Hauskauf trotz schlechtem Energieausweis: Rechte, Pflichten und arglistige Täuschung bei schlechter Dämmung
Hauskauf trotz schlechtem Energieausweis – Tipps
Viele Käufer werden erst kurz vor dem Notartermin genauer auf den Energieausweis aufmerksam. Die Immobilie gefällt, die Finanzierung ist vorbereitet, der Kaufpreis scheint verhandelt – und dann zeigt der Energieausweis eine schlechte Energieeffizienzklasse oder einen hohen Endenergiebedarf. Häufig stellt sich dann die Frage: Ist das nur ein Hinweis auf höhere Heizkosten oder kann daraus ein rechtliches Problem entstehen?
Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf nicht nur eine Formalie. Nach § 80 GEG muss der Verkäufer oder Immobilienmakler den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen; nach Vertragsschluss ist er dem Käufer zu übergeben. Werden Immobilien öffentlich angeboten, müssen nach § 87 GEG bestimmte energetische Angaben bereits in der Anzeige enthalten sein. Verstöße können nach § 108 GEG ordnungswidrigkeitenrechtliche Folgen haben. Für den Käufer ist aber meist eine andere Frage entscheidend: Kann ein schlechter oder fehlerhafter Energieausweis Ansprüche gegen den Verkäufer begründen?
Ein schlechter Energieausweis allein bedeutet noch nicht automatisch, dass ein Sachmangel der Immobilie vorliegt. Er beschreibt zunächst den energetischen Zustand des Gebäudes. Gerade bei älteren Häusern ist eine ungünstige Einstufung nicht ungewöhnlich. Rechtlich relevant wird der Energieausweis aber dann, wenn seine Angaben falsch sind, wenn der tatsächliche energetische Zustand erheblich von den Angaben abweicht oder wenn der Verkäufer bekannte Umstände verschwiegen hat, die für die Kaufentscheidung wesentlich waren.
In Betracht kommen dann kaufrechtliche Ansprüche wegen eines Sachmangels nach §§ 434, 437 BGB. Voraussetzung ist, dass die Immobilie nicht die vereinbarte oder zu erwartende Beschaffenheit aufweist. Das kann etwa der Fall sein, wenn im Exposé, im Energieausweis oder in Vertragsverhandlungen ein bestimmter energetischer Zustand hervorgehoben wurde, der tatsächlich nicht besteht. Denkbar sind auch Fälle, in denen Sanierungen, Dämmmaßnahmen oder Heizungsmodernisierungen unzutreffend dargestellt wurden. Je konkreter solche Angaben waren und je stärker sie die Kaufentscheidung beeinflusst haben, desto eher kann eine rechtliche Prüfung zugunsten des Käufers angezeigt sein.
In der Praxis ist allerdings zu beachten, dass notarielle Immobilienkaufverträge regelmäßig einen weitgehenden Gewährleistungsausschluss enthalten. Der Verkäufer haftet dann meist nicht für jeden nachträglich erkannten Nachteil. Dieser Haftungsausschluss hilft ihm aber nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat, § 444 BGB. Der Bundesgerichtshof betont hierzu, dass Arglist nicht schon bei bloßer Fahrlässigkeit vorliegt; erforderlich ist regelmäßig, dass der Verkäufer den aufklärungspflichtigen Umstand kennt oder zumindest für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer hiervon nichts erfährt (BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20).
Für Käufer kommt es deshalb stark auf die Beweise an. Wichtig sind der Energieausweis, das Exposé, E-Mails, Chatverläufe, Maklerangaben, Gesprächsnotizen und etwaige Sanierungsunterlagen. Auch ein sachverständiger Vergleich zwischen den Angaben im Energieausweis und dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes kann entscheidend sein. Wer bereits vor Vertragsschluss Zweifel hat, sollte diese nicht offenlassen, sondern konkrete Nachfragen stellen und wichtige Angaben möglichst schriftlich festhalten lassen.
Auch nach dem Kauf sollte nicht zu lange abgewartet werden. Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren grundsätzlich in fünf Jahren ab Übergabe, § 438 BGB; bei arglistigem Verschweigen gelten besondere Regeln. Gleichwohl können taktische Fehler entstehen, wenn Käufer vorschnell selbst sanieren, ohne den Zustand zu dokumentieren oder dem Verkäufer Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.
Ein schlechter Energieausweis ist daher nicht automatisch ein Grund für Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz. Er kann aber ein wichtiger Hinweis auf wirtschaftliche Risiken, Sanierungsbedarf und mögliche rechtliche Ansprüche sein. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Prüfung, Durchsetzung oder Abwehr entsprechender Ansprüche und klärt frühzeitig, ob der Energieausweis nur ein Kostenrisiko beschreibt oder rechtlich relevante Folgen hat.
