrichten, Besichtigungsnotizen, Grundrisse, Energieausweis, Bauunterlagen und Zeugen frühzeitig sichern. Mündliche Aussagen des Maklers sind häufig schwerer zu beweisen, können aber durch Begleitpersonen oder nachträgliche schriftliche Bestätigungen gestützt werden. Wichtig ist außerdem, nicht vorschnell Erklärungen abzugeben, etwa eine Anfechtung, einen Rücktritt oder eine Minderung, ohne vorher zu prüfen, welcher Anspruch taktisch sinnvoll ist und gegen wen er gerichtet werden sollte.
Auch Fristen dürfen nicht unterschätzt werden. Schadensersatzansprüche unterliegen regelmäßig der Verjährung, häufig nach §§ 195, 199 BGB. Für eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gilt zudem die Jahresfrist des § 124 BGB ab Kenntnis der Täuschung. Je früher der Sachverhalt rechtlich und tatsächlich aufgearbeitet wird, desto besser lassen sich Beweise sichern und außergerichtliche Lösungen vorbereiten.
Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer, Verkäufer und Makler bei der Prüfung, Durchsetzung und Abwehr von Ansprüchen wegen falscher Exposéangaben oder unrichtiger Maklerauskünfte. Gerade bei Immobiliengeschäften sind die wirtschaftlichen Folgen erheblich. Eine frühzeitige rechtliche Einschätzung hilft, Ansprüche realistisch zu bewerten und kostenträchtige Fehler zu vermeiden.
