Hauskauf trotz schlechtem Energieausweis: Was Käufer wissen sollten

Viele Käufer schauen erst kurz vor dem Notartermin genauer auf den Energieausweis. Die Immobilie gefällt, die Finanzierung steht, der Kaufpreis ist verhandelt. Dann zeigt der Energieausweis plötzlich eine schlechte Energieeffizienzklasse oder einen hohen Endenergiebedarf. Schnell stellt sich die Frage, ob das nur höhere Heizkosten bedeutet oder ob daraus auch ein rechtliches Problem werden kann.

Was der Energieausweis überhaupt ist

Der Energieausweis beschreibt den energetischen Zustand eines Gebäudes, also vereinfacht gesagt, wie viel Energie das Haus im Betrieb voraussichtlich benötigt. Er ist beim Immobilienverkauf keine bloße Formalie. Nach § 80 GEG muss der Verkäufer oder der Immobilienmakler den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben.

Wird eine Immobilie in einer kommerziellen Anzeige beworben und liegt zu diesem Zeitpunkt bereits ein Energieausweis vor, müssen nach § 87 GEG bestimmte energetische Pflichtangaben in der Anzeige enthalten sein, etwa Effizienzklasse und Endenergiebedarf. Verstöße gegen diese Pflichten können nach § 108 GEG als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden.

Für Käufer ist jedoch meist eine andere Frage entscheidend. Kann ein schlechter oder fehlerhafter Energieausweis Ansprüche gegen den Verkäufer begründen?

Schlechter Energieausweis ist nicht gleich Sachmangel

Ein schlechter Energieausweis allein bedeutet noch nicht, dass die Immobilie einen Rechtsmangel im Sinne eines Sachmangels hat. Ein Sachmangel liegt vereinfacht vor, wenn die Immobilie nicht den Zustand hat, den Käufer und Verkäufer vereinbart haben oder den man üblicherweise erwarten darf. Gerade bei älteren Häusern ist eine ungünstige energetische Einstufung nicht ungewöhnlich und für sich genommen kein Fehler.

Wichtig ist dabei eine Abgrenzung, die in der Praxis oft übersehen wird. Ein schlechter Energieausweis betrifft in erster Linie die künftigen Energiekosten. Er stellt die schadenfreie Bewohnbarkeit des Hauses in der Regel nicht in Frage. Anders liegt es zum Beispiel bei einem feuchten Keller wegen fehlender oder unzureichender Abdichtung. Solche Feuchtigkeitsmängel können Schimmel und Bauschäden verursachen und beeinträchtigen die Bewohnbarkeit unmittelbar. Genau um einen solchen Feuchtigkeitsmangel ging es in einer viel beachteten Entscheidung des Bundesgerichtshofs, auf deren Arglistmaßstab wir weiter unten zurückkommen.

Wann der Energieausweis rechtlich relevant wird

Rechtlich bedeutsam wird der Energieausweis vor allem dann, wenn seine Angaben falsch sind, wenn der tatsächliche energetische Zustand erheblich von den Angaben abweicht oder wenn der Verkäufer bekannte und für die Kaufentscheidung wesentliche Umstände verschwiegen hat.

In diesen Fällen kommen kaufrechtliche Ansprüche wegen eines Sachmangels nach §§ 434, 437 BGB in Betracht. § 434 BGB unterscheidet dabei zwischen den subjektiven Anforderungen, also dem, was die Parteien vereinbart haben, und den objektiven Anforderungen, also dem, was der Käufer bei einer Immobilie dieser Art üblicherweise erwarten darf. Ein Mangel kann etwa vorliegen, wenn im Exposé, im Energieausweis oder in den Vertragsverhandlungen ein bestimmter energetischer Zustand ausdrücklich hervorgehoben wurde, der tatsächlich nicht besteht.

Denkbar sind auch Fälle, in denen Sanierungen, Dämmmaßnahmen oder eine Heizungsmodernisierung unzutreffend dargestellt wurden. Je konkreter solche Angaben waren und je stärker sie die Kaufentscheidung beeinflusst haben, desto eher lohnt sich eine rechtliche Prüfung zugunsten des Käufers.

Der Gewährleistungsausschluss und seine Grenzen

In der Praxis enthalten notarielle Immobilienkaufverträge fast immer einen weitgehenden Gewährleistungsausschluss. Das bedeutet, dass der Verkäufer für nachträglich erkannte Nachteile grundsätzlich nicht haftet.

Dieser Ausschluss hilft dem Verkäufer aber nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat. Das ergibt sich aus § 444 BGB. Arglist bedeutet dabei nicht schon einfache Unachtsamkeit. Der Bundesgerichtshof stellt strenge Anforderungen. In seinem Urteil vom 28. Mai 2021 (V ZR 24/20) heißt es wörtlich:

„Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt.“

 

Ebenso stellt der Bundesgerichtshof im selben Urteil klar:

„Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen.“

 

Für Käufer heißt das: Es reicht nicht aus, dem Verkäufer vorzuwerfen, er hätte etwas wissen müssen. Nachzuweisen ist, dass er den konkreten Mangel tatsächlich kannte oder ihn zumindest für möglich hielt und in Kauf nahm.

Was das für Sie als Käufer bedeutet

Wegen dieser hohen Hürden kommt es stark auf die Beweise an. Sichern Sie deshalb frühzeitig alle Unterlagen, die den Zustand und die Angaben des Verkäufers dokumentieren. Wichtig sind vor allem:

• der Energieausweis und das Exposé,
• E-Mails, Nachrichtenverläufe und Gesprächsnotizen,
• Angaben des Maklers,
• Unterlagen zu Sanierungen und Modernisierungen.

Auch ein sachverständiger Vergleich zwischen den Angaben im Energieausweis und dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes kann entscheidend sein. Wer schon vor Vertragsschluss Zweifel hat, sollte diese nicht offenlassen, sondern konkrete Fragen stellen und wichtige Zusagen möglichst schriftlich festhalten lassen.

Fristen im Blick behalten

Auch nach dem Kauf sollten Sie nicht zu lange abwarten. Mängelansprüche verjähren bei einem Bauwerk grundsätzlich in fünf Jahren, § 438 Abs. 1 Nr. 2 lit. a BGB. Die Frist beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe, § 438 Abs. 2 BGB. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt nach § 438 Abs. 3 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist, sodass sich die zeitlichen Spielräume verschieben können.

Vermeiden Sie außerdem taktische Fehler. Wer vorschnell selbst saniert, ohne den Zustand vorher zu dokumentieren oder dem Verkäufer Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben, kann sich wichtige Ansprüche erschweren.

Fazit

Ein schlechter Energieausweis ist nicht automatisch ein Grund für Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz. Er kann aber ein wichtiger Hinweis auf wirtschaftliche Risiken, Sanierungsbedarf und mögliche rechtliche Ansprüche sein. Ob es beim Kostenrisiko bleibt oder rechtlich relevante Folgen bestehen, lässt sich nur nach Prüfung des Einzelfalls beurteilen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.